租金建議及收益預(yù)算

1、項(xiàng)目租金建議及租金收益預(yù)算1.1租金定位依據(jù)租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：樓層因素包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時也是招商銷售的賣點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。例如：當(dāng)一樓租金30元/平米/天時（含物業(yè)費(fèi)等），則二樓租金為30*（1-40%）=18元左右；三樓租金為18*（1-

2、35%）=11.7元左右；四樓租金為11.7*（1-30%）=8.19元左右；五樓租金為8.19*（1-25%）=6.14元左右，同理可知，地下一、二層租金價格可參照二樓、三樓的租金價格，當(dāng)然，上述比率僅僅為理論數(shù)據(jù)，實(shí)際租金價格還應(yīng)按照實(shí)際情況酌定。配套組合因素本因素可說明當(dāng)商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價，下面詳細(xì)說明：A.一般來說，當(dāng)商鋪處于手扶電梯口、動線沿線及末端、集客設(shè)施附近（如表演臺等）等處，租金相對于同樓層其他位置要高，如處于電梯間處、衛(wèi)生間處、拐角處、剪力墻附近及樓層

3、死角處，租金價格相對要低，具體可設(shè)置三個幅度：A類地區(qū)為樓層原定租金全額，B類地區(qū)為A類租金的90%95%,C類地區(qū)為A類的85%90%。B.商鋪的定價根據(jù)本樓層主力店的分布也可造成價格的不同，距離主力店越近，其價格就越高，核心店承租客戶以其良好的品牌效應(yīng)，先進(jìn)的經(jīng)營理念、多樣的經(jīng)營手法、準(zhǔn)確的顧客定位和價格定位、周到的顧客服務(wù)起到吸引人流的關(guān)鍵作用，據(jù)資料顯示，萬國廣場在家樂福開業(yè)后的租金上升25%左右，同樣，知名公司和家電經(jīng)銷商的加盟也能達(dá)到同樣的效果。C.根據(jù)商業(yè)操作慣例，面積（套內(nèi)面積）越大，則租金越低，面積與租金是呈反比的關(guān)系，鼓勵大中型店鋪進(jìn)入賣場經(jīng)營，一方面，大中型店鋪進(jìn)場后投入

4、較大，形象非常良好，能夠整體提升商業(yè)項(xiàng)目的檔次，同時管理起來較方便，另一方面，店鋪單位面積增大了，則整體樓層的店鋪數(shù)量會相應(yīng)減少，這樣能夠有效地減少工作人員的勞動強(qiáng)度，節(jié)省人力物力財力。商業(yè)業(yè)態(tài)因素此計(jì)算方法也稱浮動租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實(shí)際使用面積*抽成扣點(diǎn)=租金。如，眼鏡行業(yè)于商場內(nèi)的普遍扣點(diǎn)為33%左右，此經(jīng)銷商租用本商業(yè)項(xiàng)目中20平米的店鋪，經(jīng)調(diào)研得知，其于本市其他店鋪（與本商業(yè)項(xiàng)目存在可比性的）月營業(yè)額為10萬元左右（店鋪面積為100平米），則由此可知，我商廈為其

5、提供的20平米店鋪的租金為：10萬元/100平米*20*33%=6600元左右。管理水平因素經(jīng)營管理水平是保障購物廣場良好運(yùn)作的關(guān)鍵，良好的經(jīng)營管理要與商業(yè)的發(fā)展相吻合，適應(yīng)經(jīng)營者和消費(fèi)者的需求，專業(yè)管理公司的加入可以保障租金的穩(wěn)步提升?，F(xiàn)在大部分商業(yè)項(xiàng)目均打出了四統(tǒng)一原則，即“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一物業(yè)”，此舉可保證業(yè)主、商戶、顧客的利益，同時也是銷售及招商的題材之一，能夠?qū)︿N售及招商起到很大推動作用。類別樓層功能組合租金預(yù)測元/天核心主力店2F引入一間較大型的音像專賣，規(guī)模在200300m2;1500引進(jìn)書店，規(guī)模在1000m必右60004-5F引入大型娛樂中心，KTV,規(guī)模3

6、0008750次級店鋪1F40001m2艮行，規(guī)模約400itf；以售為主引進(jìn)1間特色快餐店，如麥當(dāng)勞，規(guī)模在以售為主40W冢港券公司，規(guī)模在4001rf左右；以售為主引進(jìn)10間左右地鐵主題商業(yè)，每間規(guī)模2250御涯130地間W務(wù)配套商業(yè)，面積在50-7502F100n2510間品牌專賣店，每間規(guī)模在302100進(jìn)70n5L10間時尚個性店，每間規(guī)模在208403F喇遞干間特色餐飲店，規(guī)模在5008002535刷進(jìn)1間咖啡館，規(guī)模在500m2；1950引進(jìn)12間茶坊，規(guī)模在200m2；1170引進(jìn)12間酒吧，規(guī)模在4001rf左右；2340引進(jìn)1間健體中心，規(guī)模在5001rf左右；1950引進(jìn)

7、1間美容SPA規(guī)木M在2001rf左右；7804F引進(jìn)1間美容SPA規(guī)木M在2001rf左右；5465F綜合分析所有樓層的店鋪每天租金總額為33461兀左右（除去出售產(chǎn)權(quán)的商鋪），月租金收入約為1003830元，年收入為12045960元（均為毛利），但需要注意的是，租金的方式為長期收益，在一般情況下此租金能夠維持多年并有可能以遞增的形式增長，但租金的方式管理起來較麻煩，并需要按單位時間收取租金，較為繁瑣，建議用租賃及銷售組合的方式進(jìn)行招商及銷售，商業(yè)與地產(chǎn)部分應(yīng)緊密結(jié)合，不能脫節(jié)，即可在短時間維持資金平衡，又可收到長期經(jīng)濟(jì)效益。在策略上，主力店鋪應(yīng)更多的考慮租金方式，其他店鋪應(yīng)考慮銷售4市場

8、供應(yīng)量因素供求關(guān)系決定價格，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中一條重要理論，經(jīng)市場調(diào)研可以看到，目前類似本商業(yè)項(xiàng)目的其他項(xiàng)目于天津市數(shù)量較多，同時于海光寺一帶迫切希望的潛在業(yè)主數(shù)量亦很有限，顯而易見，本年度商業(yè)地產(chǎn)市場的態(tài)勢不容樂觀，同時，前期部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槊つ可像R、急于融資等原因，已使商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)主當(dāng)中的口碑不甚良好，因此，大打價格戰(zhàn)就成了今后一段時間商業(yè)地產(chǎn)之間的主要競爭手段。1.2樓層業(yè)態(tài)月租金收益預(yù)測根據(jù)本報告之項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布定位表所顯示，不難看出，我們并沒有設(shè)定更多的零售業(yè)，轉(zhuǎn)而以配套、特色餐飲、娛樂及文化消費(fèi)為主，現(xiàn)將租金收益預(yù)測如下：項(xiàng)目租售建議主要銷售方式及分析目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運(yùn)營中大體上有

9、如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，下面逐一展開分析。自購自營在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進(jìn)行經(jīng)營活動，開發(fā)商負(fù)責(zé)提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費(fèi)用。優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營運(yùn)部門進(jìn)行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出；缺點(diǎn)：上文提到，天津市商業(yè)地產(chǎn)目前呈多頭競爭趨勢，市場調(diào)控中供大于求，所以上述方式非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購自營，商場對業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或

10、樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中心。純租賃商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要收取物業(yè)費(fèi)用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運(yùn)營服務(wù)。優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟(jì)收益，開發(fā)商與商戶真正實(shí)現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng)營該商業(yè)項(xiàng)目，雙方共同對此項(xiàng)目負(fù)責(zé)，同時，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對商業(yè)項(xiàng)目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營管理；缺點(diǎn)：回收資金的速度最慢，并需要組建營運(yùn)部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對項(xiàng)目進(jìn)行管理，有一定的人力支出，比較耗費(fèi)精力。注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金

11、在貨款中扣除，在降低工作難度的同時，也提升了項(xiàng)目的整體商業(yè)形象。返租在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并每對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作來看，

12、通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營商進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使

13、當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。注意（如何規(guī)避風(fēng)險）：從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險，在這場信息不對稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會是精明的開發(fā)商，通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高達(dá)總銷售額X%勺巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法

14、律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年，開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。對于一個有社會責(zé)任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風(fēng)險，保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個方面入手：A.開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。B核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)

15、者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功。C在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。D為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。E商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有限公司和百貨單體店的統(tǒng)計(jì)，2002年商品銷售利潤率分別為0.97%（2001年為1.34%）、1

16、.02%（2001年為1.2%）、2.4%（2001年為2.8%），因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目，形成整個企業(yè)資金的良性循環(huán)。F重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。G租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國外流行的“認(rèn)購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的

17、辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當(dāng)然，這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。帶租約銷售商鋪采取帶租約銷售模式，向投資人承諾前N年每年X%的租金回報。而且，這一模式是由開發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進(jìn)行銷售，從而減少商鋪銷

18、售以后的不確定因素，降低投資人風(fēng)險。優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一招租可以避免零散出租造成的互相壓價，也可以控制租賃的節(jié)奏，另外，由于經(jīng)濟(jì)合同為三方合同，即商戶是與業(yè)主簽署，開發(fā)商只起到中介作用，這樣做可有效地轉(zhuǎn)移矛盾，節(jié)省解決客訴等煩惱。缺點(diǎn)：同上所述，此方法對開發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，如果因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對于本開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項(xiàng)目將造成嚴(yán)重影響。注意：典型案例參考萬達(dá)商業(yè)廣場?；刭彛ǖ禺a(chǎn)類信托）最新的銷售方式，同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出售方式銷售商鋪的北京某科貿(mào)電子城，在今年初推出了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品。即是把6層1萬平方米的賣場分割成每5平

19、方米為一個單位進(jìn)行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。對于這一創(chuàng)新的銷售手段，該項(xiàng)目總經(jīng)理表示，目前運(yùn)行還算比較順利，現(xiàn)在的工作重點(diǎn)是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴(kuò)大該類產(chǎn)品的認(rèn)知程度。對于是否會與銀行進(jìn)行合作，加入銀行的理財計(jì)劃，通過金融機(jī)構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級討論階段，預(yù)計(jì)需要投入大量的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作。優(yōu)點(diǎn)：比較快速回籠資金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投資者的資金將項(xiàng)目炒熱，將地段升值；缺點(diǎn)：無形中增加了開發(fā)商的壓力，需要開發(fā)商準(zhǔn)備二次招商及銷售，但彼時開發(fā)商的銷售難度就會大減，因本身已較第一次銷售時成熟許多。招商租賃/

20、銷售方式及策略4.1 業(yè)內(nèi)項(xiàng)目招商商戶分析黃金比例一般認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例，業(yè)內(nèi)人士也都比較認(rèn)同。當(dāng)然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守，那就是：商業(yè)項(xiàng)目首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至少50的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95的游客只去過一次。所以，商業(yè)項(xiàng)目首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。以大帶小就是用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對商業(yè)項(xiàng)目

21、的成敗起著決定性的作用，它決定了商業(yè)項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶群、人流量和物流、人流動線。案例如明發(fā)商業(yè)廣場的招商：首先從核心主力店開始啟動，按照核心主力店-次主力店-品牌專賣店-小型商家這樣一個順序來進(jìn)行的。比較目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)較為成功的大連萬達(dá)，其配合的商家主要是沃爾瑪、歐倍德、時代華納、百盛百貨、燦坤3c等，也采用以大帶小的策略發(fā)展整個購物中心的商業(yè)生命力。商業(yè)大盤的大體量和復(fù)合性使主力店的招商成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。為了保證招商的成功，明發(fā)商業(yè)廣場每一種核心主力店都洽談3家以上的商家，其商業(yè)價值在于以世界500強(qiáng)一流零售企業(yè)帶動巨大商機(jī)。明發(fā)商業(yè)廣場在主力店選擇上非常慎重，均需是世界一流的零

22、售企業(yè)才能是明發(fā)商業(yè)廣場的主力店目標(biāo)客戶。放水養(yǎng)魚大型購物中心尚在成長階段時；其次制訂合理而具有靈活性的租金策略，是招商成功及后期運(yùn)營的有效杠桿。對物業(yè)擁有者來說，從開發(fā)商和業(yè)主的角度，總希望租金能盡量高一些，而商家則希望租金低一些，免租期長一些，避免風(fēng)險。如何來協(xié)調(diào)這一矛盾呢？事實(shí)上，開發(fā)商、業(yè)主與商家的利益不是對立的，而是相互依存的。成功開業(yè)、持續(xù)經(jīng)營才是各方共同的根本利益所在。市場培育也即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)果。從這一點(diǎn)出發(fā)，明發(fā)商業(yè)廣場在洽談主力店租金時采用了多種雙贏的合作及租賃方式

23、，既能降低商家的經(jīng)營初期成本，又能使發(fā)展商分享經(jīng)營后期的業(yè)績增長；對于中小商家，則采用以與主力商家相互帶動，及合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃等方式吸引其入場。再次統(tǒng)一規(guī)劃是為了合理組織人流、引導(dǎo)和促進(jìn)消費(fèi)。在明發(fā)商業(yè)廣場，百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)，因此均設(shè)置在A區(qū)，超市占據(jù)一層部分和地下層，百貨占據(jù)一層部分和二、三層；鄰近大賣場的商鋪設(shè)置一些冷飲店、速食店，讓顧客休息放松；B區(qū)建材主力店外圍的商鋪全部規(guī)劃為與主力店相輔的家居用品店；c區(qū)主題凸顯娛樂、休閑，因此設(shè)置了影城、美食城、娛樂城、夜總會等消費(fèi)目的性較強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)夜間消費(fèi)，并能讓顧客滯留時間較長的業(yè)態(tài)；D區(qū)內(nèi)廊擁有東南亞風(fēng)情廣場、仿古船、摩天輪等

24、核心景觀、視野開闊、動線流暢、展示面極佳，因此設(shè)置為環(huán)球名店廊（品牌旗艦店）。4.2 租賃優(yōu)惠策略及招商條件購物中心零售空間的租金可以分類如下：基本租金：每一平方尺承租空間承租戶所支付的金額。有效租金：將基本租金及百分比租金（以議定的一百分比的營業(yè)額支付給業(yè)主合并一起計(jì)管算。全額租金：基本租金，百分比租金及其它附加的費(fèi)用。基本租金：基本租金可以通過很多角度看待。一般而言，基本租金有不同程度的應(yīng)用與變化： 持平式租金：承租戶于特定租賃期間僅支付一定金額的租金，例如：每平方米1200/年，為期十年。 漸增式租金：于租賃期間，每特定年限就按議定金額或方式逐漸增加租金，例如：十年租約前三年每平方米3600元年，中間四年每平方米4000元年，而后三年則每平方米4100元年。 漸減式租金：這種模式很少見，部份發(fā)生在舊有租約，例如：當(dāng)年?duì)I業(yè)額在12000000元以下時按營業(yè)額5%支付租金，而年?duì)I業(yè)額在12000000元至15000000元間，則支付4%，而到15000000元至20000000元則支付25%。 百分比租金：按營業(yè)額支付一定百分比租金而在一定時限后，將此金額轉(zhuǎn)成基本租金（聯(lián)營抽成）。 免租金：適用于吸引熱門零售商進(jìn)駐，因此在租賃第一年得以免租金，而將此部份在未來租賃年限以其它方式