農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件如何處理知識(shí)講解

1、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件如何處理精品文檔農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件如何處理伴隨我國(guó)城市化進(jìn)程的加快及農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)移，農(nóng) 村宅基地上房屋買賣作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象浮出視野。由此引發(fā)的糾紛 解決漸次成為司法實(shí)踐必須予以回應(yīng)的審判熱點(diǎn)。我國(guó)關(guān)于規(guī)范農(nóng) 村宅基地的現(xiàn)行法律法規(guī)僅對(duì)宅基地使用權(quán)的取得作出了規(guī)定，但 對(duì)其包含買賣在內(nèi)的各種形式的流轉(zhuǎn)則鮮有涉及。這使得該類糾紛 的司法裁決成為了審判中的難點(diǎn)，從而導(dǎo)致司法中的裁判不統(tǒng)一。 在一定程度上弱化了司法對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的調(diào)整和規(guī)范功能。有鑒 于此，本文試圖從農(nóng)村宅基地相關(guān)法律法規(guī)的梳理著眼，以相關(guān)物 權(quán)理論及宅基地使用權(quán)的憲法意義為基本視角，對(duì)涉及但不

2、限于農(nóng) 村宅基地及其上房屋買賣的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行探討，以期有益于該 類糾紛的司法裁判。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律解讀中華人民共和國(guó)憲法第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊 區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅 基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！敝腥A人民共和國(guó)土 地管理法第十條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體 所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬 于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體 所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！痹摋l第四款 規(guī)定“農(nóng)村村民出

3、賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基的，不予批準(zhǔn)?！?上述法律規(guī)定實(shí)際確立了農(nóng)村宅基地的以下法律屬性；首先，農(nóng)村 宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員共同共有；其次，我 國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行三級(jí)所有，所有者主體依法可劃分為村集體經(jīng) 濟(jì)組織，組集體經(jīng)濟(jì)組織及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織；再次，農(nóng)村宅基 地使用權(quán)系依照法律規(guī)定，依法定程序確定給特定主體的用益物 權(quán)；最后，緣于農(nóng)村宅基地系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依行政審批無(wú)償 取得，旨在解決為以農(nóng)戶為基本單位的集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供居住 保障，同時(shí)，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與 供應(yīng)之間的現(xiàn)實(shí)緊張關(guān)系，對(duì)于宅基地的流轉(zhuǎn)必然要求法律予以限 制，因此，宅基地使

4、用權(quán)在法律上屬于受限制的用益物權(quán)。中華 人民共和國(guó)物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、 行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，該項(xiàng)法律 規(guī)定從民事實(shí)體法律規(guī)則層面對(duì)宅基地使用權(quán)的上列法律屬性予以 了重申。二、農(nóng)村宅基地上房屋的法律定位中華人民共和國(guó)土地管理法第六十二條第二款規(guī)定“農(nóng)村 村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原 有的宅基地和村內(nèi)空閑地”。該條第三款規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用 地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及 占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定，辦理審批手續(xù)。” 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十一條第四款規(guī)定“建設(shè)單位

5、或個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)”。 上述法律規(guī)定旨在規(guī)制利用農(nóng)村宅基地的建房行為，否定非依法取 得農(nóng)村宅基地進(jìn)行建設(shè)的行為，以實(shí)現(xiàn)確實(shí)控制非法占用農(nóng)用地及 農(nóng)村宅基地的法律價(jià)值目標(biāo)，因此均屬于效力性法律規(guī)定，違反上 列法律規(guī)定的行為應(yīng)受到法律的否定性評(píng)價(jià)。農(nóng)村宅基地上建房的違法行為常見(jiàn)于以下情形：1、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房；這 種情形屬于行為人違法占地建設(shè)，其行為違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī) 定，行為人不能取得所建房屋的物權(quán)，也當(dāng)然不享有宅基地使用權(quán)，僅對(duì)其投資形成的建筑物、構(gòu)造物享有實(shí)物形態(tài)的占有及處分 利益；2、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員違法占用農(nóng)用地建

6、房；我國(guó)依法實(shí)行土 地用途管制制度，土地的利用應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，涉及農(nóng)用 地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等土地用途變更事項(xiàng)法律均設(shè)定了嚴(yán)格的行政分級(jí) 審批程序，未依法定程序占用農(nóng)用地建房屬于嚴(yán)重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建筑，行為人不能取得物權(quán)；3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房；農(nóng)村土地依法屬于 特定集體經(jīng)濟(jì)組織所有，屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織所有成員生存和發(fā)展 的基本生產(chǎn)和生活資料，為維護(hù)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的根本性利益， 我國(guó)的相關(guān)政策一直對(duì)包含但不限于城市居民占用農(nóng)村宅基地建房 的行為持否定態(tài)度，國(guó)辦發(fā)（1999） 39號(hào)文件第二條規(guī)定“農(nóng) 民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集

7、體 土地建住宅”。對(duì)于村民占用非本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地建房行為應(yīng) 如何處理？相關(guān)法律規(guī)定未有涉及。筆者認(rèn)為，根據(jù)憲法及土地管 理法的立法精神，農(nóng)村土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員共有，應(yīng)僅限 于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)申請(qǐng)并經(jīng)相應(yīng)行政審批程序取得宅基 地。因此，無(wú)論是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，均不能 依法取得宅基地，其建造房屋的事實(shí)行為亦當(dāng)然不能作為物權(quán)取得 的原始依據(jù)。4、村民違反鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃建房；隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐 的加快及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，國(guó)家將鄉(xiāng)村規(guī)則納入到規(guī)劃控制 的范圍。中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三條第二款規(guī)定“ 在確定區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊，應(yīng)當(dāng)依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的

8、 鄉(xiāng)、村莊建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求”。因此，村民在依法制定了鄉(xiāng)村 規(guī)劃的區(qū)域修建住房，必須符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的要求，依法取得鄉(xiāng)村建 設(shè)規(guī)劃許可證，否則，其建房行為構(gòu)成規(guī)劃違法，其所建房屋即為 違法建筑。三、農(nóng)村宅基地上房屋買賣及其司法裁決中華人民共和國(guó)憲法第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的 私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。中華人民共和國(guó)民法通則第七十五條規(guī) 定“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用 品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料 以及其他合法財(cái)產(chǎn)”。農(nóng)村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生 活資料，其建造往往也耗費(fèi)了農(nóng)戶大部分甚至畢生積累，也常常是 村民最昂貴的私有財(cái)產(chǎn)。因

9、此，無(wú)論從物盡其用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值考量， 還是從肯定和激發(fā)村民投資消費(fèi)的積極性著眼，村民對(duì)房屋的所有 權(quán)應(yīng)受到法律的充分保護(hù)，村民依法對(duì)其房屋享有的占有、使用、 收益及處分的權(quán)利應(yīng)得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對(duì)其房 屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對(duì)象上實(shí)行限制。一方 面，村民的自然流動(dòng)必然涉及農(nóng)村宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)，另一方 面，對(duì)該類房屋的流轉(zhuǎn)又必須依法實(shí)行限制。因此，司法實(shí)踐必須 對(duì)該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時(shí)、有效的回應(yīng)和規(guī)制。1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng) 濟(jì)組織成員的糾紛處理基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其住宅買賣行為 不會(huì)導(dǎo)致本集體經(jīng)濟(jì)組織

10、有限宅基地資源的流失。因此，對(duì)村民之 間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村 民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基的，不予批準(zhǔn)。2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體 經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā) 展，村民取得宅基地系依法無(wú)償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含 的土地價(jià)值利益不得為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員享有。無(wú)論其交 易對(duì)象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方以村宅基地 上房屋為合同標(biāo)的物的買賣合同均應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。依據(jù)中華人民 共和國(guó)合同法第五十八條之規(guī)定，基

11、于該買賣合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng) 當(dāng)予以返還。對(duì)于受讓方取得房屋后進(jìn)行了改、擴(kuò)建或裝飾裝修 的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同 時(shí)按評(píng)估殘值對(duì)受讓方予以折價(jià)補(bǔ)償，若雙方還有其它損失，則還 須由買賣雙方按同等責(zé)任各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理如上文分析，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房無(wú)論是否 經(jīng)過(guò)相應(yīng)行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建 房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當(dāng)然無(wú)效。司法實(shí)踐 中處理該類糾紛還應(yīng)注意二個(gè)問(wèn)題：其一是若建房人取得宅基地經(jīng) 過(guò)了行政審批，則在民事訴訟進(jìn)程中尚需前置性的通過(guò)以司法建議 啟

12、動(dòng)行政程序或行政訴訟程序撤銷相應(yīng)行政許可；其二是鑒于出賣 方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在 違法建筑未被拆除前，其占用利益應(yīng)予保護(hù)，以維護(hù)既定的經(jīng)濟(jì)秩 序，因此，法院在司法裁判時(shí)應(yīng)就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政 主管部門發(fā)出司法建議，同時(shí)判決確認(rèn)合同無(wú)效，并按無(wú)效合同的 法律規(guī)定明確雙方當(dāng)事人的責(zé)任。4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買 賣合同被確認(rèn)無(wú)效的處理中華人民共和國(guó)物權(quán)法第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲 裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生 效時(shí)發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力 后，相關(guān)征收實(shí)施單位才與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，而此時(shí)， 依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民 政府享有，因此，若相關(guān)當(dāng)事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此 時(shí)被確認(rèn)無(wú)效，則會(huì)出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。在此前提 下，對(duì)該類糾紛的處理則應(yīng)遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地 違法，則其僅對(duì)宅基地上房屋相關(guān)建筑裝飾材料享有相應(yīng)權(quán)利，因 此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對(duì)應(yīng)價(jià)值在征收補(bǔ)償款中主張權(quán) 利，就宅基地價(jià)值部分