2017年房地產估價案例和分析-改錯題總結

1、八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估價委托人函（重點）三、目錄（很少考,2015教材將二、三顛倒了次序）四、估價師聲明（2013教材改變，原稱“注冊房地產估價師聲明"。?？迹┪濉⒐纼r假設和限制條件（很少考）六、估價結果報告（重點，是糾錯題核心，占糾錯題70%分值）七、估價技術報告八、估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示（2015調到此處）九、附件（重點）第一遍：檢查報告缺項情況：（總七項）（順序問題）（1）封面（7項）1）估價報告名稱；2）估價報告編號（估價機構內部編號）3）估價項目名稱；4）估價委托人；（單位寫全稱；個人寫姓名）5）房地產估價機構；（全稱）6）注冊房地產估價師（2名

2、、姓名+注冊號）7）估價報告出具日期（估價結果報告一致）（2） 致委托人函（3） 目錄（4） 估價師聲明（5） 估價的假設和限制條件（6） 估價結果報告（加標題其14項）1） 標題2）估價委托人3）房地產估價機構4）估價目的5）估價對象6）價值時點7）價值類型8）估價原則9）估價依據(jù)10） 估價方法11） 估價結果12） 注冊房地產估價師13） 實地查勘期14） 估價作業(yè)日期15） 變現(xiàn)能力分析房地產抵押估價連標題16項16） 市場分析（7） 估價技術報告（8項）1）估價對象描述與分析；2）市場背景描述與分析；3）估價對象最高最佳利用分析估價方法選用；4）估價方法適用性分析5）估價測算過程；1

3、/256）估價結果確定；（8） 附件（10項）第二遍：檢查具體錯誤：1、封面1-1缺少估價項目名稱或表述不正確；1-2缺少委托方（估價方）或表述不正確；1-3估價報告中封面上缺注冊估價師姓名及其注冊證號；1-4估價報告中封面上估價作業(yè)日期與估價結果報告中的估價作業(yè)日期不一致；1-5估價報告中封面上缺少估價報告編號?！練v年真題1112年答案：封面中“估價人員”應為“注冊房地產估價師”【歷年真題2】13年答案：封面中“估價作業(yè)日期”應為“估價報告出具日期”【歷年真題3114年答案：封面中應是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”?！練v年真題4115年答案：估價作業(yè)期錯誤，估價作業(yè)期的截止日期應與

4、致函日期一致?！練v年真題5】16年答案：封面中“估價作業(yè)日期”應為“估價報告出具日期”2、致委托人函-（一般來說，應包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍等）3-1估價報告致委托人函中缺委托人的全稱；3-2估價報告致委托人函中缺估價對象、估價目的、估價時點、價值類型、估價截止年月日、報告出具日。3-3估價報告致委托人函估價結果中估價對象總價（大小寫）、單價；（缺總價大寫和幣種現(xiàn)可不做要求）（與技術報告和結果報告中的一致）（如果估價對象是土地的）估價報告致委托人函估價結果中缺土地單價、土地總價、樓面地價）3-4估價報告致委托人函中估價機構法定代表人宜在其上簽字和蓋章。3-5抵押目的的估價應有的抵押

5、價值和法定優(yōu)先受償款如果是抵押報告的同時披露三種價值： 1在估價時點假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值 2房地產估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款 3以及抵押價值3-6估價結果確定有沒有估價人員對影響因素的經驗分析這一步驟；3-8致估價人委托函應加蓋估價機構公章，不得用其他印章代替3-9落款日期必須在資質有效期內【歷年真題1106年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估價報告應用有效期”【歷年真題_2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中沒有說明估價時點”【歷年真題3104年答案“致委托人函中缺法定代表人的簽名”【歷年真題4】07年“致委托人函中缺少估價目的”【歷年真題一5109年答

6、案“致委托人函中缺估價對象的詳細說明”和“致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明”、歷年真題6112年答案“致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格”“歷年直題_7】13年答案“致估價委桿人函”應放在“目錄”前【歷年真題8114年答案“致估價委托人函”應放在“目錄”之前?！練v年真題9115年谷丁致函中未說明估價對家未設立法定優(yōu)先受償權卜日勺價值和法定優(yōu)先受償款?！練v年真題10】16年答案：1、在致委托人函中應明確選用的估價方法2、致函方因為XXX房地產估價宥限公司網不是分公司3、目錄2-1包含項齊全2-1必須包含結果報告和技術報告的二級目錄2-1估價報告目錄部分與所

7、對應的估價報告的頁碼不一致。4、估價師聲明4-1估價報告注冊房地產估價師聲明中缺對估價對象進行（和未進行）實地查看的注冊估價師的姓名。抵押目的估價在實地查看的必須是注冊估價師。4-2估價報告注冊房地產估價師聲明中缺對本估價報告提供重要專業(yè)幫助的人員姓名（如有）。重要專業(yè)幫助應具體說明，不應籠統(tǒng)說明。【歷年真題1107年答案“注冊房地產估價師聲明缺少參加實地查勘的估價人員姓名”【歷年真題2108年答案“估價師聲明應是注冊房地產估價師聲明”（注意：但此條在2014年以后考試中不算錯誤）【歷年真題3112年答案“注冊房地產估價師聲明中不能依據(jù)當事人要求進行評估”5、估價假設和限制條件5-1估價報告估

8、價假設和限制條件中缺估價假設或限制條件或內容不全。Ir、八O說明的理由不充分（如把工業(yè)房地產作商業(yè)用途的假設）；2rO他項權利的影響（如抵押權對資產價值的影響未說明）；03特殊處理（無法確認的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）；4O權證說明（證載用途與現(xiàn)實用途不一致；產權問題；他項權利是否評估）。5-2不能假設估價對象報經規(guī)范批準改變了用途，或者假設有合法產權。抵押估價是否把劃撥土地作為出讓土地評估。5-3估價結果中有未考慮抵押權的存在對房地產價值的影響（非抵押估價目的）5-4組成部分：1、本次估價的假設前提；2、未經調查確認或無法調查的資料；3、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響；4

9、、本估價報告使用的限制條件。5-5假設條件應有條款：A通用條款1）本次評估是以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進行的。2）本報告以委托方提供的估價資料真實合法為前提。若提供資料失實或有任何隱匿，本公司不負擔責任。B選用條款1）若估價對象土地為劃撥地，應說明本次評估以出讓地或以劃撥地為前提；2）若估價對象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應說明本次評估以何種用途為前提；3）若估價對象面積出現(xiàn)了差異或無權威數(shù)據(jù)，應說明本次評估面積確認的方法，并以此作為前提；4）必要時應設定土地開發(fā)程展，弁以此為前提；（假設開發(fā)法）5）必要時應設定房地產所處狀態(tài)，如在建工程的施工進度，弁以此為前提；6）若估價對象已

10、設定他項權利，應說明本次評估是否假設房地產處于完整狀態(tài)；7）對綜合用途類估價對象，應說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。5-6限制條件1）估價對象房地產規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)時用途為辦公。因規(guī)劃用途與現(xiàn)時用途不符對房地產價值產生的影響，委托方應給予充分的考慮與重視。2）估價對象所屬土地為劃撥用地。本次估價未考慮補交土地出讓金及相關稅費對房地產價值產生的影響，委托方應給予充分的考慮與重視。3）抵押貸款和房地產處分必須寫：本次評估報告所確定的房地產價格是在本次評估特定的及限制條件下的公開市場價格，未考慮強制處分、快速變現(xiàn)、處置費用，交易稅費等因素的影響，委托方在利用本報告結果時，應予以充分

11、的考慮及重視。5-7估價時點與實際查看日不同有沒有假設對象在這期間保持不變。5-8找不出的話可寫其中存在錯誤【注意】假設和限制中容易出錯點如下：,還是“自愿轉讓前提”、“被迫1 .在運用假設開發(fā)法估價時，說明采用的是“自主開發(fā)前提”轉讓前提”2 .估價對象已出租、抵押、查封等，但根據(jù)房屋征收估價目的的需要，假定估價對象沒有出租、抵押、查封等。估價對象已被查封，但根據(jù)人民法院強制拍賣估價目的的需要，假定估價對象沒有被查封。（背離事實假設）3 .如果評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的

12、數(shù)額。（法定優(yōu)先受償）4 .一定要有估價報告的使用期限，13年教材改版后將原來在結果報告中的使用期限變?yōu)樵诖颂帲绱颂師o算錯，如使用期限放在結果報告算錯。明確估價報告使用期限的意義：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任應由估價報告使用者承擔；在估價報告使用期限內使用估價報告的，相關責任應由由具估價報告的估價機構和簽字的估價師承擔，但估價報告使用者不當使用的除外。/因此估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限應到估

13、價服務的行為結束為止，即由具估價報告的估價機構的估價師要負責到底?！練v年真題2】12年答案“在估價假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響”6、估價結果報告（0+13項）0、標題1、估價委托人1-1估價結果報告委托人中缺委托人單位（如是單位）的法定代表人和住所；1-2估價結果報告委托人中缺委托人姓名（如是個人）、住所和身份證號碼（沒有身份證號不算大問題）2、估價機構3-1估價結果報告估價機構中缺估價機構全稱。3-2估價結果報告估價機構中缺估價機構的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、住所、估價機構的資質等級。（如資質等級表述為甲級等表述有誤）注意：無資質等級算錯誤、有了資質等級沒有資

14、質證書編號也算錯誤，有了資質等級要看業(yè)務范圍是否在資質等級內，超出等級承攬業(yè)務算錯3-3法人代表（或法人等）表述有誤，應為法定代表人。3、估價目的3-1根據(jù)估價企業(yè)的資質，估價企業(yè)不能承攬該估價目的下的估價業(yè)務；（私加）（1）房地產抵押估價目的：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值”（2）國有土地上房屋征收估價目的根據(jù)補償方式不同分為兩種： 征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門不被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值"； 用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門不被征收人計算被征收房屋價值不用于產權調換房屋價值的差

15、價提供依據(jù)，評估用于產權調換房屋的價值”。（3）征收農民集體土地的：“為被征地農民支付法定補償提供價值依據(jù)?！保?013教材刪除）（4）房地產轉讓的估價目的：“為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考”（5）企業(yè)入股、合弁的：“為企業(yè)入股、合弁等發(fā)生房地產權屬轉桐的作價提供價值依據(jù)”（6）投資決策分析和咨詢服務的“為房地產投資決策提供價值參考依據(jù)”。（7）復核評估目的的“受xx銀行委托，對xx機構出具的房地產抵押估價結果通行復核?！?、估價對象4-1估價結果報告估價對象土地的實物狀況描述不全，缺名稱，坐落、四至、面積、形狀，周圍環(huán)境，景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃

16、限制條件（容積率、建筑覆蓋率、綠地率等），利用狀況；4-2估價結果報告估價對象建筑物的實物狀況描述不全，缺名稱，坐落，面積、層數(shù)（總層數(shù)估價對象所在層數(shù)）、用途（綜合用的應說明每一層的用途）、建筑結構，裝修，設施設備，平面布置彳工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀。（兩證的證載權利人姓名、4-3估價結榮報告估種對象缺建筑物或土地權屬狀況描述。土地取得方式，出土土地的,說明土地使用權出讓起止年限,權屬描述中沒有交代共有權人及共有權證，如權利人為xxx|和XXX;設立了他項權應有說明）。4-4估價結果報告估價對象中缺估價對象區(qū)位狀況的描述。4-5（估價;寸象為在

17、邛工程的）估價結果報告估價對象中房屋的狀態(tài)交代不清（形象工程進度）。|4-6租賃情訊交待不（如：沒說明租金標準、租賃期限等）4-7（抵押目的下的價對象）如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物。1四、估價對象（一）區(qū)位狀況1、 坐落、方位、樓層、朝向（高層樓層費包括總樓層和所在樓層）2、 交通狀況3、 -1公共設施伏說4、 基礎設施狀況T一周圍環(huán)境和景觀描述實物（二），一狀況|A、上地實物狀%1、 土地面積（包括總土需積和估價對象分攤的土地面積）T|土地形狀、地形3、 土地的開發(fā)程度（“三通一平”、“七通一平”等基礎設施情況）B、建筑小實物狀況建筑規(guī)模（建筑面積、套內建筑面積、

18、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積等）2、 建筑結構類型（傳混、鋼混、框架等）3、 |建筑竣工時間（在建工程的形象進度）.4、1設施、設備，1yM三5、 裝修、裝飾情況，6、維護保養(yǎng)狀況或完損情況一權益（二）狀況A、土地上權益狀況1、 土地所有權性質（國有或集體）使用權取得方式（出讓、劃撥、出租）2、 :土地使用權取得時間、期限（或起止日期），是否可續(xù)期3、 1土地使用權人（是獨自還是共有，是按份共有還是共同共有）4、 土地使用管制-（1）土地用途或規(guī)劃用地性質（住宅、商業(yè)、工業(yè)等）:（2）容積率或十地開發(fā)經濟指標等5、 .土地目前使用情況、他項權利設立情況（抵押權、地役權等）2、1、B、建筑物權

19、益狀況:建筑物所有權人（是否有共有權人，是按份共有還是共有共有）建筑物目前使用情況（出租、占用情況、用途），實際用途是否與法定用途相符（四）如果估價時點為過去，估價對象應是估價時點（過去）時房地產狀況，而非現(xiàn)在的房地產狀況（五）涉案評估應對估價對象的案情作必要說明真題答案【歷年真題1106年答案”結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）【歷年真題2107年答案”結果報告中區(qū)位狀況缺少方位、與重要設施的距離、交通條件、朝向等介紹”;07年第二個答案“結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標”;07年第三個答案是“結果報告中權益狀況沒有交代房屋共有權

20、人及房屋共有權證,工地使用權人”,07年第四個答案是“他項權利口期不夠具體”o.【歷年真題-3】08年答案“估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產”（雖然標準答案有，但之前考試很少考察）【歷年真題4108年答案“估價對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等”（雖然標準答案有，但之前考試很少考察）”【歷年真題5109年答案“估價對象權利狀況描述不全，未交待是否有共有權人，是否設立抵押權，缺房屋所有權情況說明;09年第二個答案“估價對象中土地使用權出讓起始第份未說明或介紹”;09年第三個答案”估價對象中缺區(qū)位狀況說明或介紹”;09年第四個答案”估價對象缺現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出

21、租情形，各層使用狀況（含地下三層）等”【歷年真題6】10年答案“估價對象實物狀況描述不全或不清（或說缺估價對象土地實物狀況、或建成時間未具體到月、或缺估價對象四至、或缺各估價對象分攤的土地面積）10年第二個答案“估價對象權益狀況描述不全（或缺他項權利限制情況、或缺租賃權情況、或缺是否優(yōu)先受償款情況”【歷年真題7112年答案”未明確說明加層部分面積是否屬于產權登記面積，計入總價的理由未說明?！薄練v年真題8】12年答案“估價對象中缺，地使用權出讓年限或，地使用權起始口期”【歷年真題9112年答案“估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”歷年真題10】12年答案“估價對象中缺是否有共有權的說明”【歷年

22、真題11】13年案答“缺估價對象是否有他項權、是否共有權情況說明”【歷年真題12】14年案答估價對象介紹中缺少建筑物建成年份?！練v年真題13】14年案答：估價對象描述中,“至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0”不對，一是法定優(yōu)先受償款不僅包含尚未注銷的他項權利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優(yōu)先受償款，二是法定優(yōu)先受償款是價值時點的而不是“至價值時點”這段時間內的。類似錯誤在估價結果中也有:“估價對象至價值時_法定優(yōu)先受償款為0”?！練v年真題14】15年案答：估價對象描述中未說明估價對象的交通條件、公共配套設施狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素。歷年真題15】

23、15年案答：估價對象權屬狀況中未說明是否有共有權情況?！練v年真題16】16年答案：1、估價對象中未說明估價對象是否有共有權2、估價對象中未說明估價對象房屋用途和土地使用權人5、估價時點（必須說明理由）5-1估價時點設定不正確。5-1-1抵押估價目的下的估價時點一般應為房地產估價師實地查看之日。5-1-2征收估價目的下的估價時點應為房屋征收決定公共之日（拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點）5-1-3對原估價結果有異議而引起的復核或鑒定估價時點的估價時點應為原估價報告所確定的估價時點，除非原確定的估價時點有誤）5-2估價時點應用公歷表示，精確到日；5-3表述為估價時

24、期、估價年月等用語不規(guī)范。【歷年真題1】03年笞案“估價時間用語錯誤，應為估價時點”.【歷年真題2113年答案“價值時點未說明確定理由或說價值時點應為估價作業(yè)日期內某時點，通常為注冊房地產估價師現(xiàn)場查勘之日?！?、價值類型包括價值或價格的名稱、定義或內涵。根據(jù)估價目的來確定。常見的價值類型有：市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價值、快速變現(xiàn)價值。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型抵押價值的定義不是公開市場價值，價值定義表述為：“估價對象房地產的抵押價值是在估價時點假定未設定優(yōu)先受償權利下的市場價值（有限市場價值）減去法定優(yōu)先受償額后的余額；國有土地上房屋征收補償估價

25、的價值定義表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，有熟悉情況的交易雙方以公平交易的方式在估價時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！保ㄒ娭贫萈15）房地產轉讓價值類型可表述為：”為公開市場價值”；房地產投資決策分析和咨詢服務價值類型可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據(jù)"o【歷年真題1110年答案“價值定義中缺未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值定義”【歷年真題2111年答案價值定義表述不準確，缺少”但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內容?！練v年真題3】13

26、年答案“價值定義表述錯誤，應為估價對象假定未設立優(yōu)先受償權利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額?！薄練v年真題4】14年笞案“假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值”說法錯誤,應為“假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值”。7、估價原則不符合房地產估價規(guī)范的要求或缺某項原則。估價結果報告估價原則中缺最高最佳使用原則。（抵押目的的缺謹慎原則）房地產抵押一定要有謹慎原則，市場價值評估應有最高最佳利用原則。但沒有獨立、客觀、公正原則不算錯誤，一般就是要求合法、價值時點、替代和最高最佳利用原則，但如果是抵押的可以沒有最高最佳利用，也就是說非市場價值沒有最高最佳利用不算錯誤。（注意：2011年教材增加：不可濫

27、列估價原則，必須有針對性，切對所列估價原則進行簡要定義！如果無估價原則的定義算錯誤！）【歷年真題1103年答案“缺少估價原則”o【歷年真題2】05年答案“結果報告缺估價原則”?！練v年真題3108年答案“估價原則不必考慮謹慎原則”（編者注：因為謹慎原則只是在評估房地產抵押價值時應當遵循的一項原則，本案例不是抵押價值評估，所以不需要謹慎原則）【歷年真題4109年答案“估價原則缺謹慎原則”【歷年真題5】13年答案“估價依據(jù)應在估價原則后，或估價原則應在估價依據(jù)前”8、估價依據(jù)（1）如果是抵押估價的必須有房地產抵押估價指導意見（2）如果是房屋征收估價的必須有：國有土地上房屋征收評估辦法和國有土地上房屋

28、征收與補償條例另外，如果是在建工程，委托人提供的相關材料還必須有：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（一）有關法律、法規(guī)及文件依據(jù)1 .中華人民共和國物權法；2 .中華人民共和國城市房地產管理法；3 .中華人民共和國土地管理法；4 .中華人民共和國城市規(guī)劃法；5 .城市房地產抵押管理辦法。（二）估價標準依據(jù)1 .房地產估價規(guī)范GB/T50291-2015;2 .房地產估價基本術語標準GB/T50899-2013;3 .房地產抵押估價指導意見4 .估價委托書。（三）估價機構及注冊房地產估價師搜集的資料依據(jù)1 .估價對象照片；2 .實地查勘記錄；3 .可比實例等相關資料；4

29、 .當?shù)厥袌稣{查和搜集的有關資料等?！練v年真題1109年答案“估價依據(jù)中缺房地產抵押估價指導意見”【歷年真題3114年答案：估價依據(jù)中缺房地產估價基本術語標準?！練v年真題4】14年答案：嚴格講，在估價依據(jù)中，城市房地產抵押管理辦法應放在“國家和地方政府相關法律法規(guī)”中。【歷年真題5116年答案：應依據(jù)中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范（GB/T50291-2015）而不是中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999）9.估價方法（注意：此處重定義輕理由）-采用的方法及方法的理由（在結果報告和技術報告中都必須說方法和理由，而且如果只.選用了一種方法在結果報告和技術報告中都

30、要充分說明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要提不選其他方法的理由，但是到了技術報告中即使采+方法定義（而定O用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價方法的未被采用理由）義只要求在結果報告中出現(xiàn)，在技術報告中可以不給出方法定義）10-1估價結果報告估價方法中只選用了一種估價方法（未說明只選取一種估價方法進行估價的理由；適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價）；10-2估價結果報告估價方法中沒說明估價方法的定義；10-3估價對象能用市場法沒說明未選用市場法估價的理由；（尤其是拆遷估價目的下的）10-4估價對象為收益性房地產，沒說明未選用收益法估

31、價的理由（如超市等）；W-5Jgg,沒說明未選用假設開發(fā)法估價的理由；10-6沒有說明選用估價方法的理由；10-7估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關規(guī)定；10-8選用的方法不適當，估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定；（1）比較法：是指估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的可比實例進行比較，弁以這些可比實例的成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。（2）收益法：是預測估價對象的未來正常收益，然后利用報酬率或資本化率、收益系數(shù)，將預測的未來正常收益轉換為估價時點的價值。價格減去建筑物折舊求取估價對象價值的方法。（4）假設開發(fā)法：先預測估價對象未來開發(fā)完成后的價

32、值及正常開發(fā)成本和利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去正常的開發(fā)成本和利潤等來計算估價對象價值的方法?！練v年真題1103年答案“估價方法中缺少選用估價方法的定義”【歷年真題2】04年答案“估價方法中沒有說明收益法和市場法的定義”【歷年真題3105年答案“結果報告中缺少估價方法的定義”?！練v年真題4】06年答案“結果報告估價方法中缺少估價方法定義”?！疽娔暾骖}5】14年目臬FK11k理由。【歷年真題6116年答案估價方法中應具體說明所選用估價方法的理由。10、估價結果應說明在價值時點的：幣種、總價及大寫、單價（單價不用大寫）；估價結果內涵不清晰的（是否不假設和限制條件一致，仍而交待是否扣除出讓金、相

33、關例如為何米用加權平均法,權重是如何選擇確費用及稅金等；確定估價結果的理由要充分,定的）（注意：和致估價委托人函一致嗎？和技術報告一致嗎？如果是抵押報告的，需要同時披露三種價值：市場價值、估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款、最終的抵押價值）111-1估價結果報告估價結果中沒有幣種，缺大寫;（人民幣現(xiàn)不做要求）11-2對外幣表達的結果，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格；11-3表達形式不科學;11-4缺總價或單價；11-5估價對象為土地的，應有總價、單價、樓面地價;【歷年真題U10年答案“結果報告的估價結果沒有大寫”【歷年真題2110年答案“比準結果取三個

34、可比實例價格的簡單算術平均值缺乏理由”【歷年真題3111年答案結果報告和技術報告的總價均表述為萬元。但按照規(guī)定：“房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元”?！練v年真題4114年答案：估價結果中“選用比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”o【歷年真題5114年答案：估價結果中缺少單價表示或者未說明不列單價的理由。11、注冊房地產估價師A說明所有參加估價的注期房估師姓名、注朋號L及本人簽名.注明簽名期2015新要求L今年考試沒有算錯誤），至少是兩名以上注冊房估師，1名算錯誤?。練v年真題1111年答案結果報告只有估價師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替

35、簽字”歷年真題2116年答案：估價結果報告中注冊房地產估價師應親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。12、實地查勘期為實地查勘估價對象的起止日期，具體為自速入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。（注意：現(xiàn)場查勘應該在作業(yè)期內，不可在作業(yè)期前或作業(yè)期結束后）【歷年真題】13年答案“缺實地查勘日期”13.拈橋作業(yè)期是本次估價的起止日期，具體自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。（注意:要與封面上的估價報告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）【歷年真題】11年真題“結果報告中估價報告應用的有效期與估價作業(yè)日期順序顛倒。第（十二）與（十三）項順序顛倒”13-1與封面上的估價作業(yè)日期不一致；估價技

36、術報告（6項）1 .估價對象描述不分析（2015調了區(qū)位、實物、權益三者的順序，但15年最好開要挑出此處順序顛倒的錯誤）（1）估價對象實物狀況描述不分析（注意：在2011之前的考試中還沿用老辦法把實物和權益狀況叫個別因素分析，只要不缺項就不算錯誤）A.土地實物：土地面積、四至、土地用途、形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度、平整程度、臨街商業(yè)用地還要說明臨街寬度、臨街深度和寬深比，（但要注意區(qū)分理論P76第14行和P79到數(shù)第7行的臨街狀況，即臨什么街、一面臨還是二面臨街是屬于區(qū)位狀況的?。〣.建筑物實物：建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、外觀、防水保溫隔熱隔聲通

37、風采光日照、層高和室內凈高、空間布局、建成時間和設計使用年限、使用維護狀況及完損狀況、竣工日期（建成年月、建成年代）、設計使用年限（鋼筋混凝土結構60年、傳混50年、傳木40年、簡易10年）【應試補充】根據(jù)不同的用途如何描述實物狀況：1）商業(yè)：要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、建筑品質及內部格局、樓層、凈高、建筑面積、裝修、無形價值等內容。2）住宅：要具體分析房屋結構、建筑面積、設施設備、質量、裝修等內容。3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結構、建筑面積、設施設備等內容。4）寫字樓：要具體分析用地面積、外觀形象、內部裝修、設施設備、智能化程度、物業(yè)服務水平、租戶類型、建筑面積、可出租

38、面積等內容。（2）估價對象權益狀況描述不分析A.土地權益狀況：（1）土地所有權狀況；（2）土地使用權狀況；（3）他項權利設立情況；（4）土地使用管制（容積率或建筑控制規(guī)模、建筑高度、建筑密度、綠地率、土地用途）；（5）目前使用狀況；（6）其他特殊情況。B.建筑物權益狀況：（1）房屋所有權狀況；（2）出租或占用情況；（3）他項權利設立情況；（4）其他特殊情況。C.在建工程：（1）建設用地規(guī)劃許可證；（2）建設工程規(guī)劃許可證；（3）建設工程施工許可證的取得情況。D,房屋所有權又分為單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權；他項權利為地役、抵押、租賃（3）估價對象區(qū)位狀況描述與分析A.位置狀況：坐落、方位、

39、不重要場所（設施）距離、臨街狀況、朝向、樓層；B.交通狀況：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況（就是既劃）、停車方便程度；C.周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境、人文環(huán)境，景觀D.外部配套設施狀況：基礎設施、公共服務設施【注意】關于樓層和朝向到底屬于區(qū)位還是實物狀況，具體情況具體分析，見理論教材P404第一自然段一一“估價對象的用途和實物狀況不同，對其區(qū)位狀況的界定會有所不同。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房地產，它們的區(qū)位狀況的具體內容就有所不同。再如，估價對象是整個住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對區(qū)位狀況和界定是不同的。如果是整個住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝

40、向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向、樓層、所處樓幢。”【應試補充】根據(jù)不同的用途如何描述區(qū)位狀況1）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況、樓層等內容；2）住宅：要具體分析交通條件、生活服務設施、公用配套設施、環(huán)境狀況、樓層、朝向等內容；3）工業(yè)：要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎設施等內容。4）寫字樓：集聚程度、交通條件、樓層、周邊環(huán)境。2、市場背景分析；3-1缺少市場背景分析；市場背景分析過簡，要分析與估價對象同類房地產的過去、現(xiàn)在、未來市場情況（估價對象缺未來市場趨勢分析）。要按從宏觀到微觀，由大

41、區(qū)域市場到小區(qū)域市場，重點估價對象所處片區(qū)類似物業(yè)市場狀況分析。要注意與估價方法的對應：（1）采用市場比較法時，應分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)交易的活躍程度，類似物業(yè)的價格水平。（2）采用收益法時，側重分析估價對象所處片區(qū)類似物業(yè)租賃活躍程度及租金水平。（具體分析，不作強制要求）房地產市場分析：應是一個動態(tài)的分析過程，一定要對估價對象所處區(qū)域類似的房地產市場在過去、現(xiàn)在和可預見未來的供需狀況及價格走勢進行分析。（不可缺少）【注意】市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。從大的方面應有以下兩坑內容：（1）未進行本地整體房地產市場形勢分析的（2）未進行本地本類房地產過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的（這

42、個必須有！）【歷年真題1】05年答案“技術報告缺市場背景分析”。【歷年真題2113年答案“缺估價對象此類工業(yè)房地產狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析?！?、最高最佳使用分析；教材P213-1最高最佳使用分析應只有一種用途，不應為兩種或多種。4、估價方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）；（注意：應選用兩種或兩種以上的估價方法，如果只選用了一種方法在結果報告和技術報告中都要充分說明不選用其他方法的理由，應該首選的各方法不選的也要說明理由。前邊結果報告中有定義的話此處可以無定義！不管選用了幾種方法測算，只要有沒選用的方法就要明確說明不選用方法的理由，否則可以作為一處錯誤予以指出。）5-1沒說明選用

43、方法的理由以及估價方法的定義。5-2一般應選用兩種或兩種以上的估價方法（只選用一種方法，應說明未選用其他估價方法的理由）5-3估價對象為收益性房地產，未說明沒選用收益法的理由；估價對象為在建工程，未說明不選用假設開發(fā)法的理由。i歷年真題1107年答案“沒有說明估價方法選用理由（編者注：結果報告和技術報告都沒給出）"?！練v年真題2112年答案“選用市場法的理由不充分，應該是該區(qū)域中在估價時點近期有較多類似房地產的交易實例”5、估價測算過程；6.估價結果確定要詳細說明不同估價方法的測算結果和最終的估價結果及其確定的方法和理由【注意】其可能出現(xiàn)的錯誤主要表現(xiàn)在：（1）確定估價結果的理由不充

44、分。a,兩種方法測算出兩個結果，如何得到最終結果，沒有說明，例如權重差別大沒有說明原因。估價結果需要有理由來支持，例如說：“估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本類房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果”。b.確定的“估價結果”與計算結果不一致。（2）最終結果應說明總價和單價，弁要有大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，弁注明折合的人民幣價格。（3）注意：必須不致估價委托人函和結果報告中的估價結果一致；如果是抵押報告的同時披露三種價值：在估價時點未設定法定優(yōu)先受償款權利下的價值、估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款、最終的抵押價值?！練v年真題1103年的真題答案“未說明估價結果確定的理由”。【歷年真題2】05年答案“估價結果缺少單價（編者注：結果報告和技術報告都沒有單價）05年第二個答案“估價結果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分”o【歷年真題3108年答案“估價結果數(shù)值表述不嚴謹，應指明總建筑面積及每建筑面積的單價”【歷年真題4108