房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、精品房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、 銷售收入確認(rèn)方面存在問(wèn)題1 、價(jià)外收費(fèi)、購(gòu)房違約金、購(gòu)房戶“更名費(fèi)”等未確認(rèn)銷售收入。如將水電“一戶一表”開(kāi)戶費(fèi)、燃?xì)夤艿莱跹b費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，作為“代收代付”款項(xiàng)核算，甚至直接計(jì)入物業(yè)管理公司賬戶。2 、企業(yè)收取的購(gòu)房定金、購(gòu)房首付款等預(yù)收款未及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤“開(kāi)盤“銷售前，收取的購(gòu)房者定金，因未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，公司采取”個(gè)人借款“形式入賬或不入賬。3 、企業(yè)采取“以物易物”、 “以房抵債”等方式銷售房屋，導(dǎo)致未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。目前， 房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營(yíng)業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)未及時(shí)確認(rèn)銷售收入

2、，建筑企業(yè)未及時(shí)體現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，從而造成雙方漏繳營(yíng)業(yè)稅。4、已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后。房地產(chǎn)企業(yè)僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票時(shí)，才將“預(yù)收款項(xiàng)”結(jié)轉(zhuǎn)為“銷售收入”從而推遲體現(xiàn)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)【 2009 】 31 號(hào)）規(guī)定，及時(shí)將符合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的已售完工產(chǎn)品的預(yù)收款項(xiàng)，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。二、開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)方面存在問(wèn)題1 、虛列或虛增成本（ 1 ） 開(kāi)發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。不僅使施工企業(yè)少計(jì)應(yīng)稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅等， 而且在建筑工程決算時(shí)，如果施工企業(yè)

3、又將這筆代繳費(fèi)用計(jì)入工程照價(jià)， 并開(kāi)具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將可能再次造成開(kāi)發(fā)企業(yè)虛列開(kāi)發(fā)成本，少計(jì)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。（ 2） 多列融資成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還有向企業(yè)和個(gè)人的民間貸款。其支付的借款利率高于稅法政策規(guī)定的利率扣除限額，并計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。（ 3）虛開(kāi)建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。存在企業(yè)取得建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票未寫明具體項(xiàng)目名稱，如只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識(shí)、事后隱蔽工程量難以核實(shí)限制，稅務(wù)部門難以短時(shí)間對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)量、核查，實(shí)現(xiàn)用建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅去減少企業(yè)所得稅稅基。（ 4）利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。（ 5）將與生產(chǎn)無(wú)關(guān)的費(fèi)用計(jì)入成本。2 、未按配比

4、原則結(jié)轉(zhuǎn)成本如將應(yīng)分?jǐn)備N的費(fèi)用一次性計(jì)入第一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，造成前期開(kāi)發(fā)成本多計(jì)，后期開(kāi)發(fā)成本少計(jì)，通過(guò)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤(rùn)，最后將本應(yīng)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗完。3 、多列預(yù)提費(fèi)用。開(kāi)發(fā)企業(yè)利用“待攤費(fèi)用”、 “預(yù)提費(fèi)用”調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。如預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)預(yù)提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整，沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額。個(gè)別企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用” ，造成少納稅款。三、納稅申報(bào)方面的問(wèn)題1 、未規(guī)定執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印

5、發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 【 2009 】 31 號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報(bào)利潤(rùn)總額卻不按“預(yù)收賬款”科目計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度繳納額少申報(bào)。2、納稅申報(bào)前未對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)【2009 】 31 號(hào)）規(guī)定，企業(yè)必須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告，在實(shí)際工作中，存在企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況報(bào)告，造成企業(yè)少申報(bào)企業(yè)所得稅。3、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)不實(shí)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，因此在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積動(dòng)態(tài)變化，企業(yè)未及時(shí)對(duì)存量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際占地面積進(jìn)行登記，未按時(shí)準(zhǔn)確計(jì)算，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。但很多企業(yè)在