紅星國(guó)際商城商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

1、前言前言對(duì)于紅星來(lái)說(shuō)，目前在紅星國(guó)際商城要解決的問(wèn)題是：1、商業(yè)的戰(zhàn)略架構(gòu)如何建立？（開(kāi)發(fā)理念模式要先確立，決定今后的方向）2、紅星國(guó)際商城如何開(kāi)發(fā)？（沒(méi)有規(guī)劃好的商業(yè)很難成功）3、如何扶持、培育、搞活商業(yè)？（沒(méi)有搞活的商業(yè)就沒(méi)有財(cái)氣）4、如何打響品牌第一槍?zhuān)浚ㄒ幻媸芯陀行Ч袣鈩?shì)和影響，后期省很多力）我們利用有限的篇幅，試圖用我們的專(zhuān)業(yè)，為紅星交一幅美好的答卷。我們是智帝，我們的使命是輔佐您成功！目錄目錄如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷(xiāo)？?jī)?nèi)部如何實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷(xiāo)？?jī)?nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng)如何實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷(xiāo)？?jī)?nèi)部如何實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷(xiāo)？?jī)?nèi)部營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)銷(xiāo)售與招商工作如何安排？

2、銷(xiāo)售與招商工作如何安排？如何打響商業(yè)品牌第一槍?zhuān)咳绾未蝽懮虡I(yè)品牌第一槍?zhuān)縋ART 1如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑探索國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑探索領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展模式趨勢(shì)：擺脫單一的住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，關(guān)注于物業(yè)經(jīng)營(yíng)與增值能力，進(jìn)入商業(yè)、辦公及酒店等持有型物業(yè)的多元化綜合開(kāi)發(fā)，走資本運(yùn)作的道路是必由之路。如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的三大趨勢(shì)：“專(zhuān)業(yè)化”、“多元化經(jīng)營(yíng)”和“資本化運(yùn)作”專(zhuān)業(yè)化模式業(yè)務(wù)多元化結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)土地資本化運(yùn)作專(zhuān)業(yè)技術(shù)如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？專(zhuān)業(yè)化、多元化、資本化發(fā)展關(guān)鍵路徑9 中國(guó)房地產(chǎn)

3、信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通方式外源性融資內(nèi)源性融資債務(wù)性融資內(nèi)部融資權(quán)益性融資企業(yè)自有資金銷(xiāo)售回款股東注資關(guān)聯(lián)企業(yè)內(nèi)部借款 房地產(chǎn)投資基金 權(quán)益性投資信托 上市融資 合作開(kāi)發(fā) 銀行借貸 債券融資 債務(wù)性信托 融資租賃 住房抵押貸款證券化房地產(chǎn)投資信托Vs上市融資VsVs債券融資l 融資規(guī)模小，不超過(guò)6億l 流動(dòng)性差，機(jī)構(gòu)投資者持有l(wèi) 法律環(huán)境不完善l 法律環(huán)境不完善l 人才匱乏，稅收限制l 公司治理結(jié)構(gòu)限制l 短期債審批極其困難l 企業(yè)債只能夠由央企發(fā)行l(wèi) 上市企業(yè)可發(fā)行部分公司債l 政策環(huán)境成熟，操作相對(duì)較易l 融資規(guī)模巨大，可重復(fù)發(fā)行l(wèi) 監(jiān)管

4、相對(duì)較松，可選擇空間大優(yōu)選方式房地產(chǎn)投資基金由于法律及政策環(huán)境的約束和發(fā)展不完善，“上市”成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走向規(guī)范化經(jīng)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)和資本市場(chǎng)對(duì)接的首選方式。如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？10 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 持續(xù)經(jīng)營(yíng)土地為王政府布控區(qū)時(shí)間行業(yè)景氣度房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展曲線1992年1997年2008年景氣節(jié)點(diǎn)景氣節(jié)點(diǎn)景氣節(jié)點(diǎn)l 19921997:政府主導(dǎo)期1992年至1994年間，我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱開(kāi)發(fā)，為防止房地產(chǎn)泡沫，抑制過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，國(guó)家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市，直到98年禁令才有所松動(dòng)l 19982007:土地為王1998年后國(guó)家把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

5、點(diǎn)，進(jìn)入00年后市場(chǎng)需求迅速放大，在供不應(yīng)求及市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)看好情況下，土地儲(chǔ)備多少成為對(duì)接資本市場(chǎng)的敲門(mén)磚l 2008:持續(xù)經(jīng)營(yíng)2008在多方因素共同作用下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，單純的土地儲(chǔ)備已難以建立和資本市場(chǎng)對(duì)接，對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的考核更嚴(yán)格10隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)政府以及資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的考核標(biāo)準(zhǔn)在發(fā)生變化，土地為王的考核重點(diǎn)已成為過(guò)去，對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的關(guān)注浮出水面。如何定義開(kāi)發(fā)模式？如何定義開(kāi)發(fā)模式？11 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力“租售并舉”的多元化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)道路永續(xù)經(jīng)營(yíng)：持有經(jīng)營(yíng)型物業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收入和利

6、潤(rùn)財(cái)富增長(zhǎng)來(lái)源的多樣性平衡銷(xiāo)售型物業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)穩(wěn)定增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)報(bào)表優(yōu)良、穩(wěn)健的持續(xù)增長(zhǎng)能力企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是一個(gè)內(nèi)容廣泛的支撐體系，商辦類(lèi)等持有型物業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)因在多變的市場(chǎng)環(huán)境中體現(xiàn)出穩(wěn)健持久的獲利能力，受到上市/準(zhǔn)備上市公司的青睞。如何定義開(kāi)發(fā)模式？式？智帝觀點(diǎn)：20萬(wàn)方的商業(yè)體量，要盤(pán)活、要成功，必須保持有物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)的合理安排。一方面保證資金的需要，一方面保證主力商家的帶動(dòng)作用?？剂康?，就是開(kāi)發(fā)商的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。這是與住宅開(kāi)發(fā)完全不同的操作手法。12 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 紅星國(guó)際商城發(fā)展路徑探索13 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息

7、技術(shù)有限公司版權(quán)所有 開(kāi)發(fā)歷程階段第一階段第二階段第三階段特征：l 大規(guī)模開(kāi)發(fā)；l 客戶(hù)群較為單一；l 成為某一個(gè)銷(xiāo)售型物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的“專(zhuān)家”；l 在細(xì)分市場(chǎng)中完成量的積累；l 開(kāi)始建立品牌形象。特征：l 租售并舉，進(jìn)入多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，多系產(chǎn)品開(kāi)發(fā)；l 大品牌形象建立并統(tǒng)一。特征：l 急速擴(kuò)張各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)份額；l 持有型物業(yè)比重大幅增長(zhǎng)l 成為超大規(guī)模開(kāi)發(fā)商；l 異地開(kāi)發(fā)；l 資本運(yùn)作。智帝觀點(diǎn)：“多系產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，拓展財(cái)富增長(zhǎng)源，通過(guò)持有物業(yè)平衡銷(xiāo)售物業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)，租售并舉”是目前紅星國(guó)際商城能夠探索的發(fā)展道路之一，也是達(dá)成永續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提。品牌領(lǐng)袖，綜合開(kāi)發(fā)品牌支撐多系產(chǎn)品單系產(chǎn)品支撐品牌紅

8、星國(guó)際商城目前所處的階段領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展規(guī)律：都經(jīng)歷了從”單系產(chǎn)品塑造項(xiàng)目品牌“，到”品牌支撐多系產(chǎn)品“，再到”綜合開(kāi)發(fā)，企業(yè)品牌全面形成“的發(fā)展階段。發(fā)展路徑探索14 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 品牌形成基礎(chǔ)品牌實(shí)現(xiàn)模式品牌價(jià)值定位品牌實(shí)現(xiàn)手段品牌價(jià)值提升路徑品牌的核心是產(chǎn)品，品牌形成的基礎(chǔ)是要具備清晰的產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色，而品牌的實(shí)現(xiàn)需要采用適合企業(yè)自身的模式和手段來(lái)源于消費(fèi)者可感知的產(chǎn)品價(jià)值由項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的升級(jí)路徑：通過(guò)特色產(chǎn)品形成單個(gè)項(xiàng)目品牌，擺脫單一品類(lèi)開(kāi)發(fā)，逐步形成清晰的產(chǎn)品系列線，最終實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的規(guī)模復(fù)制。智帝觀點(diǎn)：紅

9、星作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新進(jìn)入者，以紅星國(guó)際商城項(xiàng)目為契機(jī)，通過(guò)合理的規(guī)劃，形成一定的品牌訴求，擴(kuò)張影響力。發(fā)展路徑探索15 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 站在企業(yè)發(fā)展的角度上，再看紅星國(guó)際商城商業(yè)提升“持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”的第一步：戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)l 獲取穩(wěn)定收益，提高資產(chǎn)質(zhì)量l 獲得經(jīng)營(yíng)中資金支持；l 完善企業(yè)多元化融資渠道，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化之路做準(zhǔn)備l 拓展明星業(yè)務(wù)。顯性：l部分銷(xiāo)售，促進(jìn)短期內(nèi)資金回籠，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；l有效經(jīng)營(yíng)，部分持有，建立長(zhǎng)期穩(wěn)健的永續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,長(zhǎng)期獲取收益；l通過(guò)項(xiàng)目特色樹(shù)立項(xiàng)目品牌和行業(yè)影響力，為企業(yè)品牌的形成打好基礎(chǔ)。隱

10、性：l積極探索并形成自身特有的開(kāi)發(fā)模式，為全國(guó)跨區(qū)域規(guī)模復(fù)制奠定基礎(chǔ)。戰(zhàn)略提升l 早期投入可以通過(guò)抵押取得平衡；l 中期收支平衡，不占用資金；l 現(xiàn)金流支持公司主營(yíng)業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)目標(biāo)發(fā)展路徑探索16 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 達(dá)成企業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)與財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)品牌的整體開(kāi)發(fā)模式獨(dú)立價(jià)值，項(xiàng)目?jī)?nèi)的平衡銷(xiāo)售資金回籠，平衡產(chǎn)出，支持商業(yè)有序運(yùn)營(yíng)酒店式公寓、沿街商業(yè)、特色商業(yè)等主力店、大賣(mài)場(chǎng)、主力品牌等發(fā)展路徑探索PART 2如何實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷(xiāo)？如何實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷(xiāo)？?jī)?nèi)部?jī)?nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng)l 開(kāi)發(fā)模式：銷(xiāo)售為主，招商為輻，通過(guò)明星商業(yè)產(chǎn)品帶動(dòng)，保證資金平衡，商鋪銷(xiāo)售

11、與良序經(jīng)營(yíng)。l 產(chǎn)品組合：酒店式公寓+沿街商業(yè)+批發(fā)性質(zhì)主題商業(yè)l 開(kāi)發(fā)體量：A區(qū)+B區(qū)+C區(qū)，總體量21.1萬(wàn)。l 經(jīng)營(yíng)模式：以地段較好商業(yè)帶動(dòng)其它區(qū)域商業(yè)，通過(guò)分區(qū)規(guī)劃銷(xiāo)售商鋪，保持商業(yè)具備長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)效用和品牌形象。內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 紅星國(guó)際商城開(kāi)發(fā)思路：酒店式公寓紅星-國(guó)際商城本項(xiàng)目將包含三大板塊，在主題落位的前提下，強(qiáng)化銷(xiāo)售目的：l 類(lèi)住宅產(chǎn)品，與商業(yè)進(jìn)行組合，提升酒店式公寓的溢價(jià)空間l 誠(chéng)信廣場(chǎng)旁酒店銷(xiāo)售，中華路酒店視資金需要及市場(chǎng)接受度考慮持有。l 開(kāi)發(fā)體量2.5萬(wàn)左右。l 通過(guò)主題分區(qū)，在能夠銷(xiāo)售的前提下，銷(xiāo)售特定商鋪。l 商業(yè)體量14萬(wàn)左右。批發(fā)城沿街商業(yè)、步行街l 包括購(gòu)物，

12、休閑娛樂(lè)、餐飲等，主力商家免租等形式引進(jìn)，提升商業(yè)價(jià)值，銷(xiāo)售特定商鋪，回籠資金l 商業(yè)體量3萬(wàn)左右。內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 商鋪面積段配比思考要素： 商鋪面積規(guī)劃思考要素商鋪所處的位置，商業(yè)價(jià)值大小市場(chǎng)業(yè)態(tài)水平，行業(yè)經(jīng)營(yíng)需要銷(xiāo)售、出租等需要的考慮項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值打造、利潤(rùn)回報(bào)需要內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 金鄉(xiāng)目前同類(lèi)產(chǎn)品面積規(guī)劃情況： 天興大廈 高層規(guī)劃有酒店式公寓，60平米左右，預(yù)計(jì)價(jià)格5000元/ 左右。金星商貿(mào)城 A區(qū)商鋪90-170左右； B、C區(qū)綜合批發(fā)城商鋪40左右，開(kāi)間4.2米，進(jìn)深10.05米； D區(qū)電動(dòng)車(chē)城1-4層連賣(mài)，每層130，4層贈(zèng)送。 內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 商鋪面積段

13、配比： 產(chǎn)權(quán)式酒店：為了利于銷(xiāo)售，建議小面積分割，40-60左右。沿街商業(yè)：沿街商鋪商業(yè)價(jià)值大，單價(jià)高，尤其一層，為了利于銷(xiāo)售，一層建議小面積分割，40-60左右；二、三層單鋪100左右；四層以上100-200左右，整體商業(yè)保持800左右的面積。批發(fā)城：面寬4-5米，進(jìn)深10-12米。面積控制在80-100左右。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品關(guān)聯(lián)研究，綜合本項(xiàng)目既有規(guī)劃，我們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序的判別：I1234價(jià)值指標(biāo)l 各功能的市場(chǎng)表現(xiàn)l 各產(chǎn)品所承擔(dān)的價(jià)值考量標(biāo)準(zhǔn)可操作性指標(biāo)l 政府的規(guī)劃要求l 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的要求相關(guān)性指標(biāo)l 對(duì)其他地塊的依賴(lài)性l 對(duì)外部環(huán)境的依賴(lài)性經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)l 資金占用情況l 開(kāi)發(fā)回收要求結(jié)

14、合指標(biāo)分析，分步驟逐步確定l 為商業(yè)提供一定的人流支撐，樹(shù)形象，回收資金，作為商業(yè)的配套服務(wù)酒店式公寓產(chǎn)品批發(fā)城l 分批開(kāi)發(fā)，形成市場(chǎng)氣侯，配合沿街商業(yè)、步行街分批推出l 每一期相互之間人流的帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)之間的相互融 合內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 沿街商業(yè)、l 人氣商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)，快速銷(xiāo)售，快速回籠資金步行街而酒店式公寓產(chǎn)品所蘊(yùn)含的人口資源能夠在短時(shí)間內(nèi)為商業(yè)部分提供一定量的消費(fèi)人口，盤(pán)活商業(yè)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，沿街商業(yè)和步行街引進(jìn)主力店有助于本項(xiàng)目塑造優(yōu)質(zhì)形象，營(yíng)造商業(yè)信譽(yù)和品牌知名度，同時(shí)便于風(fēng)格和布局統(tǒng)一管理，有效促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。批發(fā)城商業(yè)整全氛圍引擎酒店式公寓資金支持功能酒店部分品質(zhì)提升商業(yè)與酒店 互利融合酒

15、店式公寓對(duì)項(xiàng)目商業(yè)來(lái)說(shuō)不僅是品質(zhì)提升，也能為商業(yè)帶來(lái)一定消費(fèi)人群。資金支持生活配套提升品質(zhì)以各產(chǎn)品點(diǎn)為發(fā)展契機(jī)，探索整合形態(tài)的提升空間。沿街商業(yè)購(gòu)物、美食、休閑娛樂(lè)；步行街等配套提供多元化消費(fèi)選擇，滿(mǎn)足城市一站式消費(fèi)要求，同時(shí)聚集人氣，形成穩(wěn)定客群，助推商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。商鋪批發(fā)城酒店式公寓帶動(dòng)人流商鋪能夠使開(kāi)發(fā)商及時(shí)回收資金，樹(shù)立良好口碑。生活配套內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)周期 一期A地塊 二期B地塊視后期具體情況安排。步行街、沿街商業(yè)（購(gòu)物美食城、休閑娛樂(lè)）作為快速走量，快速聚人氣的第一批產(chǎn)品，建議大型主力店招商；再結(jié)合推出部份批發(fā)商業(yè)?？紤]到項(xiàng)目的形象價(jià)值和業(yè)態(tài)的多重組合以及資金回籠的多重性，再

16、推產(chǎn)權(quán)式酒店，為將來(lái)的商業(yè)開(kāi)發(fā)蓄水。 三期C地塊視后期具體情況安排。內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 區(qū)域城市性功能和氛圍的強(qiáng)化階段沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城沿街商業(yè)、批發(fā)城區(qū)域特征功 能 業(yè)態(tài)組 合第一階段第二階段第三階段由于目前區(qū)域商業(yè)氣氛較差，以步行街、沿街商業(yè)等特色商業(yè)以及住宅類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售、部份批發(fā)商業(yè)為項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)做好資金的回籠和人氣的聚集的準(zhǔn)備以第一期的成功帶動(dòng)二期銷(xiāo)售，逐漸形成商氣。成為區(qū)域商業(yè)中心。區(qū)域人口的增長(zhǎng)與商業(yè)氛圍的成熟將使項(xiàng)目輻射整個(gè)金鄉(xiāng)帶動(dòng)后期銷(xiāo)售為核心回籠資金為核心利潤(rùn)提升階段通過(guò)對(duì)不同物業(yè)的組合與開(kāi)發(fā)，將項(xiàng)目的整個(gè)發(fā)展周期分為3階段，項(xiàng)目

17、功能從商貿(mào)到批發(fā)店向多元化功能組合轉(zhuǎn)變。內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 區(qū)域城市性功能和氛圍的強(qiáng)化階段功 能 業(yè)態(tài)組 合第二階段第三階段項(xiàng)目啟動(dòng)，區(qū)域總體成熟度低，相關(guān)配套設(shè)施還停留在規(guī)劃階段，以回籠資金，聚集人氣為主?？蛻?hù)特征l 沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店l 客 戶(hù)：A、投資客（看好項(xiàng)目商業(yè)前景，看好特色商業(yè)及產(chǎn)權(quán)酒店的前景客戶(hù)，有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尋求穩(wěn)健的投資渠道。） B 、自營(yíng)客（有志于美食、休閑娛樂(lè)、服裝等行業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)或者本來(lái)在經(jīng)營(yíng)期待進(jìn)一步提升發(fā)展的商家）競(jìng) 爭(zhēng) 力：特色商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店對(duì)于商業(yè)形象、氛圍、消費(fèi)力的打造和引領(lǐng)，形成區(qū)別于其它商業(yè)的價(jià)值外部

18、環(huán)境：周邊住宅、城市廣場(chǎng)、新汽車(chē)城、商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)發(fā)、建成，逐漸導(dǎo)入人口，聚集人氣。第一階段啟動(dòng)階段內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 區(qū)域城市性功能和氛圍的強(qiáng)化周邊居民小區(qū)交房，人口陸續(xù)入住，項(xiàng)目一期投入使用，建筑成形，市民對(duì)于項(xiàng)目逐漸認(rèn)可。第二階段區(qū)域城市性功能和氛圍的強(qiáng)化l 沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城l 沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店階段功 能 業(yè)態(tài)組 合第二階段第三階段客戶(hù)特征l 客 戶(hù)：以金鄉(xiāng)客戶(hù)為主，兼顧周邊縣鄉(xiāng)投資客和自營(yíng)客l 競(jìng) 爭(zhēng) 力：前期成功銷(xiāo)銷(xiāo)對(duì)二期形成有強(qiáng)力的支持。l 外部環(huán)境：周邊商氣逐漸成熟，逐步成為區(qū)域商業(yè)中心第一階段內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) 客戶(hù)

19、特征l 客 戶(hù)： 金鄉(xiāng)、周邊縣鄉(xiāng)投資客和自營(yíng)客各占一半l 競(jìng) 爭(zhēng) 力：大商貿(mào)大物流大批發(fā)的商業(yè)格局成形，風(fēng)情商業(yè)逐步落成，商業(yè)效應(yīng)顯現(xiàn)。l 外部環(huán)境：商氣成熟，輻射金鄉(xiāng)周邊整體發(fā)展成熟，帶動(dòng)區(qū)域城市功能增強(qiáng)，成為新城區(qū)中各類(lèi)物業(yè)價(jià)值最高的片區(qū)，成為一個(gè)多元化旅游商業(yè)綜合體。穩(wěn)定發(fā)展階段l l沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城、產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)域城市性功能和氛圍的強(qiáng)化l 沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)城階段功 能 業(yè)態(tài)組 合第二階段第三階段客戶(hù)特征第一階段l 批發(fā)城、沿街商業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品開(kāi)發(fā)系統(tǒng) PART 3如何實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營(yíng)？如何實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營(yíng)？外部外部營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)營(yíng)

20、銷(xiāo)系統(tǒng)NO：1 扶持市場(chǎng)策略借力打力，四兩拔千金市場(chǎng)扶持策略發(fā)展商關(guān)心開(kāi)發(fā)利潤(rùn)政府關(guān)心商業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期稅收及就業(yè)投資客關(guān)心年投資收益率商戶(hù)關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額消費(fèi)者關(guān)心有沒(méi)有自己喜歡的品牌紅星國(guó)際商城平衡各方利益，打造商業(yè)旗艦，做城鎮(zhèn)商業(yè)的萬(wàn)達(dá)策略一：區(qū)域引擎開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)商是政府左右手策略三：戰(zhàn)略擴(kuò)張：商業(yè)強(qiáng)龍與各城鎮(zhèn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合扶持市場(chǎng)策略扶持市場(chǎng)策略策略一：區(qū)域引擎開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)商是政府左右策略一：區(qū)域引擎開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)商是政府左右手手紅星國(guó)際商城是城北商業(yè)的引擎，撬動(dòng)整個(gè)城北的地塊價(jià)值；金鄉(xiāng)城市現(xiàn)代建設(shè)的標(biāo)志之作，促進(jìn)城市面貌和城市建設(shè)的騰飛；政府各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)與政治考核的模板之作；紅星國(guó)際商城雖然

21、是民企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但實(shí)質(zhì)幫政府解決了區(qū)域建設(shè)、商業(yè)升級(jí)、城市經(jīng)濟(jì)活躍等問(wèn)題，成為政府城市建設(shè)的助推力。政府左右手的功能作用，紅星國(guó)際商城開(kāi)發(fā)商以政府領(lǐng)導(dǎo)座上賓身份，爭(zhēng)取各項(xiàng)目商業(yè)扶持與優(yōu)惠：規(guī)劃報(bào)建的政策優(yōu)惠；商家資源開(kāi)發(fā)的扶持優(yōu)惠；入駐商家稅收、管理費(fèi)等優(yōu)惠；大型活動(dòng)的支持；政府扶持項(xiàng)目頭銜和榮譽(yù)；對(duì)北城配套建設(shè)的扶持；爭(zhēng)取在政府對(duì)北城統(tǒng)一建設(shè)、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理中獲利。 到各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠扶持從明星項(xiàng)目到政府領(lǐng)導(dǎo)座上賓策略二：戰(zhàn)略擴(kuò)張：商業(yè)強(qiáng)龍與各城鎮(zhèn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合策略二：戰(zhàn)略擴(kuò)張：商業(yè)強(qiáng)龍與各城鎮(zhèn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合扶持市場(chǎng)策略成功不斷復(fù)制為一個(gè)城鎮(zhèn)做出巨大貢獻(xiàn)以做城鎮(zhèn)標(biāo)志品牌，做城市運(yùn)營(yíng)商的角度來(lái)運(yùn)營(yíng)紅星國(guó)際

22、商城；為金鄉(xiāng)城市、政府帶來(lái)切實(shí)的利益，風(fēng)情商業(yè)城的美名傳揚(yáng)，成為遠(yuǎn)近聞名的標(biāo)志；各地政府爭(zhēng)相爭(zhēng)取紅星商業(yè)的進(jìn)駐，就像萬(wàn)達(dá)一樣，到哪一個(gè)城市 ，到一個(gè)區(qū)域，就會(huì)帶動(dòng)那個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展。這時(shí)，紅星商業(yè)品牌就有了在同等城市復(fù)制的可能，不是以自己要求的角度，而是從政府迫切引進(jìn)的角度。紅星國(guó)際商城也就有了與政府談判的法砝。包括拿地、報(bào)建、審批等。而在促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展的同時(shí)，爭(zhēng)取商業(yè)運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠也就在情理之中的事，從而從一個(gè)項(xiàng)目的成功復(fù)制另一個(gè)項(xiàng)目的成功，如此循環(huán)往復(fù)。各地爭(zhēng)相引入NO：2 商業(yè)培育策略放水養(yǎng)魚(yú)，大魚(yú)帶小魚(yú)主力先行 持有商業(yè)自營(yíng)包租 自由掌控 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施缺失，商業(yè)氣氛較差，因此

23、“主力先行”就是以超市賣(mài)場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等這類(lèi)主力商家項(xiàng)目來(lái)聚集一定的商氣后再展開(kāi)其他的招商運(yùn)作， “靈活運(yùn)用”是以主力業(yè)態(tài)商家為核心，從而形成客流集聚，滿(mǎn)足后續(xù)招商。本項(xiàng)目為新區(qū)商業(yè)決定了其運(yùn)作模式與一般“熟地”商業(yè)有本質(zhì)的不同，除了體量較大外，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氣氛較差，自營(yíng)分租/包租相結(jié)合的運(yùn)作策略，是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要原則。主力核心相關(guān)帶動(dòng)大賣(mài)場(chǎng)/餐飲、休閑、娛樂(lè)l 形成焦點(diǎn)l 提升關(guān)注l 放大前景餐飲、休閑、娛樂(lè)、服飾、生活購(gòu)物等業(yè)態(tài)賣(mài)場(chǎng)持有，結(jié)合主力店分租或整體包租主力店引進(jìn)結(jié)合分租自主分租整體包租根據(jù)運(yùn)作目標(biāo)的指導(dǎo)之下，我們提出如下運(yùn)作原則策略：培育市場(chǎng)策略大賣(mài)場(chǎng)，在項(xiàng)目啟動(dòng)期開(kāi)始與

24、商家洽談，并進(jìn)行宣傳；同時(shí)適當(dāng)引進(jìn)一至二家休閑娛樂(lè)品牌，以聯(lián)營(yíng)等方式進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)的培育。培育市場(chǎng)策略特別策劃：“大型知名商家1元進(jìn)駐”活動(dòng)1元錢(qián)進(jìn)駐與大型知名商家名氣之間的強(qiáng)烈反差，形成聚集和口碑效應(yīng)。塑造商業(yè)培育和商業(yè)實(shí)力效應(yīng)，贏取市場(chǎng)信任和關(guān)注。主題分區(qū)擴(kuò)張?jiān)V求 單一的主題概念所能釋放的吸納能量是相對(duì)有限的，消費(fèi)客群也會(huì)隨之細(xì)分流失，因此我們構(gòu)想多元化的主題概念，有大賣(mài)場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、美食街、時(shí)尚購(gòu)物等，在保證項(xiàng)目整體性的同時(shí)，以主題功能分棟來(lái)擴(kuò)張消費(fèi)訴求，滿(mǎn)足不同人群需要，達(dá)到有效聚攏人氣的根本目的，同時(shí)業(yè)態(tài)云集也有利于形成規(guī)模集聚優(yōu)勢(shì)，增加物業(yè)附加值，利于后期商業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品去化。根據(jù)運(yùn)作目

25、標(biāo)的指導(dǎo)之下，我們提出如下運(yùn)作原則策略：培育市場(chǎng)策略（具體商務(wù)條件在招商開(kāi)展過(guò)程中逐步產(chǎn)生）由于當(dāng)前市場(chǎng)條件不成熟，本項(xiàng)目在商業(yè)運(yùn)作初期階段有必要根據(jù)不同商戶(hù)類(lèi)型對(duì)整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要性，采取程度不一的市場(chǎng)培育優(yōu)惠政策來(lái)推進(jìn)招商工作，在市場(chǎng)逐漸成熟后，從租金快速遞增中獲取長(zhǎng)線利益，策略建議如下：策略建議市場(chǎng)培育策略建議（主力店招商優(yōu)惠策略）提供聯(lián)營(yíng)等模式供選擇價(jià)格讓利部分產(chǎn)權(quán)出租權(quán)益轉(zhuǎn)讓提供一定時(shí)間的免租期培育市場(chǎng)策略NO：3 搞活商業(yè)策略人氣財(cái)氣，生金之地搞活商業(yè)策略商業(yè)管理商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理商家篩選品牌篩選管理團(tuán)隊(duì)組織招募開(kāi)發(fā)商有統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，商家必須遵守；通過(guò)反租、聯(lián)營(yíng)等方式

26、，牢牢掌握經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；紅星國(guó)際商城舉辦商業(yè)活動(dòng)、節(jié)日優(yōu)惠活動(dòng)，各商家必須一同合作，開(kāi)發(fā)商與商家結(jié)成利益共同體，共榮共存。經(jīng)營(yíng)商家必須保證自營(yíng)商業(yè)的穩(wěn)定收益，保證自身經(jīng)營(yíng)商業(yè)的存活，商場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)將實(shí)行末尾淘汰制，經(jīng)營(yíng)虧損商家將不能再入駐紅星國(guó)際商城制定嚴(yán)格的商家、品牌篩選制度，包括主力店、特色商鋪等，以保證業(yè)態(tài)的純正性與主力商業(yè)的帶動(dòng)性。在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，開(kāi)始著手管理團(tuán)隊(duì)的組建；根據(jù)資源以及項(xiàng)目需要確定團(tuán)隊(duì)組建形式，是開(kāi)發(fā)商自己組建團(tuán)隊(duì)，還是引進(jìn)商業(yè)管理公司；管理團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)管理工作，保障商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)。我司建議，我司建議，前期蓄水情況較好的話，前期蓄水情況較好的話，1 1、可將可將紅星國(guó)際商城

27、紅星國(guó)際商城一期商鋪盡量?jī)?nèi)部銷(xiāo)控部分好的房源：如商鋪內(nèi)街位置好一點(diǎn)的一一期商鋪盡量?jī)?nèi)部銷(xiāo)控部分好的房源：如商鋪內(nèi)街位置好一點(diǎn)的一層鋪面和各個(gè)商業(yè)的入口的商鋪，可以讓客戶(hù)定，但有要求：層鋪面和各個(gè)商業(yè)的入口的商鋪，可以讓客戶(hù)定，但有要求：A:A:不賣(mài)給投資客。不賣(mài)給投資客。B:B:自營(yíng)自營(yíng)客的身份要確認(rèn)好，是符合該棟樓的業(yè)態(tài)要求，而且是本業(yè)態(tài)當(dāng)中的佼佼者。客的身份要確認(rèn)好，是符合該棟樓的業(yè)態(tài)要求，而且是本業(yè)態(tài)當(dāng)中的佼佼者。2 2、 售樓處不對(duì)外收取定金，必須是通過(guò)關(guān)系找來(lái)的才收取，這樣不僅能對(duì)前期客戶(hù)產(chǎn)售樓處不對(duì)外收取定金，必須是通過(guò)關(guān)系找來(lái)的才收取，這樣不僅能對(duì)前期客戶(hù)產(chǎn)生一種此項(xiàng)目寸土寸金，

28、不愁買(mǎi)賣(mài)的心理錯(cuò)覺(jué)，更能通過(guò)此類(lèi)客戶(hù)口碑進(jìn)行對(duì)我項(xiàng)目的生一種此項(xiàng)目寸土寸金，不愁買(mǎi)賣(mài)的心理錯(cuò)覺(jué)，更能通過(guò)此類(lèi)客戶(hù)口碑進(jìn)行對(duì)我項(xiàng)目的二次口頭宣傳。二次口頭宣傳。搞活商業(yè)策略品牌商家篩選特別策劃： 金鄉(xiāng)史上最牛商業(yè)誕生記 -不是客戶(hù)選商鋪，而是商鋪挑客戶(hù)商業(yè)管理搞活商業(yè)策略商業(yè)管理商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建：目前商業(yè)管理方式有以下幾種：1商業(yè)地產(chǎn)全程駐店操作模式：商業(yè)地產(chǎn)全程駐店操作模式： 1、 商業(yè)樓盤(pán)在基礎(chǔ)建設(shè)工程完工之前，管理 公司根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度逐步派出（4-6人）商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員跟進(jìn)商業(yè)樓盤(pán)建筑，對(duì)該樓盤(pán)做商場(chǎng)部分的基礎(chǔ)建設(shè)、電梯安裝、空調(diào)等設(shè)備的配制，商場(chǎng)CI VI人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，商場(chǎng)各樓層的規(guī)劃布

29、局，商場(chǎng)的前期市場(chǎng)調(diào)研定位、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、檔次定位、經(jīng)營(yíng)范圍定位、包裝推廣、整體規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)；配合設(shè)計(jì)單位研究設(shè)計(jì)方案，提出設(shè)備及設(shè)計(jì)裝修的合理建議書(shū)，以達(dá)到商場(chǎng)在該商業(yè)樓盤(pán)中的最佳使用率，進(jìn)一步體現(xiàn)商場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)效果。 2、 服務(wù)內(nèi)容：對(duì)該項(xiàng)目的商場(chǎng)進(jìn)行全程策劃及商場(chǎng)駐場(chǎng)技術(shù)支持與操作，達(dá)到發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的“期望值”。 3、 適宜對(duì)象：發(fā)展商自有完整的樓盤(pán)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，僅商場(chǎng)部分需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商場(chǎng)策劃公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全程駐店策劃操作。 4、 服務(wù)效果：更專(zhuān)業(yè)、更完善、能使發(fā)展商的商場(chǎng)項(xiàng)目一次性操作成功、不留首尾。 5、 收費(fèi)說(shuō)明：（10000平方以?xún)?nèi)每平方按35-40元計(jì)算、20000平方以?xún)?nèi)每

30、平方按30-35元計(jì)算，如按月收費(fèi)，則為5-8萬(wàn)元/月）；項(xiàng)目視難易程度雙方另行商定。搞活商業(yè)策略商業(yè)管理商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建形式：2現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)顧問(wèn)模式：現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)顧問(wèn)模式： 1、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商有部分從事商場(chǎng)管理的專(zhuān)業(yè)人員，但項(xiàng)目難度太大，需要專(zhuān)業(yè)的商場(chǎng)技術(shù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行駐場(chǎng)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全面策劃、市場(chǎng)定位、規(guī)劃布局、包裝推廣、招商引資、人員培訓(xùn)等技術(shù)支持合作。 2、適宜對(duì)象：發(fā)展商自有團(tuán)隊(duì)（包括新招聘人員）；管理公司（現(xiàn)場(chǎng)派駐3-4人）在操作過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持，并對(duì)發(fā)展商新招聘的所有商場(chǎng)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，以達(dá)到更加專(zhuān)業(yè)的商場(chǎng)管理水平為目的。 3、服務(wù)效果：更進(jìn)一步穩(wěn)健操作、謹(jǐn)慎商場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，保

31、障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，達(dá)到商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商所需的“期望值”。 4、收費(fèi)說(shuō)明：（10000平方以?xún)?nèi)每平方按35-40元計(jì)算、20000平方以?xún)?nèi)每平方按30-35元計(jì)算，如按月收費(fèi)，則為5-8萬(wàn)元/月）；項(xiàng)目視難易程度雙方另行商定。聘任商場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理模式：聘任商場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理模式： 1、由管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)給商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商輸送商場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需的有關(guān)部門(mén)總監(jiān)，如：商場(chǎng)全程策劃總監(jiān)、商場(chǎng)招商總監(jiān)、商場(chǎng)培訓(xùn)總監(jiān)、商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、商場(chǎng)廣告設(shè)計(jì)師、法律顧問(wèn)、商場(chǎng)總經(jīng)理、店長(zhǎng)等，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)實(shí)際情況與商業(yè)管理 公司簽訂聘請(qǐng)合同，按照所需的人材來(lái)聘請(qǐng)不同部門(mén)的執(zhí)行總監(jiān)，以達(dá)到加強(qiáng)商場(chǎng)的最佳開(kāi)發(fā)及管理效果。 2、服務(wù)內(nèi)容：根據(jù)開(kāi)發(fā)商所需要的人

32、材而定。 3、適宜對(duì)象：發(fā)展商自有團(tuán)隊(duì)，但在關(guān)鍵的幾個(gè)板塊人才經(jīng)驗(yàn)較薄弱，須加強(qiáng)更專(zhuān)業(yè)的商場(chǎng)技術(shù)支持。 4、操盤(pán)主體：指定的板塊是被聘任的項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)支持。 5、服務(wù)效果：對(duì)薄弱板塊進(jìn)行加強(qiáng)，進(jìn)一步保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，進(jìn)而達(dá)到商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商所要求的“期望值” 6、收費(fèi)說(shuō)明：視項(xiàng)目大小、難易程度、派駐專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員多少另行商定。3搞活商業(yè)策略商業(yè)管理商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建形式：4全程全程1+1駐場(chǎng)開(kāi)店操作模式：駐場(chǎng)開(kāi)店操作模式： 1、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商全程委托管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)駐場(chǎng)開(kāi)店操作，管理公司根據(jù)商場(chǎng)技術(shù)難度派出一個(gè)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商場(chǎng)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)（6-10人），對(duì)商場(chǎng)前期進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、 確定項(xiàng)目立項(xiàng)、

33、擬定主力商家、 經(jīng)營(yíng)范圍定位、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格定位、 招商資源整合、 制定運(yùn)營(yíng)方案、 指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)比例分配、 整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、 商品斷層定位、平面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、撰寫(xiě)管理手冊(cè)、商場(chǎng)人員內(nèi)訓(xùn)、商家上貨原則、確定招商政策、 招商前期準(zhǔn)備、 培訓(xùn)方案制定、 預(yù)定開(kāi)業(yè)時(shí)間、廣告推廣方案、 二次裝潢設(shè)計(jì)、 商戶(hù)裝修督導(dǎo)、 開(kāi)業(yè)慶典方案；達(dá)到商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商所要求的“期望值”；使新的百貨超市、購(gòu)物廣場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)爻蔀楹笃鹬?，進(jìn)而被消費(fèi)者追捧；達(dá)到開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)目的。 2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全程（1+1）運(yùn)作，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中為商場(chǎng)培訓(xùn)出一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬的商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，便于商場(chǎng)今后的日常管理工作。商場(chǎng)

34、開(kāi)業(yè)后商業(yè)管理公司對(duì)其商場(chǎng)進(jìn)行終身定期專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)及免費(fèi)人員培訓(xùn)。 3、適宜對(duì)象：發(fā)展商缺乏開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)、人材團(tuán)隊(duì)薄弱。愿與管理公司戰(zhàn)略緊密合作。 4、服務(wù)效果：按約定的效果全面達(dá)成商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商所要求的“期望值”； 5、收費(fèi)說(shuō)明：（10000平方以?xún)?nèi)每平方按35-40元計(jì)算、20000平方以?xún)?nèi)每平方按30-35元計(jì)算；如按月收費(fèi)，則為5-8萬(wàn)元/月）；項(xiàng)目視難易程度雙方另行商定。5引進(jìn)品牌主力店代理模式：引進(jìn)品牌主力店代理模式：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商急需引進(jìn)包括肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)內(nèi)外著名的品牌主力店入駐，商業(yè)管理公司利用行業(yè)擁有資源對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行招商引資、引進(jìn)品牌主力店，從而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)樓盤(pán)的

35、銷(xiāo)售和價(jià)格提升以及商場(chǎng)招商的利潤(rùn)最大化。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，商業(yè)管理的最大難點(diǎn)在于多業(yè)態(tài)之間的管理，尤其酒店管理專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)一些。結(jié)合投入成本、運(yùn)營(yíng)預(yù)期、人才資源、項(xiàng)目實(shí)際，建議采取開(kāi)發(fā)商自己組建管理團(tuán)隊(duì)，在商業(yè)管理公司聘請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理管理的模式。搞活商業(yè)策略商業(yè)管理策劃點(diǎn)我們可以在聘請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理的同時(shí)，引入商業(yè)管理公司的品牌進(jìn)行宣傳。對(duì)外宣稱(chēng)是知名商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理，實(shí)質(zhì)上只是請(qǐng)了其項(xiàng)目經(jīng)理，這樣，我們既有了實(shí)力的宣傳，同時(shí)，又能達(dá)到專(zhuān)業(yè)上的幫助。搞活商業(yè)策略商業(yè)氛圍廣場(chǎng)文化營(yíng)銷(xiāo)廣場(chǎng)文化是風(fēng)情商業(yè)打造的標(biāo)志，也是打造項(xiàng)目文化內(nèi)涵，形成自己鮮明的商業(yè)個(gè)性，搞活商業(yè)氛圍，帶動(dòng)人氣的重要手段。我們可以利用風(fēng)格各異

36、的廣場(chǎng)，利用西方節(jié)日、風(fēng)情秀表演以及當(dāng)?shù)靥厣銖V場(chǎng)活動(dòng)，如“啤酒節(jié)”、“豐收節(jié)”等，既有異域特色又有當(dāng)?shù)匚幕?，從而不斷制造商業(yè)噱頭，吸引關(guān)注。豐收節(jié)異域風(fēng)情表演搞活商業(yè)策略商業(yè)氛圍節(jié)慶活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)包括節(jié)日促銷(xiāo)、商家互動(dòng)等，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，從而形成全民關(guān)注，全面SHOPPING的商業(yè)氛圍。搞活商業(yè)策略店面招牌包裝這里是指已落成未進(jìn)駐商業(yè)的形象包裝，營(yíng)造旺場(chǎng)的局面，有時(shí)候細(xì)節(jié)決定成果。商業(yè)氛圍搞活商業(yè)策略商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍帶動(dòng)特別策劃：壹卡聯(lián)盟：開(kāi)發(fā)商為商家挖掘第一批客戶(hù)壹卡聯(lián)盟：開(kāi)發(fā)商為商家挖掘第一批客戶(hù)壹卡聯(lián)盟會(huì)員卡：壹卡聯(lián)盟會(huì)員卡：紅星國(guó)際商城將免費(fèi)發(fā)放壹卡聯(lián)盟會(huì)員消費(fèi)卡。凡紅星國(guó)際商城客戶(hù)、

37、意向客戶(hù)等、關(guān)注客戶(hù)，都可持有壹卡聯(lián)盟會(huì)員卡（還可發(fā)放到機(jī)關(guān)單位、企業(yè)等），到紅星國(guó)際商城商業(yè)消費(fèi)，均可享受不同折扣優(yōu)惠，特大節(jié)日還可享受禮品饋贈(zèng)。MINIMINI版會(huì)員手冊(cè)：版會(huì)員手冊(cè)：手冊(cè)中將囊括紅星國(guó)際商城所有商家的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)特色，可以說(shuō)是消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚的指南手冊(cè)；壹卡聯(lián)盟會(huì)員卡壹卡聯(lián)盟會(huì)員卡+MINI+MINI版會(huì)員手冊(cè)版會(huì)員手冊(cè)吸引商家入駐：吸引商家入駐：紅星國(guó)際商城壹卡聯(lián)盟會(huì)員將是開(kāi)發(fā)商送給商家的第一批客戶(hù)紅星國(guó)際商城壹卡聯(lián)盟會(huì)員將是開(kāi)發(fā)商送給商家的第一批客戶(hù)發(fā)展中的城北商業(yè)氛圍不足，商業(yè)可以依托本案住宅人氣及潛在客戶(hù)、親朋好友發(fā)展客源，通過(guò)壹卡聯(lián)盟消費(fèi)卡策略，讓

38、商家看到本案的商業(yè)價(jià)值，吸引商家入駐。搞活商業(yè)策略商業(yè)形象用全城最新的業(yè)態(tài)、全城第一個(gè)步行等、知名品牌商家進(jìn)駐、知名招商團(tuán)隊(duì)等實(shí)質(zhì)性的賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)目特色宣傳，打出項(xiàng)目實(shí)力，吸引市場(chǎng)關(guān)注。全城第一個(gè)步行街、有檔次批發(fā) 城全城最新的體驗(yàn)商業(yè)知名品牌商家進(jìn)駐招商團(tuán)隊(duì)搞活商業(yè)策略商業(yè)形象紅星國(guó)際商城商業(yè)體量較大，目前地段價(jià)值、商業(yè)氛圍、商業(yè)前景、項(xiàng)目規(guī)劃前景等都還未得到肯定，因而，前期開(kāi)拓市場(chǎng)的壓力很大，建議邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿餍亲鳛轫?xiàng)目形象代言人。陳好推薦理由：陳好形象好，傳統(tǒng)又時(shí)尚，當(dāng)年的萬(wàn)人迷，代言商業(yè)項(xiàng)目很有親和力，又能塑造項(xiàng)目形象。陳好目前演藝事業(yè)一般，身價(jià)不會(huì)太高（預(yù)計(jì)在100-150萬(wàn)/兩年），且作為山東老鄉(xiāng)，代言費(fèi)有談的空間。唐國(guó)強(qiáng)推薦理由：唐國(guó)強(qiáng)作為偉人的扮演者，形象很穩(wěn)重，而且有權(quán)威感，與本項(xiàng)目要塑造的大商業(yè)形象比較符合。但唐國(guó)強(qiáng)作為一線演員，代言費(fèi)比較高，估計(jì)在200萬(wàn)左右。可以灼情考慮。我們也可以采取曲線請(qǐng)明星代言的辦法，即在重大活動(dòng)時(shí)請(qǐng)明星參加，也可以塑造形象，打造價(jià)值，吸引關(guān)注，且費(fèi)用相對(duì)低一些。不過(guò)，隨著活動(dòng)的推移，影響力也會(huì)減小，不能與代言比?？焖黉N(xiāo)售搞