欽州房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、2015年欽州房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告書輝蝗地產(chǎn)目錄、宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析國家房地產(chǎn)宏觀政策2014 年，房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場主導(dǎo)常態(tài)。1、 2014 年 1 月夫妻雙方房屋、土地權(quán)更名加名免收契稅；2、 2014 年 2 月興業(yè)銀行宣布停止夾層融資，拉響房地產(chǎn)融資警報(bào)；3、 2014 年 3 月全國已有40 個(gè)城市個(gè)人住房信息與住建部聯(lián)網(wǎng)；4、 2014 年 4 月七成城市中小銀行房貸告停，國有銀行半停貸狀態(tài)；5、 2014 年 7 月起各地方政府陸續(xù)松綁限購，鼓勵購房；6、 2014 年 9 月關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知 ，松綁限貸；7、 2014 年年底

2、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議表示行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁。欽州政策環(huán)境1、為避免中央問責(zé)及擴(kuò)大調(diào)控范圍，欽州對于“限價(jià)令”的執(zhí)行，將仍以一房一價(jià)公示及嚴(yán)管預(yù)售價(jià)格審核的手段為主。短期內(nèi)不會出臺實(shí)際限價(jià)政策；2、嚴(yán)格執(zhí)行中央要求的對“購房條件”嚴(yán)格審查的政策，拉長備案周期；3、為保障住宅銷售量，欽州繼續(xù)放寬“不限購”；4、房產(chǎn)稅未執(zhí)行；5、持續(xù)鼓勵剛需群體購房，繼續(xù)實(shí)施戶口等政策鼓勵外地居民置業(yè)欽州；6、金融政策基本穩(wěn)定， “認(rèn)貸不認(rèn)購”已實(shí)行；7、二手房交易20%個(gè)稅未執(zhí)行。欽州市政策影響分析：影響一：政府鼓勵自住需求購房，住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)隨之而變；影響二：購房者一

3、步到位的置業(yè)需求凸顯，盡量避免二次換房；影響三： 政策的基本穩(wěn)定促使需求大量釋放： 剛需產(chǎn)品在政策引導(dǎo)下持續(xù)成為市場主導(dǎo)，改善型、享受型產(chǎn)品需求量也有所生升溫；影響四： 住宅類投資市場萎縮， 投資需求轉(zhuǎn)移到商用物業(yè) （集中商業(yè)市場及住宅底商） ；影響五：住宅類物業(yè)價(jià)格有所下降，商用物業(yè)價(jià)格在投資需求推動下有所上升。2015 年政策預(yù)測根據(jù)中央政策信號以及南寧政策實(shí)施情況，預(yù)判 2015 年欽州政策環(huán)境基本與 2014 年維持不變。限價(jià)令： 2014 年中央并未提及，未來不會有太大力度，對欽州的影響不大；限購令：全國各地都在放松限購，而欽州并未真正實(shí)施過限購；房產(chǎn)稅：可能會隨著不動產(chǎn)登記成熟后，

4、房產(chǎn)稅也有了征收的基礎(chǔ)2015 年南寧開征可能性都較小，欽州更需時(shí)日；戶籍政策：繼續(xù)鼓勵外地人落戶欽州市；金融政策： 首套房貸款政策主要在利率優(yōu)惠幅度方面變動， 已結(jié)清首套房貸款的，第二套房執(zhí)行首套房貸款政策，多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款； 不動產(chǎn)登記： 2015 年 3 月開始實(shí)行。欽州市城市資源規(guī)劃主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。城市發(fā)展目標(biāo)近期目標(biāo)（ 2012 年） ： 中心城市跨越式發(fā)展的空間格局基本拉開，以濱海休閑度假為主的旅游業(yè)得到積極發(fā)展，臨港工業(yè)得到大力發(fā)展，保稅港區(qū)運(yùn)作良好， 欽州成為北部灣地

5、區(qū)重要的基礎(chǔ)工業(yè)和出口加工基地。中期目標(biāo)（2020 年）：基本形成主城區(qū)、茅尾海濱海新城、港區(qū)一體化互動發(fā)展的新格局。欽州成為面向中國東盟的區(qū)域性國際航運(yùn)中心的重要組成部分，區(qū)域性的專業(yè)服務(wù)中心，綜合發(fā)展的開放城市。遠(yuǎn)期目標(biāo)（2025 年）：以發(fā)展大型臨海工業(yè)、港口物流，為城市、港口服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)和以濱海休閑度假為主的旅游業(yè)等現(xiàn)代化港口工業(yè)城市， 區(qū)域性生產(chǎn)服務(wù)中心，具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。濱海新城欽州港區(qū)*南州&*產(chǎn)受 1。萬噬拱宣道用立疆口鼻0加工區(qū)2014年欽州商品房數(shù)據(jù)分析供應(yīng)情況現(xiàn)狀：2014年施工1164萬nf、竣工131萬叭 新開工面積183萬褶。

6、預(yù)測：2015年預(yù)計(jì)在施工、竣工、新開工方面略有上浮。2010-2014年欽州 商品房供應(yīng)情況1400 11200 -1000 -.e i.LLl2CHQ 年7口 11 年201 了年2013 年201門年城工面積（萬皿）/ 2.969381017.9工 164.57嫉工面積t萬m，）113.41155 1150126.21131.51新開工面積（萬mD3G4.7386380201.S5183.72小結(jié)：2014年供應(yīng)量還在繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì) 2015年與上年基本持平或小幅上升0需求情況現(xiàn)狀：截至2014年，欽州商品房銷售量111萬褶，銷售金額：億，分別同比下 降和30%。預(yù)測：2015年預(yù)計(jì)銷售

7、面積、銷售總額略有回升，但幅度不大。2010-2 014年欽州商晶房需求情況銷售：2014年銷售面積與總額大幅度下降，預(yù)測 2015年將略有回升。銷售均價(jià)情況現(xiàn)狀：2014年價(jià)格有小幅下降，主要是因?yàn)槭苷哂绊戄^大，需求趨向飽和, 外地投資客減少，本地客源接受程度以中低房價(jià)為主。預(yù)測：2015年樓市價(jià)格基本與上年相持平，不會有太大波動。2008-2014年欽州商品房價(jià)格走勢（單立二元/2?？谝材?2009 上。工0年 20112012- 2013 年 2014年4 00。 3800 3600 3100 3200 3000 ?800 ?600 2400價(jià)格：2014年單價(jià)為3700元/褶，較上年

8、下降62元/褶，下降預(yù)計(jì)后期有所 回升，但幅度不大。土地供應(yīng)情況土地：出讓面積和價(jià)格出現(xiàn)雙低。截至 2014年城鎮(zhèn)商服、住宅土地成交17宗, 面積約畝，成交均價(jià)約萬/畝。年份成交總面積成交總價(jià)成交均價(jià)成交不數(shù)2008 年614.4146田38491萬兀62.64萬元，畝10宗2009 年2375 畝115826.6 萬用8.76萬元，畝18宗2010 年855.80 畝94470萬元110.38萬元/畝12宗2011 年743.65 畝67777萬元91.14萬元，畝18宗2012 年1686.5408例7616萬兀51.95萬元/畝20宗2013 年4472.19 上406547萬元:90.

9、91萬元/畝59宗2014 年639.502 下45076萬元70.49萬元/畝17宗總結(jié)及預(yù)測2015 年將在 2014 年樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個(gè)相對平靜的新常態(tài)；國家對樓市的行政性管制政策將全面退出，地方救市政策繼續(xù)松綁；房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年， 市場也將在全面分化中進(jìn)入中速增長，同時(shí)，二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將明顯上升；2015 年成交量相比2014 年不會有太大變化， 價(jià)格總體上會有所回升，但幅度不大。三、欽州房地產(chǎn)板塊概述欽州樓市板塊劃分欽州市區(qū)樓市可細(xì)劃分為五個(gè)板塊： 城西板塊、 市中心板塊、 河?xùn)|新區(qū)板塊、城北板塊、白石湖板塊。由于個(gè)別板塊規(guī)模不大，所以又常把

10、市中心板塊和城西板塊統(tǒng)稱市中心區(qū)（或稱老城區(qū)）板塊， 把河?xùn)|新區(qū)板塊和白石湖板塊統(tǒng)稱河?xùn)|區(qū)板塊。 因此也可以說，欽州樓市共分為三大板塊。1、市中心板塊：分為老城區(qū)和新城區(qū)兩個(gè)片區(qū)。區(qū)域發(fā)展成熟、建成度高，現(xiàn) 階段區(qū)域僅有約20個(gè)項(xiàng)目在售、主要分布在欽州灣大道兩側(cè)、南珠西大街以及 育才路附近。2、欽北城區(qū)板塊：區(qū)域發(fā)展較慢，城區(qū)建成度低，以汽配集群、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為主，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)僅有約 8個(gè)項(xiàng)目在售，僅1個(gè)新增項(xiàng)目推出市場。3、城西板塊：屬于欽州房地產(chǎn)開發(fā)較早區(qū)域，均屬于環(huán)線物業(yè)，項(xiàng)目多分布在北部灣大道兩側(cè)，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)約 3個(gè)項(xiàng)目在售，多屬于尾盤銷售，僅1個(gè)新增 項(xiàng)目推出市場。4、河?xùn)|新區(qū)板

11、塊：屬于近幾年的欽州房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)板塊，區(qū)域發(fā)展日趨成熟，憑借新行政中心區(qū)的發(fā)展規(guī)劃利好，居住環(huán)境、交通、學(xué)校、體育等配套設(shè)施品 質(zhì)優(yōu)勢突出?，F(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目 21個(gè)，新推出項(xiàng)目2個(gè)。5、白石湖新區(qū)板塊：屬于欽州南拓未來發(fā)展的新興區(qū)域，即以白石湖 CBD為核 心的濱海新城片區(qū)。區(qū)域發(fā)展目前尚處初始階段，建成度低， 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)主要 的在售項(xiàng)目僅5個(gè)，3個(gè)住宅項(xiàng)目，2個(gè)專業(yè)市場項(xiàng)目。各板塊樓盤分布3.2.1河?xùn)|區(qū)板塊樓盤分布圖3.2.2 市中心板塊樓盤分布圖3.2.3 城北區(qū)板塊樓盤分布圖各板塊在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況各板塊建筑面積比例圖市中心板塊（含城西板塊）約有 20個(gè)在售項(xiàng)目，總建筑面積約 2

12、60萬褶，占18%河?xùn)|區(qū)（含白石湖板塊）板塊約有 26個(gè)在售項(xiàng)目，總建筑面積約1000 萬nf,占68%城北區(qū)板塊約有7在售項(xiàng)目，總建筑面積約200萬褶，占8% 3 個(gè)板塊約合1460萬褶。政府“東拓、南進(jìn)，向海發(fā)展”方向不變，河?xùn)|新區(qū)和白石湖片區(qū)是今后房 地產(chǎn)重點(diǎn)競爭區(qū)域，且松宇、正坤、彬輝、韓國故事等項(xiàng)目也將在2015年內(nèi)入市，在售及將推出的項(xiàng)目共30多個(gè)，競爭十分激烈。四、2014年欽州住宅市場備案前三甲樓盤分析、2014年欽州樓盤備案排行前三甲排行項(xiàng)目名稱備案套數(shù)1人和春天376套2恒祥豪苑326套3，巨大綠洲309套、個(gè)案分析長融，人和春天推貨部署項(xiàng)目在2014年上半年主推“書香里C

13、組團(tuán)”共有11棟，總貨量991套，下 半年主要是進(jìn)行C區(qū)的清盤，和推售D區(qū)的部分樓棟。項(xiàng)目推貨形式主要還是“小 步快跑式”。2014年共開盤加推6次，平均經(jīng)過2個(gè)月預(yù)約期，就開一次盤。全年價(jià)格走勢長融人和春天的價(jià)格一定程度上代表著河?xùn)|區(qū)的均價(jià)，1-5月均價(jià)在3850 元/nf左右，到了 6月推出C區(qū)品質(zhì)最高的3#和7#樓，一下就把價(jià)格拔高到4100元/nf,通過6-9月的去化，10月推出D區(qū)新品，均價(jià)又回落到3800元/褶2014年長融,人和春天價(jià)格走勢（單位工元/成）可1。0 4100 410041S0 410 口4050 4000 395U 39003850J80U 3750 J/UU 3

14、6501月 2月 3月4月匕月日月 7月 X月 9月1。月月12月4.2.1.3 入市開盤貨量從2014年3月份C區(qū)1# 2齦開盤，5月份C區(qū)5#樓開盤，6月份C區(qū)3# 7#樓開盤，共有896套入市，共銷售590套，銷售率%4.2.1.4 戶型特點(diǎn)主打戶型為“ N+1',戶型特點(diǎn)是贈送面積多，面積小房子多。代表戶型為：2+1房78平米，3+1房106-107 nf, C區(qū)2+1房108 1tf，樓中樓褶。D區(qū)新推出的戶型主要是99-141褶的三房、四房。4.2.1.5 主要折扣優(yōu)惠第一季度：總價(jià)減1萬X 98預(yù)約客戶額外多一個(gè)99折，當(dāng)天成交客戶再多一個(gè)99折，一次性付款客戶再額外多一

15、個(gè) 99折第二季度：一次性：總價(jià)-1萬X 95X94,按揭：總價(jià)-1萬X 98X94,開盤額外98第三季度：全線清盤，3388元/"起，二房一口價(jià)3688元/褶，三房一口價(jià)3988 元/ m20第四季度：預(yù)約減30000元，次性97折，按揭99折，盤額為99折。4.2.1.6 主要營銷手段人和春天的戶外廣告較多，網(wǎng)絡(luò)廣告少，人和春天暖場活動較多， 有相親活 動、攝影活動、周末親子活動、宣傳文化活動等，配合現(xiàn)場的一些促銷活動。限量一口價(jià)年度回AT XiH»/鈦惴”大量,住宅.府.*哈慨的8街封I暖場活動中恒恒祥豪苑4.2.2.1 推貨部署項(xiàng)目采用集中式開盤，預(yù)約周期較長，然后

16、一次大貨量供應(yīng)市場。今年只有 一次開盤，也是該項(xiàng)目一期最后一次開盤。開盤時(shí)間在 2014年1月份，推出6# 樓，共200套貨量。其余的時(shí)間主要都在消化開盤貨量為主。到了下半年進(jìn)入尾 盤清貨階段。4.2.2.2全年價(jià)格走勢2014年2月份價(jià)格有小幅度上漲，3月份之后價(jià)格回落到3800元/褶，之后 直基本保持在3800元/左右，6月份之后，該盤進(jìn)入尾盤清貨階段，產(chǎn)品主要為樓中樓和大戶型，所以均價(jià)一直保持在3800元/左右4.2.2.3 開盤入市貨量2014年全年有1#、5#、10#、12#樓開盤入市，共計(jì) 200套，而包括1#、 5#、10#、12#«余貨量總約有500套左右，共銷售47

17、0套，銷售率約為94%4.2.2.4 戶型特點(diǎn)項(xiàng)目戶型，主要由2房103-107 大3房129nf和部分四樓中樓房210 褶組成的。戶型主要特點(diǎn)是沒有N+1戶型，在同等房數(shù)的情況下，恒祥豪苑的面 積比其它項(xiàng)目的面積高出10-15 m2,所以性價(jià)比較低。4.2.2.5 主要折扣優(yōu)惠一房：2500元禮包、二房：3000元禮包、三房及150褶以下的樓中樓：5000 元禮包，四房和150 1tf以上的樓中樓享8000元禮包。認(rèn)購房源選擇一次性付款的享原價(jià) 93折，正常按揭的享原價(jià)94折，首付分 期的享受原價(jià)95折。對目前所有的四房和樓中樓，享受總價(jià)減1萬的優(yōu)惠，再送三年物業(yè)管理費(fèi)。項(xiàng)目上半年主要以低折

18、扣點(diǎn)數(shù)，1房作為特價(jià)房，抽獎活動，團(tuán)購活動等配 合周末暖場活動（如：攝影大賽、寵物比賽活動等）進(jìn)行促銷活動。到了下半年 尾盤清貨階段，主要剩余大戶型，貨量少，所以基本沒有推廣和舉行活動。欽州恒大綠洲4.2.3.1推貨部署恒大綠洲2014年上半年主要在消化2013年所推售的貨量，直到8月才推出 22#樓，該樓棟主要以小戶型為主，去化速度非常慢。所以 2014年該項(xiàng)目主要還 是在消化之前所推出的樓棟。4.2.3.2全年價(jià)格走勢2014年初，銷售價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到4700元/ nf,從3月開始，價(jià)格開始下降,一直到7月，價(jià)格還保持在4500元/褶左右，到8月份全部是小戶型的22齦推 出之后，銷售均價(jià)下降到

19、了 4300元/褶，由于在欽州小戶型走量速度慢，所以該 項(xiàng)目被迫降價(jià)走量，目前價(jià)格降到 4200元/ itf左右。2014恒.大綠洲價(jià)格走勢（單位工元/改）4.2.3.3 開盤入市貨量項(xiàng)目2014年新推180套貨量，但是由于2013年剩余貨量較多，主要是消化 2013年的貨量。4.2.3.4 戶型特點(diǎn)項(xiàng)目戶型主要是46褶單身公寓、777褶二房，99 nf小三房、120-140 nf的 三房和90-101褶兩房，部分褶的四房和 164 1tf的五房。戶型方正，沒有“ N+1”戶型。4.2.3.5 主要折扣優(yōu)惠上半年折扣集中在：按揭98折；一次性95折；下半年折扣集中在：一成分期首付，貼息5年。4.2.3.6 主要營銷手段項(xiàng)目戶外廣告多，網(wǎng)絡(luò)推廣力度大，主要以泛銷售、首付分期為主，配合暖 場活動吸引人氣五、房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告總結(jié)總的來說， 2014 年，房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場主導(dǎo)常態(tài)。 2014 年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會首次在2015 年重點(diǎn)工作中，也是8 年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控” 、 “限購”兩個(gè)牽動行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞，意味著2015年中央層面不會對