寫字樓物業(yè)管理日常工作內容

1、寫字 樓物業(yè)管理日常工作內容內容與工作重點主要在以下寫字樓物業(yè)的特性和 使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作 幾個方面：一、營 銷 推 廣由于寫字樓宇收 益性物業(yè) （商業(yè)物業(yè) ）的特性，決 定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的 管理 工 作內容。當今的寫 字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于 出售和出租 （主要是出 租 ）。 寫字 樓的整體形象設 計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局 與提升改造，市場分析調研， 與買 租客戶的聯(lián)絡、 談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處 理，客戶與經(jīng)營管理者、客 戶與客 戶間關系的協(xié) 調，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情 的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫 字樓的營 銷推廣工作

2、 范疇。由于轉變投資地 有 發(fā)生，固有的客戶 常存在。因此，為吸 工作，否則，便不能作是一項十分重要的經(jīng)常性、/.益。點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響 ，寫字樓客戶變動的情況時 對辦公空間重新布置、面積增減 、改變設備配置與服務等的要求也經(jīng) 引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工 保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較 高的租售率。二、商務中心的服務與管理大型寫字樓辦公 機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供 各種商務服務項目

3、的商務中 心 （ 與大型酒店、賓館類似 ）。1. 商務中心的設備配置商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電 話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據(jù)服務項目的增設而添置。商務中心設備的 正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務的保證 。商務中心人員在使用過程 中 應嚴格按照正常操 作程序進行操作，定期對設備進 行必要的保養(yǎng)，設備一旦發(fā)生故障， 應由專業(yè)人員進行維 修。2. 商務中心的工作要求和工作程序商務中心的服務 是小區(qū)域、多項目的直接服務?？腿藢ι?務中心服務質量的評價是以 服

4、 務的周到與快捷為 出發(fā)點的。要做到服務周到、快 捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和 一套健全的工作程序 。(1)工作要求。對英文打字能力；熟 具備基本的設備清商務中心工作人員要求有：流利 的外語聽說讀寫能力；熟練的中 練操作各種設備的能力；熟悉商務信息 知識；熟悉秘書工作知識; 潔保養(yǎng)知識。(2)工作程序。收費情況，開據(jù)收費人服務要求準時、精服務前：了解客戶所需服務項目、 服務時間及服務要求；向客戶講明通知單并收一定比例的押金。服務中：以準確、快捷為原則，按客確地完成服務。服務后：完成客人所需 服務后，填寫商務中心費用收據(jù)單 ，引導或陪同客人到財務部結賬 。商務中心費用收據(jù) 單一式三份，一聯(lián)交

5、給財務部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務中心存檔。商務中心的主要 為此制定商務中心簽對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，單程序；寫字樓內部人員 在 部門經(jīng)理的同意。 準人后，在不影響為到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所須在商務中心設備使用申請單 上填清原因、內容、使用時間及批 客人提供服務的前提下使用。使用后須在費用結算單上簽名。3. 商務中心的服務項目寫字樓客戶業(yè)務 齊 全的商務中心提供類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較的服務項目包括：(1)翻譯服務，包括文件、合同等；(2)秘書服務，包括各類文件處理；(3)辦公系統(tǒng)自動

6、化服務；(4)整套辦公設備和人員配備服務；(5)臨時辦公室租用服務；(6)長話、傳真、電信服務；(7)商務會談、會議安排服務；(8)商務咨詢、商務信息查詢服務；(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP 機、手機租賃服務等；(12) 報刊、雜志訂閱服務；(13) 客戶電信設備代辦、代裝服務；(14) 文件、名片等印制服務；(15) 成批發(fā)放商業(yè)信函服務；(16)報刊剪報服務；(17)秘書培訓服務等。三、前臺服務型寫字樓的前臺服務項目較小型寫字樓的前 臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大 多 ，主要包括：(1) 問訊服

7、務和留 言服務，鑰匙分發(fā)服務；(2) 信件報刊收發(fā) 、分揀、遞送服務；(3) 個人行李搬運 、寄存服務；(4) 出租汽車預約 服務；(5) 提供旅游活動 安排服務；(6) 航空機票訂購 、確認；(7) 全國及世界各 地酒店預定服務；(8) 餐飲、文化體 育節(jié)目票務安排；(9) 文娛活動安排 及組織服務；(10) 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；(11) 花卉代購、遞送服務；(12) 洗衣、送衣服務；(13) 代購清潔物品服務；(14) 提供公司 “阿姨 ”服務；(4)設備的更新改 造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改(15)其他各種委托代辦服務。有的寫字樓的報 修點也設在

8、前臺，方便客戶報修。四、 設施設備管理寫字樓的設施設 備管理主要應做好以下各項工作：1.設備管理(1)建立設備檔案 。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。(2)完善工程部架 構。(3)建立各部門、 各工種的崗位責任制。(4)抓好物料采購 、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。(5)制定設備的保 養(yǎng)和維修制度。(6)建立監(jiān)管制度 ，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。2.維修與保養(yǎng)(1)報修與維修程 序。A .兩類報修：自檢報修、客戶報修。(2)設備的保養(yǎng)。 一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng) )；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。(3)設備的維修。對于設備的維修 控

9、制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修 制度的完善。編制維修計劃時 兩次大修之間的工作應注意：是否按設備分類編制計劃。 時間)。維修方法是否恰當。維修周期是否科學 (周 期是指般的維修方法 有：強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。 定期檢修法。即根 據(jù)設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報 件，然后進行維修。告和提供的技術資料，對設備進行檢查診全面維修。即當設備出現(xiàn)嚴重磨損、損斷，確定要維修的項目或部 壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。建立設備維修制 度主要是設備檢修制度和報修制度。造方案。五、保安與消防管理1保安管理第一。預防為主。

10、誰主管，誰(1) 貫徹保安管理 的基本原則是：賓客至上，服務 負責。群防群治，內緊外松。(2) 建立保安部的 組織機構。(3) 制定嚴密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。(4) 加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉 路電視監(jiān)控器等)，加強寫字樓內部及 外圍保安巡邏，加強對停車場的 保安及交通指揮。防 止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。2消防工作(1) 消防工作的指 導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏,(2) 一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：干式消防系統(tǒng)BTM氣體滅火系統(tǒng)。濕式消防系統(tǒng)：自動

11、噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。消防聯(lián)動機構：消防送風和 試驗；消防電梯的功排煙風機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮 能試驗?；馂膱缶到y(tǒng)：自動報警系統(tǒng)風機和排氣機的功能和聯(lián)動(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。消防工作的展開：進行消防宣傳。宣傳的形式 有：消防輪訓，禾U用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須 知(防火手冊)。宣傳的內容有：消 防工作的原則，消防法規(guī)，消 防須 知。建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公 司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組 長。 把防火責任分 解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè) 主、租戶擔負所屬物業(yè)范

12、圍的防火責任。明確防火責任 人的職責，根據(jù)中華人民共和 國消防條例的規(guī)定，制定防火制度。定期 組織及安排消 防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā) 出消防整改通知書，限期整改。制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。配備必需、完好的消防設備設施。發(fā)動大家，及時消除火災苗頭和隱患。建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。B11建立消防檔案。B12制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。六、清潔衛(wèi)生管理清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養(yǎng)的需要。日常清潔工作 的重點體現(xiàn)在：(1) 制定完善的清 潔細則，定明需要清潔的地方、材 料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴 格執(zhí)行。(2) 制定部門各崗 位的