設(shè)計(jì)前期階段

1、投 資 分 析 階 段投 資 分 析 階 段實(shí) 施 方 案 階 段實(shí) 施 方 案 階 段施 工 圖 階 段施 工 圖 階 段主要內(nèi)容主要內(nèi)容一. 階段的工作特點(diǎn)二. 概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)三. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書四. 本階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃的討論一一 . 階段的工作特點(diǎn)階段的工作特點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段設(shè)計(jì)前期階段項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過(guò)審批通過(guò)規(guī)劃方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)開始設(shè)計(jì)開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)“正式開始正式開始”1. 本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷部門市場(chǎng)營(yíng)銷部門設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部本階段任務(wù)本階段任務(wù)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議書品建議書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書營(yíng)銷營(yíng)銷前期前

2、期設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)前期前期2. 設(shè)計(jì)部成為設(shè)計(jì)部成為“ 1/2 “ 1/2 主角主角”設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果是什么？是什么？主要工作成果示意圖主要工作成果示意圖概念設(shè)計(jì)方案概念設(shè)計(jì)方案產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議書書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)工項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃作計(jì)劃二二 .概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)1. 概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容 原則一原則一 依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；本的因素；原則二原則二 側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究?jī)稍O(shè)計(jì)關(guān)注重點(diǎn)不同 定位定位 方向方向 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)概念設(shè)

3、計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 尋求達(dá)成尋求達(dá)成“目標(biāo)目標(biāo)”的方法的方法 設(shè)計(jì)的深化設(shè)計(jì)的深化綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.1.產(chǎn)品建議書是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？產(chǎn)品建議書是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？2.2.結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。3. 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面1.1.如何分期開發(fā)？如何分期開發(fā)？2.2.如何設(shè)置主入口？如何設(shè)置主入口？3.3.如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？4. 4. “回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問(wèn)題?；卮鸢l(fā)展商必須回答，做出決策的問(wèn)題?！?. 如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究

4、？如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例點(diǎn)評(píng)案例點(diǎn)評(píng)容積率較低；用地大，分期開發(fā)時(shí)便于調(diào)整。容積率較低；用地大，分期開發(fā)時(shí)便于調(diào)整。 規(guī)劃總用地規(guī)劃總用地27.327.3haha，容積率容積率1.021.02，多層為主。，多層為主。城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。難點(diǎn)一：地段偏僻無(wú)人氣，如何吸引客戶？難點(diǎn)一：地段偏僻無(wú)人氣，如何吸引客戶？難點(diǎn)二：周邊市政、公建配套不完善，與開發(fā)建難點(diǎn)二：周邊市政、公建配套不完善，與開發(fā)建

5、設(shè)的矛盾。設(shè)的矛盾。難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營(yíng)造的矛盾。難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營(yíng)造的矛盾。南昌萬(wàn)科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論南昌萬(wàn)科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)2. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)3. 景觀結(jié)構(gòu)景觀結(jié)構(gòu)4. 分期開發(fā)模式分期開發(fā)模式1.沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù)沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù)2.湖景與湖堤的景觀利用方式湖景與湖堤的景觀利用方式 參見(jiàn)范例匯編第參見(jiàn)范例匯編第16頁(yè)頁(yè)已確定方面已確定方面待定方面待定方面案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 8 8月月2020日，市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)；日，市

6、場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)； 9 9月月1515日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向，日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向，市場(chǎng)定位樹起風(fēng)向標(biāo)；市場(chǎng)定位樹起風(fēng)向標(biāo)； 1010月月1515日，確定日，確定SWASWA等等3 3家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概念設(shè)計(jì)任務(wù)；念設(shè)計(jì)任務(wù)； 1212月月6 6日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪工作按計(jì)劃順利匯合；工作按計(jì)劃順利匯合； 1212月月3030日，市場(chǎng)初步定位，據(jù)此，進(jìn)行正式方案日，市場(chǎng)初步定位，據(jù)此，進(jìn)行正式方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托；招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托； 20022002年年2 2月月2626日，

7、設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，日，設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，并確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。并確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。大梅沙區(qū)域位置圖大梅沙區(qū)域位置圖總用地面積總用地面積268483.5268483.5平方米平方米總建筑面積總建筑面積214800214800平方米平方米容積率容積率0.800.80覆蓋率覆蓋率1515總戶數(shù)總戶數(shù)16801680戶戶案例點(diǎn)評(píng)案例點(diǎn)評(píng)難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用 山景為主還是海景為主？山景為主還是海景為主？ 各種類型住宅的景觀資源分配？各種類型住宅的景觀資源分配？ 內(nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？?jī)?nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？概念方

8、案一：概念方案一：1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造）+高爾夫2.酒店與公建位于用地東面3.小高層位于較高區(qū)域，別墅位于較低區(qū)域 概念方案二：概念方案二：1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造）2.酒店與公建位于用地東南臨街區(qū)域3.多層、別墅位于較高區(qū)域，小高層位于較低區(qū)域 概念方案三：概念方案三：1.酒店與公建位于用地中心低標(biāo)高無(wú)海景的區(qū)域，住宅縱向輻射，各縱向區(qū)域間留綠化帶。2.盡量保持山谷形態(tài)，充分利用山景難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位 “用來(lái)渡假還是用來(lái)居??？用來(lái)渡假還是用來(lái)居住？” 休閑度假的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么休閑度假的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么? 人的行為會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出什么要求？人的行為會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出什么要求？ 渡假對(duì)入口

9、、組團(tuán)方式的影響？渡假對(duì)入口、組團(tuán)方式的影響？ 休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？ 難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng) 公建配套如何支持公建配套如何支持“渡假概念渡假概念”社區(qū)社區(qū)? 小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？ 小區(qū)配套的經(jīng)營(yíng)方式？小區(qū)配套的經(jīng)營(yíng)方式？ （10000平米酒店公寓，平米酒店公寓，5000平米會(huì)所，平米會(huì)所，9000平米商業(yè)）平米商業(yè)）大梅沙項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審的兩個(gè)方案大梅沙項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審的兩個(gè)方案項(xiàng)目定位確定為：項(xiàng)目定位確定為：“披著渡假外衣的披著渡假外衣的住宅住宅”，但定位仍需與設(shè)計(jì)同步深入，但定位仍需與

10、設(shè)計(jì)同步深入研究。研究。 對(duì)比以上兩個(gè)案例，說(shuō)明項(xiàng)目難易對(duì)比以上兩個(gè)案例，說(shuō)明項(xiàng)目難易程度、特點(diǎn)不同，我們?cè)诟拍钤O(shè)計(jì)階段程度、特點(diǎn)不同，我們?cè)诟拍钤O(shè)計(jì)階段重點(diǎn)研究的具體內(nèi)容也不盡相同重點(diǎn)研究的具體內(nèi)容也不盡相同。原則一原則一 依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二原則二 側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究3. 概念設(shè)計(jì)方案成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)方案成果標(biāo)準(zhǔn) 2.1 設(shè)計(jì)說(shuō)明設(shè)計(jì)說(shuō)明 2.2 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析 2.2.1 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2.2.2 產(chǎn)品分析 2.3 概念設(shè)計(jì)方案概念設(shè)計(jì)方案2.

11、3.1 概念設(shè)計(jì)圖紙目錄2.3.2 概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第24頁(yè)；范例匯編第頁(yè)；范例匯編第19-24頁(yè)頁(yè)4. .概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論達(dá)到深度達(dá)到深度做出結(jié)論做出結(jié)論明確遺留問(wèn)題明確遺留問(wèn)題方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第31-35頁(yè)頁(yè)分類分類概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)要求方案設(shè)計(jì)要求用用地地布布局局住宅和公建分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布主要公共空間的功能和特點(diǎn)主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述或圖片的描述或圖片道道路路交交通通描述或圖示描述或圖示深化設(shè)計(jì)深化

12、設(shè)計(jì)明確人車分流、局部合流或明確人車分流、局部合流或合流合流明確可采用的停車方式和各明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量方式停車數(shù)量明確是否設(shè)置，如有，明確明確是否設(shè)置，如有，明確面積或停車數(shù)量、位置等面積或停車數(shù)量、位置等明確位置和數(shù)量明確位置和數(shù)量銷銷售售各期面積和產(chǎn)品組成各期面積和產(chǎn)品組成深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì)面積和使用方式、空間要求面積和使用方式、空間要求（獨(dú)立、合用）（獨(dú)立、合用）深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì)三三.項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書1. 為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的綱領(lǐng)性綱領(lǐng)性文件。文件。 統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各因統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各因素，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整個(gè)工作做出方向素，

13、并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整個(gè)工作做出方向性決策的文件。性決策的文件。2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的內(nèi)容總經(jīng)理總經(jīng)理設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部營(yíng)銷營(yíng)銷 成本成本 開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃項(xiàng)目概況及用地分析項(xiàng)目概況及用地分析概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議成本控制因素成本控制因素工程工程 工程管理意見(jiàn)工程管理意見(jiàn)3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中需設(shè)計(jì)部完項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中需設(shè)計(jì)部完成的工作成的工作項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目概況及用地分析項(xiàng)目概況及用地分析概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析a. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分 設(shè)計(jì)單位的選擇設(shè)計(jì)單位的選擇 設(shè)計(jì)部人力資源的分配設(shè)計(jì)部人力資源的分配 設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃 b.項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)研究集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)集團(tuán)單體確認(rèn)集團(tuán)單體確認(rèn)實(shí)施方案完成實(shí)施方案完成土建施工圖完成土建施工