房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法第一章總則第一條為了加強(qiáng)企業(yè)的成本、費(fèi)用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)企業(yè)財務(wù)通則 、企業(yè)會計準(zhǔn)則和 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 ，結(jié)合 * 實際情況及管理要求，特 制定本辦法。第二條本辦法適用于 從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位。第二章成本核算的對象及要求第三條 成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定， 一經(jīng)確定就不得任意改變， 更不能互相混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點、用途、結(jié)構(gòu)、 裝修、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理：1一般的開發(fā)項目以每一獨(dú)立編制設(shè)計概 （ 預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。2同一開

2、發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相 近，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制 的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。第四條各成本項目的預(yù)算成本 （計劃成本 ）和實際成本的核算范圍，計算口徑 必須一致。第五條成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照" 權(quán)責(zé) 發(fā)生制 "的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準(zhǔn) 確及時。按照"收益與費(fèi)用配比 "的原則，正確使用 "待攤費(fèi)用 "和"預(yù)提 費(fèi)用"科目。第三章 成

3、本項目和開支范圍第六條根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2前期工程費(fèi)；3建筑安裝工程費(fèi)；4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；5公共配套設(shè)施費(fèi)；6開發(fā)間接費(fèi) （開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機(jī)構(gòu)則無此項目 ）。 第七條成本開支范圍一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：1土地征用費(fèi)：土地、青苗、集體財產(chǎn)、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補(bǔ)償費(fèi)、新菜田基金。2耕地占用稅。3勞動力安置費(fèi)：安置勞動力單位補(bǔ)貼款、農(nóng)轉(zhuǎn)工級差補(bǔ)貼， 超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)等。4地上地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指私產(chǎn)發(fā)價、搬家費(fèi)、拆遷費(fèi)、伐樹費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、清理費(fèi)、安置動遷用戶支出，地上地下市政管線 拆改費(fèi)。拆遷舊建筑物回收的殘值沖減此成本費(fèi)用。二、前期

4、工程費(fèi)1規(guī)劃設(shè)計勘測費(fèi)：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、 環(huán)境評估、水文、地質(zhì)勘察、測繪等費(fèi)用。2三通一平：為達(dá)到施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴 隨的破路、占地、維護(hù)、看管線、場地填土、平整費(fèi)用。3前期不可預(yù)見的其他費(fèi)用。三、建筑安裝工程費(fèi)：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的各種建筑工程費(fèi)，含設(shè)備費(fèi)四、公共配套設(shè)施費(fèi)：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成獨(dú)立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會、派出所、托兒所、 消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧 店、小吃店、郵局、中小學(xué)、文化站、奶站、門診所、衛(wèi)生站等。五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅

5、線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施六、開發(fā)間接費(fèi)： 指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項 間接費(fèi)用。包括開發(fā)人員的工資、獎金、福利費(fèi) （按工資總額 14提 取計入 ）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、差旅交通費(fèi)、周 轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、物資消耗、技術(shù)開發(fā) 費(fèi)，其他費(fèi)用等。第八條下列開支不得列入成本1為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。2對外投資支出。3沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè) 贊助、捐贈等支出。4應(yīng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的費(fèi)用。5應(yīng)在期間費(fèi)用開支的費(fèi)用。6國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入成本

6、、費(fèi)用的其他支出第四章 成本管理責(zé)任制第九條 開發(fā)企業(yè)按照分級、 歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合，責(zé)任到人的原則， 建立健全與生產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。第十條 開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算， 負(fù)責(zé)編制計劃成本和降 低成本措施，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目的概算，審查施工單位的概 （預(yù)）算， 負(fù)責(zé)審定內(nèi)部結(jié)算價格，統(tǒng)一材料價格差異，辦理工程價款結(jié)算，核 算開發(fā)項目實際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度成本報表。第十一條 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理， 對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任第十二條總會計師或行使總會計師職權(quán)的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組 織領(lǐng)導(dǎo)本企業(yè)的成本管理，正確執(zhí)行成本計劃，準(zhǔn)確核算成本，對本 企業(yè)的成本管理和財務(wù)管理負(fù)責(zé)。第十三條

7、 總經(jīng)濟(jì)師協(xié)助經(jīng)理管理計劃、經(jīng)營、預(yù)算等項工作， 采取有效措施，節(jié)約投資，降低成本，對其經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。第十四條 總工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計、施工、技術(shù)革新 等工作，做到技術(shù)上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實效，對各項技術(shù) 組織措施的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。第十五條 開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門對成本管理的責(zé)任是： 參與開發(fā)項 目可行性研究和項目評估；匯總計劃成本資料，制定本企業(yè)成本管理 制度，監(jiān)督成本開支范圍；組織成本核算，考核成本計劃的執(zhí)行情況， 對成本進(jìn)行預(yù)測、預(yù)控和分析；編制成本報表。第十六條 開發(fā)公司各部門，應(yīng)結(jié)合本部的職責(zé)，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo) 下，以財務(wù)部門為核心參與企業(yè)成本管理， 向財務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù) 資料

8、，對本部門的成本管理負(fù)責(zé)。1規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)開發(fā)項目總體規(guī)劃，設(shè)計方案的選優(yōu)；按批 準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計嚴(yán)格控制開發(fā)項目投資規(guī)模。2經(jīng)營計劃部門。組織開發(fā)項目可行性研究，對項目提出決策 性建議，編制年度開發(fā)建設(shè)計劃， 執(zhí)行工期定額， 嚴(yán)格控制建設(shè)周期； 組織有關(guān)部門編制商品房銷售計劃、 確定產(chǎn)品價格， 負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù) 售、組織收取購房定金，及時辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供 市場信息。3工程部門。按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時組織拆遷安 置和地上、地下物的處理，及 "七通一平 "，減少前期工程費(fèi)用；按基 本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計要求組織工程實施； 負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督、 檢 查，組織

9、工程質(zhì)量的評定和竣工工程的質(zhì)量驗收。4材料部門。負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購供應(yīng)計劃，核算材料設(shè)備的 價格，降低采購成本；健全保管和收發(fā)制度， 加強(qiáng)材料、設(shè)備的管理； 辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時結(jié)算購房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價， 降低材料成本。5預(yù)算部門。參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概 算和審核施工圖預(yù)算； 合理編制招標(biāo)工程的造價標(biāo)底； 同有關(guān)部門簽 訂經(jīng)濟(jì)合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；編制計劃成本。6行政管理部門。負(fù)責(zé)編制管理費(fèi)開支計劃，制定管理費(fèi)用的節(jié)約措施并組織實施；對管理費(fèi)用實行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)第五章 計劃成本編制第十七條 開發(fā)項目的計劃成本必須以開發(fā)項目總體現(xiàn)劃為依據(jù)， 由 預(yù)算部

10、門編報。一、編制計劃成本的依據(jù)1經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)項目總體規(guī)劃。2工程項目設(shè)計概算。3經(jīng)建設(shè)銀行預(yù)算審查處審核的工程預(yù)算，平方米造價指標(biāo)、中標(biāo)價等。4市政府發(fā)布的征用土地和動遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地動遷的測算資料。5中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件。6管理費(fèi)用計算方法。7市政府及其他有關(guān)部門制定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、編制計劃成本的作用1是確定商品房價格的依據(jù)。2是編制年度成本計劃，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)。3是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)。4經(jīng)建設(shè)銀行批準(zhǔn)可配合會計核算的開展。第十八條 各單位編制所承擔(dān)開發(fā)項目的年度成本計劃， 分解為季、月度計劃。開發(fā)部匯總后，下達(dá)成本計劃指

11、標(biāo)，協(xié)調(diào)與計劃成本 的關(guān)系，并考核完成情況。第六章會計核算第十九條 財務(wù)部門對成本核算對象進(jìn)行日常的會計核算工作，建立成本帳目，依據(jù)統(tǒng)一的核算辦法歸集分配成本費(fèi)用，及時結(jié)轉(zhuǎn)。第二十條成本費(fèi)用的歸集、分配根據(jù)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，在建設(shè)開發(fā)過程中所發(fā)生的成本費(fèi)用，應(yīng)在下列科目中核算。一、土地開發(fā)本科目核算開發(fā)各種商品性建設(shè)場地所發(fā)生的各項建設(shè)費(fèi)用。 企 業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地如果僅為商品房建設(shè)使用， 且能分清使用對象， 其 成本費(fèi)用可直接記入 "房屋開發(fā) "科目核算，如果開發(fā)的同一建設(shè)場地 所發(fā)生成本費(fèi)用應(yīng)由兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的， 應(yīng)先通過本科目 進(jìn)行歸集， 再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?/p>

12、記入有關(guān)房屋建設(shè)成本中。 本科目下設(shè) 立六個成本項目 （下同 ）：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2前期工程費(fèi)；3建筑安裝工程費(fèi)；4公共配套設(shè)施費(fèi)；5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；6開發(fā)間接費(fèi)。（一）成本歸集，在建設(shè)過程中發(fā)生的成本費(fèi)用時：借：土地開發(fā)-XX工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款XX單位（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)1開發(fā)完成的商品性建設(shè)場地借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-XX工程貸：土地開發(fā)-XX工程2開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建設(shè)的建設(shè)場地借：房屋開發(fā)-XX工程貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-XX工程二、房屋開發(fā)本科目核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各種房屋 （不含代建房 ）所發(fā)生的各 項建設(shè)費(fèi)用，本科目下設(shè)成本項目 （同上 ）。（一）成本歸集在建設(shè)過程中發(fā)

13、生各種成本費(fèi)用時， 根據(jù)承包單位提出的工程價 款結(jié)算帳單和支出的各種成本費(fèi)用發(fā)票。借：房屋開發(fā)-XX工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-XX單位（二）在房屋建設(shè)竣工后，應(yīng)及時按實際成本結(jié)帳。借：開發(fā)產(chǎn)品-XX房屋貸：房屋開發(fā)-XX工程（三）對不同步建設(shè)的未完配套設(shè)施，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以采取 預(yù)提的方式預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)借：房屋開發(fā)-XX工程貸：預(yù)提費(fèi)用-XX工程配套設(shè)施費(fèi)（四）發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)支出時借：配套設(shè)施開發(fā)-XX工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-XX單位（五）配套工程完工后，按實際支出沖減預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)借：預(yù)提費(fèi)用-XX工程配套設(shè)施費(fèi)貸：配套設(shè)施開發(fā)-XX工程實際支出數(shù)與預(yù)提費(fèi)用的差額。 實際大于預(yù)提時

14、， 應(yīng)攤?cè)胗嘘P(guān)成 本項目，數(shù)額較大時，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)成本項目。實 際支出小于預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)沖減有關(guān)成本項目。三、配套設(shè)施開發(fā)本科目核算非營業(yè)性配套設(shè)施與房屋建設(shè)不能同步和營業(yè)性配 套設(shè)施所發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用。 本科目下設(shè)二個二級科目。 即非營業(yè)性配 套設(shè)施；營業(yè)性配套設(shè)施。（一）發(fā)生費(fèi)用時借：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性（或非營業(yè)性）配套設(shè)施-XX工程貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-XX單位 （二）配套工程竣工驗收后，按實際支出結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品-XX配套設(shè)施貸：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性（或非營業(yè)性）配套設(shè)施-XX 工程四、代建工程開發(fā)本科目核算企業(yè)接受委托單位委托， 代為開發(fā)建設(shè)的除代建的土 地、房屋以

15、外的各種工程所發(fā)生的費(fèi)用支出。下設(shè)二級科目同上。（一）發(fā)生費(fèi)用時借：代建工程開發(fā)-XX代建工程貸：應(yīng)付帳款（銀行存款）-XX單位（二）代建工程竣工后，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程-XX工程貸：代建工程開發(fā)-XX代建工程五、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偢鲀?nèi)部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用， 先通過開發(fā)間接費(fèi)科目核 算，季度末按在建工程完成的工作量進(jìn)行分配，季末一般無余額。計 算公式：1. 開發(fā)間接費(fèi)分?jǐn)傁禂?shù)=（季開發(fā)間接費(fèi)用總計/季在建工程完 成工作量 ）X 1002. 某在建工程項目應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)問接費(fèi)=分?jǐn)傁禂?shù)X某在建工 程項目季度完成工作量。六、其他費(fèi)用的核算1 .預(yù)提費(fèi)用：企業(yè)按規(guī)定從成本中預(yù)先提

16、取，但尚未支付或發(fā)生的費(fèi)用。 提取的原則應(yīng)根據(jù)哪期受益哪期預(yù)提的原則進(jìn)行， 待實際 支付后，據(jù)實調(diào)整預(yù)提費(fèi)用。2待攤費(fèi)用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期成本負(fù)擔(dān) 的，分?jǐn)偲诓坏贸^一年的各項費(fèi)用，如果攤銷期超過一年時，應(yīng)在 "遞延資產(chǎn) " 中核算，但連續(xù)不得超過十二個月。第七章 期間費(fèi)用的核算一、管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。括工資、福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險金、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、董事會費(fèi)、咨詢 費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)

17、讓費(fèi)、存貨盤虧毀損和報廢損 失等其他費(fèi)用。二、財務(wù)費(fèi)用企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利 息凈支出匯總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及企業(yè)籌 資中發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用等。三、銷售費(fèi)用企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。包括在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、 代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)；在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看 護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)等；專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、 修理費(fèi)等。第八章成本分析 第二十一條 企業(yè)為了降低成本， 加強(qiáng)成本管理，制定降低成本目標(biāo)， 編制成本計劃，加強(qiáng)成本控制，進(jìn)行成本核算和成本考核，

18、并采取各 項措施，保證完成和超額完成降低成本的計劃要求，在這個過程中， 為了挖掘降低成本的潛力， 尋找降低成本的途徑和方法， 應(yīng)經(jīng)常地進(jìn) 行成本分析。第二十二條 成本分析實行全面分析和單項專題分析相結(jié)合， 分 季、年度分析，并加以說明。成本分析的方法，主要采用對比分析法 和因素分析法兩種。1對比分析法：以實際指標(biāo)與計劃指標(biāo)對比，找出實際與計劃 的差異，可以說明計劃完成的情況，為進(jìn)一步分析提供方向；同規(guī)模 小區(qū)相比，可以找出各小區(qū)的差距原因。2因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。第九章 成本報表第二十三條 為了及時了解企業(yè)成本費(fèi)用情況， 指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)成本 核算，各單位必須及時編報以下成本報表：1在建開發(fā)產(chǎn)品成本表；2已完開發(fā)產(chǎn)品成本表；3開發(fā)間接費(fèi)用表。第二十四