土地開發(fā)利用可行論證報告

1、某住宅小區(qū)項目用地土地開發(fā)利用可行性 論證報告目 錄第一章總論第二章市場分析與土地供求第三章 土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案第四章地質(zhì)條件與建設(shè)條件第五章征地拆遷與耕地補充第六章資金籌措與組織實施第七章經(jīng)濟效益與社會效益評價第八章有關(guān)附件資料第一章 總 論一、項目名稱及主辦單位項目名稱：某住宅小區(qū)項目用地主辦單位：某縣國土資源局負(fù)責(zé)人:承辦單位：某縣土地儲備中心負(fù)責(zé)人:主管單位：某縣人民政府負(fù)責(zé)人:可研單位：某評估咨詢有限公司負(fù)責(zé)人:編審人員:二、項目由來及背景某縣位于澧水之濱，是一座正在建設(shè)中的現(xiàn)代化 城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開放以來，處處 呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人民利用優(yōu)越的地理位

2、置、 豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機遇，掀起了 大開放、大開發(fā)、大引進、大建設(shè)的熱潮，全縣經(jīng)濟步 入了高速發(fā)展時期。近年來，某縣不斷加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。交通郵 電等網(wǎng)絡(luò)四通八達。過去某人民飽受跋山涉水、肩挑背 負(fù)之苦，經(jīng)過建國以來幾十年艱苦奮斗，徹底改變了交 通閉塞落后的面貌。全縣 100%的鄉(xiāng)、村通了公路。枝 柳、襄石、石長鐵路在縣城交匯，省道1829、1836、1848 線在縣內(nèi)貫通，某已成為湘西北交通樞紐。隨著某經(jīng)濟的迅速發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套完 善，城市品位不斷提高，房地產(chǎn)市場日趨活躍。為提升某縣城市建設(shè)的整體水平，按照某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，作為主管土地市場的某縣國土資源局

3、，按照縣委、縣政府的要求，擬對梯云路以南、雙寶路以西地塊的土地實行統(tǒng)征后再進行掛牌交易，實行公開招標(biāo)拍賣，政府所得的土地收益將用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地的開發(fā)整理。三、擬開發(fā)建設(shè)土地概況某住宅小區(qū)建設(shè)地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，界址點實測土地面積為 88425m2。擬征用宗地屬楚江鎮(zhèn)寶塔、新雙社區(qū)居委會的集體土地，地類包括農(nóng)用地和建設(shè)用地（水田、旱地、果園、坑塘水面、溝渠、住宅用地 ）。該地塊宗地內(nèi)外地勢較為平整，形狀較規(guī)則。根據(jù)某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，該地塊已規(guī)劃為一個商業(yè)居住小區(qū)。小區(qū)建成后將為某縣的經(jīng)濟發(fā)展和周邊城市居民居住條件的改善起到積極的推動作用，同時也將為周邊地區(qū)環(huán)境的改善起

4、到較好的示范作用，不斷提升某城市品位，改善周邊居民的生活質(zhì)量四、可行性研究的依據(jù)和范圍（一） 可行性研究的主要依據(jù)1、 中華人民共和國土地管理法；2、某縣土地利用總體規(guī)劃；3、某縣城市總體規(guī)劃；4、規(guī)劃蘭線圖及界址點座標(biāo)圖；5、某縣規(guī)劃局某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設(shè)計要點 石規(guī)設(shè)2011 007；6、 某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃工作綱要（草案） ；7、 某縣人民政府關(guān)于加強土地市場建設(shè)和國有土地資產(chǎn)管理的意見；8、某縣土地利用年度計劃。可行性研究的范圍本次土地開發(fā)利用論證主要依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，對擬開發(fā)土地概況（包括區(qū)位、面積、地類、權(quán)屬等） ， 土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃情

5、況，原批準(zhǔn)批次建設(shè)用地利用情況，該批次用地土地規(guī)劃用途及擬供地情況，本年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)使用情況以及資金安排、運作模式、耕地補充方式、征地拆遷補償安置、市場供求、經(jīng)濟效益與社會效益等方面進行論證。第二章市場分析與建設(shè)的必要性近幾年來，某縣委、市政府認(rèn)真貫徹落實國家有關(guān)土地管理的方針和政策，國土資源管理部門切實履行職責(zé)，不斷強化土地管理，嚴(yán)格規(guī)范土地市場建設(shè)，隨著國務(wù)院和省政府兩個15 號文件和國土資源部11 號部長令的貫徹落實，在土地供應(yīng)中經(jīng)營性用地全部實行招拍掛方式供地，我縣土地市場日趨規(guī)范，交易越來越活躍。由于市場形勢較好，加上儲備中心統(tǒng)征的土地報省審批后，征地拆遷補償由其全部補償?shù)轿?/p>

6、，前期開發(fā)由其完成，無任何糾紛，開發(fā)商不需要參與前期工作和支付前期費用，用地者拿到土地后即可進行開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)征的 土地很容易推出。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā) 展的通知國辦發(fā)20104號文件與國土資源部關(guān)于加 強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知國土資發(fā)201034號文件的精神，此次某縣土地儲備中心統(tǒng)征 的土地是縣政府的重點開發(fā)項目，主要是為了美化該地 塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足廣大中低收入人群對保障性住房 和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上情況，某縣 人民政府為了高度壟斷土地一級市場，保障土地的正常 供給，解決低收入家庭住房困難問題、實現(xiàn)保增長、擴 內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，報經(jīng)縣長

7、辦公會研究同意，決定 盡快統(tǒng)征某住宅小區(qū)的項目用地，土地統(tǒng)征后由某縣國 土資源局負(fù)責(zé)完成征地拆遷工作，然后由某縣土地儲備 中心完成前期開發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過 招標(biāo)拍賣方式確定開發(fā)商，市國土資源主管部門和市規(guī) 劃、建設(shè)等縣直有關(guān)職能部門將督促中買者盡快完成小 區(qū)建成，并嚴(yán)格監(jiān)管保證75平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)的50%, 90平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)的25%,其他戶型占總套數(shù)的25%。第三章土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案一、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃某住宅小區(qū)建設(shè)項目用地位于某縣城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，符合某縣土地利用總體規(guī)劃和某縣城市總體 規(guī)劃。同時，某縣土地儲備中心已經(jīng)

8、向市規(guī)劃主管部門 提出了規(guī)劃用地申請，某縣規(guī)劃局下達了某住宅小區(qū) 地塊規(guī)劃設(shè)計要點石規(guī)設(shè)2011007。對用地強度等 作了具體要求，規(guī)劃控制指標(biāo)為：容積率W 3.0,建筑密 度W22.0%,綠地率A35%,建筑高度W51米。劃定了規(guī)劃 蘭線，并同意按規(guī)劃蘭線范圍進行土地統(tǒng)征并掛牌。二、建設(shè)目標(biāo)及開發(fā)策略某住宅小區(qū)建設(shè)地塊建設(shè)目標(biāo)主要是為了美化該 地塊周邊地區(qū)環(huán)境，提升周邊地區(qū)城市品位，滿足城市 居民對中檔商品住宅的需求，同時，更好地實施某縣城 市建設(shè)總體規(guī)劃，并承擔(dān)起該地塊在城市規(guī)劃中的住宅和商服用地職能要求。按照功能有機組合原理，合理細分用地，一方面遵循土地市場經(jīng)濟原則；另一方面有利于新區(qū)綜

9、合環(huán)境的形成。力爭形成一個多樣化、有文化認(rèn)同感的社會群體，創(chuàng)造豐富多彩、富有特色的新景觀風(fēng)貌，體現(xiàn)城市新區(qū)形象，逐步形成和睦、進取的新型社區(qū)，力爭環(huán)境優(yōu)美，做到經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一。某住宅小區(qū)建設(shè)地塊的開發(fā)策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢， 將城市開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護及可持續(xù)發(fā)展有機融合，周邊道路的改造升級，將使周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施逐步改善，本區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢還有很大的提升空間，能更多的吸引市城區(qū)和城郊居民入住。三、用地布局和設(shè)計構(gòu)思某住宅小區(qū)界址點實測土地面積為 88425m2。容積 率3.0,建筑密度W22.0%,綠地率A35%,建筑高度W51 米。此項目的用地布局嚴(yán)格按規(guī)劃部門的要求辦理，用

10、地布局力求科學(xué)合理。在設(shè)計構(gòu)思上要體現(xiàn)該區(qū)域的特色，整個設(shè)計要新穎超前，突出該區(qū)域的人文景觀，體現(xiàn)某的新區(qū)形象，使該區(qū)域的居住環(huán)境再上一個新臺階。四、土地利用年度計劃某住宅小區(qū)項目建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用8.1997公頃，其中占用耕地7.6053公頃。 2011 年度上級 （省廳和市局）給我縣的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)與占用耕地計劃指標(biāo)省廳尚未下達。常德市國土資源局?jǐn)M同意該項目用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)和占用耕地指標(biāo)在今年省廳下達給我市的計劃內(nèi)給予安排，故該批次項目的計劃指標(biāo)沒有問題。第四章地質(zhì)條件與建設(shè)條件某，是湘西北門戶，地形呈現(xiàn)彎把葫蘆狀，地勢自西向東南傾斜，西北部，群山疊翠，東南部，平崗交錯。陸地最低處

11、為蔡家溪與澧水匯合處，海拔 42.5米， 最高處是壺瓶山頂，海拔2098.7米； 全縣平均海拔在500米左右。南部有十九峰、觀國山、太浮山；中部有燕子山、云落觀、八戶山；西部有東山峰、亮埡山、鵝公山；北部有太青山、壺瓶山等。縱橫全境的河流溝溪有236 條。發(fā)源或流經(jīng)縣境的有澧、渫、沱、澹、道、黃、涔7條水，沱水、澧水、 道水自西向東，分別貫穿縣境北部、中部、南部，入松滋，臨澧，而后匯入洞庭。渫水從西北往東南縱貫，經(jīng)泥沙、磨崗隘、袁公渡、新關(guān)等14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，至三江口注入澧水，長約165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、鄧家坪、仙陽坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全

12、縣境內(nèi)之 膏腴”。境內(nèi)年平均氣溫16.70C,最冷的元月平均氣溫5度，最熱的7 月，平均氣溫28.6度，全年無霜期282 天， 日照1646.9小時，年平均降雨量1540毫米。良好的自然環(huán)境某縣寶峰開發(fā)區(qū)屬平原崗地類型，為河流沖積平原，平原區(qū)是構(gòu)成某縣寶峰開發(fā)區(qū)的最主要的地貌類型。某住宅小區(qū)建設(shè)地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，該區(qū)域?qū)俪菂^(qū)防洪圈的保護范圍，隨著防洪大堤的修建，可抵御百年不遇的洪災(zāi)襲擊，洪澇災(zāi)害對其構(gòu)成的威脅較小。 區(qū)域內(nèi)地勢平坦，地基承載力強，從未發(fā)生冰雹、龍卷風(fēng)、地基塌陷等自然災(zāi)害。某雖然屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。區(qū)內(nèi)除地下水位較高外，其他地 質(zhì)條件均好，有利建設(shè)。

13、某住宅小區(qū)項目區(qū)內(nèi)地勢高差不大，地基承載力強，隨著周邊道路的升級改造，進出交通將更加方便，能滿足大中型建筑機械作業(yè)的要求，建設(shè)條件較好；隨著配套設(shè)施的不斷完善，此區(qū)域的居住條件將得到極大改善。第五章征地拆遷與耕地補充一、征地拆遷該項目建設(shè)需征用楚江鎮(zhèn)寶塔、新雙社區(qū)居委會的集體土地一宗，界址點實測土地面積為88425m2。整個征地拆遷工作將由某縣國土資源局按照土地管理的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序和常政發(fā)200220 號文件、常政發(fā)200711 號以及湘政發(fā)20109 號文件規(guī)定實施征地拆遷補償，縣國土資源管理部門將嚴(yán)格加強征地拆遷的監(jiān)督與管理，切實保護被征地農(nóng)民的利益。二、 耕地補充該項目共占用耕地

14、7.6053公頃，為了保持耕地的占 補平衡，須對所占耕地進行開墾補充。補充耕地責(zé)任單位為某縣土地儲備中心，耕地補充的承擔(dān)單位為某縣土地開發(fā)整理中心，某縣國土資源局耕地保護股已將該項目的耕地補充納入了計劃，由某縣土地儲備中心向省廳交納耕地開墾費155.7750萬元（水田1.5733 15X2萬元/畝；旱地6.0320 X5X1.2萬元描）。耕地補充地點在蒙 泉鎮(zhèn)禮陽山村，補充耕地圖幅號及地塊編號為 H49G063056（ 205、 206、 130、 326、 139、 138、 198） ， 地塊現(xiàn)狀面積為8.14公頃，此次補充面積為7.6053公頃。第六章資金籌措與組織實施一、征地拆遷資金概

15、算該項目征地拆遷和有關(guān)稅費總計1454.29萬元。1、各種稅費704.97 萬元。界址點實測土地面積為88425m2,其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 81997 m2,包括耕地 76053m2。需繳納新增建設(shè)用地使用費 163.99萬元；需繳納耕地占用稅197.74 萬元，繳納耕地開墾費155.78萬元；防洪保安基金按每畝800 元，共計10.61 萬元；社會保障資金每平米20 元，共計176.85萬元。2、征地拆遷總費用為749.3216 萬元。其中：青苗補償費63.6308 萬元；地上附著物補償費32.4094萬元；土地補償費和安置補助費合計413.1314萬元；其他費用 240.15萬元。二、資金籌

16、措及實施前期開發(fā)費及土地取得費由某縣土地儲備中心支付，現(xiàn)資金已準(zhǔn)備，資金來源主要是政府土地儲備資金和銀行貸款以及社會融資；開發(fā)建設(shè)資金由開發(fā)商負(fù)責(zé)。待土地征用手續(xù)報省政府批準(zhǔn)后，某縣土地儲備中心將著手征地拆遷和前期開發(fā)。前期開發(fā)完成后，某縣土地儲備中心將委托某縣地產(chǎn)交易中心進行公開掛牌交易，所得土地收益主要用于小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)整理。屆時，凡是有資質(zhì)的投資開發(fā)商都將獲得平等的競爭機會，取得土地使用權(quán)的經(jīng)營投資者將在縣國土資源局和規(guī)劃局、建設(shè)局等有關(guān)職能部門的管理與監(jiān)督下，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計要求進行開發(fā)建設(shè)，并督促開發(fā)商早日建成高標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)。第七章經(jīng)濟效益與社會效益評價某住宅小區(qū)界址點實測土地面積為88425m2。征地拆遷和有關(guān)稅費總計為1454.29 萬元，折合為每平方米164 元，該區(qū)域地勢較為平整，場地平整費約為每平方米 10元，給排水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施已基本完備，故該地塊的取得費和前期開發(fā)費為征地拆遷成本和有關(guān)稅費以及開發(fā)成本，即為每平方米174元左右。該地塊位于某縣城區(qū)商業(yè)用地四級區(qū)域、住宅用地基準(zhǔn)地價四級區(qū)域，該區(qū)域作為商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為610元 /平方米，住宅用地的基準(zhǔn)地價為410 元 /平方米（2009 年基準(zhǔn)地價） 。 考慮待估宗地的土地升值潛力和該地塊所處區(qū)域的客觀情況，根