淺論物業(yè)維修基金的管理模式

1、淺論物業(yè)維修基金的管理模式        論文關(guān)鍵詞物業(yè)維修基金業(yè)主委員會 物業(yè)公司  論文摘要物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項。由于物業(yè)維修基金使用和管理上出現(xiàn)的問題越來越多. 深深刺痛了開發(fā)商和業(yè)主的心。本文對物業(yè)維修基金管理模式進(jìn)行探討. 以期促進(jìn)物業(yè)維修基金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。    人們購房時最擔(dān)心的是物業(yè)不好. 交完物業(yè)管理費(fèi)后就覺得物業(yè)出現(xiàn)問題都可以同物業(yè)公司理論。但在小區(qū)物業(yè)上不斷出

2、現(xiàn)新問題物業(yè)卻難以解決的情況下. 業(yè)主才注意到物業(yè)維修基金的存在. 業(yè)主對公共維修基金知知甚少。公共維修基金是由業(yè)主向住宅小區(qū)辦交納. 待業(yè)主委員會成立后. 轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會. 在房屋公共區(qū)域進(jìn)行維修時使用. 屬全體業(yè)主共同所有。當(dāng)開發(fā)商或者物業(yè)公司動了業(yè)主的錢. 是應(yīng)該追究開發(fā)商或者物業(yè)公司的民事責(zé)任. 要求返還. 或者要求它們履行交錢的義務(wù)。 但是. 許多小區(qū)沒有業(yè)委會. 并且業(yè)委會沒有經(jīng)費(fèi). 根本無法承擔(dān)巨額訴訟費(fèi). 要以業(yè)委會名義打官司非常困難。有關(guān)物業(yè)維修基金如何管理有效科學(xué). 就成為目前迫切探討的熱點(diǎn)問題之一。    一、業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金&

3、#160;   （一）成立業(yè)主委員會  業(yè)主委員會成立前. 即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會成立之前）. 物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘. 業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù). 并向其繳納物業(yè)維修基金。  1業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金. 須遵守物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定. 不得將物業(yè)維修基金出借. 不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨. 或者從事其他經(jīng)營性活動. 不得用物業(yè)維修基金為單位和個人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項費(fèi)用列入專項維修資金中 ：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（

4、2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定. 應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。  2業(yè)主委員會須向業(yè)主大會提交自主管理物業(yè)維修基金的實施方案. 其中應(yīng)明確是業(yè)委會自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理. 并詳細(xì)說明物業(yè)維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對因業(yè)主委員會集體或業(yè)主委員會成員個人原因致使物業(yè)維修基金無

5、法保值增值或?qū)е沦Y金流失的. 實施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。  3上述方案須在業(yè)主大會會議上. 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后. 由業(yè)主大會出具相關(guān)書面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了. 如果這幢單元樓有30戶住戶. 只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。  4業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會代表列席。業(yè)主表決意見及業(yè)主大會決定須提供公證證明. 并與實施方案一并報市物業(yè)主管部門備案。  盡管有關(guān)規(guī)定的非常明確. 但由于種種原因. 客觀上缺乏有力的監(jiān)督. 發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及

6、物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能. 特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事；由于發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴(yán)格依法從事. 要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問題. 需要一種規(guī)范的管理機(jī)制. 需要有專門的機(jī)構(gòu)科學(xué)規(guī)范的管理物業(yè)維修基金。    二、獨(dú)立的物業(yè)維修基金管理部門    目前一些城市設(shè)立了物業(yè)維修資金管理中心統(tǒng)一管理物業(yè)維修基金。  （一）物業(yè)維修資金管理中心基本職能  1負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的歸集；2負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的日常財務(wù)管理；3負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備大修以上項目

7、及預(yù)算、決算的審核；4負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的使用監(jiān)督；5負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；6市物業(yè)行政主管部門交辦的工作。 （二）基金一般使用程序如下  1由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報業(yè)主大會批準(zhǔn)后 ,再報市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實后. 撥付70%的維修費(fèi)用。2維修更新工程完工后 ,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報市物業(yè)維修資金管理中心. 經(jīng)核實后. 撥付維修費(fèi)用的余額：(1)經(jīng)審計的工程決算單；(2)業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發(fā)票原件；(4)業(yè)主委員會驗收合格證明。  （三）針對社會認(rèn)知度不強(qiáng)的舉措

8、0; 1加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè). 抓好內(nèi)部管理和職工隊伍建設(shè)。明確工作人員的“責(zé)、權(quán)、利”. 充分調(diào)動工作積極性. 又嚴(yán)格落實各項規(guī)章制度. 加強(qiáng)教育培訓(xùn)和考核獎懲. 在端正工作態(tài)度、熱情服務(wù)群眾、改善管理形象等方面有新的提升。  2對外加強(qiáng)宣傳力度。 針對有關(guān)物業(yè)維修基金的政策法規(guī)宣傳力度不足. 致使有些業(yè)主不知曉相關(guān)規(guī)定. 甚至對物業(yè)維修基金概念了解不夠的問題. 物業(yè)維修資金管理中心可開設(shè)宣傳?？?、開展有獎?wù)鞔鸺耙庖娊ㄗh征集活動、舉辦巡回講座等方式在業(yè)主委員會中開展辦法的宣傳工作. 努力促進(jìn)依法辦事. 切實維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。  3針對申請使用物業(yè)維修基金的某些規(guī)定和程

9、序在實際中操作性不強(qiáng). 群眾容易出現(xiàn)意見較大的問題. 物業(yè)維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現(xiàn)的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行調(diào)研. 提出解決方案. 力爭加強(qiáng)物業(yè)維修基金使用的科學(xué)性、可操作性。  4當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時. 要爭取產(chǎn)生最大的增值效益. 閑置時. 可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道. 維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果. 防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到. 那么可以委托管理公司管理。現(xiàn)階段我國的投資渠道主要有以下幾種： 股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時要符合下面要求：安全性高

10、. 風(fēng)險性為零；流動性強(qiáng). 可隨時變現(xiàn). 方便資金的靈活使用；收益率較高等。    三、附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管    物業(yè)維修基金管理的實踐中. 因各種原因不能設(shè)置統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)的. 均附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管。如南京市房產(chǎn)局物業(yè)辦公室管理物業(yè)維修基金；廣州國土房管局管理物業(yè)維修基金等。  （一）監(jiān)管現(xiàn)狀  1集量大、使用量小。拿南京為例. 購房人交繳的維修基金總量非常巨大. 但使用出去的量卻只有3000萬元. 還不到歸集總量的2。2相關(guān)法律制定的不完善和相互沖突. 使管理上問題不斷出現(xiàn)。  （二）措施&

11、#160; 1向相關(guān)部門反映. 加快物業(yè)管理條例修改進(jìn)度。2盡快解釋法律適用問題. 明確 1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3參照上海、成都等城市的做法. 加快完善專項維修基金立法. 對專項維修基金的繳存、管理、使用和責(zé)任等一系列具體問題予以明確. 將專項維修基金的繳交與開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目有關(guān)手續(xù)、業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證等相掛鉤。4繼續(xù)加強(qiáng)對專項維修基金的監(jiān)督。先進(jìn)行全面檢查清理. 下一步繼續(xù)督促繳交責(zé)任人履行繳交責(zé)任. 健全執(zhí)法制度. 引導(dǎo)業(yè)主有效維護(hù)合法權(quán)益。5繼續(xù)加大對開發(fā)建設(shè)單位欠繳資金的追討力度. 繼續(xù)積極主動地協(xié)調(diào)市、區(qū)法院. 支持業(yè)主通過司法途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。6是進(jìn)一步加大宣傳力度. 采取形式多樣的宣傳方式. 加大力度. 宣傳專項維修