房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性分析摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在改革開放近30年中得到了快速開展。到目前為止，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在投資開發(fā)總量、開工面積和銷售總額等幾個(gè)方面都已經(jīng)到達(dá)相當(dāng)大的規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步、成長(zhǎng)階段，無論在技術(shù)含量，還是管理程度上都是比較落后的。雖然中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多、從業(yè)人員多，但真正有實(shí)力、高素質(zhì)、高程度的企業(yè)并不多，從而導(dǎo)致企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。對(duì)擬建小區(qū)的市場(chǎng)需求、建立條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、營(yíng)銷方略、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等進(jìn)展了全面的研究，最終得到工程具備可行性的結(jié)論，可為開發(fā)商的投資決策提供根據(jù)。因篇幅有限，僅對(duì)其中的營(yíng)銷方案進(jìn)

2、展分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)需求；建立條件；營(yíng)銷方案；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖的可能性不大，但仍有緩慢復(fù)蘇的跡象，目前買房者大部分為剛性需求，投資的人群較少?；谀壳斑@個(gè)情況，考慮到需要靠大量投入廣告本錢來進(jìn)展推廣，并利用現(xiàn)有的社會(huì)資源圈層營(yíng)銷和分銷來到達(dá)銷售目的。1 工程開發(fā)過程1.1 工程銷售前準(zhǔn)備1.1.1 工程資料準(zhǔn)備銷售資料的準(zhǔn)備包括：法律文件準(zhǔn)備、宣傳資料準(zhǔn)備、銷售文件準(zhǔn)備。1必要的法律文件準(zhǔn)備：建立工程規(guī)劃容許證、土地使用權(quán)出讓證、房地產(chǎn)買賣合同、預(yù)售容許證等。2宣傳資料準(zhǔn)備：形象樓書、功能摟書等。3銷售文件準(zhǔn)備：客

3、戶置業(yè)方案、認(rèn)購(gòu)合同、購(gòu)樓須知、價(jià)目表、付款方式等。銷售人員要經(jīng)過嚴(yán)格的考核，從戶型構(gòu)造到采光通風(fēng)、從公交通道到煤氣水電、從按揭比例到銀行利息、從商業(yè)配套到物業(yè)管理，銷售人員都要對(duì)答如流。表達(dá)出效勞的專業(yè)性，同時(shí)銷售人員要有良好的效勞態(tài)度和敬業(yè)精神。把細(xì)心的效勞、耐心的效勞、專業(yè)的效勞提供給消費(fèi)者。1.1.3 銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備1樣板房：選擇主力戶型作為樣板房，小戶型的樣板房要裝修的時(shí)尚、前衛(wèi)，家具不要過多，注重細(xì)節(jié)。大中戶型樣板房要設(shè)計(jì)風(fēng)格成熟，注重主臥、客廳、書房和廚房等區(qū)域。本著“重裝飾、輕裝修，“精裝飾、簡(jiǎn)裝修的原那么，深化理解群眾的消費(fèi)心理，在細(xì)節(jié)上吸引消費(fèi)者。2售樓中心：外圍導(dǎo)視系統(tǒng)要設(shè)

4、置在工程最顯眼的位置，臨路、交通方便、停車方便。并且要在一公里以上即開始作售樓導(dǎo)視。著重注意售樓中心門外的導(dǎo)視，讓消費(fèi)者很容易的就知道，停車位置、樣板房位置、洗手間等場(chǎng)所，讓消費(fèi)者不會(huì)產(chǎn)生被冷漠的感覺。功能區(qū)分要合理明確，要有迎賓區(qū)、模型區(qū)、戶型區(qū)、洽談區(qū)、展板區(qū)、簽約區(qū)、工作區(qū)、財(cái)務(wù)區(qū)、休閑區(qū)，總之要盡力的讓消費(fèi)者有一個(gè)舒適的購(gòu)置環(huán)境。裝修風(fēng)格要與本工程的定為相符合，售樓中心的裝修要莊重、大方、成熟，材料要高檔一些。1.3 工程銷售進(jìn)度及費(fèi)用方案安排根據(jù)常規(guī)房地產(chǎn)各個(gè)營(yíng)銷階段的總費(fèi)用占銷售額的2%-3%的一般規(guī)定，此報(bào)告暫定按銷售總額2.5%來計(jì)算。1.4 工程認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷策略在工程開盤的前一

5、個(gè)月，小區(qū)的建立準(zhǔn)備起步階段。工程的認(rèn)知度不高，又正好跨越春節(jié)，春節(jié)過后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好硬件配套設(shè)施的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)工程的信心。詳細(xì)工作事項(xiàng)和重點(diǎn)如下表2。另外，可以特別優(yōu)惠對(duì)于認(rèn)購(gòu)期買房的顧客，給予他們房?jī)r(jià)上的折扣。1.5 工程開盤期營(yíng)銷策略在領(lǐng)取到預(yù)售容許證之后，工程就可以進(jìn)展開盤預(yù)售。在這個(gè)時(shí)期工程已經(jīng)初步的被人們所理解，但是許多消費(fèi)者還處于對(duì)樓盤理解試探階段，所以對(duì)開發(fā)商而言，打造出良好的開端才可以用有一個(gè)好的開展。在工程推出的同時(shí)建議推出一些特價(jià)優(yōu)惠戶型來吸引一些特定客戶群，同時(shí)也利于樓盤的走量。這一時(shí)期的營(yíng)銷策略主要如表3。1.6

6、工程熱銷期營(yíng)銷策略經(jīng)過前幾期的強(qiáng)勢(shì)推廣，樓盤的信息已經(jīng)廣為人知，并且積累了一大批的準(zhǔn)客戶。該階段為工程的主要銷售期，也是傳統(tǒng)的銷售旺季，這一階段的廣告做宣傳主要以“面為主，在面覆蓋的根底上，重點(diǎn)考慮特定客戶群的營(yíng)銷工作，同時(shí)充分做好老客戶的營(yíng)銷工作。營(yíng)銷方案如表4。1.7 工程持銷期營(yíng)銷策略這一時(shí)期樓盤的銷售雖然沒有熱銷期那么火爆，但是工程營(yíng)銷仍然有著很多的時(shí)機(jī)。充分利用已有的客戶資源，對(duì)客戶群進(jìn)展深度細(xì)分，結(jié)合不同客戶群做出針對(duì)性的營(yíng)銷方案。詳細(xì)的方案如表5。1.8 工程尾盤期營(yíng)銷策略經(jīng)過前幾個(gè)階段的銷售，產(chǎn)品已經(jīng)所剩無幾。本錢已經(jīng)收回，剩下的都是利潤(rùn)了。但是這個(gè)時(shí)候銷售速度明顯下降，為了獲

7、得更多利潤(rùn)，同樣應(yīng)該進(jìn)展尾盤營(yíng)銷。詳細(xì)如表6。本銷售方案從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合工程的實(shí)際情況，參考以前的推廣經(jīng)歷歸納出以上方案。但在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，詳細(xì)營(yíng)銷推廣步驟需在各階段施行過程中根據(jù)市場(chǎng)開展而詳細(xì)安排。需說明的是，工程分期施工、銷售詳細(xì)內(nèi)容見分期施工表、分期銷售表。2 主要結(jié)論高新區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越式開展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)開展。隨著地鐵二號(hào)線延長(zhǎng)線的開工，2021年6月投入使用后，高新西區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將更加熾熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展?！叭f景峰開發(fā)工程選址合理，符合高新西區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有良好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。工程地理位置得天獨(dú)厚

8、、較完善的根底設(shè)施，方便快捷的交通條件，使它成為高新西區(qū)的地標(biāo)性工程。擬建工程從功能布局、目的市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格定位等來看，都是比較合理的，工程本身屬于非污染工程，盡在工程建立工程中，會(huì)對(duì)空氣、噪聲、環(huán)境、人群安康等方面有細(xì)微的影響?？傮w來看，有利的影響是主要的，其不利的影響是暫時(shí)和細(xì)微的，不存在制約工程施行的重大環(huán)境因素，從環(huán)境的角度來看，該工程的建立是可行的。經(jīng)濟(jì)性方面，工程對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)和預(yù)測(cè)是穩(wěn)健可靠的。通過分析評(píng)價(jià)，其內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出工程的經(jīng)濟(jì)效益較好，由此可見，“萬景峰兩期開發(fā)工程具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)工程施行也具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。3 建議3.1 做好資金籌集工作工程總投資達(dá)14億，需根據(jù)工程的進(jìn)度嚴(yán)格落實(shí)工程資金，加快籌集工程所需資金，防止因?yàn)橘Y金部組影響施工進(jìn)度，從而間接影響工程銷售收入。3.2 加強(qiáng)樓盤的營(yíng)銷工作從敏感性分析結(jié)果可知，銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)是保障工程經(jīng)濟(jì)可行性的關(guān)鍵因素，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況加劇，工程的組織管理者應(yīng)充分利用地段區(qū)位景觀和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)商品房的營(yíng)銷策略，成立專門的營(yíng)銷決策機(jī)構(gòu)，全力開展銷售工作，實(shí)在保障銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)。3.3 工程宣傳方面需要加大工程宣傳力度，特別是要充分利用交通優(yōu)勢(shì)，打造一兩個(gè)工程亮點(diǎn)以