經(jīng)濟學(xué)論文(房地產(chǎn)泡沫)

1、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的成因與應(yīng)對策略的討論摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其行業(yè)本身的原因和外部環(huán)境雙重的作用結(jié)果，致使房地產(chǎn)泡沫不可避免。本文主要針對房地產(chǎn)泡沫的形成原因展開討論，并借用日本，印尼和中國香港作為實證分析，分別討論。最后，針對中國的特殊的經(jīng)濟政治條件給出了應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的幾點策略。關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)泡沫 投機 金融 一房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)說起房地產(chǎn)泡沫不得不先解釋一下泡沫經(jīng)濟的含義。在1987年出版的帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典中金德爾伯格認為：“泡沫經(jīng)濟這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主這

2、些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價過程的繼續(xù)，在一定的時候常常會發(fā)生預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。通常繁榮（boom）的時間要比泡沫狀態(tài)的時間要長些，價格、生產(chǎn)和利潤的上升也比較溫和一些。以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)的危機，也有可能以繁榮的逐漸消退告終而不發(fā)生危機?！蓖ㄋ椎闹v就是如果今天的高價僅僅是因為投機者相信明天的售價會更高,而實際上市場基礎(chǔ)價值并不能支撐這種價格,那么泡沫就可能會存在。泡沫只是一種繁榮的假象，一旦泡沫破裂，隨之而來的不是迅速爆發(fā)的金融危機就是經(jīng)濟的長期停滯。無論如何，經(jīng)濟運轉(zhuǎn)會受到摩

3、擦，發(fā)生畸變。從上述的定義可以看出，由于泡沫是資產(chǎn)價格的超常規(guī)上漲，因此作為泡沫的載體的資產(chǎn)往往具有稀缺性的特點，在短期內(nèi)不易達到供求平衡，且相對于交易價值而言，交易成本比較低，很容易成為投機的對象。房地產(chǎn)是從事不動產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，而所謂不動產(chǎn)主要是指土地及地上的建筑物。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟活動的載體，房屋不可能成為空中樓閣，總要與土地相聯(lián)系，而土地最大的經(jīng)濟特征就是稀缺性，它是一種有限的，不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導(dǎo)致土地價格的上揚。在一定時間內(nèi)，土地供給量、異質(zhì)性也會影響地上的附著物房屋的價格，而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值，為

4、泡沫的生成提供基礎(chǔ)條件。從而令房地產(chǎn)成為最常見的泡沫載體之一，房地產(chǎn)泡沫也因此成為了最常見的經(jīng)濟泡沫。簡單的說房地產(chǎn)泡沫是金融泡沫的一種, 是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價值的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高,與其使用價值市場基礎(chǔ)價值不符,雖然賬面上價值增長很高,但實際上很難得到實現(xiàn)。表觀為在經(jīng)濟繁榮期,地價飛漲形成泡沫景氣,但到達頂峰狀態(tài)后,市場需求量急劇下降,房價大跌,泡沫也隨之破滅。二房地產(chǎn)泡沫的成因不同時期與不同國家地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的成因各有異同，本文選取幾個例子來說明房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因。（一） 日本地產(chǎn)泡沫的成因分析80年代后的日本國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化為房

5、地產(chǎn)的“起泡”埋下了隱患?？偨Y(jié)有如下幾個原因。1 長期超低貼現(xiàn)率的誘導(dǎo)地價、股價的暴漲和暴跌是泡沫經(jīng)濟的主要表現(xiàn)形式，而導(dǎo)致他們的主要原因就是長期超低的貼現(xiàn)率。1985年“廣場協(xié)議”簽訂之后，日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率，在金融市場上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規(guī)模和貨幣供應(yīng)量，在日本，貨幣供應(yīng)量的增長己超過了實際的經(jīng)濟需求，有一部分貨幣供應(yīng)量游離于實體經(jīng)濟之外，成為不動產(chǎn)、股票投資的資金來源。隨著投資房地產(chǎn)資金的增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏離實際的價值而上漲。2 金融自由化使大量資金源源不斷地流向土地等資產(chǎn)所謂金融自由化是指開放日本國內(nèi)金融市場和歐洲日元市場并使

6、利率自由化。日本從1975年起，每年都要發(fā)行大量國債，國債大量增加帶來的結(jié)果是債券市場的急速發(fā)展，債券流通市場的利率是自由利率，高于受管制的銀行利率，銀行如能適當?shù)睦米杂墒袌隼实纳唐罚瑢⒛茉黾邮找?，這樣在很大程度上沖擊了政府對銀行利率的管制。在這種金融自由化的過程中，為了在競爭日益激烈的金融市場上占據(jù)一定的份額，大銀行便毫無節(jié)制的向土地融資，銀行發(fā)放大量的抵押貸款，鼓勵土地投資者和其他個人進行土地投機，并以它們持有的或購買的土地為擔(dān)保提供相當于地價70%的貸款，利用這些貸款可以再去購地。如此循環(huán)，銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。3 企業(yè)自有資金比率的提高和權(quán)益融資方式的建立促使其改變了資金運

7、用的方向這種改變在很大程度上是把資金投向了土地等資產(chǎn)上。眾所周知，戰(zhàn)后日本經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)長期缺乏資金，其生產(chǎn)發(fā)展主要依賴城市銀行的貸款，而1973年的第一次石油危機以后，企業(yè)設(shè)備投資中自有資金的比例得到大幅度的提高。80年代，這一比例基本上保持在80%左右。在企業(yè)自有資金比例提高的同時，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，這必然促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。這種新的融資方式就是權(quán)益融資。通過這種低成本的權(quán)益融資方式取得的資金在1987年以后呈現(xiàn)出顯著增長的勢頭。在1985年通過權(quán)益融資的方式籌集到的資金只有4萬億日元，而到了198

8、7年增加到了12萬億日元，1988年增加到了18萬億日元，1989年達到了26萬億日元。由于當時經(jīng)濟增長速度下降，企業(yè)實物投資積極性不高，因而企業(yè)就把這些資金運用于金融資產(chǎn)和土地資產(chǎn)的投機上，從而獲取了巨額的泡沫利潤，顯然大企業(yè)的這種投機活動對于地價的上漲起到了推波助瀾的作用。4 預(yù)期和投機等因素對地產(chǎn)泡沫也起到了巨大的影響大量社會經(jīng)濟和心理因素在土地資產(chǎn)的價值增值運動中發(fā)揮作用，使得其價格變化與整個經(jīng)濟狀況和金融狀況相關(guān)。這是因為，土地的位置固定性和土地市場的不完全性使它不能像一般的流量資產(chǎn)一樣快速流通。每年交易的土地只占土地總量的少部分，其余土地不會被交易，只是標上價格而己。這種有極少的交

9、易事例給全部土地定價的現(xiàn)象會由于一部分不動產(chǎn)業(yè)者的投機行為造成地價的大變動。（二） 印尼房地產(chǎn)泡沫的成因分析1 宏觀經(jīng)濟調(diào)控不力，造成對房地產(chǎn)的投資過度印尼從90年代起，大量的資本流入到短期的私人項目上，使經(jīng)濟出現(xiàn)一輪又一輪的經(jīng)濟過熱，大量的資金投向了高收益的領(lǐng)域，如房地產(chǎn)項目。投資熱也引起了資產(chǎn)價格明顯偏離價值，如房地產(chǎn)產(chǎn)價格高估。從而造成在經(jīng)濟快速增長的同時，逐步顯露出泡沫經(jīng)濟的成分。印尼銀行業(yè)的急劇膨脹，一方面為社會發(fā)展籌措了必要的資金，促進了經(jīng)濟的發(fā)展。另一方面也帶來了許多負面的影響，突出表現(xiàn)為經(jīng)濟過熱和泡沫現(xiàn)象。從貸款增長率來看，增幅最大的是房地產(chǎn)信貸。90年代以來，印尼的建筑業(yè)與房

10、地產(chǎn)急劇增長，并曾一度以高于制造業(yè)的速度增長。房地產(chǎn)與建筑業(yè)的高速增長，固然有經(jīng)濟規(guī)模擴大所帶來的需求原因，但有銀行規(guī)模過度膨脹有很大關(guān)系。房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增長加速了印尼房地產(chǎn)泡沫的形成。2 金融監(jiān)管制度不健全，銀行體系薄弱印尼在80年代中期以來，主要實施以國家壟斷為主體的抑制性金融體制。隨著經(jīng)濟的增長，這種體制不適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展。印尼政府在1983年頒布了新的銀行管理條例，開始了金融自由化的進程。后來印尼通過兩項計劃支持國內(nèi)銀行的發(fā)展，一是儲蓄保證方案，一是資金支持計劃。后者包括資本金注入，流動資金貸款和緊急資金援助。這樣，金融機構(gòu)相信在其陷入經(jīng)營危機的時候，政府不會袖手旁觀，而且又能從中央銀

11、行得到充足的資金。這就造成了“道德風(fēng)險問題”，由于缺乏風(fēng)險意識，銀行在放款時很少考慮到資產(chǎn)的安全性，而一味追求高收益。銀行將大量的資金投入到風(fēng)險較高的房地產(chǎn)市場上去，致使房地產(chǎn)的價格上升到不合理的水平。這樣，就形成了房地產(chǎn)泡沫。銀行規(guī)模的過度膨脹，引發(fā)了銀行同業(yè)在市場占有率方面的惡性競爭；而銀行信貸的過量發(fā)放，使流通中的貨幣連年遞增，增大了通貨膨脹的壓力，利率高居不下。如此高的利率只有利率較高的房地產(chǎn)業(yè)才能承受。因此，大量資金涌向房地產(chǎn)。大量的銀行貸款加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。3 政府腐敗蘇哈托在印尼獨裁統(tǒng)治32年。據(jù)報道，蘇哈托家族擁有財產(chǎn)總值達到160億美元，是印尼最為富有的人。蘇哈托家族依

12、賴政府的資助和優(yōu)惠以及對大項目的壟斷，控制了印尼的經(jīng)濟命脈，包括交通運輸，銀行，酒店等，當然房地產(chǎn)業(yè)不例外。（三） 中國香港房產(chǎn)泡沫的成因分析1 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理香港的房產(chǎn)泡沫成分過多與其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的特點有關(guān)。經(jīng)過10年的發(fā)展，香港的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下特征：服務(wù)業(yè)在香港經(jīng)濟中所占比重過大。在服務(wù)業(yè)中，與金融保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的部分就占了50%左右。香港本地的制造業(yè)規(guī)模很小。其經(jīng)濟增長過分依靠房地產(chǎn)業(yè)，很容易形成投機的溫床。對房地產(chǎn)這種非生產(chǎn)性資產(chǎn)投機，會引起房地產(chǎn)價格大幅度上升，引起生產(chǎn)性和服務(wù)性企業(yè)成本的提高，從而削弱了他們的競爭力和盈利的能力。擁有一定資金的投資者最后發(fā)現(xiàn)，對香港的工業(yè)和一般性

13、的行業(yè)投資已經(jīng)是無利可圖，而他們又沒有足夠的實力進軍地產(chǎn)或金融，最后只能炒樓和炒股，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場泡沫過多。2 聯(lián)系匯率制度所謂聯(lián)系匯率制度是一種貨幣發(fā)行局制度。根據(jù)貨幣發(fā)行局制度的規(guī)定，貨幣基礎(chǔ)的流量和存量都必須得到外匯儲備的十足支持。換言之，貨幣基礎(chǔ)的任何變動必須與外匯儲備的相應(yīng)變動一致。它是香港金融管理局(金管局)首要貨幣政策目標，在聯(lián)系匯率制度的架構(gòu)內(nèi)，通過穩(wěn)健的外匯基金管理、貨幣操作及其他適當?shù)拇胧?，維持匯率穩(wěn)定。但是聯(lián)系匯率制度也有不利的一面，由于香港的經(jīng)濟是自由開放的，在實行聯(lián)系匯率制度下，香港的利率是由美國的利率水平?jīng)Q定的。只能夠被動的追隨美國的利率。但是由于在90年代時

14、，香港的人通貨膨脹率居高不下，遠遠高于美國。這樣使得香港的實際利率很低甚至為負。從消費決策角度來看，低利率鼓勵了消費，居民對奢侈品的需求大大上升，而低利率使得人們對儲蓄的愿望大大降低，居民更愿意購買房地產(chǎn)和股票來保佑自己的儲蓄。從而以投機為主的大量資金流入房地產(chǎn)市場，使得泡沫高漲。三 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的主要特征和表現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫最明顯的特征就是房價的暴漲與暴跌。當然，并不是說只要是房價的價格快速上漲就一定意味著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，只有當價格的上漲遠遠超過房地產(chǎn)的內(nèi)在價值時，我們才認為它可能存在著泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫期間的這種價格的快速上漲和大跌與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性的波動不同，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性

15、的特征，不具有在一定時間內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)的必然性。在市場經(jīng)濟的歷史中，房地產(chǎn)泡沫只是近代才出現(xiàn)的，在一定程度上可以認為是市場投機行為盛行的結(jié)果。經(jīng)濟長期增長，投資者對房地產(chǎn)估價過高或過于樂觀。投資者的樂觀心態(tài)是房地產(chǎn)價格和需求泡沫增長的心理基礎(chǔ)，樂觀心理逆轉(zhuǎn)也是導(dǎo)致泡沫破滅的充分必要條件。比如，直到目前為止，中國的許多開發(fā)商和投資者對房地產(chǎn)市場形勢依然持樂觀態(tài)度，認為房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲，結(jié)果是房價依然處于上漲過程中。價格上漲的預(yù)期吸引了大量新的投資者的進入，而這些新的投資者一般只是想通過投機獲取價差、牟取利潤，對所買賣的房地產(chǎn)的實際使用價值或盈利能力不感興趣；由于大量此類新的投資者的不斷介入，需求

16、急劇增加，造成房地產(chǎn)的價格的節(jié)節(jié)攀升，并進一步強化了人們對資產(chǎn)高估價的信心；如此周而復(fù)始不斷強化，最終形成泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。較為寬松的貨幣政策，借貸規(guī)模不斷增加，大量信貸資金投資于房地產(chǎn)市場。由于貨幣政策較為寬松，利率較低，人們樂于承擔(dān)債務(wù)投資于房地產(chǎn)等資產(chǎn)，同時期望較高的回報，在房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展初、中期，這些投資往往的確能帶來較高的回報，因此吸引了越來越多的人不斷加入這個隊伍，房地產(chǎn)的價格也隨之不斷上升，甚至形成“房價不跌”的神話。而到房地產(chǎn)泡沫破滅時，由于作為抵押物的房地產(chǎn)價格大幅下跌，導(dǎo)致大量信貸資金無法收回，最終成為銀行的壞帳，影響金融體系的穩(wěn)定。銀行等金融機構(gòu)過度參與房地產(chǎn)市場。由于房地

17、產(chǎn)業(yè)是一個需要大量資本的行業(yè)，如果沒有銀行等金融機構(gòu)的參與，形成大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫的可能性就會小得多。但在經(jīng)濟全球化的背景下，銀行間的同業(yè)競爭不斷加劇，金融自由化浪潮不斷深化，各國銀行為了提高自身的盈利能力和競爭優(yōu)勢，往往將收益較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場作為支持的重點，期望在房地產(chǎn)價格的不斷上漲中獲利。實際上，日本、泰國、馬來西亞、菲律賓等國家在房地產(chǎn)泡沫時期，由于銀行對經(jīng)濟的盲目自信，采取了相對寬松的貸款審批政策，甚至直接參與房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致信貸過分擴張，最終大大的增加了市場的資金供給，對房地產(chǎn)泡沫的形成起到了推波，助瀾的作用。房地產(chǎn)市場中投資性購房的比重高，國際投機資本、民間游離資金大量流入。國際投

18、機資本、民間資金大量投資房地產(chǎn)，形成巨大的投機需求，導(dǎo)致房價在短時間內(nèi)急劇攀升，而這部分投資者購房基本屬于投資性的。顯然，民間游資、國際投機資本大量進入房地產(chǎn)市場，投資性購房比例較高是房地產(chǎn)泡沫的又一顯著特征。四 房地產(chǎn)市場泡沫的宏觀調(diào)控對策房地產(chǎn)行業(yè)就如同汽車行業(yè)，曾經(jīng)是西方國家的支柱產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)還處在起步段，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)越來越顯示出其在經(jīng)濟中重要的一面。房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，雖然能夠帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展，但同時它也可能成為泡沫經(jīng)濟的主要載體，導(dǎo)致金融危機。所以，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必須需要政府的合理干預(yù)與宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)

19、濟的晴雨表，將會直接關(guān)系到我國經(jīng)濟和社會全局的穩(wěn)定發(fā)展?？偟恼f來，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目標是以穩(wěn)定為主基調(diào)，保持適當?shù)乃俣龋试S適度泡沫的存在，控制房價過快增長，加快市場格局的轉(zhuǎn)變，防止惡性房地產(chǎn)泡沫的形成。針對這個目標，可以從以下角度采取措施:（一）利用好房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)這把雙刃劍在房地產(chǎn)市場上，風(fēng)險是一個客觀存在的事實。由于房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性，在其拉動經(jīng)濟發(fā)展的時候，會產(chǎn)生金融放大效應(yīng)和不確定性造成的風(fēng)險放大效應(yīng)。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮時，這種放大效應(yīng)以經(jīng)濟學(xué)上所說的乘數(shù)效應(yīng)遞增，再配合地產(chǎn)公司上市融資，更是把這種放大效應(yīng)放大到了極致，以至蘊含了泡沫的因素。因此，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機，在負

20、的乘數(shù)效應(yīng)下，也會造成經(jīng)濟的急劇萎縮。房地產(chǎn)暴漲暴跌都存在著極大的安全隱患。這種安全隱患既存在于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，又存在于外部，體現(xiàn)為房地產(chǎn)某種長期運行特征對國民經(jīng)濟其他部門可能的沖擊，并且有時二者還互動。從房價來看，可能顯現(xiàn)在兩個方面：首先是房價上漲的隱患。房地產(chǎn)價格過于高漲時，若不遏制，長此下去有可能出現(xiàn)累積性泡沫。同時，如果房價連續(xù)快速上漲，工資收入增長較慢，房價收入比擴大，會直接影響居民購房，尤其是中低收入者購房更難。這應(yīng)引起政府的高度重視，并采取一系列防范措施。其次是出現(xiàn)大幅降價主張和預(yù)期的隱患。當房價上漲到與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)時，人們必然主張大幅降價，這又會出現(xiàn)新的隱患。因為這種主張若重

21、復(fù)千百遍，真的變成廣大需購房者的普遍預(yù)期，那他們勢必等待大幅度降價，持幣待購現(xiàn)象出現(xiàn)。此時，房地產(chǎn)市場疲軟蕭條，不僅危及房地產(chǎn)自身持續(xù)安全運行，同時也將影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)安全運行和發(fā)展。另外，這種大幅降價的主張和預(yù)期若成為現(xiàn)實，房價大幅下降，不但絕大多數(shù)居民買得起房，買新房，買大房，而且買兩套房的也會大增。其可能的后果是，人們成倍地蓋房，使緊張的土地、能源及其他資源更緊張；居民住房消費過度，勢必影響和抑制其他消費，制約其他行業(yè)的發(fā)展；由于過度開發(fā)經(jīng)營，整個房地產(chǎn)業(yè)將提前成熟衰退，那么這個擁有上億就業(yè)機會的行業(yè)，將有大量職工提前“下崗”，增加當前社會就業(yè)壓力。此外，對金融所帶來的損失，也不可低

22、估。所以，房價太高了不行，太低了也不行。正所謂“水能載舟，亦能覆舟”，充分發(fā)揮房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的特性，也可很好的避免和防范風(fēng)險。房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分是實體經(jīng)濟的貨幣蓄水池，從貨幣資金流的角度來看，它既可以吸收大量的實體經(jīng)濟的過剩資金，也可以補充實體經(jīng)濟流動性不足，從而化解實體經(jīng)濟的物價不穩(wěn)定的壓力。隨著金融深化，虛擬經(jīng)濟的資源配置功能越來越強，極大的促進了經(jīng)濟的發(fā)展。同時，對于外部沖擊而言，虛擬經(jīng)濟起到防火墻的作用。當經(jīng)濟系統(tǒng)受到外部沖擊時，首先會反映在虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域，隨著經(jīng)濟虛擬化的程度加深，這種抵抗外部沖擊的功能是逐漸增強的。所以說虛擬經(jīng)濟適當?shù)牟▌訉嶓w經(jīng)濟是有益的，一個發(fā)達而完善的房地產(chǎn)

23、市場有可能在經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟增長中起到穩(wěn)定作用。所以，應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)市場。只有在房地產(chǎn)不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，我們才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)防范風(fēng)險、穩(wěn)定經(jīng)濟的職能。（二） 設(shè)計合理的經(jīng)濟杠桿，抑制土地過度投機合理的經(jīng)濟杠桿策略可以引導(dǎo)土地持有者合理提高土地利用效益，避免投機。這些杠桿機制可以是利率、付款機制、稅制等。商用房、別墅等高檔房與一般居民的生活需要不相符合，最容易成為投機者關(guān)注的目標，對一般居民用房、房改房和高檔房的貸款利率實行差別化，有利于防止用于投機的高檔房屋的過分增加，同時向房地產(chǎn)市場傳遞一個信號，使人們對高檔房的預(yù)期收益水平下降，從而使房地產(chǎn)市場整體的預(yù)期回復(fù)，使過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于平穩(wěn)

24、。利率的差別應(yīng)該體現(xiàn)出一般居民用房的價格優(yōu)勢，這樣在人們的生活住房需求可以得到滿足時，也能夠控制對房地產(chǎn)市場的有效需求，使人們對房產(chǎn)投機的期望發(fā)生改變，所以穩(wěn)定一般居民用房的價格對房地產(chǎn)市場有十分重大的意義。另外，為了弱化房地產(chǎn)抵押貸款給泡沫投機帶來的影響，可以從以下角度采取一些策略:在微觀層次上，金融機構(gòu)要適應(yīng)經(jīng)濟周期變動，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模、比重、條件等，并且始終注意對借款人的審查。在宏觀層次上，重點調(diào)控房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模和房地產(chǎn)價格，這種調(diào)控的方式、力度、時機等必須根據(jù)經(jīng)濟周期發(fā)展階段的不同適時加以調(diào)整，并且同整個宏觀經(jīng)濟的調(diào)控結(jié)合起來，進一步建立完善個人信用制度和房地產(chǎn)抵押貸款相關(guān)制度，以增強整個金融體系的抵御周期波動的能力。限制房屋的多次買賣可以有效地減少房屋的投機比率，可以采取對貸款、首付等的限制，同時注意這種限制是通過經(jīng)濟機制而非行政手段，防止政府尋租行為的發(fā)生