商務(wù)酒店投資回報分析.

1、溫江商務(wù)酒店投資回報分析一、商務(wù)酒店現(xiàn)狀分析1、發(fā)展商務(wù)酒店的原因從市場角度看，與其他投資途徑相比，商務(wù)酒店因市場的強勁需求和較穩(wěn) 定的出租率、回報率而能獲得更高收益；再以投資角度來看，如以商務(wù)酒店作 為房地產(chǎn)投資的另一分支，由于投資額相對適中且市場前景看好而受到境內(nèi)外 投資者關(guān)注。目前在國內(nèi)酒店集團積極拓展市場的同時，國際酒店運營商也積 極在內(nèi)地布局， 雅高與"速 8"等外資酒店紛紛宣布了國內(nèi)的擴張計劃。 同時，我 們回過頭來看看以川內(nèi)“岷山安逸 158”、“郫縣望園酒店”、“同時達酒店”等 為代表的商務(wù)酒店都在迅速的搶占市場。2、經(jīng)濟型酒店受到國內(nèi)市場追捧，主要在于：A

2、、高回報與低風險商務(wù)酒店在本地迅速發(fā)展的重要原因就是出租率穩(wěn)定和回報率較高。在國 內(nèi)一級市場投資一家大中型準四商務(wù)酒店通常只需投入 500-1,000 萬，且目前 國內(nèi)知名商務(wù)酒店的出租率基本在 70% 80% 左右，如再遇黃金周與節(jié)假 日，比例將會更高，甚至可超過 100%！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租 率較高，使商務(wù)酒店的年回報率高達 30-40% ，投資回收期只需 2 3 年左右。 資金投入較低與回報率較高更有效規(guī)避經(jīng)濟型酒店的市場投資風險，且相對于 回報率而言，其市場風險不高，這更使得投資者趨之若鶩。B、當?shù)匦粜蜆潜P優(yōu)越的地理位置迎合了其選址要求商務(wù)酒店因主要服務(wù)商務(wù)人士和游客，

3、故對選址要求較高，通常會選在市區(qū) 交通便捷的商圈、寫字樓或旅游景點附近；而溫江這個成都的后花園以及國色 天香娛樂城優(yōu)越的地理位置正好配合了這一需求。C、經(jīng)濟發(fā)展、旅游業(yè)增長帶動市場需求雙休日及公共假期推動國內(nèi)旅游呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢；接著因入境旅游業(yè) 發(fā)展，成都豐富旅游資源日益吸引龐大境內(nèi)外游客與商務(wù)客源，造成商務(wù)酒店 需求日益強勁。國內(nèi)旅游業(yè)的增長與低價優(yōu)質(zhì)服務(wù)酒店供需間的不對稱，催生 了商務(wù)酒店崛起。另一方面國內(nèi) 2 次大地震災(zāi)害及上海世博會的順利召開讓全 世界的目光都聚焦到了中國，同時也為國內(nèi)旅游市場和商務(wù)酒店發(fā)展帶來了巨 大商機！D、有效填補市場需求空白商務(wù)酒店市場來自原星級賓館的旅游團

4、隊、 散客和一般的商務(wù)人士。 以前， 這部分客人除了星級賓館、招待所而別無選擇，但一般二、三級賓館與招待所 的軟硬件設(shè)施相對落后，且提供的服務(wù)和相應(yīng)條件不盡人意，檔次較高的賓館 雖配套服務(wù)完善但價格較高。 因此價格低廉同時又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的商務(wù)酒店， 恰好填補此一市場空白。同時，商務(wù)酒店更以其獨特優(yōu)勢，已逐漸吸引固定的 消費群體，這也是目前國內(nèi)商務(wù)酒店發(fā)展迅速的原因之一！ 4、市場前景及投資風險：（一）市場前景在國內(nèi)商務(wù)酒店以其投資小（相對于星級賓館） 、利潤率高、價格低、高性 價比、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和客源穩(wěn)定等優(yōu)勢，有著巨大的市場潛力。近幾年隨著內(nèi)地旅 游市場日趨成熟、會展經(jīng)濟發(fā)展迅猛，為商務(wù)酒店贏

5、得廣闊發(fā)展空間。很多當?shù)厣虅?wù)酒店大多以租賃小戶型公寓、單位招待所、普通房屋，進行 重新裝修改造后進入市場，雖然目前國內(nèi)一級城市單體酒店入住率也保持較高 水平，但從長遠發(fā)展而言，先得要統(tǒng)一品牌形象、營銷策略、服務(wù)標準與系統(tǒng)管理，并形成規(guī)模經(jīng)濟，降低經(jīng)營管理成本，品牌化連鎖經(jīng)營將是未來商務(wù)連 鎖酒店的必然發(fā)展趨勢?。ǘ┩顿Y風險 雖商務(wù)酒店市場風險相對較小，但只要是投資就有風險。目前經(jīng)商務(wù)酒店 發(fā)展迅速， 但因其行業(yè)門檻較低 （相對于星級賓館），較容易在短時間內(nèi)出現(xiàn)市 場飽和，同時因目前國內(nèi)尚無統(tǒng)一行業(yè)標準， 導致市場上酒店的運營良莠不齊， 因此投資商務(wù)酒店仍有固定風險如下：1、物業(yè)租賃風險： 本

6、地商務(wù)酒店進入市場方式一般采用租賃物業(yè)，雖然避免去前期買地、建 造等環(huán)節(jié)的時間成本與建設(shè)費用， 但卻面臨著選址正確與否、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、 租賃合同中斷、可供使用年限長短等經(jīng)營風險。2、行業(yè)內(nèi)外激烈競爭： 隨著境內(nèi)外各大品牌的迅速擴張，有些非酒店行業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)向商務(wù)酒店投 資，使競爭更加激烈。 目前各大商務(wù)酒店雖然經(jīng)營狀況看好， 但同時存在缺乏 專業(yè)管理人才與國際相接軌的管理理念等一系列問題。未來 2 年內(nèi)，在行業(yè)擴 張的同時，國內(nèi)的酒店業(yè)也將面臨更加嚴峻的考驗，如何面對“優(yōu)勝劣汰”法 則是我們首要思考的課題。3、"連鎖"和"品牌"的沖擊：目前市場上如單體

7、酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連 鎖，將很難打響知名度，在激烈的競爭中立足！4、投資商務(wù)酒店注意事項：1 、行業(yè)標準未統(tǒng)一規(guī)范。 目前未有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范約束， 容易造成市場上各自為 政、管理混亂與惡性競爭情況。2 、理智分析市場供需，切忌市場定位不明確， 盲目投資。 當前市場上一些本土 商務(wù)酒店在前期未進行深入的市場調(diào)研和分析，在巨大利益的驅(qū)使下，沒有根 據(jù)客戶群制定相應(yīng)的營銷策略和經(jīng)營理念，而是片面模仿其他高檔酒店，導致 定位混亂，缺乏企業(yè)文化和特色。3、增強品牌意識，大膽創(chuàng)新，提升競爭力。4、租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)合法性與明確性。由于本地商務(wù)酒店基本上都（查看地圖） 采 用租賃物業(yè)方式經(jīng)營，故在對物業(yè)進行

8、考查的同時，首先得要弄清物業(yè)產(chǎn)權(quán)的 合法性，避免日后出現(xiàn)法律紛爭！二、溫江上午酒店市場定位分析1、市場定位：XXXXXXXX2、地理位置：XXXXXXXX3、主要客源主要客源以周邊協(xié)議單位為主體，以網(wǎng)絡(luò)預訂、周邊商務(wù)客人、部份旅游 團隊會議消費為輔。4、酒店功能分布及市場價格定位：位置功能布局接待量掛牌價執(zhí)行價會員價五樓空中花園15 20 臺10 15 元 /人XX四樓情侶間14間228108XX三樓標間12間308148XX二樓商務(wù)間/操作間10間368168XX一樓特色餐廳60 80 人2040 元/人XX三、望園酒店裝修預算（用酒店行業(yè)公標預算）商務(wù)酒店裝修價格行業(yè)簡約均價在 400 5

9、00元/平米，酒店總體客房為 36間/19平米計算為均價 7600 9500元/間客房；則客房裝修費用預計為 273600元RMB 342000元RMB :特色餐廳與大廳一共預計 20萬,則本項 投入共需費用預計47萬一一54萬（不含房間隔離土建費用），裝修投入但視 其具體裝修風格，使用材料與所購置物品而有所不同。四、酒店物品配置清單及價格預算：（電器設(shè)備及家具按市場現(xiàn)有的物品價格預算）（床上用品按1 : 3配置36個房間核定）物品名稱單位單價數(shù)量合計（元）家俱全套（六件套）視機（長虹24）液晶熱水器（美的）或太陽能個300004120000

10、床單件7020014000被套件9020018000枕套件222004400枕芯個25802000被芯個85806800床靠枕個20801600床圍巾個20601200床墊個6506039000電熱水壺個80362880電吹風個75403000茶杯個5.5100550面巾條92001800浴巾條222004400漱口杯個2.8100280托盤（衛(wèi)一房一）個7100700房間空調(diào)間19003668400合計397010特色餐廳投入100000軟裝及公共區(qū)域20000消防設(shè)施及管理軟件200000合計717010物品配置及裝修費用預計總投入：元RMB五、酒店人力資源分配及管理費用按商務(wù)酒店同等級崗

11、位工資預算按36間客房，一個空中花園茶坊及一個230余平米的特色餐廳人員配置圖及薪資標準其分布如下：管理架構(gòu)及費用：（單位：元/月）（以下薪資標準不包含所有人員的食宿、社保等福利待遇）崗位名稱工資標準人數(shù)合計駐店經(jīng)理500015000值班經(jīng)理250025000前廳接待180047200酒店資產(chǎn)員180011800客房服務(wù)員130056500PA/洗碗工10003+25000餐廳/茶坊服務(wù)員1300911700保安150023000工程維修（兼職）100011000廚房班子人均3000515000會計250012500出納200012000合計3065700六、酒店經(jīng)營費用預算按商務(wù)酒店平均房價

12、140元/間.天，平均入住率80% （入住率視其酒店位置 及市場規(guī)律變化）預算，每月經(jīng)營情況預算如下：酒店客房月營業(yè)收入：總房間數(shù)X入住率X平均房價X30天酒店客房月營業(yè)收入?yún)R總=36間X80%X140元/間.天X30天=120960元/月空中花園月營業(yè)收入：總接待量X上客率X人均消費X2餐X30天空中花園月營業(yè)收入?yún)R總=80人X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560 元/月 特色餐廳月營業(yè)額收入：總接待量X上客率X人均消費X2餐X30天特色餐廳月營業(yè)收入?yún)R總=80人X 50% X 30 X 2 X 30 = 72000 元/月則：酒店月營業(yè)額匯總 =227520.00元/月直接

13、成本及費用：143513元/月,其分解如下：低值易耗品：3/元間按使用70%情況核算，需1815.00元/月管理費：65700.00元/月洗滌費：按4.5元/間核算按80%出租率核算，需3888元/月水電費：按20元/間核算按80%出租率核算，需17280元/月稅費：按80%出租率核算，按營業(yè)額0.6%使用率70% ,需:5080元/月租金：按22元/平方核算需：1200平米X 22 = 26400元/月物管費：按2元/平方核算需：1200平米X 2 =2400元/月另外：裝修及設(shè)施設(shè)備折舊費 按五年折舊核算每月需20950元/月 則：每月預計利潤額 =84007元/月七、完成經(jīng)營目標任務(wù)保障

14、措施酒店經(jīng)營管理指導思路：以銷售為龍頭， 以服務(wù)為保障， 以完善的配套設(shè)施為基礎(chǔ)， 以優(yōu)良的管理 為后盾，開源節(jié)流促進酒店全面高效增益運作。建立健全酒店各項規(guī)章制度1、全面引進 ISO90001/14000 國際酒店質(zhì)量體系建設(shè)， 建立健全酒店的各項 規(guī)章制度與作業(yè)程序，實行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度來管 理人的標準， 認真執(zhí)行各項制度并落實到實際工作中去， 為酒店經(jīng)營目標任務(wù)的 完成打好基礎(chǔ)。2、提高酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量 酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量的提高， 對實現(xiàn)營銷任務(wù)的完成工作至關(guān)重要。 好的產(chǎn)品（服務(wù)）只有通過銷售才能轉(zhuǎn)變成商品，才能獲得經(jīng)濟利益與社會價值，而產(chǎn) 品（服務(wù)）本身的質(zhì)量

15、是直接影響顧客是否購買的首要條件，我們必須從內(nèi)部 管理的規(guī)范著手，加強對員工的培訓，提高他們的服務(wù)技能與技巧，體現(xiàn)出星 級酒店的服務(wù)水平。3、實行目標責任與績效管理 對酒店經(jīng)營目標進行分解到每月、每周、每天、每個部門責任人，真正做到 千斤重擔人人挑，人人頭上有指標。讓大家關(guān)注成本與費用，關(guān)心每天的營業(yè) 情況，把經(jīng)營業(yè)績與各位員工的待遇績效相結(jié)合，讓所有員工充分發(fā)揮其主觀 能動性，為公司發(fā)展獻計獻策。4、提高酒店客房出租率；1）、充分開發(fā)中高端商務(wù)客戶，與成都市各旅行社合作，憑借幾個旅游黃金周 及年底商務(wù)會議的高峰時段，抓住散客、會議的入住，從而提高出租率；2）、加大對鐘點房的推銷力度，通于短平

16、快的方式，提高客房運轉(zhuǎn)率；3）、堅持靈活與原則的掌握，針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度，在盡 可能提高價格基礎(chǔ)上，留住每一位到店的客人。5、提高平均房價1）、加強高價位房間的推銷針對散客，讓每個進入酒店的客人都成為我們成交 的對象，特別是情侶間、商務(wù)間等，從而促進平均房價的提升；2）、在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)更多的協(xié)議單位，并逐步提高協(xié)議價；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態(tài)的差異，做好推銷。6、增加客房附加值，提高收益1）、房間酒水食品結(jié)構(gòu)與品種，根據(jù)每個月經(jīng)營所反饋的信息，擬定客人的喜 好逐步改善房間酒水品種、結(jié)構(gòu)、以促進消費，增加收入；2）、購進房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種

17、和結(jié)構(gòu)，與供貨商協(xié)調(diào)溝通，不斷 增加新品種，以刺激消費，提高收入；3）、增設(shè)房間種類特別是個性化房間，如商務(wù)房、情侶間的經(jīng)營思路調(diào)整、增 添酒店組合消費、滾動消費，在傳統(tǒng)的客房經(jīng)營下，改善經(jīng)營方式，增添新的 項目，讓客人到酒店消費既能感受配套的優(yōu)勢，又能感受酒店的細微服務(wù)，在 商務(wù)、旅游、娛樂、休閑的獨立空間中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的不 同之處。7、節(jié)能降耗，控制運營成本每天按規(guī)定開關(guān)燈，空調(diào)等，操作辦法如下： 總的思路建議將洗手間設(shè)置為聲控；過道設(shè)置為間斷性聲控設(shè)備1）、樓層過道開燈時間：晚 19：30次日 07：00（單組，隔個開放） ；2）、衛(wèi)生班做衛(wèi)生，首先開窗、切斷水電、關(guān)掉

18、房間所有燈，衛(wèi)生間只開一盞；3）、客房服務(wù)員，住客離房后，必須進行檢查，關(guān)燈、關(guān)水，客人退房后，打 開窗戶，原則上房內(nèi)不開一盞燈；4）、房間空調(diào)，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時間原則上不開空調(diào)；5）、對房間低易耗品，嚴格管理、嚴格控制，對住人房實行補新不撤舊的原則， 對于能回收或是可以進行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1）、加強對各崗位工作人員的消防知識培訓，培養(yǎng)員工的消防安全意識。2）、通過培訓要求員工掌握一定的消防技能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報警電話。4）、加強日常巡視，杜絕消防安全隱患。5）、與保安部密切配合，加強巡視，保證住店客人的人身財產(chǎn)安

19、全。9、完善營銷激勵機制，提高銷售人員的工作積極性；營銷激勵機制的建立健全， 是直接影響營銷人員工作積極性的關(guān)鍵因素， 良 好的內(nèi)部激勵機制可以促進酒店在銷售業(yè)績上節(jié)節(jié)攀升，而反之則很難實現(xiàn)經(jīng) 營目標任務(wù)的完成。要讓我們所有的員工的業(yè)績與經(jīng)濟效益相掛鉤，實現(xiàn)按勞 取酬、多勞多得的原則，樹立業(yè)績標兵、讓優(yōu)秀員工有優(yōu)越感，落后的員工有 緊迫感與危機感，實行末位淘汰制。9 0 推行全員營銷，提高員工的推銷意識 ； 酒店必須開展全員營銷工作，酒店每位員工都是酒店的營銷員，每個員工都有 責任和義務(wù)支持酒店的銷售工作，通過培訓提高員工的推銷意識，在顧客滿意 的前提下，進行全員營銷，促進顧客二次消費。9 1

20、 增設(shè)酒店宣傳系統(tǒng)顧客到酒店后，都希望能在短時間內(nèi)熟悉消費項目及價格，我們可以根據(jù)這一特點，制作酒店的各種宣傳手冊，突出酒店配套項目與消費標準，讓客人能根據(jù)自己的消費水平，進行選擇性消費，建設(shè)酒店內(nèi)部宣傳頻道，增設(shè)一個 專門宣傳酒店的電視頻道，實行二十四小時全面宣傳。10、檢查和監(jiān)督10 0 堅定不移的貫徹酒店“對內(nèi)加強管理，提高房間品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，對外 加強銷售，充分、合理、有效利用資源”和“總臺帶動樓層”的方針。10 1 做好內(nèi)部管理工作，特別是各節(jié)假日消防安全工作，定人定崗，層層負 責，落實到位（引起重視，加強人防） 。10 2 加強總臺的現(xiàn)場管理，對入住登記手續(xù)嚴格把關(guān)，確保各項工作的正常 開展。10 3 加強樓層、監(jiān)督檢查力度，及時發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，并解決問題；從 而