房地產(chǎn)抵押風險

1、論房地產(chǎn)抵押評估及其風險防范摘要： 隨著我國房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展， 房地產(chǎn)估價行業(yè)也得到 了一定發(fā)展，但在行業(yè)成長過程中暴露出來越來越多的問題和弊端， 很值得業(yè)界人士反思。由于這些缺陷的存在，不但使估價機構、估價 人員承擔著很大的執(zhí)業(yè)風險，同時也給整個行業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。 房地產(chǎn)抵押評估作為房地產(chǎn)評估中主要的任務類型， 其所占的比重也 越來越大， 對整個宏觀經(jīng)濟的影響也越來越深。 如何切實解決存在的 問題，降低、規(guī)避、消化產(chǎn)生的風險，成為行業(yè)當務之急。1. 當前房地產(chǎn)市場的幾個問題1.1 房地產(chǎn)市場正處于周期轉換過程中 從中長期來看，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個 10 年左右的周期。 第一個周期

2、：從 20世紀 80 年代后期到 90年代末。這一周期的后面 階段跟當前中國房地產(chǎn)市場的形勢十分相似。第二個周期：從 20世紀 90年代末到現(xiàn)在。降 171和 187） ， 但是從總體來看， 中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)渡過了金融海嘯的沖擊， 市場 信心逐漸恢復。隨著宏觀經(jīng)濟觸底回升，與房地產(chǎn)市場結合起來看， 我們對未來幾年的中國房地產(chǎn)行業(yè)和市場總體發(fā)展， 還是持一個相對 樂觀的態(tài)度，也就是說中國房地產(chǎn)市場周期性的回升已經(jīng)來臨。1.2 房產(chǎn)品的投資屬性決定未來市場的波動會加大 目前，許多參與主體對房地產(chǎn)市場屬性的理解不到位。 眾所周知， 房產(chǎn)品不僅具有消費屬性，還具有投資屬性。目前，投資屬性在房地 產(chǎn)市

3、場中占據(jù)越來越重要的地位， 2009年 6、7月份更是處于主導地 位，因此就導致房地產(chǎn)市場越來越脫離消費。 投資屬性跟消費屬性的 重大區(qū)別就在于不穩(wěn)定、波動性大，這樣容易導致市場的大幅波動。 房產(chǎn)品不是一般消費品 （表現(xiàn)為銷售穩(wěn)定 ） ，而是耐用消費品 （通常多 年不買，鼓勵更新 ） 。目前，許多業(yè)內人士對中國房地產(chǎn)市場波動解 釋不清，這主要是由于房產(chǎn)品具有投資品的屬性。因而，目前從供給 上通過保障房建設或地價控制來調控房價， 是難以實現(xiàn)的。 應當更多 的從需求入手，從房產(chǎn)品的不同屬性出發(fā)來考慮這一問題。1.3 “面粉比面包貴'，導致房地產(chǎn)行業(yè)風險加大 房價過快上漲對企業(yè)來說， 不是一

4、件好事情。 事實上房價上漲會 隨后引起或者是同時伴隨著地價上漲， 即房價與地價的追隨效應。 比 如，杭州的“面包'，和“面粉'價格差不多，甚至是 面粉”還貴 過“面包”。 由于不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)的行業(yè)界定不同，因 而他們的競爭優(yōu)勢或者說核心能力則差異很大。 當中國房地產(chǎn)市場很 多城市出現(xiàn)“面粉比面包貴”時，這些房地產(chǎn)企業(yè)應該怎么做 ?它們 在戰(zhàn)略上應如何調整？2. 影響估價對象房地產(chǎn)市場價值因素的細化與分析2.1 房地產(chǎn)抵押價值評估應予掌握的幾個問題 由于經(jīng)濟衰退必將導致區(qū)域內房地產(chǎn)市場的不景氣， 使得區(qū)域范 圍內房地產(chǎn)市場價值整體下跌。 例如在亞洲金融危機中， 東亞地

5、區(qū)的 日本、香港等地， 經(jīng)濟發(fā)生了不同程度的衰退，導致這些地區(qū)的房地 產(chǎn)價值暴跌。而房地產(chǎn)政策調整，出現(xiàn)抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策時， 也往往會導致房地產(chǎn)市場價值的下跌。 例如近年房地產(chǎn)宏觀調控政策 的出臺，對國內某些房地產(chǎn)過熱地區(qū)進行降溫， 也導致了部分地區(qū)的 房地產(chǎn)市場價值下跌。2.2 估價對象房地產(chǎn)的環(huán)境因素惡化或條件惡化，導致估價對象 房地產(chǎn)市場價值的下跌大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境以及衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境因素惡化， 比如空氣污染、 噪經(jīng)濟衰退必將導致區(qū)域內房地產(chǎn)市場的不景氣， 使 得區(qū)域范圍內房地產(chǎn)市場價值整體下跌。 而區(qū)位條件的惡化， 使得影 響房地產(chǎn)價值的因素變化，進而導致了估價對象房地

6、產(chǎn)市場價值下跌；比如原來是區(qū)級商服中心，可能由于規(guī)劃調整等原因，現(xiàn)在降為 小區(qū)級商服中心，也將導致該區(qū)域房地產(chǎn)市場價值的下跌。2.3 市政拆遷風險因素，導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。由于市政拆遷， 具有一定的政府行為和公益性， 使得市政補償?shù)?標準都不太高， 且略低于被拆遷對象的正常市場價值。 因而對象房地 產(chǎn)在可預期范圍內， 存在市政拆遷風險， 往往會出現(xiàn)市場價值下跌的 情況。2.4 人為使用不當或自然因素使得房地產(chǎn)加速物理折舊 （ 或經(jīng)濟 折舊） ，導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。人為使用不當通常是指擅自拆改建筑物， 破壞建筑結構； 或平時 使用時，缺乏必要的維護等，使得房地產(chǎn)加速物

7、理折舊 （或經(jīng)濟折舊 ）， 這必將導致估價對象房地產(chǎn)市場價值的下跌。而自然因素 （ 如火災、地震、水災等 ） ，也會對建筑物產(chǎn)生破壞作 用，進而導致房地產(chǎn)折舊加速，估價對象房地產(chǎn)市場價值下跌。3房地產(chǎn)抵押價值評估應予掌握的幾個問題3.1 現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻 是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰 能不懼。（ 1）房地產(chǎn)抵押權人的一般風險； （2）權益、時差與抵押風險； （3）不能抵而不漏，押而不死的風險； （ 4）在建工程的抵押風險； （5）住宅按揭的抵押風險； （6）拍賣市場反饋的抵押風險； （7）不 同類型房地產(chǎn)的抵押風險； （8）全期

8、抵押評估的動態(tài)運作等。3.2 房地產(chǎn)抵押權人的一般風險防范。抵押就房地產(chǎn)而言， 是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)， 以不轉 移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 抵押房地產(chǎn)一般 指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、 國家法律允許轉讓的房屋及 其建筑所有權、 土地使用權和其他房地產(chǎn)權利。 它應符合抵押合法有 效，物權明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應的風 險。3.3 權益、時差與抵押風險。倘若有一宗貸款額度是 70 萬元，抵押物價值 100萬元，抵押貸 款率是 70嗎？回答是否定的。抵押貸款期內某一時點的抵押貸款 率是相應時點抵押權人的權益價格 （如貸款風險金額） 與抵押物

9、價值 的比值， 抵押率為用于擔保的抵押物價值與抵押權人權益之比， 二者 互為倒數(shù)。3.4 抵押權人最難把握的最大風險，抵押評估最難掌握的問題 是抵押房地產(chǎn)的權利問題房地產(chǎn)抵押是不轉移占有的特定交易形式， 它是一種將來時的可 能轉讓行為，房地產(chǎn)的權利是以登記為前提，通過讓渡來實現(xiàn)的。但 事實上房地產(chǎn)并不是所有的權利都能登記的， 而我們的抵押價值評估 沒有理由把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權利價格不評估進 去。也就是說在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權利交錯，信息存 在著嚴重的不對稱。 抵押權人所能實現(xiàn)的房地產(chǎn)權利一般都小于等于 抵押人的房地產(chǎn)權利， 但這個小于一定不能是抵押價值評估者的失誤

10、所造成的，抵押價值評估結果一定不能發(fā)生估價對象權利被違背客觀 地夸大。4. 房地產(chǎn)風險防范的對策4.1 發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴對銀 行貸款過于依賴將嚴重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長遠發(fā)展， 而且由 于銀行貸款屬于國家宏觀調控的主要經(jīng)濟手段， 會使企業(yè)更容易受突 發(fā)的經(jīng)濟事件的影響。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房 地產(chǎn)公司的當務之急。 目前一些新的融資渠道主要有： 引進海外資本、 上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托和項目融資等。4.2 減少一次性投資項目比例，增加長期經(jīng)營項目的投資由于 近幾年國內房地產(chǎn)市場走勢良好， 很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目過多 的都集中于住宅項目

11、的開發(fā)， 商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的， 這種 投資方式對技術、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出 售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨 著房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及競爭的加劇， 這種一次性投資的風險越 來越大， 尤其是對于企業(yè)的長遠發(fā)展來看， 這種投資方式抗風險能力 較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個項目不成功，公司很可能就 會因此而衰落。 而且隨著土地供給的逐步緊縮， 土地資源的稀缺性正 顯著加大， 不能無限制的獲得可供開發(fā)的土地， 這時擁有自己產(chǎn)業(yè)的 公司，比如擁有自己的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等長期產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，其抗 風險能力較強，持久發(fā)展動力較足。加大對商業(yè)、寫樓等經(jīng)營性地產(chǎn) 的投資力度， 是一個企業(yè)長遠發(fā)展的必經(jīng)之路。 對這些物業(yè)的投資雖 短期內不能獲得明顯的更高收益， 需要更高的經(jīng)營水平和高的人力資 源層次，但隨著經(jīng)營物業(yè)的逐漸成熟， 其將帶來穩(wěn)定的資金流和優(yōu)秀 的經(jīng)營團隊，這對于企業(yè)貸款