房地產(chǎn)估價(jià)上課例題講解學(xué)習(xí)

1、一、單選題1、收益遞減原理可以幫助我們確定（ ）A 房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡B 最佳集約度和最佳規(guī)模C最佳用途D房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)2、 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4 個(gè) 方面依序篩選： （ ）A 法律上的可行性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性 價(jià)值是否最大B 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性 價(jià)值是否最大 法律上的可行性CD價(jià)值是否最大 法律上的可行性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性D 法律上的可行性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性 價(jià)值是否最大3、 房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（）A. 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期B估價(jià)開始的日

2、期C估價(jià)報(bào)告編制完成的日期D.委托估價(jià)的日期4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)5、如果在估價(jià)對(duì)象附近存在若干相近效用的房地產(chǎn)并已知他們的價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)（），由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的位置價(jià)格。B.效用原理D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論A.預(yù)期原理C替代原則二、多選題1、最高最佳使用具體包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳區(qū)位C最佳規(guī)模D最佳集約度2、適合原理加上（），便為最高最佳使用原則。A 收益遞增遞減原理C 替代原理3、合法權(quán)益包括（）A 合法產(chǎn)權(quán) B 合法使用B 預(yù)期原理D

3、 均衡原理C 合法交易D 合法處分）等方面與估價(jià)對(duì)象相同或D 建筑結(jié)構(gòu)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則4、類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在（ 相似。A用途B規(guī)模C檔次5、 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）A.合法原則B.最高最佳使用原則D.替代原則E.獨(dú)立、主觀、公正原則三、判斷題1. 合法原則是要說明估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。 （ ）2. 房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理。 （）3. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的特定日期。 （ ）4. 最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以能為估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用來進(jìn)行。 （）5. 在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上。 （）

4、例：有甲乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積 200 平方米，成交總價(jià) 80 萬元 人民幣， 分三期支付， 首期支付 16 萬元，半年后支付 32 萬元，余款于一年后付清。乙交易實(shí)例的使 用面積 2500 平方英尺，成交總價(jià) 15 萬美元，成交時(shí)一次付清。試對(duì)上述兩交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（設(shè)人民幣折現(xiàn)利率為 8%，乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣市場(chǎng)匯價(jià)為 1 美元=8.3 人民幣，該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為， 使用面積： 建筑面積 = 0.75）。解答：（1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：甲總價(jià)=16+ 32+（ 1 + 8%）

5、76;.5+ 32+（ 1 + 8%）= 76.422 （萬元人民幣）乙總價(jià)=15 （萬美元）（ 2）統(tǒng)一采用單價(jià)。甲單價(jià)= 764220+200=3821.1 （元人民幣 /平方米建筑面積）乙單價(jià)= 150000+2500=60（美元/平方英尺使用面積）（ 3 ）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為 1 美元等于 8.3元人民幣，則： 甲單價(jià)= 3821.1（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià)=60 X 8=498 （元人民幣/平方英尺使用面積）（ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1 平方米建筑面積

6、等于 0.75 平方米使用面積，則：甲單價(jià)= 3821.1（元人民幣 /平方米建筑面積）乙單價(jià)= 498X 0.7=5 373.5（元人民幣 /平方英尺建筑面積）（ 5）統(tǒng)一面積單位。甲單價(jià)= 3821.1（元人民幣 /平方米建筑面積）乙單價(jià)= 373.5X 10.76=4 4020.4 （元人民幣 /平方米建筑面積）例3某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/怦，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格5%。試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。解答：賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格分別計(jì)算如下：賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500 2500 X 7% 232

7、5 （元/ m2）買方實(shí)際付出的價(jià)格=2500 + 2500 X 5% 2625 （元/ m2）例4某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/ m,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。解答：該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下： 正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格 +（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率） =2325（+17%） =2500 （元 / m

8、2）例5某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/怦，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%， 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。解答： 該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下： 正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格(1 +應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2625天1 + 5%)=2500 (元 / m2)練習(xí)6某宗房地產(chǎn)2015年6月的價(jià)格為1800元/ m,現(xiàn)需將其調(diào)整到 2015年10

9、月。已知 該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn) 2015年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0， 89.2， 92.5， 98.1(以 2012 年 1 月為 100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2015 年 10月的價(jià)格。練習(xí)7某宗房地產(chǎn)2015年6月的價(jià)格為2000元/ m,現(xiàn)需將其調(diào)整到 2015年10月。已知 該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn) 2015年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為 9.6，94.7，96.7， 105.0, 109.2, 112.5, 118.1(均以上個(gè)月為 100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2015年10月的價(jià)格。例 12實(shí)例 A 的成交價(jià)格

10、低于正常價(jià)格的3%；該地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度平均每月為 1.4%,估價(jià)時(shí)點(diǎn)離交易日期為 9 個(gè)月；區(qū)域修正因素比率取直接比較法的 100/96；實(shí)例 A 的建筑材料和施工質(zhì)量均優(yōu)于待估房地產(chǎn),個(gè)別因素修正比率為100/106。試計(jì)算實(shí)例 A的修正價(jià)格。一. 單選題：1. 估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房, 估價(jià)對(duì)象的建筑面積為 1200平方米, 現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí),最適宜作為可比實(shí)例的為()A、 建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、 建筑面積1100平方米，近期租出，年租 50元/平方米，位于 20公里外；C、 建筑面積10000平方米，

11、近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、 建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。2. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和 8%,某宗房地產(chǎn)交易 ,買方付給賣方 297萬元,應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān) ,則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )萬元。A、 323 B、 275 C、 273 D、 2583. 采用比較法估價(jià)時(shí)得出四個(gè)估價(jià)結(jié)果,220 元/平方米、 240 元/平方米、 280 元/平方米、230 元/平方米。若求其中位數(shù),則為()A、 230 B、 242.5 C、 235 D、 2404. 某地區(qū)某類房地產(chǎn)于 2002年1

12、0月末至 2003年2月末平均每月比上月下降 2.5%, 2003 年2月末至 2003年6月末平均每月比上月下降 0.8%,而 2003年 6月末至 10月末平均每月 比上月上漲1.5%, 2002年11月末成交的實(shí)例價(jià)格為4500元/ m,若修正到2003年9月末，其價(jià)格為( )元 /平方米。A、 4500 B、 4223.49 C、 3752.59 D、 4179.67二. 判斷題：1. 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。( )2. 樓層屬于建筑物實(shí)物狀況修正包含的內(nèi)容。 （ ）3. 如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，則必須進(jìn)行交易日期修正。 （ ）三. 計(jì)算題：1. 為進(jìn)行比

13、較法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格， 現(xiàn)搜集有甲、 乙、丙三宗交易實(shí)例： 甲實(shí)例使用面積 840 平方米，成交總價(jià) 150萬元，一次付清；乙實(shí)例建筑面積 1000 平方米，成交總價(jià) 120萬元， 分三次支付，首期支付 50萬元，第一年末支付 40 萬元，余款于第二年中支付，據(jù)查，第一 年月利率為 1%，第二年月利率為 1.05%；丙實(shí)例建筑面積為 14300 平方英尺，成交總價(jià)為 18 萬美元，一次付清。估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民幣與美元的市場(chǎng)比價(jià)為 1： 8.3，丙實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的人 民幣與美元的市場(chǎng)比價(jià)為 1： 8.5。同時(shí)可以搜集到該類房地產(chǎn)近幾年人民幣價(jià)格的變動(dòng)率。 又知 1 平方米 =10.764 平方英尺。建筑

14、面積與使用面積的比率為1： 0.7。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米人民幣單價(jià)。練習(xí) 1 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50 年，至今已經(jīng)使用了 6 年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 8 萬元； 該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8.5%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí) 2 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8 萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8.5%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。10%的價(jià)格為 3000 元 /平米，試練習(xí) 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30 年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為 求該宗房地產(chǎn) 50 年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為 8

15、%的價(jià)格。練習(xí)有甲乙兩宗房地產(chǎn)， 甲房地產(chǎn)的收益期限為 50年，單價(jià) 2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收 益期限為 30 年，單價(jià) 1800 元 /平米。假設(shè)報(bào)酬率均為 6%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。練習(xí)已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利的價(jià)格為 2500 元/平米，報(bào)酬率為 10%。試求該 宗房地產(chǎn) 30 年收益權(quán)利的價(jià)格。練習(xí)某宗 5年前通過出讓方式取得的 50 年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目 前為 1200 元 /平米。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為 10% 。假設(shè)除了使用年限不同之外， 該這宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的 狀

16、況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。練習(xí) 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 38 年，通過預(yù)測(cè)得到其未來 5 年的凈收益分別為 20 萬元、22 萬元、 25 萬元、 28 萬元、 30 萬元，從未來第 6 年到第 38 年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35 萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí)通過預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來 5年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、 25萬元、 28 萬 元、 30萬元，從未來第 6 年到無窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí) 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16 萬

17、元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 2 萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！揪毩?xí)】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 25 萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的 基礎(chǔ)上減少 2 萬元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假 定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為2%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí) 某出租的寫字樓需要估價(jià)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3 年后會(huì)回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低， 年出租凈收益為 500 萬元，預(yù)計(jì)未來 3年內(nèi)仍然維持在該水平。 而等到 3 年后市場(chǎng)回升時(shí)， 將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá) 79

18、50 萬元， 銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6%。如果 投資者要求該類投資的報(bào)酬率為 10%，試求該寫字樓目前的價(jià)值。練習(xí)某出租的舊辦公樓的租約尚有 2 年到期，在此最后 2年的租期中，每年可收取凈租金 80 萬元（沒有費(fèi)用支出） ，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為 1100 萬元，拆除費(fèi)用為 50 萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。試求該舊辦公樓的價(jià)值。練習(xí) 1某商店的土地使用權(quán)為 40年，從 01年 10月 1 日起計(jì)。 該商店共有兩層， 每層可出 租面積各 200 平米。一層于 02 年 10 月 1 日租出，租賃期限為 5 年，可出租面積的月租金 為 180 元/ 平米，且每年

19、不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月 租金分別為 200 元/平米和 120 元/平米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 9%。試測(cè)算該商場(chǎng) 05 年 10 月 1 日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。練習(xí) 某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總坐的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為 8%。試計(jì)算綜合資本化率。化法的公式。1. 估價(jià)中公式的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益 /資本化率資本化率=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價(jià)格 資本化率房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收益N攵益乘數(shù)收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格/房地產(chǎn)收益凈收益乘數(shù)=1

20、/資本化率練習(xí) 1 某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有 300 張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收 50 元，年平均空房率為 30%，該旅館營(yíng)業(yè)平均月花費(fèi) 14 萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每 床每天 45 元，年平均空房率為 20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%，該類 房地產(chǎn)的資本化率為 10%。試選用所給資料測(cè)算該旅館的價(jià)值。練習(xí) 1某宗房地產(chǎn)建成于 2011 年底，此后收益期限為 48 年； 2012 年底至 2015 年底分別 獲得凈收益 83 萬元、 85 萬元、 90 萬元、 94 萬元；預(yù)計(jì) 2006 年底至 2008 年底可分別獲得 凈收益 94 萬元、93 萬

21、元、96 萬元，從 2019 年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2015 年底的收益價(jià)格。練習(xí) 2 估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一幢出租的寫字樓，土地總面積12000 平米，總建筑面積 52000 平米；建筑層數(shù)為地上 22 層、地下 2 層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使 用年限為 50 年，從 2010 年 5 月 15 日起計(jì)。1、租金按凈使用面積計(jì)。 可供出租的凈使用面積總計(jì)為 31200 平米，占總建筑面積的 60%， 其余部分為大廳、公共過道等。2、租金平均為35元/平米冷月。3、空房率年平均為 10%，即出租率為年平

22、均 90%。4、經(jīng)常費(fèi)用平均每月為 10 萬元，包括人員工資、水、電、清潔、保安等費(fèi)用。5、房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入的 12%計(jì)算。6、其他稅費(fèi)為租金收入的 6%。7、 市場(chǎng)上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率為10%。 估價(jià)要求：評(píng)估該寫字樓 2015 年 5 月 15 日的購(gòu)買價(jià)格。練習(xí) 3 某綜合樓的土地使用年限為 40 年，從 2007 年 10 月 1 日起計(jì)。該綜合樓 1-6 層商場(chǎng) 整體出租，每層2000m2,從2009年10月1日租出，租期為6年，月平均租金為120元/m2, 附近類似商場(chǎng)正常月租金為 130元/m2,°7-30層為寫字樓，每層面積1000m2,出租率為80%, 正常月

23、租金為 100 元。商場(chǎng)和寫字樓的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率均為 30%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。 試管該綜合樓 2012 年 10月 1 日帶租約出售時(shí)的價(jià)格。練習(xí)4 6年前，甲提供一宗1000m2、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣， 合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲 所有，2000m2建筑面積由乙使用 20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后 的剩余年限購(gòu)買下來, 甲也樂意出售。 但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議, 協(xié)商請(qǐng)一家專業(yè)房 地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。據(jù)調(diào)查得知, 現(xiàn)時(shí)該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為 8

24、0 元,出租率為 85, 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35,報(bào)酬率為 10練習(xí)5某賓館總建筑面積 10000m2 ； 一層建筑面積2000 m2，其中500m2為賓館大堂，1500 m2 出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會(huì)議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積 7600m2），會(huì)議室2間（建筑面積 200 m2），自用辦公室3間（建筑面 積200 m2）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置率為 30% ;會(huì)議室的租金平均每間每次 500 元,平均每間每月出租 20 次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn) 的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積 15000 元,

25、同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建 筑面積 8000 元。該賓館正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收人的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為 8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該賓館的正?？們r(jià)格。練習(xí) 4 答案 （1）計(jì)算一層餐廳和咖啡廳的價(jià)格 :15000x1500=22500000（元）=2250（萬（2）計(jì)算賓館客房年總收益 :200x190x365x（1-30%）=9709000（元）=970 萬元）（3）計(jì)算賓館會(huì)議室年總收益 :500x20x2x12=240000（ 元 ）=24（萬元 ）計(jì)算賓館年總費(fèi)用：970 9x40%=388 萬元）（5）計(jì)算賓館自營(yíng)部分年凈收益 :970

26、 9+2388 36=606 萬元（）（6）計(jì)算賓館自營(yíng)部分價(jià)格（大堂、客房、會(huì)議室、辦公室）：60654/8% =7581 萬75元（ ）（7）計(jì)算該賓館的正?？們r(jià)格 ：7581 75+2250=9831 萬7元5（）答：該賓館的正常總價(jià)格為9832 萬元。一、單選題 ：1 、 評(píng)估某宗收益性房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，在其他因素不變的情況下，預(yù)測(cè)的未來凈收益越大， 評(píng)估出的價(jià)格會(huì)（ ）A.越高B.越低C.不變D.難說2、 某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216 萬元，出售時(shí)的價(jià)格為 5616萬元，報(bào)酬率為 8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）A. 4858 B. 5200 C. 2700

27、 D. 62643、 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和 7萬元，此后分別逐年遞增 2%和 1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元A.100 B.42 C.63 D.774、 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 1 萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元5、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（）A.利息率B.折現(xiàn)率C內(nèi)部收益率 D.空置率6、 在收益法估價(jià)中，對(duì)于單獨(dú)土地的估價(jià)，是根據(jù)（）確定收益年限。A. 土地的整個(gè)使用年限B. 土地的剩余使用年限C建筑物的整個(gè)使用年限D(zhuǎn).建筑物的整個(gè)使用年限7

28、、 某門市的土地剩余使用年限為 3年，可出租面積 200平方米，從現(xiàn)在租賃出去， 期限為 2年，約定好月租金是 180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/ 平方米、 報(bào)酬率是 10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是 （ ）A.700000 元 B.695554 元 C.777268 元 D.800500 元8、 某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的30%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的70%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%,建筑物資本率為 8%,則綜合資本化率為（）%A. 7.4 B. 7.0 C.6 D. 89、 綜合資本化率是求取（）時(shí)應(yīng)采

29、用的資本化率A. 土地價(jià)值 B. 建筑物價(jià)值 C. 房地價(jià)值 D. 建筑物與設(shè)備價(jià)值二、多選題 ：1、有了貨幣的時(shí)間價(jià)值觀念之后, 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值 之和,其高低取決于下列 3 個(gè)因素： （ ）。A.可獲凈收益的大小B.可獲凈收益期限的長(zhǎng)短C.獲得該凈收益的可靠性E. 建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢2、 收益法適用的對(duì)象,是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),如（ ）等房地產(chǎn)。A.農(nóng)地和商業(yè) B.旅館和餐飲 C.寫字樓 D.公寓3、 收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的 都易于量化。A.收益B.風(fēng)險(xiǎn)C.價(jià)值D.金額4、收益法的公式為：V=A/Y，則此公式

30、的前提是（）。A.凈收益每年不變?yōu)?A B.報(bào)酬率大于零為 Y C收益年限n為無限年D.報(bào)酬率為零5、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含（）A.所得稅B. 土地?cái)偺豳M(fèi)C改擴(kuò)建費(fèi)D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)6、求取報(bào)酬率的方法有（ ）A.累加法B.市場(chǎng)提取法C投資報(bào)酬率排序插入法D.實(shí)際觀察法7、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有（ ）A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益 C.潛在毛收入D.有效毛收入8、在收益法中，下列哪一種說法是正確的（ ）A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率B運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率C投資回報(bào)占投資回收的比率稱為報(bào)酬率D報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)9、報(bào)

31、酬率 =（ ） +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 -投資帶來的優(yōu)惠A.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 B.安全利率C經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率D.銀行貸款利率10、收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。 但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地 的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用（）。A.房地剩余技術(shù) B.市場(chǎng)剩余技術(shù)C. 土地剩余技術(shù) D建筑物剩余技術(shù)11、投資組合技術(shù)主要有 （ ）的組合兩種。A.抵押貸款與自有資金的組合B. 土地與建筑物的組合C.市場(chǎng)與房地產(chǎn)的組合D.房地產(chǎn)的抵押與房地產(chǎn)的成交的組合2.2 新開發(fā)土地的成本法計(jì)算公式例：某成片荒地面積 2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為 1.2 億元，將其開發(fā)成五通一平的熟 地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5 億元，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為 8%，銷售費(fèi)用、銷售 稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、 5.5%和 10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。 （假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在 開發(fā)期內(nèi)均勻投入）解：V=取得該荒地的總價(jià)+ 土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+ 開發(fā)利潤(rùn)=取得該