房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報告、說明:1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊74Jilloooooo2、報告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表4-1項(xiàng)目總占地（m2）總建筑面積（m2）沿街商業(yè)建筑（m2）住宅面積（m2）配套設(shè)施面積（m2）地下停車場（m2）二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表：（一）土地費(fèi)用表4-2序號項(xiàng)目金額（萬元）備注1土

2、地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)（二）前期工程費(fèi)估算表表4-3序號項(xiàng)目金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)1.1規(guī)劃費(fèi)2.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)20.001.3可研費(fèi)5.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)2.1測繪費(fèi)0.102.2勘探費(fèi)1.003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)表4-4序號建安項(xiàng)目總造價（萬元）單方造價（元/m2）1沿街商業(yè)建筑土建6702農(nóng)貿(mào)市場土建6703西側(cè)二層門面土建4804地下車庫17005水電設(shè)備806內(nèi)部裝修合計(jì)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號項(xiàng)目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號項(xiàng)

3、目金額（萬元）估算說明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1.25衛(wèi)評費(fèi)1.46環(huán)評費(fèi)1.27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)（六）不可預(yù)見費(fèi)表4-7序號項(xiàng)目金額（萬元）說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)（七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號項(xiàng)目金額（萬元）估算說明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)157物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金259管理

4、費(fèi)16合計(jì)（八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表表4-9項(xiàng)目金額（萬元）單方成本（元/m2）占總投資比例（）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措：本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10。投資計(jì)劃與資金籌措表4-10序號項(xiàng)目合計(jì)（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例

5、，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價格水平運(yùn)用市場比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表4-11項(xiàng)目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲鰝€車位合計(jì)說明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度,樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析：根據(jù)估

6、算的開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計(jì)算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表4-13序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率/5增值稅率(4)30%2530%1525%1015%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求

7、，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/m2的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表單價變動目標(biāo)利潤率投資變動表4-17項(xiàng)目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額投資利潤率（圖4-1）因素變化率-10%-5%05%10%說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價提高5%寸，投資利潤率增長*%,即* *X*%=*萬元，當(dāng)投資成本降低5%1,投資利潤率提高* %,即* *X*%=*萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：1、本項(xiàng)目是*,按本項(xiàng)目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能