岳陽某大廈項目可行性實施報告

1、XX大廈項目第一早第一節(jié) 項目背景一、項目名稱：XX大廈二、項目建設(shè)性質(zhì)：項目開發(fā)三、項目建設(shè)地點：市XXX步行街XX道四、區(qū)位與交通條件市地處一江（長江）、三線（京廣線、107國道線、京珠高速公路線）、三 省（湘、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯處，有“湘北門戶”之 稱，有5000噸級的城陵磯外貿(mào)碼頭，是省唯一臨江而立的沿江開發(fā)城市，有得 天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。是一座歷史文化名城，具有兩千五百多年的歷史，轄區(qū)有著名的樓、君山和谷英村等名勝古跡，1998年被評為國家優(yōu)秀旅游城市。改革開放以來，的工業(yè)顯著增長，以興長、正虹飼料、興長和天一科技等 上市公司為龍頭，形成了石化、飼料、機(jī)電、

2、食品加工和紡織等支柱工業(yè)，200X年市GDP為590.54億元，比上年增長12.2 %;人均GDP 取得歷史性突破， 固定資產(chǎn)投資152.85億元，比上年增長10.5 %;社會消費零售總額196.15億 元，比上年增長13.8 %;城市消費品的零售額127.47億元，比上年增長14.4 %; 商品零售價格總指數(shù)103.3,市場物價“溫和可控” ;200X年年末全市金融機(jī)構(gòu) 各項存款余額達(dá)290.03億元，比年初增加20.77億元，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。 200X年全市城市居民人均可支配收入 10136元，比上年增加1155元，增長12.9%。 農(nóng)村居民人均純收入為3336元，比上年增加390元

3、，增長13.2%。顯示經(jīng)濟(jì)保 持良好的增長勢態(tài)。五、項目建設(shè)單位及基本情況“XX大廈”是由XX置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司成立于 199X年X月, 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)，注冊資金 XXXX萬元，主營房地產(chǎn)開發(fā)，法定住所 為市XX路1號，法人代表XX公司現(xiàn)有員工XXX人，其中專業(yè)技術(shù)人員XX人, 擁有高級職稱X人，中級職稱XX人，大專以上學(xué)歷者占XX%公司成立以來，本著“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一”的宗旨，先后成功開發(fā)了XX商住樓、XX廠、XX廠住宅小區(qū)、XX大廈等項目，累計開發(fā)各類物業(yè) 30萬M, 房產(chǎn)銷售出租率達(dá)95%為建設(shè)、美化作出了較大貢獻(xiàn)。經(jīng)過十年的發(fā)展，公司 具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和技術(shù)力

4、量，同時贏得了良好的銀企關(guān)系和社會信譽(yù)。 200X年經(jīng)市工商銀行綜合測評，達(dá)到 AA級信譽(yù)企業(yè)。200X年X月被市房地產(chǎn) 管理局和晚報社評為“市新世紀(jì)首屆房地產(chǎn)交易展示會參展優(yōu)勝單位”。200X-200X年度被市政府評為“重合同，守信用”單位和 200X年度信貸誠信企業(yè)。并 被市房協(xié)和XX信息報社評為200X年度誠實守信A級企業(yè)。至200X年12月底止，公司總資產(chǎn)XXXX萬元，負(fù)債XXXX萬元，資產(chǎn)負(fù)債率XX%第二節(jié) 項目可行性研究報告編制依據(jù)及圍、可研依據(jù)1、國有土地使用權(quán)出讓合同；2、XX市發(fā)展和改革委員會岳發(fā)改投200XX號立項批文;3、XX市規(guī)劃局項目評審會議紀(jì)要；4、XXXX設(shè)計院編

5、制的初步設(shè)計方案；5、建設(shè)方項目方案書。二、可研圍可研圍通過調(diào)研分析，主要研究其建設(shè)規(guī)模、建設(shè)者條件、項目的定位、項目建成的聚集經(jīng)濟(jì)效益。第三節(jié)項目的推出一、符合XX市XX街改造規(guī)劃方案為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善市民的居住和購物環(huán)境,市政府于200X年起,將XX嶺、XX 一帶規(guī)劃成為全市商業(yè)中心，經(jīng)過幾年的建設(shè)，使該地變成了一個集經(jīng)商、 購物、休閑于一體的商業(yè)廣場。同時還規(guī)劃在 XX街商業(yè)廣場周邊，建設(shè)一批高 層次、高品味，具有時尚特色的商住樓，以解決中心商業(yè)區(qū)市民的就近置業(yè)問 題。為了使XX街及周邊項目得以順利進(jìn)行，市政府岳府閱200XX號、200XXX 號會議紀(jì)要要求：各職能部門竭盡全力給予支持

6、，千方百計提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng) 建好的投資環(huán)境。凡涉及到商業(yè)步行街的所有建設(shè)項目包括工程立項、土地使 用（含轉(zhuǎn)讓）、工程報建及售后服務(wù)等收費，能免則免，能減則減，快速辦理工 程建設(shè)有關(guān)手續(xù)。目前XX街XX中心位置建設(shè)已初具規(guī)模，而周邊區(qū)域建設(shè)有待完善，其商 業(yè)氛圍有待增強(qiáng)，商住條件有待提高，特別是 XX道一帶的綜合效應(yīng)有待顯現(xiàn)， 加快XX道商住環(huán)境的建設(shè)刻不容緩。企業(yè)正是順應(yīng)市政府文件精神的要求，周 密設(shè)計，重提出“ XX大廈”建設(shè)項目，就是希望通過自身努力，為市民造福， 為政府分憂，早日完成XX街建設(shè)，周邊改造的重要任務(wù)，為 XX街整體布局添 上亮麗的一筆。二、適應(yīng)市場需求XX市政府為提高城市的

7、整體形象，改變XX投資環(huán)境，采取一系列有力措施 進(jìn)行城市的規(guī)劃和建設(shè)，京珠高速臨長段的加速暢通、南湖休閑廣場的建設(shè)、 沿湖風(fēng)光帶走廊的規(guī)劃、XX大道的以舊包新工程、XX大道的拓寬建設(shè)及文廟拆 遷及重建XX路的改造、XX嶺XX街的興建以及XX東路及XX南路的拉通，將有 5萬戶居民需要拆遷和安置，XX市將迎來幾年的住宅需求高峰，這無疑為實用 性強(qiáng)，增值快的商住樓提供了巨大的潛在市場，XX大廈將以其獨特的建設(shè)模式吸引眾多投資者的目光。三、切合自身發(fā)展的需要XX置業(yè)有限公司是省屬五百強(qiáng)企業(yè)，有著雄厚的資金和技術(shù)力量，在省有 多處開發(fā)項目，為了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中占有一席之地， 更加興

8、旺發(fā)達(dá)，從原來以開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主向高品味、高層次、多元化 商住小區(qū)發(fā)展。國中小城市的房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，商機(jī)無限。地理位置非常優(yōu) 越，交通便利，眾望所歸，投資的房地產(chǎn)特別是 XX街商業(yè)廣場，一定會給開發(fā) 商帶來豐厚的利潤。隨著生活水平的提高，消費者對購物環(huán)境也有了更高的要 求，本項目的建設(shè)不僅滿足了消費者的購物心理以及城市發(fā)展、規(guī)劃的需要。而且切合企業(yè)自身發(fā)展的需要第四節(jié)項目的概況一、擬建地點該項目位于市XX嶺XX街XX道，處于步行街的核心，南臨 XX道，北鄰XX 局生活區(qū)，東臨XX巷，西臨XX巷。公共配套設(shè)施齊全，交通便捷，地理位置得 天獨厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。二、項目的建設(shè)規(guī)模和目

9、標(biāo)根據(jù)市發(fā)展和改革委員會岳發(fā)改投 200XX號立項批文確定該項目占地 5596 M2,擬建成一棟集商業(yè)、住宅、停車等功能于一體的16層大型綜合樓，建筑占地為2510M,地下一層為車庫及設(shè)備層，第一層為臨街商場，建筑面積為 2510M,第二層建筑面積為2510M，為社區(qū)休閑、健身會所和幼兒園，第三層以 上為143套住宅，建筑面積為17698 M2。三、項目建設(shè)的主要條件1、建設(shè)XX大廈是市委、市政府確定的城區(qū)改造規(guī)劃之一，事關(guān)舊城改造， 提高城市品位，有為項目建設(shè)順利進(jìn)行保駕護(hù)航的政策條件。2、基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水、電、通訊有保證，污水經(jīng)處理可就近排入下水道。3、地理位置優(yōu)越。處于 XX街的核心，南

10、臨XX道，北鄰XX局生活區(qū)，東 臨XX巷，西臨XX巷。公共配套設(shè)施齊全，交通便捷，地理位置得天獨厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。4、開發(fā)商實力較強(qiáng)。XX置業(yè)有限公司具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和技術(shù)力量， 同時贏得了良好的銀企關(guān)系和社會信譽(yù)。200X年經(jīng)市工商銀行綜合測評，達(dá)到 AA級信譽(yù)企業(yè)。200X年X月被市房地產(chǎn)管理局和晚報社評為“市新世紀(jì)首屆房 地產(chǎn)交易展示會參展優(yōu)勝單位” 。200X200X年度被市政府評為“重合同，守信 用”單位和200X年度信貸誠信企業(yè)。并被市房協(xié)和信息報社評為200X年度誠實守信A級企業(yè)。四、項目建設(shè)的投資回報根據(jù)分析預(yù)測來看，本樓盤總投資 3952萬元，可實現(xiàn)銷售收入511

11、0萬元, 總開發(fā)價值4727萬元，成本利潤率達(dá)到19.61 %，建設(shè)期18個月，盈利能力強(qiáng)， 風(fēng)險較易控制，屬較佳的開發(fā)項目。第五節(jié)結(jié)論和建議一、結(jié)論通過對項目建設(shè)立項、場地、建設(shè)條件、投資效益、財務(wù)評價的系統(tǒng)研究， 結(jié)論如下：(1) 項目的前期工作比較扎實，基本資料詳實可靠。(2) 項目得到了市委市政府以及市發(fā)展計劃委員會、市規(guī)劃局的重視與支 持，為項目建設(shè)的順利進(jìn)行保駕護(hù)航，為項目的建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。(3) 項目的建設(shè)資金籌集解決，對項目的營運通過財務(wù)評價分析是可行的。(4) 項目開發(fā)建設(shè)單位具有三級資質(zhì)，具備開發(fā)建設(shè)相應(yīng)規(guī)模商住樓的財力、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)實力。綜合上述分析研究，結(jié)論是該項目建

12、設(shè)的風(fēng)險較小、風(fēng)險容易控制，該項目是可行的。二、建議對項目建設(shè)資金的籌措需要得到銀行大力支持，加大融資力度確保資金如期到位，是保證項目按進(jìn)度計劃順利實施的基本條件。第二章市場分析第一節(jié)項目的建設(shè)容住宅、泊車、商場、花園、綠化帶、車道等是改善人們居住、美化城市環(huán) 境，提升XX城市品位的基礎(chǔ)設(shè)施；通過舊城改造，建設(shè)具有現(xiàn)代城市特性的項 目，對市城市發(fā)展起著積極的作用；該項目自身的特色，通過銷售住宅、鋪面 的方式獲得投資回報。第二節(jié) 項目建成后的環(huán)境特點“XX大廈”是XX置業(yè)有限公司經(jīng)過精心規(guī)劃設(shè)計的小高層建筑，位于商業(yè)XX街商圈的核心，公共配套設(shè)施齊全，交通便捷度高，商服繁華度好。第三節(jié) 項目建成

13、后的銷售條件從市城市經(jīng)營戶購買力情況分析，經(jīng)營戶對城區(qū)住宅、商鋪的需求旺盛, 該項目符合大部分城市經(jīng)營戶的購買意愿，因此銷售該項目住宅、鋪面的房地 產(chǎn)市場前景較好。第三章建設(shè)用地的選址第一節(jié)場地條件、場地情況XX大廈擬建基地位于XX市XX嶺商業(yè)步行街XX閣北側(cè),北臨市XX局生活區(qū),東臨XX巷、西臨XX巷，南臨XX街XX道，交通便利，地理位置十分優(yōu)越二、水文、氣象、地質(zhì)條件XX市屬大陸性氣候，根據(jù)XX氣象局1952年至1998年觀測資料分析統(tǒng)計,本市有關(guān)氣象資料如下：1、水位（吳淞凍結(jié)基面）歷年最高水位：34.37m(1954.8.3)歷年最低水位：17.06m(1907.1.23)歷年平均水位

14、：25.00m(水位保證為50%)水位變化最大為1.2m,最小為0.2至0.3m最大年水位較差：15.89m(1954)設(shè)計低水位：18.10m,98%保證率設(shè)計高水位：43.30m,2%2、流量年平均流量：9675m3/s歷年最大流量：57900m2/s歷年最小流量：37.7m/s3、降水年平均降水量：1271.mm最大降水量：2336.5mm最小降水量：829.7mm4、風(fēng)速年平均風(fēng)速：2.8m/s最大風(fēng)速：20m/s冬季室外計算風(fēng)速：2.8 m/s夏季室外計算風(fēng)速：2.9 m/s5、風(fēng)向年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 NNE 17冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 NNE 22夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為SSE 166、

15、氣溫全年平均氣溫：17.1 C歷年最高氣溫：39.3 C歷年最低氣溫：-11.8 C7、相對濕度年平均相對濕度78%年平均最高相對濕度82%年平均最低相對濕度75%&地貌場地為一西南高東北低的空置的場地推平并拆除部分原有建筑物9、地震抗震設(shè)防烈度為7度。第二節(jié)建設(shè)條件“XX大廈”地處XX市城市中心地帶，項目得到了市委市政府的高度支持, 城市規(guī)劃行政管理部門的高度重視，為該項目的建設(shè)提供了良好的外部建設(shè)環(huán) 境，有各種優(yōu)惠政策，配套齊全的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)的施工組織比較系統(tǒng)嚴(yán)密， 因此建設(shè)條件優(yōu)越。項目建設(shè)場地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門和國土資源局批準(zhǔn)，核發(fā)的了選址 意見書、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建

16、設(shè)許可證、國有土地使用權(quán)出讓合同等相關(guān) 的法律性和產(chǎn)權(quán)屬性文件，在建設(shè)上得到了市政府的高度重視。因此項目的建設(shè)環(huán)境非常好，能保證“ XX大廈”順利完成建設(shè)任務(wù)。第四章建設(shè)方案第一節(jié)建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則建筑設(shè)計的指導(dǎo)思想：以人為本，滿足休閑、娛樂、購物、觀景的現(xiàn)代環(huán) 境要求，營造居住安全、舒適，購物方便、管理高效并具有濃厚文化氣息的環(huán) 境為指導(dǎo)思想。建筑設(shè)計的原則：本大樓采用傳統(tǒng)的三段式構(gòu)圖方式，經(jīng)典的比例關(guān)系， 現(xiàn)代的建筑語言與處理方法，巧妙地將主樓與裙樓設(shè)計成統(tǒng)一的優(yōu)美整體，造 型新穎，極大地改善了周圍的景致，是 XX街舉足輕重的建筑。總平面布置及交通組織原則：一、總平面布置上滿足規(guī)劃要求

17、：總平面布置上，利用周邊道路和城市道路形成環(huán)行車道，既滿足消防要求； 也滿足交通規(guī)要求合理組織好不同性質(zhì)的人流、車流、物流，使之既相對獨立， 又聯(lián)系方便，且建筑物盡量與外部環(huán)境協(xié)調(diào)。二、建筑退用地紅線：根據(jù)規(guī)劃要求：北面后退相鄰建筑 Xm東、西各退后用地紅線X米以上,南 退用地紅線X米以上。三、設(shè)計標(biāo)高：建設(shè)用地高于道路路面0.30米,設(shè)計一層室標(biāo)高正負(fù)0.000相對于絕對標(biāo)高38.45。四、消防安全：主樓北面、東、西面三面直接落地，滿足消防撲救面的要求五、建筑物入口及綠化:建筑物退紅線后，除主要入口處做人行鋪砌外盡量布置綠化和休閑椅，使人們在購物的同時，能夠忙里偷閑稍自休息，南面為商場主要入

18、口 ，東、西面為商 場次要入口，西北角為商場貨物入口，北面為住宅樓主要入口 ，各種人流相對獨 立互不干擾為購物娛樂及住家人員提供了一個理想交通秩序?？傊?，總平面布置中，充分利用地形，發(fā)揮土地的使用價值，交通組織中做到各種車流，人流的合理分開，互不干擾，建筑退讓紅線尺寸均滿足規(guī)劃要求。第二節(jié) 項目總體規(guī)劃方案一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：1、總用地面積：5596.00“2、建筑占地面積：2510M3、總建筑面積：25228 Mf4、地下層面積：2510M （車庫）5、商場建筑面積：2510M （臨街、街商鋪）6、住宅建筑面積：17698M7、容積率：4.51&綠化率：24.5 %9、建筑密度：44.

19、9%二、建設(shè)容：本項目擬建成一棟集商業(yè)、住宅、停車等功能于一體的16層大型綜合樓， 建筑占地為2510 Mf,地下一層為車庫及設(shè)備層，第一層為臨街商場，建筑面積 為2510M，第二層建筑面積為2510 Mf,為社區(qū)休閑、健身會所和幼兒園，第三 層以上為143套住宅，建筑面積為17698M。三、總平面布置：總體布局緊湊合理，構(gòu)圖簡潔大方，能夠和現(xiàn)有場地充分協(xié)調(diào)，通過對該項目的用地及四周狀況的分析，將整體建筑沿街布置。1、平面功能布置 本方案按建設(shè)方所提的基本使用功能進(jìn)行分區(qū)。地下室：為變配電用房，消防水池及泵房，地下車庫等。一、二層為商場，沿XX嶺XX步行街XX道為商場主入口 ,東、西面為商場次

20、入口。 三至十五層住宅樓，為了最大限度地滿足消防和使用舒適方便的要求從 第十層起每層每單元之間通過北向連廊連接，同時為了減少連廊對各住戶的視線 干擾，使連廊標(biāo)高低于相應(yīng)樓層標(biāo)高 400mm 局部十六層為上屋頂樓梯間、電梯機(jī)房及水箱間等。建筑物性質(zhì)及耐火等級：該工程屬高層民用建筑，地上部分耐火等級為二級,地下室耐火等級為一級。抗震設(shè)防：設(shè)防烈度為7度。平面設(shè)計特點。主樓采用基本對稱平面，中間為交通核心，管井、風(fēng)井集中布置，最大限 度地提高平面有效利用率。地下室考慮了庫房和主要設(shè)備用房，如高、低壓配電室，熱交換室、空 調(diào)機(jī)房，消防水泵房，消防水池等。本大樓有各自獨立的交通疏散通道， 且直接疏散到室

21、外。功能分區(qū)明確，垂 直交通流暢。商場設(shè)一臺貨梯，一組自動扶梯，住宅部分設(shè)三臺消防電梯，均暫選用上海 永大電梯設(shè)備有限公司生產(chǎn)的系列電梯產(chǎn)品。2 建筑空間層次和建筑立面造型采用傳統(tǒng)的三段式構(gòu)圖方式，經(jīng)典的比例關(guān)系，現(xiàn)代的建筑語言與處理手 法,巧妙地將主樓與裙樓設(shè)計成統(tǒng)一的優(yōu)美整體，造型新穎的建筑，極大的改變了 周圍的景致,是XX嶺XX步行街北輔道的舉足輕重的建筑,為舊城改造提供又一成 功例。XX大廈屬二類高層（50米以下商住樓）建筑設(shè)計實質(zhì)上就是城市外部空間的設(shè)計，主體設(shè)計采用板式高層平面 形式綜合點式高層平面利用率大的特點， 通過立面大小不一的窗戶、虛實變化的 陽臺,形成強(qiáng)烈的光影效果，運用

22、高層住宅特有的重復(fù)韻律來營造建筑外型 ，流 暢的弧線形外陽臺立面，頂部挑出的薄壁遮陽板，使得建筑物具有靈動感，整幢建筑既具有濃厚的商業(yè)氣息又不失現(xiàn)代商住樓的風(fēng)格，二者達(dá)到了有機(jī)的統(tǒng)一，這樣的設(shè)計具有獨特的識別性，極大的豐富了城市建設(shè)的輪廓線，在建筑群中獨樹 一幟,為XX大廈樹立了良好的形象。裙房采用開放的入口，高大的門墻及極具現(xiàn)代感的懸索構(gòu)架使主入口十分 醒目，主樓采用突窗，使各住戶視野更加開闊，使整個建筑更加舒展，裙樓上低矮 女兒墻和不銹鋼欄桿更加加強(qiáng)了建筑的現(xiàn)代感，它與主樓交相輝映，從而形成一幢完整協(xié)調(diào)的建筑。筆直的分戶墻直沖云天，更加強(qiáng)調(diào)了高層的挺拔感，黃色和 紅色的大膽運用既打破了色彩

23、的單調(diào)同時又構(gòu)成人們的視覺中心，并以此來渲染XX大廈的商業(yè)氣氛。主樓外墻采用淺褐色高級外墻面磚，凈片玻璃。 裙樓的不銹鋼窗格、花崗巖柱面強(qiáng)調(diào)質(zhì)感，輕巧通透的雨篷增強(qiáng)了建筑現(xiàn) 代感，突出了形象。 建筑二層上面設(shè)有屋頂花園，將自然引入建筑頂部，形成空間立體綠化體系，給住戶帶來優(yōu)美的居住環(huán)境。3、建筑裝飾設(shè)計本著經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，本大樓裝飾以中檔為主。外墻飾面為暖色調(diào)，主要用淺褐色面磚，窗戶采用凈片玻璃，底層采用12厚透明鋼化玻璃，局部用磨光花崗巖加以點綴。二層為普通玻璃窗。外墻采用加氣混凝土砌塊，其材料做法按民用建筑有關(guān)的防火、隔聲和衛(wèi) 生要求確定。商場采用磨光高級地磚地面，輕鋼龍骨鋁合金扣

24、板吊頂。門窗：有防火要求的房間采用相應(yīng)的防火門， 防火分區(qū)之間的間隔門為甲 級防火門。住宅采用塑鋼窗和夾板門，部分通向前室的戶門采用乙級防火門防水：屋面為上人屋面,其防水等級為二級。排水，珍珠巖找 2觀，第一 道防水層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土剛性防水,第二道增設(shè)SBS柔性卷材防水。地下室防水根據(jù)甲方要求采用外排水和結(jié)構(gòu)自防水的做法。四、公用輔助工程1、給水排水系統(tǒng)：從市政給水管網(wǎng)上大樓兩側(cè)各引入一根 DV200的進(jìn)水管，并在室外造成環(huán)狀 管網(wǎng)，本大樓采用市政給水管與屋頂水箱聯(lián)合供水方式供水，五層以下利用市政 管網(wǎng)壓力供水，六層及六層以上利用屋頂水箱貯層，生活用水泵供水。大樓的污廢采用雨污分流，清污分流

25、的原則，雨水、污水分別排入城市雨、 污水管。2、電力、電氣系統(tǒng)： 負(fù)荷等級：本大廈地上十四層，地下一層，總高不超過50m,為二類高層民用建筑。消防設(shè)備（包括消防水泵、噴淋水泵、消防電梯、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動裝置）用電 負(fù)荷及各樓層的應(yīng)急照明負(fù)荷為二級負(fù)荷；其它均為三級負(fù)荷。 供電電源：本大廈變配電所擬引一 10kV市電作為高壓供電電源。變配電所設(shè)高壓環(huán)網(wǎng)柜兩臺（進(jìn)線柜和計量柜），另設(shè)一臺全自動化柴油發(fā)電機(jī)組作為自備應(yīng)急電源。 負(fù)荷計算：本大廈設(shè)備容量為508.6kW,計算負(fù)荷為432.4kW,采用低壓電容集中補(bǔ)償， 補(bǔ)償后功率因數(shù)為0.90.95。擬設(shè)一臺800kVA的干式變壓器；消防負(fù)荷設(shè)備容

26、 量101.1kW。柴油發(fā)電機(jī)組容量為 200kW 繼電保護(hù)與計量：10kV高壓環(huán)網(wǎng)柜采用高壓 SF6開關(guān)保護(hù)；電能計量采用高供高計方式，計 量方式經(jīng)當(dāng)?shù)毓╇姴块T確認(rèn)。對于需要單獨計量的低壓用電設(shè)備， 在低壓配電柜 設(shè)置計量裝置。 功率因數(shù)及補(bǔ)償方式：在變配電所設(shè)置一套無功功率補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償容量可自動調(diào)節(jié)，功率因數(shù)控制在0.90.95。在本大廈地下一層設(shè)一變配電所，設(shè)環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器 和全自動化柴油發(fā)電機(jī)各一臺。正常情況下，由變壓器供電；市電停電或變壓器 檢修時，柴油發(fā)電機(jī)經(jīng)1530秒延時自動啟動，保證消防和應(yīng)急負(fù)荷正常供電。電力、照明及控制： 配電方式及電壓配電采用樹干式和放射式相結(jié)合

27、的方式，空調(diào)、水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等大型 設(shè)備及消防設(shè)備采用放射式供電； 各層照明負(fù)荷主要采用樹干式供電；消防和應(yīng) 急負(fù)荷采用兩路電源現(xiàn)場切換，以提高供電的可靠性。動力配電采用380V,照明用電為380/220V。局部照明采用安全電壓。 導(dǎo)線、電纜選擇及敷設(shè)方式電纜及電線均采用阻燃型。引上電纜沿電纜豎井敷設(shè)。一層動力電纜沿橋架敷設(shè)；由照明箱至燈具的塑料電線穿阻燃 PVC管沿墻、樓板、梁暗敷。 光源與燈具車庫、商場和辦公室采用高效節(jié)能熒光燈，樓梯間為環(huán)形節(jié)能燈，大空間照明燈具集中控制，樓梯間、走道及小開間房間燈具就地控制；疏散樓梯間、走道、辦稅廳、地下層設(shè)備用房，消防控制中心、變配電所等設(shè)有應(yīng)急和疏

28、散燈，由應(yīng)急照明配電箱供電。 控制活水泵由水箱水位自動控制或手動控制；消防設(shè)備由消防聯(lián)動控制或手動控制。 防雷與接地本建筑物屬三類防雷建筑物，在屋頂四周敷設(shè)避雷帶以防直擊雷。利用柱 主筋作引下線，建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地極。在大廈進(jìn)戶處設(shè)一總等電位聯(lián)結(jié)箱， 變配電所接地母排、進(jìn)入建筑物的金屬管道、電纜的金屬外皮均應(yīng)通過連接線 與總等電位聯(lián)結(jié)箱可靠連接。低壓配電線路采用TN-S制。電氣設(shè)備的工作接地、保護(hù)接地和防雷接地共用一套接地裝置， 該接地裝置通過接地扁鋼與等電 位聯(lián)結(jié)箱相連，其接地電阻不大于 1歐姆。3、通訊、視聽系統(tǒng)本大廈的信號引自城市信號網(wǎng)，擬在大廈的商場一層弱電井設(shè)程控?fù)Q機(jī)一臺及配電架一

29、臺，在大廈的一層各弱電電纜井均設(shè)分線箱給各層用戶提供配線,地下一層至二層用戶配線引自二層分線箱。本大廈的有線電視信號引自城市有線電視網(wǎng)，擬在大廈的三層弱電堅井 設(shè)置有線電視前端箱，在大廈的三層、六層、九層、十二層、十四層設(shè)有線 電視分配器為本大廈有線電視用戶提有線電視信號。4、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本大廈的寬帶網(wǎng)信號引自城市寬帶網(wǎng)，擬在大廈的二層各弱電堅井設(shè)置網(wǎng) 絡(luò)配線箱，本大廈各單元的所有信息插座的配線均由本單元網(wǎng)絡(luò)配線箱配出。5、火災(zāi)自動報警及消防設(shè)備聯(lián)動控制系統(tǒng)本大廈采用中央報警聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防控制室設(shè)在大廈的商場一層，設(shè)直通室外出口、門朝外開。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動系統(tǒng)擬采用上海松江報警設(shè)備

30、廠生產(chǎn)的摸擬量火災(zāi)報警聯(lián)動系統(tǒng)，消防控制室設(shè)有火災(zāi)報警控制器和聯(lián)動控制柜。在大廈按不同場所分別設(shè)置感煙探測器，感溫探測器和手動報警按扭，通 過相應(yīng)模塊將水專業(yè)設(shè)置的消火栓報警按鈕，水流指示器等接入總線系統(tǒng)作 為報警信號。報警信號通過總線傳輸至消防報警器上經(jīng)確認(rèn)后按要求聯(lián)動各 相關(guān)消防設(shè)備，并接受其回饋信號。各樓層均有直通消防控制室的消防對講，消防控制室有直通119。消防廣播與業(yè)務(wù)廣播共一系統(tǒng)，正常情況下，廣播音箱與業(yè)務(wù)擴(kuò)大機(jī)相連 一旦發(fā)生火災(zāi)，本系統(tǒng)可自動或手動切換為消防緊急廣播，并獨立由消防系統(tǒng) 自動控制，廣播設(shè)備設(shè)在消防控制室。第五章建設(shè)投資估算及資金籌措第一節(jié)、投資估算一、圍：1、編制圍

31、本項目的建設(shè)投資估算圍包括土地轉(zhuǎn)讓、建設(shè)場地總圖（土地平整、拆遷 緩建、道路、給排水、電力電訊），消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費用及工程 相配套的前期工作費用等。2、編制依據(jù) 國家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項目投資估算編制要求； 土建工程費用依據(jù)市造價辦公室提供單位工程造價估算標(biāo)準(zhǔn)； 土建工程費用依據(jù)省建委1999年頒布的單位估算表進(jìn)行估算； 建設(shè)單位管理費、勘測設(shè)計費及其它稅費按省建委、國家計委、建設(shè)部等有關(guān)文件計算。二、成本估算：1、土地費用： 土地取得費1108萬元 城市建設(shè)配套費、人防工程費、規(guī)劃管理費、消防費：25228MX 80 元/M2=202 萬元小計：土地費用=1108+202=13

32、10萬元2、前期工程費： 規(guī)劃勘測設(shè)計費80萬元 三通一平費用20萬元小計：前期工程費=80+20=100萬元3、房屋開發(fā)費: 建安工程25228IMx 700元/M2=1766萬元 電梯費35 X 3臺=105萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（包含紅線圍各種管線、道路工程費）60萬元小計：房屋開發(fā)費=1776+105+60=1931萬元4、管理費：取上述三項費用的2%,即（1310+100+1931 X 2% =67 萬元5、銷售費用：取總銷售收入的2%,即5110X 2% =102萬元&財務(wù)費用：取貸款利率6.912 %，按年付息 資金利息：計劃貸款2000萬元，期限2年2000X 6.912

33、%X 2=277 萬元 融資費用：20萬元小計：財務(wù)費用=277+20=297萬元30萬元7、其他費用（包含臨時建設(shè)費、招標(biāo)費、監(jiān)理費、保險費等雜費）8、不可預(yù)見費：按上述費用的3%計算（1310+100+1931+67+102+297+30 X 3% =115 萬元9、項目開發(fā)成本總計：1310+100+1931+67+102+297+30+115=395萬 元（取整）經(jīng)估算本項目的總投資為3952萬元其中：項目前期準(zhǔn)備費用100萬元（報建費、土地平整費）。固定資產(chǎn)投資為3039萬元，其中建安工程1931萬元；購買土地1108 萬元，依據(jù)土地評估報告，項目建設(shè)用地 5596M，根據(jù)國土局拍賣

34、出讓及拆遷 補(bǔ)償?shù)膬r值為1108萬元，其他費用202萬元。 項目建設(shè)管理費、財務(wù)費等費用 611萬元。（見下表：建設(shè)投資估算表）表序號項目項目分項容|單位數(shù)量單價（元）金額（萬元）土地出讓559619801108報建費801前期費用土地平整費20其它萬元202小計1410住宅、商鋪、車庫252287001766建筑工程及基礎(chǔ)設(shè)施602配套設(shè)施電梯臺3350000105小計1931管理費用萬元:67銷售費用萬元51102%102財務(wù)費用萬元20006.912%2773其他費用融資費用萬元20其他費用萬元30不可預(yù)見費萬元115小計6114總計萬元3952第二節(jié)資金籌措計劃3952萬元。資金籌措主

35、要分為三項來一、資金來源的組織結(jié)構(gòu)根據(jù)項目投資估算表，該項目需投資源：開發(fā)單位自籌1952萬元。向銀行申請房產(chǎn)開發(fā)貸款2000萬元。二、資金運用及投資結(jié)構(gòu)根據(jù)項目投資估算表，該項目總投資為3952萬元，其中用于固定資產(chǎn) 投資3039萬元，流動資金931萬元。（注：固定資產(chǎn)投資中的土地價值包 含了平整用地時的拆遷補(bǔ)助、還建住宅等費用。） 項目前期開辦費及建設(shè)準(zhǔn)備費用1575萬元 建安工程1766萬元 項目建設(shè)管理費用、財務(wù)費用 394萬元 產(chǎn)品銷售費用按2勉取為102萬元 不可預(yù)見費115萬元財務(wù)費用中的建設(shè)期借款利息，是根據(jù)國家銀行同期同檔次貸款利率計算。第三節(jié) 項目總價值及盈利能力分析根據(jù)實

36、地調(diào)查，選擇以下三個比較實例：A. 百大廈、B.德勝佳園、C.明輝大廈，同處約1公里區(qū)域，同屬商業(yè)、住宅綜合商住樓，其中A的區(qū)域與本樓盤接近，B、C區(qū)域稍劣于本樓盤，A B交易日期為2003年和2004年，C的 交易日期為2005年，商鋪價格在近年變化不大，故交易日期不必修正；住宅選 擇以下三個比較實例：A.和府公寓、B.花旗公寓、C.世界風(fēng)情，住宅價格每年 有上漲趨勢，尤其自2004年10月以來，有加速上漲的趨勢。其他情況相近。 下面分別估測本樓盤的商鋪價格和住宅價格。1、第一層商鋪價格（單位：元/M2）序 號名稱價格交易日期 修正區(qū)域修正個別情況 修正比準(zhǔn) 價格A一百大廈12000110/

37、100100/111100/1259600B德勝佳園8000100/100100/91100/1107920C明輝大廈7000111/100100/100100/1117000得本樓盤的第1層商鋪比準(zhǔn)價格:（9600+7920+7000 /3=8173 元/M （取整）2、住宅價格序號名稱價格交易日期 修正區(qū)域修正個別情況 修正比準(zhǔn)價格A和府公寓1780100/100100/105100/1051607B花旗公寓1680105/100100/111100/1051512C世界風(fēng)情1500111/100100/111100/1051425求本樓盤住宅價格：（1607+1512+1425十3=15

38、15元/M23、本項目總銷售收入：第一層商鋪面積：2510M商鋪銷售收入為2510X 8173=2051萬元住宅面積：17698M住宅銷售收入為17698 X 1515=2682萬元車庫銷售收入2510X 1500=377萬元則總銷售收入為：2051+2682+377=5110萬元（取整）4、銷售稅費5110X 7.5 % =383萬元5、本項目總開發(fā)價值為：總銷售收入-銷售稅費=5110-383=4727萬元6、開發(fā)利潤：總開發(fā)價值-總開發(fā)成本4727-3952=775 萬元7、成本利潤率為開發(fā)利潤塔 100% =開發(fā)成本77500% =19.61 %3952般項目的成本利潤率約15%20%

39、,本樓盤該值在此圍，盈利能力較強(qiáng)8其他財務(wù)指標(biāo)計劃土地費用一次性投入，前期工程費在第一季度投入，開發(fā)費在建設(shè)期 均勻投入，管理費、銷售費等在銷售期均勻投入。計劃建設(shè)期四個季度，自建設(shè)期的第三個季度開始預(yù)售，至第六個季度結(jié)束，按季度折現(xiàn)率ic=2 %，則得如下現(xiàn)金流量表：表二：現(xiàn)金流量表單位：萬元序 號項目1234561現(xiàn)金流入4001000180019101.1預(yù)售收入40010001.2銷售收入180019102現(xiàn)金流出12236156608611506142.1土地費用11082.2前期工程費1002.3房屋開發(fā)費6006007312.4管理費1010101010172.5銷售費用2525

40、25272.6財務(wù)費用202772.7其他費用5555552.8不可預(yù)見費2020652.9銷售稅費2050902233凈現(xiàn)金流量-1223-615-220165012964ic=2%5折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1199-591-207128149411516累計折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1199-1790-1583 1=10%7.1折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1112-508-1659510257327.2累計折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1112-1620-1785-1690-665678i2=11%8.1折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1102-499-161929796938.2累計折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-1102-

41、1601-1762-11670-69129I3=12%9.1折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1092-490-157889366579.2累計折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-1092-1582-1739-1651-715-58(1)用試算法計算部收益率設(shè) i 2=11 %，則 FNPV=2>0設(shè) i3=12%，則 FNPV=-58<0用插值法計算財務(wù)部收益率FIRRFIRR= i 2+( i 3i2)X FNPV2-( FNPV2+ FN=11%+(12%-11%)X 2 - (2+ -58 )=11.33%(2)動態(tài)投資回收期FNPV=39 萬元 FNPV 6=1190 萬元則動態(tài)投資回收期=(6-1)+3

42、9=5.03 季39+1190(3)當(dāng)ic=2 %時，項目凈現(xiàn)值FNPV=1190>0部季收益率FIRR=11.33%,高于行業(yè)基準(zhǔn)收益水平，項目可行第六章 項目建設(shè)實施進(jìn)度本項目計劃18個月（自然日歷天）完成，按 285天/年，約需1.5年，從2005年1季度批復(fù)立項開始，至2006年2季度交付。工程施建計劃進(jìn)程如表 表三：實施進(jìn)度表時期 進(jìn)度 容按季度進(jìn)展計劃05年06年-一一二二二-三四-一一二二二可行性研 究V方案設(shè)計V初步設(shè)計V施工圖設(shè) 計V土建施工基礎(chǔ)及六層六層至十六層設(shè)備安裝 及粉刷一層至六 層六層至十六 層道路及綠 化竣工驗收一層至六 層六層至十六層第七章經(jīng)濟(jì)評價第一節(jié)環(huán)

43、境及社會效益根據(jù)市城市發(fā)展的勢態(tài)，必然要進(jìn)行舊城改造，改善居民生活環(huán)境，改善城區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，確保居民安居需要。項目對優(yōu)化城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)崗位，穩(wěn)定社會具有顯著的社會效益。第二節(jié) 項目建設(shè)的費用指標(biāo)及成本分析一、主要成本指標(biāo)系數(shù)1、營業(yè)稅及附加按銷售收入的7.5%提取2、銷售費用按銷售總額的2%提取3、 管理費按土地前期費用、前期工程費和房屋開發(fā)費總額的2%|取、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表測算表四：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表測算序 號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注-一一建設(shè)總投資規(guī)劃萬元3952其中：固定資產(chǎn)投資規(guī)模萬元3039二二用地面積M5596-三三總建筑面積M25228其中：商

44、場面積M2510住宅樓M17698含寫字樓負(fù)一層（含商鋪）M2510車庫、泵房、配電所四銷售收入萬元5110五總成本費用萬元3952其中：建設(shè)成本萬元3850其中：土建1931萬元銷售成本萬元102六利潤萬元775七上繳稅費萬元383八投資利潤率%19.61九投資稅率%9.69十投資回收期A1年第三節(jié)財務(wù)分析建筑物基底面積 2510M,住宅建筑面積含寫字樓17698 M2,商業(yè)建筑面積5020 M,（含負(fù)一層及臨街鋪面和車庫、設(shè)備用房），項目建筑期給18個月，回收期1年。一、銷售收入估算根據(jù)市場逐步發(fā)育的情況，采取積極穩(wěn)妥的營銷方針，確定按不同層次和 功能和級層計算收入。表五：銷售收入分類面積（M）均價（元/M2）金額（萬元）備注住宅1769815152682含寫字樓商場、商鋪251081732051車庫25101500377合計227185110、銷售成本指標(biāo)及成本估算表六：銷售成本稅費容計算基數(shù)稅率（%金額（萬元）營業(yè)稅（綜合稅率）51107.5383銷售管理費51102102契稅購房人繳納4登記費購房人繳納1.5評估費新建房免估0.5合計485第四節(jié) 項目