(完整word版)房地產(chǎn)工程項目的風險與對策

1、房地產(chǎn)工程項目的風險與對策房地產(chǎn)工程項目的風險與對策提要： 地下室防水、 排水、抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質量控制的重點。項目部應充分發(fā)揮監(jiān)理公司房地產(chǎn)工程項目的風險與對策1 進度控制風險與對策注： -針對項目具體特點進行編寫2 質量控制風險與對策注： -列出項目工程質量控制的重點，編寫預防措施例，僅供參考，根據(jù)項目具體情況作增減或修改地下室防水、排水、抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質量控制的重點。項目部應充分發(fā)揮監(jiān)理公司、總包單位及各分包單位的主動性，完善質量保證體系，強化過程監(jiān)督、檢查和工序驗收，把好竣工驗收最后一關。重點部位

2、的質量通病防治措施模板工程質量通病及預防措施a 梁模板：通病現(xiàn)象： 梁身不平直、 梁底不平及下?lián)稀?梁側模炸模、局部模板嵌入柱梁間、拆除困難。防治措施：（ 1）支模時應遵守邊模包底模的原則，梁模與柱模連接處，下料尺寸一般應略為縮短。（ 2）梁側模必須有壓腳板、斜撐、拉線直后將梁側釘固。梁底模板按規(guī)定起拱。（ 3）混凝土澆筑前，模板應充分用水澆透。b 柱模板：通病現(xiàn)象： 炸模、斷面尺寸鼓出、 漏漿、混凝土不密實，或蜂窩麻面、偏斜、柱身中間柱模偏位。防治措施：（ 1）根據(jù)規(guī)定的柱箍間距要求加固。（ 2）成排柱模支模時，應先兩端柱模，校直與復核位置無誤后，頂部拉通長線，再立中間柱模。（ 3）、四周斜

3、撐要牢固。c 板模板：通病現(xiàn)象：板中部下?lián)?，板底混凝土面不平。防治措施：?1）樓板模板厚度要一致，擱柵木料要有足夠的強度和剛度，擱柵面要平整。所有擱柵均刨至統(tǒng)一尺寸。（2）支頂要符合規(guī)定的保證項目要求。（3）模板按規(guī)定起拱。鋼筋工程質量通病及預防措施通病現(xiàn)象：鋼筋下料長度不準箍筋歪斜扭曲，綁扎間距不均，鋼筋貼模板，負筋下塌等。預防及糾正措施：（ 1）指派熟練工人操作鋼筋機械，定期校核調直機的計量部件。（ 2）加工箍筋時一次性加工個數(shù)不宜過多。（ 3）梁板及墻柱鋼筋綁扎時，先劃線，后綁扎，嚴格按線綁扎。（ 4）嚴格用按規(guī)定厚度的具有足夠強度的砼墊塊將梁板鋼筋墊起，墻柱鋼筋的保護層墊塊綁扎牢固。

4、（ 5）板面負筋要用固定馬凳墊起，數(shù)量要足夠，綁扎要牢固，避免踩踏。砼工程質量通病及預防措施通病現(xiàn)象及預防措施：（ 1）蜂窩。產(chǎn)生原因：振搗不實或漏振；模板縫隙過大導致水泥漿流失，鋼筋較密或石子相應過大。預防措施：按規(guī)定使用振動器。停歇后再澆搗時，新舊接縫范圍要小心振搗 .模板安裝前應清理模板表面及模板拼縫處的漿，才能使接縫嚴密。若接縫寬度超過，應予填封，底板鋼筋過密時應選擇相應的石子粒徑。（ 2）露筋。產(chǎn)生原因：主筋保護層墊塊不足，導致鋼筋緊貼模板；振搗不實。預防措施：鋼筋墊塊厚度要符合設計規(guī)定的保護層厚度；墊塊放置間距適當，鋼筋直徑較小時墊塊間距宜密些，使鋼筋下重撓度減少；使用振動器必須待

5、混凝土中氣泡完全排除后才移動。（ 3）麻面。產(chǎn)生原因：模板表面不光滑；模板濕潤不夠；漏涂隔離劑。預防措施：模板應平整光滑，安裝前把粘漿清除干凈，并滿涂隔離劑，澆搗前對模板要澆水濕潤。（ 4）孔洞。產(chǎn)生原因：在鋼筋較密的部位，混凝土被卡住或漏振。預防措施：對鋼筋較密的部位應分次下料，縮小分層振搗的厚度；按照規(guī)程使用振動器，特殊部位采用 35小直徑振動棒仔細振搗。（ 5）縫隙及夾渣：產(chǎn)生原因：施工縫沒有按規(guī)定進行清理和澆漿，特別是臺階面及墻根處。預防措施：在墻模施工縫面位置開100×100 生口模板，以清除雜物。墻模板腳應留 200×200mm模板，墻按 1000mm 設置。澆

6、筑混凝土前應全面檢查，清除模板的雜物和垃圾。（6）墻底部缺陷（爛腳） 。產(chǎn)生原因：模板下口縫隙不嚴密，導致漏水泥漿；或澆筑前沒有先澆灌足夠50mm 厚以上水泥砂漿。預防措施：模板縫隙寬度超過應予填塞嚴密，特別防止側板吊腳；澆注混凝土前先澆筑50 100mm 厚的水泥砂漿。（ 7）梁柱結點處（接頭）斷面尺寸偏差過大。產(chǎn)生原因：柱頭模板剛度差，或把安裝柱頭模板放在樓層模板安裝的最后階段，缺乏質量控制和監(jiān)督。預防措施：安裝梁板模板前，先安裝梁柱接頭模板，并檢查其斷面尺寸、垂直度、剛度，符合要求方允許接駁梁模板。（ 8）樓板表面平整度差。產(chǎn)生原因：振搗后沒有用拖板、刮尺抹平； 跌級和斜水部位沒有用符合

7、尺寸的模具定位；混凝土未達終凝就在上面行人和操作。預防措施：澆搗樓面應提倡使用拖板或刮尺抹平，跌級要使用平直、厚度符合要求的模具定位；混凝土達到后才允許在混凝土面上操作。（ 9）基礎軸線位移，螺孔、埋件位移 .產(chǎn)生原因：模板支撐不牢，埋件固定措施不當，澆筑時受到碰撞引起。預防措施：基礎混凝土是屬于厚大構件，模板支撐系統(tǒng)要予以充分考慮； 當混凝土搗至螺孔底時， 要進行復線檢查，及時糾正。澆注混凝土時應在螺孔周邊均勻下料，對重要的預埋螺栓尚應采用鋼架固定。必要時二次澆筑。（ 10）混凝土表面不規(guī)則裂縫 .產(chǎn)生原因：一般是淋水保養(yǎng)不及時，濕潤不足，水分蒸發(fā)過快或大構件溫差收縮，沒有執(zhí)行有關規(guī)定。預防

8、措施：混凝土終凝后立即進行淋水保養(yǎng)；高溫或干燥天氣要加麻袋草袋等覆蓋，保持構件有較久的濕潤時間。（ 11）缺棱掉角。產(chǎn)生原因：投料不準確，攪拌不均勻，出現(xiàn)局部強度低；或拆模板過早，拆模板方法不當。預防措施：指定專人監(jiān)控投料，投料計量準確；攪拌時間要足夠；拆模應在混凝土強度能保證其表面及棱角有不應在拆除模板而受損壞時方能拆除。拆除時對構件棱角應予以保護。（12）鋼筋保護房地產(chǎn)工程項目的風險與對策提要：地下室防水、排水、抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質量控制的重點。項目部應充分發(fā)揮監(jiān)理公司層墊塊脆裂。產(chǎn)生原因：墊塊強度低于構件強度；放置鋼筋時沖力過大。預防措施：墊塊的

9、強度不得低于構件強度，并能抵御鋼筋放置時的沖擊力；當承托較大的鋼筋時，墊塊中應加鋼筋或鐵絲增強；墊塊制作完畢應澆水養(yǎng)護。預留孔洞通病現(xiàn)象：孔洞漏留、留洞不準。預防措施：（ 1）圖紙會審應對預留孔洞的數(shù)量、位置和尺寸認真審核。（ 2）對電梯留洞，在結構施工前必須選定梯型，按電梯制造廠家提供有關資料進行建筑設計，避免因設計修改再打鑿孔洞損害工程主體結構。加大對分包商的管理3 成本控制風險與對策項目部積極配合職能部門設計部、成本部，推行限額設計、優(yōu)化設計，在方案、擴初、特別是施工圖階段強化審圖工作，展開部品部件的調查研究，加強現(xiàn)場變更和簽證管理。具體措施如下（施工圖完成后）：1、做好規(guī)劃設計階段的成

10、本控制控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70 -90。設計階段工作水平的標低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規(guī)劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理， 容積率高， 設計平面組合好， 將會使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設計的質量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：（ 1）加強設計階段的經(jīng)

11、濟論證（ 2）實行限額設計（ 3）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法（ 4）要加強設計出圖前的審核工作2、強化施工圖的審核校對工作：一是項目部各專業(yè)工程師對本專業(yè)進行仔細審核，其次監(jiān)理、特別是總包單位要認真校對。3、以合同管理為手段，加強成本控制4、通過招標選擇監(jiān)理單位：好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關，控制工程成本的支出。5、嚴格控制建安成本，降低工程造價（ 1）嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價（ 2）合理安排施工順序，減少臨時費用（ 3）建立工程洽商制度，降低工程成本（ 4）嚴格控制材料、設備價格（ 5）加強竣工結算的審核項目部投資控制：施工階

12、段的投資控制，不僅靠控制工程款的支付控制，還應靠組織、經(jīng)濟、技術、合同等措施多方面控制投資。（ 1）組織措施在項目管理班子中落實投資控制人員、任務分工和職能分工。編制階段投資控制工作計劃和詳細的工作流程圖。（ 2）經(jīng)濟措施編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標。進行工程計量。復核工程付款帳單，簽發(fā)付款證書。在施工過程中進行投資跟蹤控制，定期進行投資實際支出值與計劃目標值的比較；發(fā)現(xiàn)偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取糾偏措施。對工程施工過程中的投資支出作好分析與預測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛴嘘P部門提交項目投資控制及其存在問題的報告。（ 3）技術措施對設計變更進行設計比較，嚴格控制設計變更。繼續(xù)尋找通過設計挖潛節(jié)約投資的可能性。（ 4）合同措施作好工程施工記錄，保存各種文件資料，特別是注有實際施工變更的圖紙及通知單，注意積累素材，為正確處理可能發(fā)生的索賠提