4沖刺串講班講義

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)第六章評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法【考情分析】第1頁(yè)章節(jié)2008200920102011201220132014201520162017第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與分析第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值第六章評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題題計(jì)算題合計(jì)2017 年6 題 6 分2 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分12 題 32 分2016 年4 題 4 分1 題 2 分2

2、 題 2 分1 題 12 分8 題 20 分2015 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分1 題 12 分9 題 22 分2014 年5 題 5 分2 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分11 題 31 分2013 年4 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分8 題 26 分2012 年6 題 6 分1 題 2 分2 題 2 分2 題 20 分11 題 30 分2011 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分1 題 8 分9 題 18 分2010 年5 題 5 分2 題 4 分2 題 2 分1 題 12 分10 題 23 分2009 年9 題 9 分2 題 4 分2 題 2

3、 分1 題 15 分14 題 30 分2008 年6 題 6 分2 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分12 題 32 分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)（金融財(cái)經(jīng)工程類全網(wǎng)資料第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別1.投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資4.開(kāi)發(fā)成本當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，將開(kāi)發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)成本。 同一項(xiàng)目有不同5.概念之間的關(guān)系的，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅謩e估算每種的成本。6.期間費(fèi)用第2頁(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概念指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用類型·用·財(cái)務(wù)費(fèi)用

4、3;銷售費(fèi)用投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開(kāi)發(fā)投資出售開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)成本出租開(kāi)發(fā)建設(shè)投資營(yíng)業(yè)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用置業(yè)投資出售投資、裝修及更新改造投資開(kāi)發(fā)成本出租投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營(yíng)資金營(yíng)業(yè)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本投資分析中的成本內(nèi)涵實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的和估算數(shù)量數(shù)據(jù)唯一方案不同，成本數(shù)據(jù)不同內(nèi)容增加機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)7.期間費(fèi)用的歸屬8.利潤(rùn)總額（稅前利潤(rùn)）與凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈額營(yíng)業(yè)外收支凈額投資補(bǔ)貼收入營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額所得稅9.房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍（銷售出租）10.土地轉(zhuǎn)讓國(guó)

5、有土地使用權(quán)、地上的物及其附著物并取得收入的和個(gè)人，繳納土地。按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按 30%60%的累進(jìn)稅率計(jì)算征收。 土地的征收?qǐng)?zhí)行預(yù)征和制度，預(yù)征時(shí)點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅相同，預(yù)征率為銷售收入的 1%2%，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行，多退少補(bǔ)。采用核定稅率征收土地時(shí)，核定征收率不得低于 5%?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】土地計(jì)算【重點(diǎn)難點(diǎn)】土地的稅率增值率增值額/扣除項(xiàng)目金額第3頁(yè)四級(jí)超額累進(jìn)稅率50%的部分30%50%100%部分40%100%200%部分50%200%以上部分60%1.房地產(chǎn)收入總額1.1 銷售收入2.扣除項(xiàng)目金額15 合計(jì)2.1 土地成本2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

6、2.4 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2.5 加計(jì) 20%扣除（2.12.2）×20%3.增值額124.增值率3/2項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)銷售不動(dòng)產(chǎn)，提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)率一般納稅人年應(yīng)稅銷售額超過(guò) 500 萬(wàn)元稅率為 10%小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額未超過(guò) 500 萬(wàn)元按 5%的征收率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)11.企業(yè)所得稅的預(yù)征【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的規(guī)定12.房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式（第二節(jié)金融財(cái)經(jīng)工程類全網(wǎng)資料評(píng)價(jià)指標(biāo)1.投資回收與投資回報(bào)【重點(diǎn)難點(diǎn)】用年值與現(xiàn)值的關(guān)系來(lái)理解投資回收和回報(bào)第4頁(yè)類型經(jīng)營(yíng)方式效果表現(xiàn)形式置業(yè)投資出租·

7、3;物業(yè)增值·股權(quán)增值·收入·物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為開(kāi)發(fā)投資銷售·開(kāi)發(fā)利潤(rùn)·成本利潤(rùn)率·投資率等指標(biāo)·主要是銷售收入項(xiàng)目所在位置預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率位于省所在地的城區(qū)和郊區(qū)的不低于 20%位于地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的不低于 15%位于其他地區(qū)的不低于 10%項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)企業(yè)所得稅處理預(yù)售時(shí)預(yù)征根據(jù)項(xiàng)目所在地的級(jí)別，確定計(jì)稅毛利率（先預(yù)估一個(gè)利潤(rùn)水平）A%計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額（季或月）預(yù)售收入×A%期間費(fèi)用及附加土地當(dāng)期應(yīng)納所得稅當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×25%完工后結(jié)算計(jì)算出實(shí)際銷售收入的毛利額差額調(diào)整情況實(shí)際銷售收入的毛利

8、額以上累計(jì)的預(yù)售收入毛利額差額調(diào)整情況計(jì)入完工年度應(yīng)納稅所得額完工年應(yīng)納所得稅當(dāng)年應(yīng)納稅所得額×25%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（2836）共 17 個(gè)指標(biāo)【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系3.全部投資與金4.計(jì)算三類指標(biāo)的意義第5頁(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源一是金，二是借貸資金投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的為了提高金的投資水平如何使用借貸資金才能提高金水平，具有正向放大作用只有當(dāng)項(xiàng)目全部投資的平均水平高于借貸資金成本時(shí)項(xiàng)目類型能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)投標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（4 靜 3 動(dòng) 3 償）成本利

9、潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率銷售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資（6 靜 3 動(dòng) 5 償）投資利潤(rùn)率借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率 比率速動(dòng)比率金利潤(rùn)率 金凈利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)5.通貨膨脹的影響通貨膨脹使現(xiàn)金的力下降，投資者必須提高期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。理論上，預(yù)期率通常隨著對(duì)通貨膨脹率的變化而變化，當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。6.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別7.對(duì)投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）未來(lái)年份經(jīng)營(yíng)收入以及運(yùn)營(yíng)成

10、本隨著通貨膨脹分別有所增加。如果在（第三節(jié) 動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可以調(diào)低折現(xiàn)率。金融財(cái)經(jīng)工程類能力指標(biāo)及其計(jì)算全網(wǎng)資料【財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）】1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的內(nèi)涵2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)（AP）各年凈現(xiàn)金流量不相等時(shí)（FP）第6頁(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概念是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)率或設(shè)定的目標(biāo)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和實(shí)質(zhì)·將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到 0 點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算。·本質(zhì)是 AP 或FP，再求和項(xiàng)目通貨膨脹房地產(chǎn)增值不同導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升， 導(dǎo)致力下降需求超過(guò)供

11、給，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升對(duì)折現(xiàn)率的影響不同導(dǎo)致折現(xiàn)率提高增值一般不影響折現(xiàn)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)3.基準(zhǔn)內(nèi)涵率·反映資金時(shí)間價(jià)值的參數(shù)。·是投資所要求的最低投資決定因素（兩個(gè)）·資金成本·項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)4.項(xiàng)目計(jì)算期的界定 n率，稱最低要求率。5.重要的四期6.判定標(biāo)準(zhǔn) FNPV0，說(shuō)明方案的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受； FNPV0，說(shuō)明方案達(dá)不到預(yù)定的水平，方案不可接受?！咀⒁狻縁NPV0 時(shí)，說(shuō)明方案的獲利能力正好達(dá)到了基準(zhǔn)率的要求，項(xiàng)目是可行的。【財(cái)務(wù)內(nèi)部1.財(cái)務(wù)內(nèi)部概念·財(cái)務(wù)內(nèi)部公

12、式率（FIRR）】率的內(nèi)涵率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。·FNPV0 時(shí)，求 FIRR2.內(nèi)部項(xiàng)目以此率的含義（三種）期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈率率，到項(xiàng)目期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回也表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高利率3.內(nèi)部?jī)?nèi)部率的計(jì)算率函數(shù)的性質(zhì)是單調(diào)減函數(shù)·i1 時(shí)，凈現(xiàn)值為 NPV10，則 FIRR 一定比i1 大第7頁(yè)名稱內(nèi)涵開(kāi)發(fā)期從土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期銷售期從正式銷售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷售完畢的時(shí)間周期；預(yù)售時(shí)，與開(kāi)發(fā)期有重疊經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期；以土地使用權(quán)剩余年限

13、和物使用中較短的年限為最大值經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所（使用權(quán)）開(kāi)始，到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期的時(shí)間長(zhǎng)短，與購(gòu)入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)·i2 時(shí)，凈現(xiàn)值為 NPV20，則 FIRR 一定比i2 小4.插值法計(jì)算內(nèi)部率（比真實(shí)值要大一點(diǎn)） i1 時(shí)，凈現(xiàn)值為 NPV10 i2 時(shí)，凈現(xiàn)值為 NPV20 i1 和i2 之差不應(yīng)超過(guò) 1%2%5.判定標(biāo)準(zhǔn)【注意】IRRic 時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上正好達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)【動(dòng)態(tài)投資回收期】1.動(dòng)態(tài)投資回收期的概念率或目標(biāo)率，項(xiàng)目可行。是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)

14、，項(xiàng)目以凈的重要指標(biāo)。投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。2.動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算第一步，求出各期的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力第二步，將各期的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)（求出現(xiàn)值）第三步，逐期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值第四步，套用公式計(jì)算3.計(jì)算公式4.判定標(biāo)準(zhǔn)【注意】如果 PbPc，說(shuō)明正好在基準(zhǔn)回收期這個(gè)時(shí)間回收了所有投資，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。第四節(jié) 靜態(tài)能力指標(biāo)及其計(jì)算（八個(gè)靜態(tài)指標(biāo)）第8頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)【成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率】1.成本利潤(rùn)率的內(nèi)涵成本利潤(rùn)率是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率。實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。2.

15、總開(kāi)發(fā)價(jià)值的內(nèi)涵【重點(diǎn)難點(diǎn)】項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本中財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算期土地費(fèi)用的利息的計(jì)息時(shí)間，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期其它成本的利息的計(jì)算時(shí)間，按建造期的一半一般用要計(jì)利息，但銷售費(fèi)用不計(jì)利息【重點(diǎn)難點(diǎn)】項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值折現(xiàn)計(jì)算中的折現(xiàn)時(shí)間折現(xiàn)時(shí)間為經(jīng)營(yíng)期，用土地期限減去開(kāi)發(fā)期3.總開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)涵土地費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)【特別提示】銷售費(fèi)用屬于總開(kāi)發(fā)成本，但銷售稅費(fèi)不屬于總開(kāi)發(fā)成本4.成本利潤(rùn)率指標(biāo)判定標(biāo)準(zhǔn)成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，大于目標(biāo)利潤(rùn)率，則項(xiàng)目可接受。第9頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)

16、師網(wǎng)上輔導(dǎo)5. 成本利潤(rùn)率指標(biāo)說(shuō)明成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率，一個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)，而不是分年；一個(gè)開(kāi)發(fā)期為 2 年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率 35%45%；成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。6. 銷售利潤(rùn)率概念·是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公式銷售收入水平的指標(biāo)7.投資利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)投資置業(yè)投資1. 如進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期，就用正常年份的年利潤(rùn)總額2. 如經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)變化幅度較大，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)高總額3.項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（參見(jiàn)【重點(diǎn)難點(diǎn)】成本利潤(rùn)率與投資利潤(rùn)率的區(qū)別P172）【1.金利潤(rùn)率、金利潤(rùn)率金凈利潤(rùn)率】實(shí)質(zhì)·

17、;反映投入項(xiàng)目的金的能力，也是一個(gè)年度指標(biāo)。·注意是稅前利潤(rùn)，即總利潤(rùn)。公式2.金凈利潤(rùn)率實(shí)質(zhì)·反映投入項(xiàng)目的金的能力，年度指標(biāo)，是稅后利潤(rùn)。第10頁(yè)成本利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率性質(zhì)項(xiàng)目指標(biāo)一個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)年度指標(biāo) 分年度計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)總額年度利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額分母項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)公式金凈利潤(rùn)率年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/【靜態(tài)投資回收期】1.靜態(tài)投資回收期概念金×100%·是不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈公式抵償全部投資所需的時(shí)間。2.靜態(tài)與動(dòng)態(tài)投資回收期的區(qū)別兩者

18、的內(nèi)涵相同，只不過(guò)靜態(tài)的沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)的考慮了資金時(shí)間價(jià)值。其它條件完全相同時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期?！粳F(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率】1.現(xiàn)金回報(bào)率適用范圍·適用于房地產(chǎn)置業(yè)投資，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的概念能力·現(xiàn)金回報(bào)率是每年所獲得的現(xiàn)金【重要公式】與投資者初始投入的權(quán)益的比率【兩個(gè)重要公式】稅前現(xiàn)金流營(yíng)業(yè)收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流企業(yè)所得稅2.投資回報(bào)率概念·是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈與投資者初始投入的權(quán)益的比率。·該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的之比。投資回報(bào)率與現(xiàn)金回報(bào)率的區(qū)別·

19、前者還考慮了房地產(chǎn)投資的增值【重要公式】和權(quán)益增加（兩部分）?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】投資者權(quán)益增加年還本付息年利息第11頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)【重點(diǎn)難點(diǎn)】解題思路【稅前凈現(xiàn)金流】稅前凈現(xiàn)金流營(yíng)業(yè)收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用還本付息【稅后凈現(xiàn)金流】稅后凈現(xiàn)金流稅前凈現(xiàn)金流企業(yè)所得稅【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅（稅前凈現(xiàn)金流投資者權(quán)益增加值折舊）×25%【投資者權(quán)益增加】投資者權(quán)益增加年還本付息年利息（金融財(cái)經(jīng)工程類全網(wǎng)資料第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算（6 個(gè)清償能力指標(biāo)）【利息、借款償還期】1.利息計(jì)息規(guī)定·當(dāng)年發(fā)生的借款，利息按半年計(jì)息。·以前年度的借款，按全年

20、計(jì)息。公式2.還本付息的方式（五種）一次還本利息照付每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當(dāng)期利息；等額還本利息照付每期償還等額的本金和相應(yīng)的利息，總額每期減少；（也叫等額本金還款）等額還本付息每期還款相等，月供即此類；償付到期還本付息；氣球法借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。3.等額本金還款（四個(gè)公式）4.借款償還期概念·是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。公式第12頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)判定標(biāo)準(zhǔn)·當(dāng)借款償還期滿足機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目有清償能力?！纠涓堵屎蛢攤鶄涓?/p>

21、率】1.利息備付率公式含義·表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率應(yīng)介于 22.5。2.償債備付率公式含義·表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般的房地產(chǎn)置業(yè)投資，該指標(biāo)應(yīng)介于 1.151.35?！竟绞崂怼俊举Y產(chǎn)負(fù)債率、1.資產(chǎn)負(fù)債率公式比率、速動(dòng)比率】第13頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2018 年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)說(shuō)明·資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)·資產(chǎn)負(fù)債率低，企業(yè)金不足，對(duì)負(fù)債依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力差；金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)；·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，需借用較多的款項(xiàng)，所以資產(chǎn)負(fù)債率較高。2.比率（償債能力比率）概念·是反映項(xiàng)目各年償付負(fù)債能力的指標(biāo)。公式說(shuō)明·比率越高，營(yíng)運(yùn)越多，債權(quán)就越安全。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)為 200%以上；·房地產(chǎn)企業(yè)的3.速動(dòng)比率概念比率相對(duì)較低。·是反映項(xiàng)目快速償付負(fù)債能力的指標(biāo)，屬短期償債能力指標(biāo)。·速動(dòng)資產(chǎn)為公式資產(chǎn)減去存貨。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)為 100%；·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)速動(dòng)比率較低。（金融財(cái)經(jīng)工程類全網(wǎng)資料第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案比選1.互斥關(guān)系