第九章路線價法

1、房地產(chǎn)估價第九章第九章路線價法路線價法第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價9-1 9-1 路線價法的基本原理路線價法的基本原理一、路線價法的需要一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時需要估價的土地同時需要估價街街 道道第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價二、路線價法的概念二、路線價法的概念 對面臨特定街道、接近性行相當?shù)某鞘型恋?，設(shè)定標準深對面臨特定街道、接近性行相當?shù)某鞘型恋兀O(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，上

2、，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。用數(shù)學方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。 街 道街 道標準深度第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價三、路線價法的理論依據(jù)三、路線價法的理論依據(jù) 實質(zhì)上是一種市場比較法 路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否 四、適用的對象和條件四、適用的對象和條件 土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。對大量土地進行估價的場合。 前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗

3、土地排列較整齊，還需要前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。 第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價9-2 9-2 路線價法的操作過程路線價法的操作過程 一、劃分路線價區(qū)段一、劃分路線價區(qū)段 二、設(shè)定標準深度二、設(shè)定標準深度 三、選取標準宗地三、選取標準宗地 四、確定路線價四、確定路線價 五、制作深度指標表五、制作深度指標表 六、計算各宗地土地價格六、計算各宗地土地價格 同一路線價的地段 各宗土地的深度的眾數(shù) 具有代表性的土地 設(shè)定在路線上的標準地塊的單位地價 第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價五

4、、制作深度指標表五、制作深度指標表 （一）深度指數(shù)的含義（一）深度指數(shù)的含義 隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度 深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表 第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價（二）深度指數(shù)的制作思路（二）深度指數(shù)的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、單獨深度百分率、單獨深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n2 2、累計深度百分率、累計深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2aa1 1+a+a

5、2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、平均深度百分率 naaaaaaaaan.3221321211第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價（三）制作方法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1 1、四三二一法則、四三二一法則 第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨深度百分率403020109876累計深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.0

6、70.865.0假設(shè)標準深度為假設(shè)標準深度為100100英尺英尺 所給深度標準深度累計深度指數(shù)平均深度指數(shù)第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價（三）制作方法（三）制作方法%100標準深度所給深度深度指數(shù)制作思路屬于累計深度指數(shù) 第九章第九章 路線價法路線價法2 2、哈柏法、哈柏法則則房地產(chǎn)估價六、計算各宗地土地價格六、計算各宗地土地價格 （一）計算公式一）計算公式宗地價格V深度指數(shù)dvdf路線價u當u為單位價格時：V = u dv ( f d ) 當u為以一定單元寬，標準深度的長條時：V = u dv f dv平均深度指數(shù)dv累計深度指數(shù)第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價六、計算各宗

7、地土地價格六、計算各宗地土地價格1 1、一面臨街矩形土地、一面臨街矩形土地 路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u V = u dvdv ( f ( f d ) d ) = =20001402015.24 = = 85.34萬元萬元第九章第九章 路線價法路線價法（二）運用舉例（二）運用舉例房地產(chǎn)估價（二）運用舉例（二）運用舉例路線價2000元/m230mP184P184例例9 92 2路線價3000元/m2標準深度20m15m15m所給深度標準深度累計深度指數(shù)米處的平均深度指數(shù)15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地單

8、價第九章第九章 路線價法路線價法2 2、前后兩面臨街矩形、前后兩面臨街矩形地地房地產(chǎn)估價重疊價值估價法重疊價值估價法u0u1dd0d11010111000dddduuudduuud（高價街）高價街）（低價街）低價街）第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價P184P184例例9 92 2150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1英尺英尺50100150100150100002000020000011000dddduuuddv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%5

9、0=235萬元 第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價3 3、街角地、街角地A Bu0u1V單=u0dv0+u1dv1tt旁街影響加價率第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價4 4、特殊形狀土地、特殊形狀土地uABCfddf21hdvuABC土地價格三角形h三角形土地修正率第九章第九章 路線價法路線價法房地產(chǎn)估價ABCDABC土地價格= ABD土地價格 ACD土地價格 第九章第九章 路線價法路線價法4 4、特殊形狀土地、特殊形狀土地房地產(chǎn)估價ABCDEFGH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形ACE價格+三角形BDF價格梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形ACG價格-三角形BD

10、H價格第九章第九章 路線價法路線價法4 4、特殊形狀土地、特殊形狀土地房地產(chǎn)估價第十章第十章長期趨勢法長期趨勢法第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法房地產(chǎn)估價10-1 10-1 基本原理基本原理一、概念一、概念 利用較長期的歷史資料，在分析其變化趨勢的基礎(chǔ)上，利用較長期的歷史資料，在分析其變化趨勢的基礎(chǔ)上，運用時間序列分析和回歸分析方法，對房地產(chǎn)價格進行推測運用時間序列分析和回歸分析方法，對房地產(chǎn)價格進行推測和判斷。和判斷。 將預測科學的基本理論和方法運用到房地產(chǎn)估價上而產(chǎn)將預測科學的基本理論和方法運用到房地產(chǎn)估價上而產(chǎn)生的一種估價方法。生的一種估價方法。第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法房地產(chǎn)

11、估價10-1 10-1 基本原理基本原理長時間、真實的歷史價格資料長時間、真實的歷史價格資料三、作用三、作用1 1、評估房地產(chǎn)價格；、評估房地產(chǎn)價格；2 2、市場比較法中交易日期修正；、市場比較法中交易日期修正；3 3、收益法中對未來凈收益等的預測；、收益法中對未來凈收益等的預測；4 4、假設(shè)開發(fā)法中預期價值及成本等的預測；、假設(shè)開發(fā)法中預期價值及成本等的預測；5 5、填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏；、填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏；6 6、地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢的比較。、地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢的比較。 第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法二、適用條件二、適用條件房地產(chǎn)估價年份年份價格價格2001 20

12、02 2003 2004 2005 2006AB房地產(chǎn)上漲或下跌的趨勢強弱與其目前的價格高低無關(guān)房地產(chǎn)上漲或下跌的趨勢強弱與其目前的價格高低無關(guān)第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法10-1 10-1 基本原理基本原理房地產(chǎn)估價10-1 10-1 基本原理基本原理1 1、搜集資料、搜集資料2 2、排列成序、排列成序3 3、分析建模、分析建模4 4、推測價格、推測價格第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法四、操作步驟四、操作步驟房地產(chǎn)估價10-2 10-2 預測方法預測方法 一、直線趨勢預測法一、直線趨勢預測法1 1、平均增減量法、平均增減量法第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法年份年份價格價格y2001

13、681020027130200374602004781020058150逐年上漲逐年上漲 320330350340逐年上漲額平均數(shù)逐年上漲額平均數(shù) 335434353332d預測值：預測值： y2006=8150+335=8485 y2007=8150+3352=8820 d=3200.1+3300.2+3500.2+3400.5=338 加權(quán)加權(quán) 0.10.20.20.5房地產(chǎn)估價2 2、平均法、平均法y yx x0 0趨勢線趨勢線實際線實際線（x x1 1，y y1 1）（x x2 2，y y2 2）第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法ya+bx房地產(chǎn)估價年份年份 價格價格1997 4.00

14、 1998 4.20 1999 4.41 2000 4.60 2001 4.80 2002 5.03 2003 5.25 2004 5.47 2005 5.66 x12345678940. 4580. 460. 441. 420. 400. 4355432111yx35.5466.547.525.503.55.74987622yxxy211.0767.388. 510211. 0767. 32006y088. 611211. 0767. 32007y價格單位：萬元/ m2第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法2 2、平均法、平均法房地產(chǎn)估價3 3、最小二乘法、最小二乘法 ya+bx 0 x2xxy

15、bnya第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法房地產(chǎn)估價 某房地產(chǎn)的成本（萬元）某房地產(chǎn)的成本（萬元）年份年份 成本成本y1997 4.00 1998 4.20 1999 4.41 2000 4.60 2001 4.80 2002 5.03 2003 5.25 2004 5.47 2005 5.66 x-4-3-2-101234 x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64 0 43.420 43.42 60 12.56n=9209. 06056.12824. 4942.432xxybnyaxbxay209. 0824. 4萬元

16、87. 55209. 0824. 42006yx-7-5-3-11357 第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法房地產(chǎn)估價二、二次拋物線型預測法二、二次拋物線型預測法y=a+bx+cx20 x224222224224xxnyxyxncxxybxxnxyxyxa第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法房地產(chǎn)估價P196P196例例10104 4年份年份價格價格一級增長量一級增長量二級增長量二級增長量199719974200420019981998530053001100110019991999670067001400140030030020002000840084001700170030030020012

17、0011040010400200020003003002002200212700127002300230030030020032003153301533026302630330330第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法房地產(chǎn)估價年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=706303051990282648701

18、96第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法P196P196例例10104 4房地產(chǎn)估價15228196763030282648707185728519908397281967282648706303019622242222224224xxnyxyxncxxybxxnxyxyxaiiiiY=8397+1857x+152 x2 2004年價格年價格=8397+18574+15242=18257元元/平方米平方米 2005年價格年價格=8397+18575+15252=21482元元/平方米平方米 第十章第十章 長期趨勢法長期趨勢法P196P196例例10104 4房地產(chǎn)估價三、平均發(fā)展速度預測法三、平均發(fā)展速度預測法年份年份價格價格199519952800280019961996270027001997199731003100199819982600260019991999320032002000200038003800200120015200520020022002530053002003200355005500P197例例105%196%10019952003%年價格年價格）總發(fā)展速度（088. 196. 1191n總發(fā)展速度平均發(fā)展速度20042004年價格年價格=5500=55001