產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介

1、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)之道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義和發(fā)展階段名詞解釋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是2003年由聯(lián)東集團(tuán)率先提出，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。是指圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的 整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源、 社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助 企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商代表階段一企業(yè)自建園區(qū) 政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入 園區(qū)建設(shè)。這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)

2、和完善做整體配套，對(duì)區(qū)域、對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用微乎其微。行業(yè)格局：“北有華夏聯(lián)東、南有天安數(shù)碼城”2013年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告排名顯示，聯(lián)東 U谷、天安數(shù)碼城和華夏幸?；鶚I(yè)依次 位居中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商前三名。階段二工業(yè)地產(chǎn) 以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。由較強(qiáng) 資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)當(dāng)?shù)囟a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也受到了各地方政府的歡迎。但是由于政府需求的增加與企業(yè)日益增加的形象需求，工業(yè)地產(chǎn)的弊端開(kāi)始暴露。20世紀(jì)70年代末，中國(guó)第一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的工業(yè)園區(qū)蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產(chǎn)隨之興起，但當(dāng)時(shí)大多局限為以廠房出租和賣地為主的經(jīng)營(yíng)方式。上市企

3、業(yè) 華夏幸?；鶚I(yè)、華南城、東湖高新、海泰發(fā)展形成自身商業(yè)模式 聯(lián)東集團(tuán)、意庫(kù)園區(qū)、中天萬(wàn)城、東方今典、北大資源集團(tuán)、五礦產(chǎn)業(yè)園階段三產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有園區(qū)會(huì)像以前一樣無(wú)序開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，早前，幾乎所有園區(qū)都采取實(shí)地， 隨便建廠房出租出售這樣的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而進(jìn)入 2010年，新開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的工業(yè)園區(qū)，都是以產(chǎn)業(yè)為主 導(dǎo)，充分響應(yīng)國(guó)家政策，積極配合各地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。如聯(lián)東U谷，以專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商為定位，在行業(yè)內(nèi)形成了龍頭地位。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng) 招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地

4、產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí) 現(xiàn)城市功能建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式。該模式是目前我國(guó)最常見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 鑒于是政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與開(kāi)發(fā), 并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、 規(guī)劃性強(qiáng)、形成周期短等優(yōu)勢(shì)。但是，也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點(diǎn)，非常容易導(dǎo)致機(jī) 構(gòu)膨脹、政企不分。主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn) 業(yè)中的強(qiáng)大號(hào)召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善的開(kāi)發(fā)模式。這是政府支

5、持、企業(yè)帶動(dòng)的一種開(kāi)發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動(dòng)同 一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開(kāi)發(fā)，無(wú)法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜 合開(kāi)發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn) 行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)模式。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)模式并沒(méi)有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的要求，難以形成產(chǎn)業(yè)的集聚以及產(chǎn)業(yè)輻射力。但是，正是因?yàn)閷?duì) 開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力要求非常低，而且回收

6、資金相對(duì)較快，因此在樓市調(diào)控的背景下，綠地、富力、 合生創(chuàng)展等眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇以這種運(yùn)作模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開(kāi)發(fā)模式。這種模式下，政府提供土 地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)， 龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，多方合力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。該模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時(shí)也能發(fā)揮市場(chǎng)的靈活性，權(quán)責(zé)明確，有利于引入多元投 資主體實(shí)施綜合性、大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但是，該模式對(duì)政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理 不當(dāng)，很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代表

7、企業(yè)商業(yè)模式研究聯(lián)東集團(tuán)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做的很純粹作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的先行者，聯(lián)東集團(tuán)自 2003年涉足地產(chǎn)業(yè)，已成功布局環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、東北 工業(yè)基地三大經(jīng)濟(jì)圈層區(qū)域中心，成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大、產(chǎn)品系列最全、園區(qū)入駐企業(yè)最多的產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之一。聯(lián)東集團(tuán)開(kāi)創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“聚合 U模式”，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，通過(guò)總部商務(wù)、科技 研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與建設(shè)，形成了業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合，實(shí)現(xiàn)了第二、三產(chǎn) 業(yè)的匹配和互動(dòng)，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的新引擎。聯(lián)東集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式聯(lián)東集團(tuán)兩大產(chǎn)品線：產(chǎn)業(yè)綜合體&總部綜合體產(chǎn)品線類型簡(jiǎn)介 代表項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)綜合體設(shè)立于一、二線城市的開(kāi)

8、發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)新區(qū)，重點(diǎn)支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端制造、研發(fā)中試和總部經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)業(yè)綜合體集低密度總部、研發(fā)中試樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、 公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從 而為入駐企業(yè)提供完善的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)化的園區(qū)服務(wù)。聯(lián)東U谷?北京金橋基地項(xiàng)目總部綜合體總部綜合體設(shè)立于一、二線城市的市中心或副中心區(qū)域，重點(diǎn)支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，以打造高品質(zhì)、規(guī)?；目偛繕怯钶d體為手段，發(fā)展以培育和運(yùn)營(yíng)總部經(jīng)濟(jì)為核心的服務(wù)經(jīng)濟(jì)。 總部綜合體產(chǎn)品涵蓋獨(dú)棟辦公、高層辦公、高檔公寓、商業(yè)配套等，為入駐企業(yè)提供能代表獨(dú)立的企 業(yè)形象的產(chǎn)品、成熟的總部辦公氛圍（集聚

9、人才和高端資源）和完善的商務(wù)配套服務(wù)。聯(lián)東U谷?大津雙港項(xiàng)目聯(lián)東集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盤點(diǎn)2003年1月北京光聯(lián)工業(yè)園涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首個(gè)項(xiàng)目2005年4月 聯(lián)東U谷北京金橋產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 開(kāi)始聯(lián)東U谷品牌建設(shè)2008年5月 聯(lián)東U谷沈陽(yáng)工業(yè)城開(kāi)工 東北經(jīng)濟(jì)圈首個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目2010年10月聯(lián)東U谷無(wú)錫總部商務(wù)園項(xiàng)目開(kāi)工在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)打造的典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目2011年3月聯(lián)東U谷天津總部大觀項(xiàng)目開(kāi)工 更成為天津的標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)區(qū)2011年3月聯(lián)東U谷天津北方耀谷項(xiàng)目開(kāi)工 產(chǎn)業(yè)一條龍模式2011年4月聯(lián)東U谷沈陽(yáng)U8國(guó)際藝術(shù)區(qū)奠基 的綜合性文化活動(dòng)場(chǎng)所2011年5月聯(lián)東U谷南上海國(guó)際企業(yè)港奠基 制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)

10、天津首例產(chǎn)業(yè)園，以成為津南區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心,打造集研發(fā)、生產(chǎn)、管理、物流于一身的標(biāo)準(zhǔn)化集居住、辦公、展覽、交流、培訓(xùn)等功能于一體以新能源、生物醫(yī)藥、新材料、信息技術(shù)、先進(jìn)2011年10月聯(lián)東集團(tuán)與青島市黃島區(qū)簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議2011年11月聯(lián)東U谷上海嘉定國(guó)際汽車城項(xiàng)目正式簽約布局長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略目標(biāo)翻開(kāi)嶄新一頁(yè)2012年3月聯(lián)東U谷北京永樂(lè)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)工 規(guī)劃建筑面積約130萬(wàn)平米，園區(qū)將建成環(huán)渤海核心 高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)2012年5月聯(lián)東U谷北京順義工業(yè)園項(xiàng)目簽約向“走出通州、布局大北京”的戰(zhàn)略目標(biāo)又邁 進(jìn)了堅(jiān)實(shí)的一步2012年8月聯(lián)東U谷漳州國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約占地2000畝，總投資120億元，

11、突出高科技生態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念2012年8月聯(lián)東U谷煙臺(tái)高新國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約山東首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目2012年9月聯(lián)東U谷？廣州國(guó)際企業(yè)港落戶廣州花都 布局珠三角的首個(gè)項(xiàng)目2012年9月聯(lián)東U谷？寧波江北產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約 總占地面積1057畝，共分為四期開(kāi)發(fā)2012年10月聯(lián)東U谷？太倉(cāng)產(chǎn)業(yè)綜合體落子蘇州太倉(cāng) 長(zhǎng)三角區(qū)域的第三個(gè)項(xiàng)目2012年11月 聯(lián)東U谷？濟(jì)南長(zhǎng)清產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約 總投資80億，占地2800畝，以電子信息、 生物醫(yī)藥、精密機(jī)械、能源環(huán)保為主導(dǎo)2012年11月 聯(lián)東U谷？漳州國(guó)際企業(yè)港開(kāi)工 規(guī)劃總用地面積2000畝，規(guī)劃建筑面積超過(guò)200 萬(wàn)平方米2012年12月聯(lián)東U谷？唐山產(chǎn)

12、業(yè)園項(xiàng)目簽約 是聯(lián)東進(jìn)軍河北的第一站2012年12月聯(lián)東U谷？江寧國(guó)際產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簽約 建筑面積78萬(wàn)平方米，分四期建設(shè)開(kāi)發(fā)，將引進(jìn)300余家企業(yè)，帶動(dòng)投資約50億2012年12月聯(lián)東U谷？合肥包河產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約 聯(lián)東U谷進(jìn)軍西部的第一個(gè)項(xiàng)目2012年12月聯(lián)東U谷？無(wú)錫國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約 在無(wú)錫的第二個(gè)項(xiàng)目，聯(lián)東集團(tuán)在無(wú)錫完成了總部綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合的布局2012年12月聯(lián)東U谷？重慶兩江新區(qū)國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約聯(lián)東集團(tuán)進(jìn)軍西部的第一站2012年12月聯(lián)東U谷？長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約 計(jì)劃總投資超過(guò)40億元，規(guī)劃建筑面積近110 萬(wàn)平方米2013年2月聯(lián)東集團(tuán)北京永樂(lè)名樹(shù)園項(xiàng)目簽約面積170萬(wàn)

13、itf,集總部、展示、交易、研發(fā)、設(shè)計(jì)、文化、創(chuàng)意、配套于一體。2013年2月聯(lián)東U谷？蘇州太倉(cāng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目奠基 集標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房、研發(fā)辦公樓、綜合配套 設(shè)施于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體2013年3月聯(lián)東U谷？煙臺(tái)國(guó)際企業(yè)創(chuàng)新港項(xiàng)目奠基 總投資60億，其中建設(shè)投資30億，二次拉動(dòng) 投資約30億元，占地1794畝2013年4月聯(lián)東U谷？濟(jì)南長(zhǎng)清產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約 總投資80億元，定位為濟(jì)南市高端產(chǎn)業(yè)集聚 區(qū)2013年4月聯(lián)東集團(tuán)北京馬駒橋項(xiàng)目簽約該項(xiàng)目為收購(gòu)北京欣大西投資發(fā)展有限公司的項(xiàng)目2013年4月聯(lián)東U谷？濟(jì)南臨港國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約 總占地2583畝，以裝備制造、電子信息、生 物醫(yī)藥、新能源新材料

14、為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2013年5月聯(lián)東U谷？上海北虹橋總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目簽約聯(lián)東集團(tuán)全國(guó)戰(zhàn)略布局取得重大進(jìn)展的標(biāo)志之一2013年5月聯(lián)東U谷？天津?yàn)I海新區(qū)國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目簽約規(guī)劃建筑面積約150萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約75億元2013年6月聯(lián)東U谷？湖州產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約 集生產(chǎn)制造、研發(fā)設(shè)計(jì)、企業(yè)總部、產(chǎn)品展示和 生產(chǎn)性服務(wù)功能于一體2013年6月聯(lián)東U谷？北京平谷產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約 定位為北京市高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，計(jì)劃總投資50億元天安數(shù)碼城：金融扶持是商業(yè)模式重要內(nèi)容天安數(shù)碼城成立于1990年，總部位于廣東深圳。二十余年來(lái)，天安數(shù)碼城 13座城市、14座產(chǎn)業(yè)園 區(qū)，集團(tuán)業(yè)務(wù)以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和成渝經(jīng)濟(jì)圈

15、為重點(diǎn)，并積極拓展其他經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中 型城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)面積逾千萬(wàn)平方米。天安數(shù)碼城經(jīng)歷了從工業(yè)園到工貿(mào)園，再?gòu)目萍籍a(chǎn)業(yè)園到城市產(chǎn)業(yè)綜合體的三次轉(zhuǎn)型，并為進(jìn)駐的企業(yè)提供金融扶持，每一個(gè)園區(qū)均打造了集銀行、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投 資、小額貸款等為一體的投融資平臺(tái)。天安數(shù)碼城的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段第一階段90年代初第二階段90年代后期 第三階段：2000年-2009年 第四階段：2009年以后傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū) 工貿(mào)園 科技產(chǎn)業(yè)園 城市產(chǎn)業(yè)綜合體主要的建筑形態(tài)包括工業(yè)廠房、藍(lán)領(lǐng)工人單身公寓，入駐企業(yè)定位也是“三來(lái)一補(bǔ)”加工貿(mào)易型企業(yè) 數(shù)碼和商貿(mào)的概念開(kāi)始傳入國(guó)內(nèi)，傳統(tǒng)的廠房轉(zhuǎn)型為工貿(mào)大廈，開(kāi)啟工貿(mào)園階段。包括工貿(mào)

16、大廈、公寓和住宅，入駐企業(yè)定位是生產(chǎn)型企業(yè)和貿(mào)易型企業(yè)。類似于現(xiàn)在最常見(jiàn)的科技園、軟件園，通稱為科技產(chǎn)業(yè)園。主要建筑形態(tài)包括科技產(chǎn)業(yè)大廈、商業(yè)街區(qū)、公寓和住宅，入駐企業(yè)主要定位是高新技術(shù)企業(yè)。打造以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)引導(dǎo)人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、政策等要素的聚集，形成上中下游完善產(chǎn)業(yè)鏈，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈間的互動(dòng) 發(fā)展，最終形成產(chǎn)業(yè)集群的聚變，成為新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)的發(fā)源地。天安數(shù)碼城朝著資源整合者姬變?yōu)榱私鉀Q企業(yè)融資渠道的單一問(wèn)題，天安數(shù)碼城在每一個(gè)園區(qū)均打造了集銀行、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投 資、小額貸款等為一體的投融資平臺(tái)。借助該投融資平臺(tái)，為入園企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)投資、私

17、募形式投資、股權(quán)占有、咨詢管理、小額貸款、天使基金、創(chuàng)業(yè)基金等綜合金融服務(wù)。這也是天安數(shù)碼城區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的顯著特征。安數(shù)碼城此前還將自己持有的一部分物業(yè)作為出資，采用PE VC創(chuàng)新基金等方式，以股權(quán)投資的形式，參與到優(yōu)質(zhì)中小民營(yíng)企業(yè)的設(shè)立、發(fā)展、擴(kuò)張，直至上市退出等各個(gè)階段。詳細(xì)華夏幸?；鶚I(yè)：“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式政府將園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由華夏幸?；鶚I(yè)進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等運(yùn)作， 然后再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。華夏幸?；鶚I(yè)在此過(guò)程中，利用園區(qū)規(guī)劃的話語(yǔ)權(quán)優(yōu)勢(shì)， 在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲(chǔ)備在公司所有土地儲(chǔ)備中占

18、比大約為80%。從2011年起，華夏幸?；鶚I(yè)來(lái)自園區(qū)運(yùn)營(yíng)和園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的收入就已經(jīng)“平分秋色”“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式解讀概述：“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，即在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是公司商業(yè)模式的亮點(diǎn)與 特色。目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲(chǔ)備在公司所有土地儲(chǔ)備中占比大約為80%,而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)擴(kuò)張的一條主線。從2011年起，華夏幸?；鶚I(yè)來(lái)自園區(qū)運(yùn)營(yíng)和園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的收入就已經(jīng)“平分秋色”。這種開(kāi)發(fā)模式的精髓在于實(shí)現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的“雙贏”?！驹敿?xì)】從企業(yè)的角度：“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式有很好的協(xié)同效應(yīng)：1、由于公司本身就是土地整理的負(fù)責(zé)人，利用對(duì)于區(qū)域整體土地

19、規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；2、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金投入，公司前期的地產(chǎn)銷售回款可以在一定程度上實(shí) 現(xiàn)對(duì)于前兩者的現(xiàn)金流支持；3、園區(qū)發(fā)展帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費(fèi)和住房需求可以為地產(chǎn)項(xiàng)目提供相對(duì)充 足的目標(biāo)客戶群；4、隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善， 入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價(jià)值將獲得有效提升， 從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售形成強(qiáng)勁的支撐?！驹敿?xì)】從政府的角度：在前期零成本零投入的情況下，順利實(shí)現(xiàn)園區(qū)的正常開(kāi)業(yè)和運(yùn)作，而且隨著園區(qū)的逐步成熟，入 園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和區(qū)域GDP的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問(wèn)題，完美地契合了地

20、方政府的政治訴求。在園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面：通過(guò)與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開(kāi)發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開(kāi)發(fā)的所有事宜，從前期的土 地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)?；ê屯恋卣眄?xiàng)目的資金投入大，占用 周期較長(zhǎng)，一般需公司墊資1-2年，在項(xiàng)目建成后由政府按照建設(shè)成本及事先確定的利潤(rùn)率支付工程款。 從目前階段來(lái)看，公司的三大園區(qū)已度過(guò)了最初的重資本投入期，進(jìn)入現(xiàn)金流平衡的回收期。土地開(kāi)發(fā)上：采用BT模式，與政府按110%吉算；招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)，當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等，綜合毛利率達(dá)到40-50%,凈利率在25%左招商引資方面：

21、華夏幸?；鶚I(yè)下設(shè)一個(gè)專業(yè)化招商中心，擁有500余人的團(tuán)隊(duì)，建立起龐大的客戶關(guān)系管理，運(yùn)用各種先進(jìn)化手段進(jìn)行園區(qū)招商。華夏幸?；鶚I(yè)園區(qū)項(xiàng)目一覽類型園區(qū)名稱所在區(qū)域簡(jiǎn)介已投入使用固安區(qū)域 河北廊坊 包括固安工業(yè)區(qū)和固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)大廠區(qū)域 河北廊坊 包括大廠潮白河工業(yè)區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)兩個(gè)園區(qū)懷來(lái)區(qū)域河北張家口懷來(lái)生態(tài)新城將成為河北“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的明星新城蘇家屯區(qū)域沈陽(yáng)蘇家屯 蘇家屯工業(yè)區(qū)建設(shè)中香河園區(qū) 河北廊坊文安園區(qū) 河北廊坊 規(guī)劃21平方公里，總投資150億元，建產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。昌黎園區(qū) 河北秦皇島以節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、高端裝備、新能源、新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)灤平金山嶺園區(qū)北京

22、以長(zhǎng)城文化為核心，構(gòu)筑休閑時(shí)代長(zhǎng)城度假運(yùn)動(dòng)旅游的天堂沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū) 遼寧沈陽(yáng) 圍繞“國(guó)際科技城”、“活力智慧核"、“生態(tài)宜居地”三大主題, 打造屬性多樣、功能復(fù)合產(chǎn)業(yè)區(qū)廣陽(yáng)園區(qū) 河北廊坊 產(chǎn)業(yè)定位于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于洪園區(qū) 遼寧沈陽(yáng) 總體定位為“智慧之港、健康之城”，從智慧產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)意、商務(wù)商業(yè)、生態(tài)棲居四個(gè)方面建設(shè)園區(qū)。無(wú)錫園區(qū) 江蘇無(wú)錫 無(wú)錫南長(zhǎng)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)江園區(qū) 江蘇鎮(zhèn)江 江蘇鎮(zhèn)江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園嘉善園區(qū) 浙江嘉善 總體定位為“打造臨滬精致水鄉(xiāng)城市”。業(yè)內(nèi)視點(diǎn)清控科創(chuàng)副總裁黃一峰產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)異地?cái)U(kuò)張應(yīng)與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)相結(jié)合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)異地?cái)U(kuò)張的決定性因素是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律之下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與需求走向。只有需求得以滿足,才能引導(dǎo)新進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)進(jìn)行上下游結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈。區(qū)域是否具有豐富的資源優(yōu)勢(shì)以及 相應(yīng)的市場(chǎng)需求，是確保園區(qū)輸出得以落實(shí)的關(guān)鍵因素。進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張之時(shí)首要任務(wù)是做