武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目建議書

1、武漢國(guó)際空港物流園建議書策戈U香港物流科技及系統(tǒng)有限公司盛明國(guó)際（控股）有限公司第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概述武漢國(guó)際空港物流園是由香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國(guó)際（控股）有限公司（香港主板上市編號(hào)00231寐合投資和發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性的國(guó)際空港物流服務(wù)基地項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃選址位于武漢市東西湖區(qū)東北部，臨近武漢天河機(jī)場(chǎng)。項(xiàng)目占地1,00（&，總建筑面積約45萬平方米，其中綜合類倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施約25萬平方米、冷凍冷藏倉(cāng)庫(kù)5萬平方米，廠房10萬平方米和其它設(shè)施5萬平方米。項(xiàng)目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）超過38億元，建設(shè)總周期5年。項(xiàng)目投入使用后將會(huì)成為集空運(yùn)物流集散、國(guó)際分撥和配送、國(guó)際

2、采購(gòu)、跨國(guó)制造、供應(yīng)商管理庫(kù)存（VMI）、保稅物流、代理報(bào)關(guān)、電子商貿(mào)等功能于一身，以商貿(mào)物流為主，工業(yè)物流為輔，專業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和重要的物流節(jié)點(diǎn)，并成為中國(guó)中部地區(qū)重要的現(xiàn)代化綜合性的國(guó)際空港物流服務(wù)基地。第二節(jié)項(xiàng)目背景2011年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設(shè)東湖國(guó)家白主創(chuàng)新示范區(qū)、開展“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)，國(guó)務(wù)院明確將武漢定位為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”，標(biāo)志著武漢的發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。武漢被授予“國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市”，著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)性綜合交通樞紐基地，加快建設(shè)全國(guó)“兩型社會(huì)”綜合配套

3、改革試驗(yàn)區(qū)和國(guó)家白主創(chuàng)新示范區(qū)，鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國(guó)家中心城市，全面完成小康社會(huì)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，為把武漢建成現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，對(duì)武漢及華中地區(qū)的物流業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)基地的發(fā)展及為重要。物流經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律告訴我們，物流的形成從來都不是孤立的，繁榮的物流背后都有強(qiáng)大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)做后盾，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展是離不開物流行業(yè)的基礎(chǔ)發(fā)展的，物流行業(yè)實(shí)質(zhì)上在中國(guó)城市化的進(jìn)程中起著必不可少的支撐作用，越來越影響著廣大人民群眾的生活方式和生活質(zhì)量。武漢地處華中腹地，常住人口近千萬，素有“九省通衢”之美譽(yù)，長(zhǎng)江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、京廣鐵路、武廣高鐵在此交匯，是中國(guó)內(nèi)地最

4、大的交通樞紐。天河機(jī)場(chǎng)直達(dá)日本福岡、泰國(guó)曼谷和香港等國(guó)際及地區(qū)航線，使武漢成為我國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐和通海港口城市。武漢是中國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，也是中部六省唯一的副省級(jí)城市，長(zhǎng)江中下游特大城市，中國(guó)中部地區(qū)（華中）的最大都市和中心城市（中國(guó)六大中心城市之一）。第三節(jié)項(xiàng)目開發(fā)主體1. 香港物流科技及系統(tǒng)有限公司香港物流科技及系統(tǒng)有限公司是已有二十年物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的香港威裕環(huán)球集團(tuán)下屬專業(yè)從事第四方物流的平臺(tái)。2009-201棄中國(guó)民營(yíng)物流百杰企業(yè)。總部設(shè)在香港，業(yè)務(wù)發(fā)展已覆蓋長(zhǎng)三角、珠三角和華北地區(qū)；運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的物流理念成功打造了香港空港物流園、廣州富力國(guó)際空港綜合物流園區(qū)、廣

5、東省東莞市虎門港物流項(xiàng)目等一系列現(xiàn)代概念的國(guó)際領(lǐng)先的物流項(xiàng)目2. 盛明國(guó)際（控股）有限公司盛明國(guó)際（控股）有限公司（香港主板上市編號(hào)0023今，是香港1漾綜合類上市公司之一。主要業(yè)務(wù)為城市基礎(chǔ)設(shè)施BT、商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、商貿(mào)和農(nóng)業(yè)開發(fā)；是我國(guó)改革開放后較早從事BT業(yè)務(wù)，商業(yè)物業(yè)投資并長(zhǎng)期擁有，經(jīng)營(yíng)珠海、上海、哈爾濱、重慶等地多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的著名上市控股集團(tuán)。其集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模120（乙，集團(tuán)未來發(fā)展方向?qū)⒅饾u從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型過渡到物流、冷鏈、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈和醫(yī)療事業(yè)。第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)近年來，項(xiàng)目所在的東西湖區(qū)交通路網(wǎng)建設(shè)以前所未有的速度突飛猛進(jìn)。107國(guó)道東西湖段、金山公路、荷沙公

6、路等一批連通區(qū)內(nèi)外的交通干線改造完畢，吳新干線、湖陳線、柏銀公路、東柏路等區(qū)內(nèi)公路先后建成，全區(qū)12個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)的區(qū)間公路全部貫通，200釬率先在全市遠(yuǎn)城區(qū)中實(shí)現(xiàn)“村村通硬化路”。四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，將曾經(jīng)的50評(píng)方公里湖澤荒野，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代化的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。200眸，東西湖區(qū)又投資億元，啟動(dòng)慈天公路一期、新徑公路、高橋二路等5個(gè)重大交通工程，總里程達(dá)公里。201邨，該區(qū)將全面啟動(dòng)惠安大道連接三環(huán)線、107國(guó)道改擴(kuò)建、馬池路聯(lián)通橋至府河堤段、慈天公路二期外環(huán)線至天河機(jī)場(chǎng)等7大重點(diǎn)工程。這些工程將于201件陸續(xù)完工，屆時(shí)，慈天公路、馬池路、惠安大道將成為東西湖連結(jié)主城區(qū)的快速路，尤其是為進(jìn)出武漢三環(huán)

7、、外環(huán)及天河機(jī)場(chǎng)提供了免費(fèi)、便捷的通道，成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)新一輪騰飛的黃金線。全區(qū)已形成了水、陸、空、鐵“蛛網(wǎng)”式立體交通網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于發(fā)展陸水聯(lián)運(yùn)、陸空聯(lián)運(yùn)及鐵海聯(lián)運(yùn)等多式聯(lián)運(yùn)極為有利。交通網(wǎng)絡(luò)的“高速化”，把東西湖帶入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展“金圈時(shí)代”。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)總編輯艾豐實(shí)地考察后指出，東西湖憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的交通路網(wǎng)，不但可以接受武漢市的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)輻射，而且可以輻射“8+1”城市圈，發(fā)展“金圈經(jīng)濟(jì)”，成為武漢西部的輻射樞紐。2. 自然氣候武漢市屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明?？傮w氣候環(huán)境良好，近幾年30年來，年均降雨量126建米，且多集中在6-8月。年均氣溫15

8、.8-17.5C,年無霜期一般為211天-27快，年日照總時(shí)數(shù)1810J、時(shí)-2100J、時(shí)。3. 資源優(yōu)勢(shì)武鋼形成5,00防噸鋼綜合生產(chǎn)能力，陽(yáng)邏建成國(guó)內(nèi)最大的鋼材深加工基地。建設(shè)東風(fēng)渝安微型轎車、東風(fēng)白主品牌轎車等8大項(xiàng)目，以及東風(fēng)本田汽車發(fā)動(dòng)機(jī)等3師投資過億的汽車零部件類重大項(xiàng)目。消費(fèi)類電子：促進(jìn)冠捷顯示科技福清生產(chǎn)基地遷移武漢；支持709所和名幸電子的PCB印制電路板；支持臺(tái)灣大同集團(tuán)設(shè)立TFTLCD生產(chǎn)廠。橋梁與鋼結(jié)構(gòu)：推進(jìn)中鐵武橋重工搬遷項(xiàng)目；支持武漢中鐵工程機(jī)械廠入駐白沙洲工業(yè)園。以中芯國(guó)際12英寸芯片制造項(xiàng)目為核心，推進(jìn)武漢昊昱微電子合作集成電路設(shè)計(jì)、武漢集成電路設(shè)計(jì)中心的RF

9、TD芯片設(shè)計(jì)；推動(dòng)元茂科技LED項(xiàng)目。隨著富士康生產(chǎn)線內(nèi)遷，富士康武漢園區(qū)產(chǎn)能逐步擴(kuò)大。上年共生產(chǎn)數(shù)碼相機(jī)萬臺(tái)，電腦組件萬臺(tái)（套），電腦整機(jī)萬臺(tái)。富士康原設(shè)在深圳和煙臺(tái)的臺(tái)式電腦生產(chǎn)線將全部遷來武漢，3-彈內(nèi)富士康武漢園區(qū)的臺(tái)式電腦年產(chǎn)量將達(dá)到600防臺(tái)，占全球臺(tái)式電腦年產(chǎn)量的一半。富士康在武漢園區(qū)代工的電腦品牌包括戴爾、聯(lián)想等全球市場(chǎng)占有率前4名的品牌。富士康武漢園區(qū)全部建成后，可容納10萬人就業(yè)，年產(chǎn)值上千億元。除臺(tái)式電腦，富士康武漢園區(qū)還可年產(chǎn)300防部數(shù)碼相機(jī)、1000?臺(tái)液晶顯示屏以及大量游戲機(jī)。第二章項(xiàng)目規(guī)劃方案第一節(jié)項(xiàng)目目標(biāo)定位項(xiàng)目將建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施一流、功能配套完善、能夠形成集

10、聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國(guó)際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務(wù)商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商提供設(shè)施完備、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務(wù)平臺(tái)。項(xiàng)目將構(gòu)建有專業(yè)特色的多個(gè)功能平臺(tái)，并運(yùn)用合資、合營(yíng)等多種合作開發(fā)模式及信息平臺(tái)、電子商務(wù)、EDI數(shù)據(jù)交換等技術(shù)手段，整合社會(huì)資源，打造一體化、全方位的物流服務(wù)平臺(tái)及統(tǒng)一的品牌形象。項(xiàng)目將按高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，建立創(chuàng)新業(yè)態(tài)及商業(yè)模式，引進(jìn)與開發(fā)高端物流服務(wù)，力爭(zhēng)打造成為武漢市新的投資亮點(diǎn)，將成為湖北省第一個(gè)物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)示范性投資項(xiàng)目。該物流產(chǎn)業(yè)區(qū)將吸引世界級(jí)的物流企業(yè)進(jìn)駐，以輻射中國(guó)中部地區(qū)物流為基礎(chǔ)，盡快開通聯(lián)系全球的物流平臺(tái)，從而為國(guó)際知名制造業(yè)企業(yè)投資

11、和建立生產(chǎn)基地創(chuàng)造有利條件，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃定位結(jié)合項(xiàng)目宏觀政策、周邊產(chǎn)業(yè)形式以及區(qū)位條件，在通過調(diào)研分析，本項(xiàng)初步概念規(guī)劃目標(biāo)為：1. 結(jié)合市政府發(fā)展規(guī)劃，利用物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)綜合配套優(yōu)勢(shì)，發(fā)展生產(chǎn)、流通型物流市場(chǎng)；2. 利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展航空貨運(yùn)交易市場(chǎng)；3. 以周邊經(jīng)開區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為依托，發(fā)展工業(yè)物流，服務(wù)大型制造企業(yè)的生產(chǎn)配送物流、VMI物流市場(chǎng)；4. 依托貨運(yùn)場(chǎng)站的龐大消費(fèi)市場(chǎng)和周邊城市的輻射能力，發(fā)展城市配送和區(qū)域（城際）配送物流市場(chǎng)。5. 依托航空資源，發(fā)展航空物流。本項(xiàng)目將實(shí)施“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”的策略。項(xiàng)目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）

12、超過3引乙元（48億港幣），擬分三期期滾動(dòng)開發(fā)，一期建設(shè)30浦，開發(fā)從201件至201部，將建設(shè)部分專業(yè)國(guó)際物流平臺(tái)、保稅倉(cāng)庫(kù)、普通倉(cāng)庫(kù)、空港貨運(yùn)基地、部分（集裝箱及散貨）堆場(chǎng)、綜合服務(wù)大樓、停車場(chǎng)及相關(guān)生活商業(yè)輔助設(shè)施；二期建設(shè)40浦開發(fā)從201釬至201彈，弓I進(jìn)知名國(guó)際空運(yùn)物流品牌，搭建國(guó)際運(yùn)輸航線，大力發(fā)展電子企業(yè)VMI服務(wù)及JIT物流服務(wù)；三期建設(shè)30（W開發(fā)從201彈至201邨重點(diǎn)建設(shè)國(guó)際會(huì)展中心、擴(kuò)建普通倉(cāng)庫(kù)、期貨交割倉(cāng)、融通倉(cāng)、冷庫(kù)、海關(guān)監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)辦公區(qū)、監(jiān)管堆場(chǎng)等。第三節(jié)商業(yè)模式項(xiàng)目初期為構(gòu)建擁有現(xiàn)代化、高水平管理體系和信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的物流服務(wù)平臺(tái)，保障投資主體、政府要

13、求的總體規(guī)劃得以實(shí)現(xiàn)，采取白行投資模式為主，與政府合作為輔（BT模式），并引進(jìn)龍頭合作伙伴，吸引國(guó)際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地，帶動(dòng)整體發(fā)展。這段期間主要收入來源是店鋪、倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、停車場(chǎng)租金。此外，商業(yè)配套設(shè)施租金、各種增值服務(wù)費(fèi)、信息服務(wù)、物業(yè)管理和辦公樓租金也是重要收入。?物業(yè)、固定資產(chǎn)投資收益：主要體現(xiàn)在物流中心開發(fā)的物業(yè)租售；專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)、堆場(chǎng)、辦公樓、商業(yè)配套等設(shè)施租金收入；物流設(shè)備、搬運(yùn)傳輸系統(tǒng)帶來的物流設(shè)備租金收入。?配套服務(wù)收益：主要有各種公共配套服務(wù)、外包服務(wù)、增值服務(wù)和信息服務(wù)等收入；?土地增值收益：主要是土地在出租、轉(zhuǎn)讓、以土地合資/合營(yíng)、公司或項(xiàng)目融資

14、過程中土地增值所帶來的收益；?其他收益：如政策性扶持、政府補(bǔ)貼；相關(guān)非經(jīng)營(yíng)性收入等。項(xiàng)目中、遠(yuǎn)期開發(fā)仍以白行投資為主，但加強(qiáng)與其他投資方合作為輔。后期在市場(chǎng)培養(yǎng)到一定的氛圍及各業(yè)務(wù)板塊有了相對(duì)成熟的運(yùn)營(yíng)模式后，為壯大中心規(guī)模及加快中心發(fā)展速度和取得項(xiàng)目的成功發(fā)展，建議與其他投資方合作。結(jié)合雙方資源及優(yōu)勢(shì)形成戰(zhàn)略同盟，并考慮多種投資模式靈活組合，這將是后期主要的投資經(jīng)營(yíng)運(yùn)作思路。中遠(yuǎn)期要繼續(xù)發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的租賃收益，更重要的是提升物流中心盈利水平，拓展高附加的增值服務(wù)功能?？赏ㄟ^特色功能如產(chǎn)品展示、代收賬款、交易費(fèi)以及擴(kuò)展延伸功能的挖掘來增加盈利點(diǎn)。?產(chǎn)品展示、物流加工、運(yùn)輸配送、貿(mào)易服務(wù)、其他增

15、值服務(wù)如包裝、流通加工、分揀、配送；?建設(shè)物流商務(wù)平臺(tái)，提供網(wǎng)上交易、保險(xiǎn)、銀行支付等信息服務(wù)；?建立期貨交割、保稅物流、冷鏈服務(wù)的全方位高端物流服務(wù)功能；?提供供應(yīng)鏈解決方案，代理客戶進(jìn)行供應(yīng)鏈管理，開展物流培訓(xùn)等。第四節(jié)招商推廣項(xiàng)目投資方將利用已有的龐大客戶資源以及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，通過快速引進(jìn)龍頭企業(yè)、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；利用在行業(yè)內(nèi)多年的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)園區(qū)進(jìn)行國(guó)際化完善的規(guī)劃，周標(biāo)準(zhǔn)地完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及配合一流的園區(qū)管理和服務(wù)為進(jìn)駐園區(qū)的各類型企業(yè)提供最好的投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)，優(yōu)惠政策是招商引資以及和其他物流中心競(jìng)爭(zhēng)的另一重要手段，這方面需要政府的鼎力支持，投資者方可靈活運(yùn)用各種優(yōu)惠政策提升

16、園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。第三章規(guī)劃與設(shè)計(jì)第一節(jié)規(guī)劃原則2011年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設(shè)東湖國(guó)家白主創(chuàng)新示范區(qū)、開展“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)，國(guó)務(wù)院明確將武漢定位為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”，著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)性綜合交通樞紐基地。因此，項(xiàng)目將以進(jìn)口保稅料件的配送，物流金融等行國(guó)家提供的優(yōu)惠政策為導(dǎo)向，整合資源加快物流園區(qū)、物流中心和物流節(jié)點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；現(xiàn)代物流理念為指導(dǎo)，對(duì)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)等傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行集體改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育成有競(jìng)爭(zhēng)力的第三方物流企業(yè)集團(tuán)；以降低物流成本為核心，對(duì)企業(yè)內(nèi)部物流流程進(jìn)行再造，建立

17、物流管理一體化、物流服務(wù)社會(huì)化的企業(yè)物流管理體制；以經(jīng)濟(jì)輻射面和區(qū)位為依據(jù)，加快物流園區(qū)現(xiàn)代物流設(shè)施和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高醴陵經(jīng)濟(jì)集聚度、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力；以建設(shè)節(jié)約型社會(huì)為目標(biāo)，積極推進(jìn)和發(fā)展綠色物流，節(jié)省能源和包裝材料，減少環(huán)境污染和交通堵塞，努力構(gòu)建社會(huì)化、專業(yè)化、信息化、規(guī)模化、規(guī)范化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為湖北省武漢市服務(wù)業(yè)的重要支柱。第二節(jié)規(guī)劃進(jìn)程為便于項(xiàng)目在啟動(dòng)過程中能實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)有序、高效的運(yùn)作，首期項(xiàng)目規(guī)劃分為三個(gè)實(shí)施階段。?第一階段：前期規(guī)劃階段內(nèi)容：完成項(xiàng)目整體策劃、整體證件資料的收集、建筑規(guī)劃、招商推廣計(jì)劃、策略創(chuàng)意和編制，并適時(shí)在一階段展開。?第二階段：初步

18、經(jīng)營(yíng)階段階段內(nèi)容：加大招商推廣力度，招商引資、資金擴(kuò)充、按計(jì)劃完成項(xiàng)目建設(shè)階段性，確保項(xiàng)目順利落成;?第三階段：整體運(yùn)營(yíng)階段階段內(nèi)容：繼續(xù)全方面推廣專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，讓市場(chǎng)盡快形成旺盛商業(yè)氛圍，打下優(yōu)質(zhì)的招商平臺(tái)，提高專業(yè)市場(chǎng)在全國(guó)的知名度。分階段工作具體時(shí)間進(jìn)度表，待項(xiàng)目正式啟動(dòng)之后制訂。第三節(jié)項(xiàng)目功能和組成1.保稅物流物流園區(qū)內(nèi)的保稅倉(cāng)庫(kù)具有采購(gòu)中心、配送中心及分撥中心的功能，不僅可以存儲(chǔ)加工貿(mào)易貨物，而且可以存儲(chǔ)包含一般貿(mào)易貨物在內(nèi)的其他未辦結(jié)海關(guān)手續(xù)的貨物。包括兩種情況：一種是很多跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)辦廠，不僅瞄準(zhǔn)中國(guó)內(nèi)地的市場(chǎng)，而且有很多的產(chǎn)品加工出來面向全球銷售。即可以將從全球采購(gòu)的料件，匯

19、集到保稅倉(cāng)內(nèi)存儲(chǔ)，享受保稅政策，緩解資金壓力，然后根據(jù)需要面向國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)、兩個(gè)方向進(jìn)行分撥和配送。另一種情況是貨物在存儲(chǔ)期間物權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于外商暫存貨物，其目的主要是制造企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存而采取的一個(gè)物流方式。企業(yè)可以在保稅倉(cāng)內(nèi)開展第三方物流，為客戶進(jìn)行料件采購(gòu)、分揀、配料、分拆、分裝、計(jì)量、組合包裝、打膜、加刷口麥碼、刷貼標(biāo)志、改換包裝、拼裝等輔助性簡(jiǎn)單作業(yè)。通過利用最先進(jìn)的保稅VMI系統(tǒng)保證保稅倉(cāng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定高效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)搭建功能強(qiáng)大的供應(yīng)鏈協(xié)同平臺(tái)，將生產(chǎn)商、供應(yīng)商、銀行、保險(xiǎn)公司和海關(guān)等的信息流整合，共享專業(yè)的跨境供應(yīng)鏈管理。系統(tǒng)還可以與海關(guān)、商檢等聯(lián)檢部門進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)對(duì)接，實(shí)

20、現(xiàn)與海關(guān)、商檢進(jìn)行遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)、視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠(yuǎn)程監(jiān)管體系，并可向海關(guān)申請(qǐng)出倉(cāng)集中報(bào)關(guān)的許可，滿足了跨國(guó)加工貿(mào)易型企業(yè)24小時(shí)不間斷配送的需求。2. 物流金融進(jìn)駐園區(qū)的物流企業(yè)可以充分利用保稅的政策優(yōu)勢(shì)，進(jìn)口的貨物不用交納關(guān)稅和增值稅，貨物處于保稅狀態(tài)，因此可以開展貨權(quán)轉(zhuǎn)移、貨物抵押、進(jìn)口信用證融資等方便靈活的貿(mào)易手段。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)先以其采購(gòu)的原材料或產(chǎn)成品作為質(zhì)押物或反擔(dān)保品存入保稅倉(cāng)庫(kù)并據(jù)此獲得協(xié)作銀行的貸款，然后在其后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中或質(zhì)押產(chǎn)品銷售過程中分階段還款。第三方物流企業(yè)提供質(zhì)押物品的保管、價(jià)值評(píng)估、去向監(jiān)管、等服務(wù)，從而架起銀企間資金融通的橋梁。其實(shí)質(zhì)就是將銀行不太愿意接受的動(dòng)產(chǎn)主

21、要是原材料、產(chǎn)成品轉(zhuǎn)變成其樂意接受的產(chǎn)品，以此作為品或反擔(dān)保品進(jìn)行。從盈利來看，供方企業(yè)可以通過原材料產(chǎn)成品等實(shí)現(xiàn)融資。銀行可以拓展流動(dòng)資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，既減少了存貸差產(chǎn)生的費(fèi)用，也增加了貸款的利息收入。物流企業(yè)的收益來白兩個(gè)方面：第一，存放與管理貨物向供方企業(yè)收取費(fèi)用；第二，為供方企業(yè)和銀行提供價(jià)值評(píng)估與質(zhì)押監(jiān)管中介服務(wù)收取一定比例的費(fèi)用。第三，由物流企業(yè)為貨物進(jìn)行信用擔(dān)保幫助企業(yè)融資。同時(shí)因?yàn)樘幱诤ｊP(guān)的監(jiān)管范圍之內(nèi)，海關(guān)全程監(jiān)管，為整個(gè)貨物及運(yùn)營(yíng)提供安全保障。3. 專業(yè)物流目前國(guó)內(nèi)物流行業(yè)向?qū)I(yè)化發(fā)展，如九州通醫(yī)藥集團(tuán)將投入10余億元，在武漢東西湖區(qū)建立占地面積400畝的全球最大醫(yī)藥物流配送中

22、心。亞馬迅（83畝）、京東商城（24瞄）、蘇寧電器（20浦）在東西湖的百貨配送中心，德邦物流、大田物流在東西湖的國(guó)內(nèi)貨物配送中心，四大國(guó)際物流巨頭UPS斯合包裹）、FEDEX（聯(lián)邦快遞）、DHL（敦豪）、TNT（天地）悉數(shù)在武漢成立客戶服務(wù)中心。圍繞著武漢眾多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如武商集團(tuán)、中商集團(tuán)、漢商集團(tuán)、中百集團(tuán)（武漢現(xiàn)有中百倉(cāng)儲(chǔ)家、中百超市35Ca）還有大洋百貨、新世界百貨、華聯(lián)、王府井等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及沃爾瑪、家樂福、麥德龍、宜家等世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)及國(guó)際獨(dú)立零售商聯(lián)盟（IGA）中國(guó)總部。同時(shí)有一些電子信息科技方面的制造業(yè)、汽車整車及配件制造業(yè)、打造武漢高新技術(shù)開發(fā)區(qū)“光谷”，葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“

23、藥谷”，因此武漢的經(jīng)濟(jì)總量將會(huì)很大，物流需求將會(huì)程現(xiàn)多樣化和專業(yè)化，其中必將有一部分貨物需要通過武漢的現(xiàn)代化物流設(shè)施進(jìn)行供應(yīng)鏈上的物流操作。我們可以立足國(guó)際空港物流園，建設(shè)一部分恒溫庫(kù)和凍庫(kù)、藥品倉(cāng)庫(kù)及其他專業(yè)倉(cāng)庫(kù)，開拓細(xì)分物流市場(chǎng)，創(chuàng)造高附價(jià)值，不同大眾普通倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，打造專業(yè)物流，特色物流，占領(lǐng)行業(yè)制高點(diǎn)，提升獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。第四節(jié)工程技術(shù)設(shè)計(jì)1. 總平面布置按功能分區(qū)，結(jié)合地形地質(zhì)，因地制宜，合理布置車間及設(shè)施?？偲矫鎴D設(shè)計(jì)在滿足生產(chǎn)要求和使用功能條件下，因地制宜布置各功能區(qū)的建筑物、構(gòu)筑物，力求工藝流程流暢，生產(chǎn)系統(tǒng)完整，力求物料運(yùn)輸簡(jiǎn)便，線路短捷?？偲矫娌贾煤?jiǎn)潔、安全、衛(wèi)生、美觀。待

24、政府提供地塊CAD圖形文件后增加總平面布置圖2. 建筑方案建筑結(jié)構(gòu)的選擇和確定，以滿足倉(cāng)儲(chǔ)要求為前提，突出物流主業(yè)的主導(dǎo)地位，同時(shí)兼顧其他各相關(guān)設(shè)施，對(duì)不同要求的建筑物，采用與之相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)類型，做到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、造型簡(jiǎn)潔、色彩與環(huán)境相協(xié)調(diào)。第五節(jié)倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)1. 結(jié)構(gòu)形式庫(kù)房的建設(shè)可根據(jù)實(shí)際要求，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的結(jié)構(gòu)形式。目前，隨著現(xiàn)代物流的發(fā)展，流行的庫(kù)房結(jié)構(gòu)形式為門式鋼架結(jié)構(gòu)和拱型彩板結(jié)構(gòu)。庫(kù)房擬采用力學(xué)性能良好、承受動(dòng)力荷載的能力強(qiáng)、抗震性能優(yōu)越的門式鋼結(jié)構(gòu)。2. 庫(kù)房層數(shù)庫(kù)房可采用單層庫(kù)房為主，結(jié)合多層庫(kù)房以滿足客戶需要，并與庫(kù)房的結(jié)構(gòu)形式相匹配。根據(jù)目前物流發(fā)展的方向，

25、主要有貨架式和托盤式，以便于理貨分揀。3. 庫(kù)房?jī)舾邘?kù)房?jī)舾吲c結(jié)構(gòu)形式以及所存取的貨物類型有關(guān)，一般單層高架庫(kù)房的凈高不應(yīng)小于7m,采用門式鋼架結(jié)構(gòu)的，考慮鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)性，凈高取812m比較適合。4. 庫(kù)房面積庫(kù)房的長(zhǎng)度和寬度應(yīng)由庫(kù)房所存儲(chǔ)的貨物類別、搬運(yùn)方式及建筑構(gòu)造選型等因素確定，庫(kù)房的長(zhǎng)寬比例應(yīng)適當(dāng)，一般采用矩形，長(zhǎng)度為寬度的3倍左右比較合適。高架庫(kù)房的最小寬度與長(zhǎng)度不宜小于9(3,0不宜大于45X135,但可根據(jù)貨物的儲(chǔ)存需要建成超大庫(kù)房。5. 堆貨場(chǎng)、停車場(chǎng)及道路設(shè)計(jì)堆貨場(chǎng)和貨車道路采用水泥混凝土面層或?yàn)r青混凝土面層，水泥混凝土路面設(shè)計(jì)年限應(yīng)采用3許基準(zhǔn)值，其抗折強(qiáng)度設(shè)計(jì)值不應(yīng)小

26、于4.5MPa水泥混凝土路面板體分塊一般采用矩形，橫向尺寸應(yīng)與道路行車道寬度（、4.00m）相一致，縱向尺寸不宜大于4m?；炷涟弩w的面積不宜大于16m2o貨場(chǎng)的寬度不宜小于30m。裝卸貨場(chǎng)的橫坡不應(yīng)小于。有門式起重機(jī)的儲(chǔ)存貨場(chǎng)的縱坡不應(yīng)大于，橫坡宜為%,主要考慮起重機(jī)的行車和作業(yè)的安全；無門式起重機(jī)的儲(chǔ)存貨場(chǎng)坡度，當(dāng)采用縱坡排水時(shí)，不宜小于，橫坡不宜大于;采用橫坡排水時(shí)，縱坡不宜大于，橫坡不宜小于。6. 裝卸貨平臺(tái)設(shè)計(jì)裝卸貨平臺(tái)的設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)施流程設(shè)計(jì)的重要組成部分。為減少物料搬運(yùn)成本，平臺(tái)的位置應(yīng)考慮盡量縮短搬運(yùn)工具/車輛的行駛距離。平臺(tái)位置的選擇應(yīng)充分考慮生產(chǎn)流程及操作的需要。平臺(tái)布置有

27、兩種模式，合并式（裝貨與卸貨在同一平臺(tái)）和分離式（裝貨與卸貨在不同平臺(tái)）。合并式平臺(tái)常用于物流量不大的小型庫(kù)房，但因這種平臺(tái)需同時(shí)完成兩種功能，所以不可避免地增加了搬運(yùn)工具/車輛在廠房?jī)?nèi)行駛的距離。物料在廠房的一端進(jìn)入生產(chǎn)線，而生產(chǎn)程序結(jié)束于另一端的廠房多設(shè)置分離式平臺(tái)，這樣可最大限度地縮短物料在廠房?jī)?nèi)流動(dòng)的距離。平臺(tái)的高度是平臺(tái)設(shè)計(jì)中的最重要的要素，必須與使用平臺(tái)的貨車匹配。確定平臺(tái)高度首先應(yīng)確定使用該平臺(tái)的貨車底板高度的范圍，通常貨車所需平臺(tái)高度在120140cm之間。平臺(tái)高度調(diào)節(jié)板安裝在平臺(tái)前端，作用為消除平臺(tái)與貨車之間的空隙和高度差，便于叉車將貨物直接運(yùn)送上貨車或卸下貨物。第六節(jié)電力供

28、應(yīng)供電設(shè)施按GB50055-1993（通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定和要求配置。按GB50057-1994（建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范）的規(guī)定，設(shè)置建筑物防雷設(shè)施、防雷裝置。第七節(jié)設(shè)備技術(shù)方案?設(shè)備技術(shù)方案選擇的基本要求 、先進(jìn)性和前瞻性。工藝技術(shù)的先進(jìn)性決定項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擬建項(xiàng)目應(yīng)盡可能采用先進(jìn)技術(shù)和高新技術(shù)。 、適應(yīng)性。采用的工藝技術(shù)應(yīng)與資源條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域水平相適應(yīng)，與項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案相適應(yīng)。 、可靠性。可靠性是指生產(chǎn)工藝技術(shù)的成熟度。可靠性將直接影響項(xiàng)目的生產(chǎn)能力、質(zhì)量、勞動(dòng)生產(chǎn)率、成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。技術(shù)必經(jīng)成熟可靠，能保證產(chǎn)品質(zhì)量、性能和生產(chǎn)能力，避免資源浪費(fèi)、環(huán)境污染和

29、安全危害。一般就采用已充分驗(yàn)證并已在使用的技術(shù)（供方應(yīng)有成功使用的經(jīng)驗(yàn)）。 、經(jīng)濟(jì)合理。工藝流程、設(shè)備配置、生產(chǎn)線能力、白動(dòng)化程度和專業(yè)協(xié)作要合理；工序要緊湊、均衡、協(xié)調(diào)；物品轉(zhuǎn)運(yùn)線要盡可能短；同一生產(chǎn)線進(jìn)行多層次多品種、多方法的加工，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。 、安全和環(huán)保。技術(shù)的選擇也應(yīng)付體現(xiàn)以人為本，應(yīng)確何安全生產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)清潔生產(chǎn)。應(yīng)結(jié)合環(huán)境影響和勞動(dòng)安全，綜合評(píng)價(jià)采用的工藝技術(shù)方案。?主要設(shè)備的設(shè)計(jì)選型:存儲(chǔ)設(shè)備選用貨架式和托盤式結(jié)構(gòu)相結(jié)合以提高理貨分揀效率。搬運(yùn)設(shè)備方面，選用目前物流企業(yè)應(yīng)用較普遍的單元負(fù)載式輸送機(jī)和立體輸送機(jī)，另配備重載長(zhǎng)距離搬運(yùn)叉車和輕載短距離搬運(yùn)手推車。長(zhǎng)途運(yùn)輸車輛設(shè)備的

30、配備，按項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行型號(hào)和數(shù)量選取。具體設(shè)備包括，存儲(chǔ)、搬運(yùn)設(shè)備：25噸吊車、16、叉車、搬運(yùn)車、電動(dòng)托盤車、電動(dòng)推高車、電子稱重車、油桶車、小型加油站系統(tǒng)（套）、520噸行吊、單元負(fù)載式輸送機(jī)、立體輸送機(jī)；運(yùn)輸車輛：全封閉的平板車、保溫車、冷藏車、大噸位特種超寬車、專用重型半掛車、大型平板車、解放雙橋、斯太爾廂式牽引車、小型廂式貨車、危運(yùn)車、GPS汽車定位系統(tǒng)。?物流管理信息系統(tǒng)建設(shè)統(tǒng)一的信息服務(wù)系統(tǒng)，把車、貨、配載等信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，將供應(yīng)商、生產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、聯(lián)檢機(jī)關(guān)等緊密地聯(lián)成一線，實(shí)現(xiàn)單據(jù)管理的電子化，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平和能力。重點(diǎn)在于開發(fā)與海關(guān)、商檢對(duì)接的物流I

31、T軟件系統(tǒng)，與海關(guān)、商檢進(jìn)行遠(yuǎn)程視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠(yuǎn)程監(jiān)管體系，向海關(guān)申請(qǐng)出倉(cāng)集中報(bào)關(guān)的許可，滿足了加工貿(mào)易型企業(yè)24小時(shí)不間斷配送的需求。為了能夠向用戶提高全方位的服務(wù)，體統(tǒng)需要根據(jù)市場(chǎng)需求提供增值服務(wù)。上述系統(tǒng)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)工程，具有技術(shù)多樣性、業(yè)務(wù)綜合性、公益服務(wù)性、資源共享性、基礎(chǔ)性工作量大等特點(diǎn)。信息化建設(shè)必須兼顧各方面的需求，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，根據(jù)業(yè)務(wù)管理范圍和工作特點(diǎn)，遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)劃，分步實(shí)施。第四章運(yùn)營(yíng)和發(fā)展第一節(jié)近期項(xiàng)目公司將首先通過開發(fā)20浦土地，將利用自身優(yōu)勢(shì)和國(guó)際合作伙伴，如安富利（Avnet）、大昌行等，推動(dòng)武漢市空港物流的整合與發(fā)展，完善項(xiàng)目及周

32、邊基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目建設(shè)遵循以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以白行投資為主，兼顧引進(jìn)有產(chǎn)業(yè)背景的投資者合作開發(fā)部分功能模塊，如：專業(yè)物流IT交易平臺(tái)、國(guó)際貨運(yùn)中心（計(jì)劃20,00（0i2）、堆場(chǎng)、停車場(chǎng)、部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（計(jì)劃40,000m2）及商務(wù)配套，構(gòu)建以物流基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)為主，使聚集區(qū)具備基本的物流服務(wù)功能。第二節(jié)中期通過完善項(xiàng)目配套和服務(wù)功能，引進(jìn)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)與入駐企業(yè)合作，項(xiàng)目將在核心功能尋求合作發(fā)展，建立融通倉(cāng)、期貨交割倉(cāng)、冷凍倉(cāng)等，同時(shí)擴(kuò)建一期待建工程，完善聚集區(qū)特色化經(jīng)營(yíng)管理，加快物流信息化及電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)，建立物流中心核心競(jìng)爭(zhēng)力，將其發(fā)展成為設(shè)施完備、功能完善、服務(wù)多樣化的公共物流服務(wù)平臺(tái)。第三節(jié)

33、遠(yuǎn)期項(xiàng)目公司將整合要素資源，創(chuàng)新功能與服務(wù)，發(fā)展保稅物流、供應(yīng)鏈金融、期貨交割平臺(tái)等，向物流產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸，服務(wù)華東、華南、華中，面向國(guó)內(nèi)外，使其成為具有國(guó)際影響力的專業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域性貨物集散地和重要的物流節(jié)點(diǎn)、物流加工基地及，打造中國(guó)區(qū)域性示范物流服務(wù)基地。同時(shí)，物流通道的暢通將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境和加工貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)的投資意欲，為進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)創(chuàng)造前提條件。第五章投資和收入估算第一節(jié)投資估算由于物流園項(xiàng)目用地現(xiàn)狀仍屬毛地，因此項(xiàng)目推進(jìn)將分為“土地一級(jí)開發(fā)”和“物流設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營(yíng)”兩個(gè)階段。兩階段整體開發(fā)總投資初步預(yù)計(jì)超過13億人民幣。另外，進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)將有二次投

34、資，預(yù)估將達(dá)到25億元。因此，項(xiàng)目總投資將超過38億元（其中，首期200畝投資將達(dá)8-10億），建設(shè)總周期5年。武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目總投資階段投資額土地一級(jí)開發(fā)22,236萬物流設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營(yíng)110,500萬合計(jì)132,736萬1.BT工程建設(shè)武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目是一項(xiàng)開發(fā)強(qiáng)度大、周期長(zhǎng)的重點(diǎn)工程。其中，項(xiàng)目用地的整體規(guī)劃布局、六通一平基礎(chǔ)建設(shè)將關(guān)系到日后園區(qū)招商引資的效果和市場(chǎng)運(yùn)作的成敗，是該項(xiàng)目開發(fā)工作的重中之重。香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國(guó)際（控股）有限公司將率先投入超過億元人民幣用于項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，力求通過五年時(shí)間，將武漢國(guó)際空港物流園打造成為建設(shè)成為基礎(chǔ)

35、設(shè)施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國(guó)際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務(wù)商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商提供設(shè)施完備、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務(wù)平臺(tái)。土地一級(jí)開發(fā)總投資項(xiàng)目物流園區(qū)用地（1000畝）項(xiàng)目前期費(fèi)用（含：立項(xiàng)、可研、實(shí)施方案等的編制費(fèi)；規(guī)戈叭工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用；環(huán)境、交通、地震影響評(píng)估費(fèi)；工程設(shè)計(jì)、施工圖審查費(fèi)；招標(biāo)代、服務(wù)費(fèi)等。）800萬征地及賠償費(fèi)用8,000萬工程建設(shè)費(fèi)用（含：公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程建設(shè)費(fèi)用）8,000萬各項(xiàng)規(guī)費(fèi)4,000萬應(yīng)納稅費(fèi)1,000萬不可預(yù)見費(fèi)用43

36、6萬合計(jì)22,236萬2. 園區(qū)建設(shè)武漢國(guó)際空港物流園項(xiàng)目園區(qū)設(shè)施投資估算主要包括：1）土地購(gòu)置及地基處理費(fèi)34,000萬元，其中土地購(gòu)置費(fèi)為22,000萬元。注：土地購(gòu)置費(fèi)22萬元/畝，地基處理12萬元/畝2）貨運(yùn)配載中心及停車場(chǎng)（占地約100畝）6,000萬元。注：覆蓋率50%,容積率%，建筑成本1000元/m23）綜合商業(yè)服務(wù)大樓及生活配套項(xiàng)目（占地約50畝）3,750萬元，其中：商務(wù)辦公大樓（建筑面積約6,6701,668萬元，綜合服務(wù)大樓（建筑面積約3,330心833萬元，信息大樓（建筑面積約5,000m2）1,250萬元；注：綜合商業(yè)服務(wù)大樓建筑成本2,500元/m2；4）倉(cāng)庫(kù)、廠

37、房、堆場(chǎng)及配套設(shè)施（占地約667畝）建設(shè)投資64,750萬元，其中：普倉(cāng)（20萬心30,000萬元，冷鏈物流倉(cāng)（5萬心22,500萬元（含設(shè)備投資6,000萬元），標(biāo)準(zhǔn)廠房（10萬訛）12,000萬元，堆場(chǎng)（占地67畝）250萬元注：覆蓋率50%,容積率%，普倉(cāng)建筑成本1,500元/nf,冷鏈物流倉(cāng)建筑成本3,300元/訛，標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑成本1,200元/m2；5）附屬設(shè)施（物流城內(nèi)道路、綠化、消防、電力系統(tǒng)等）投資900萬元。6）信息化（基于互聯(lián)網(wǎng)的物流信息平臺(tái)）建設(shè)投資300萬元。7）墊付項(xiàng)目流動(dòng)資金400萬元。8）不可預(yù)測(cè)費(fèi)用400萬元。該項(xiàng)目園區(qū)設(shè)施的總投資額為110,500萬元，僅包含

38、香港物流科技及系統(tǒng)有限公司、盛明國(guó)際對(duì)該物流城的投入，不包括物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)駐物流城后的追加投資。物流經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)入物流城后一般要對(duì)所租賃的物流設(shè)施進(jìn)行改造裝修，添置能支撐運(yùn)營(yíng)的物流設(shè)備，如叉車、搬運(yùn)設(shè)備、傳輸設(shè)備等，其投資未包括在本估算范圍內(nèi)。3. 進(jìn)駐企業(yè)投資由于香港物流科技及系統(tǒng)有限公司有著眾多世界知名企業(yè)作為合作伙伴和擁有龐大的客戶群。這些合作伙伴和客戶都陸續(xù)表達(dá)要到武漢投資的意向，并有部分計(jì)劃在武漢設(shè)立華中地區(qū)的區(qū)域基地，不僅把簡(jiǎn)單的物流操作集中在這里，還會(huì)將目前現(xiàn)代物流最高端、附加值最高的增值服務(wù)引入武漢，如電子制造行業(yè)中的程序錄入和產(chǎn)品檢測(cè)、冷鏈物流中的超低溫疫苗物流等。進(jìn)駐的企業(yè)除

39、了投入普通的物流設(shè)施以外（如貨架、叉車、托盤車、堆高機(jī)等等），還會(huì)有更高端的芯片程序錄入系統(tǒng)、FRID系統(tǒng)、白動(dòng)分揀系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)等軟硬件設(shè)備、設(shè)施的投入。另外，還有一批生產(chǎn)企業(yè)將會(huì)帶同他們?cè)趪?guó)外使用的最先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)駐園區(qū)。因此，進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資預(yù)估將達(dá)到25億元。第二節(jié)收入估算1. BT工程BT工程投資的回收可通過政府在土地完成一級(jí)開發(fā)、掛牌出讓后，將土地出讓款首先用于支付投資方工程款。另外，由于項(xiàng)目占用資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，因此為投資方針對(duì)資金的占用收取管理費(fèi)。2. 物業(yè)租賃租金：普通倉(cāng)庫(kù)（20萬訛），武漢及其周邊倉(cāng)庫(kù)租賃均價(jià)約18元/m2/月，按75%的出租率估算，年收

40、益約3,240萬元。冷鏈物流（5萬心，冷凍（恒溫冷藏）倉(cāng)庫(kù)出租單價(jià)約為60元/m2/月，按60%的出租率估算，年收益約2,160萬元。標(biāo)準(zhǔn)廠房（10萬nf）,租賃均價(jià)約13元/m2/月，按75%的出租率估算，年收益約1,170萬元。堆場(chǎng)占地67畝，面積約萬nf,根據(jù)集裝箱堆場(chǎng)收費(fèi)水平和行業(yè)估算資料，按60%的出租率估算，不分重箱和空箱堆場(chǎng)單位占地面積收費(fèi)單價(jià)按9元/m2/月（元/m2/月X堆場(chǎng)集裝箱高度設(shè)定為6層X堆場(chǎng)實(shí)際利用率60%=9元/m2/月）估算，年收益約479萬元。貨運(yùn)配載中心占地100畝，建筑面積約4萬訛，租賃均價(jià)約25元/m2/月，按75%的出租率估算，年收益約900萬元商務(wù)辦

41、公大樓建筑面積約6,670租賃均價(jià)約25元/時(shí)月，按60%的出租率估算，年收益約120萬元。綜合服務(wù)大樓建筑面積約3,330嘰租賃均價(jià)約25元/時(shí)月，按60%的出租率估算，年收益約60萬元。信息大樓建筑面積約1萬訛，租賃均價(jià)約25元/m2/月，按60%的出租率估算，年收益約180萬元。生活配套區(qū)占地約43畝，建筑面積約17,330，租賃均價(jià)約30元/m2/月，按95%的出租率估算，年收益約593萬元。3. 物業(yè)管理費(fèi)收入配載信息大樓、綜合服務(wù)大樓、商務(wù)辦公、信息大樓以及倉(cāng)庫(kù)等均按商業(yè)物業(yè)管理進(jìn)行收費(fèi)，按實(shí)際使用率進(jìn)行估算。商業(yè)性物業(yè)管理基期單價(jià)為元/m2/月，前3年單價(jià)維持不變，從第四年開始，

42、商業(yè)性物業(yè)管理每年按元/月遞增，10年以后單價(jià)維持不變。堆場(chǎng)按一般物業(yè)管理收費(fèi)，收費(fèi)面積按估算的實(shí)際使用面積估計(jì)，使用率與倉(cāng)庫(kù)和堆場(chǎng)的實(shí)際估算使用率相同；一般性物業(yè)管理基期單價(jià)為元/月，前三年單價(jià)維持不變，從第四年開始每年按元/m2/月遞增，10年以后維持不變。4. 增值服務(wù)收入增值服務(wù)費(fèi)（包裝加工、物流培訓(xùn)、物流信息服務(wù)費(fèi)）基期按5萬元/月估算，第二、第三年每年按20%的比例遞增，第四年第五年每年按60%的比例遞增，第五到第十年按10%的比例遞增，10年以后維持不變。5. 其它收入包括卡口費(fèi)、停車費(fèi)、吊柜費(fèi)、裝卸費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、廣告位出租、過磅費(fèi)以及錄入費(fèi)等。武漢國(guó)際空港物流園物流設(shè)施投資回報(bào)估

43、算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)（元）總投入（萬元）年收益（萬元）一土地成本34,1土地購(gòu)置費(fèi)用畝1,000220,00022,0002地基處理費(fèi)畝1,000120,00012,000二貨運(yùn)配載及停車場(chǎng)6,0001配載中心及停車場(chǎng)m260,0001,0006,0001,350三綜合服務(wù)及生活配套區(qū)3,7501商務(wù)辦公大樓m26,6702,5001,6681202綜合服務(wù)大樓m23,3302,500833603信息大樓m25,0002,5001,25090四倉(cāng)庫(kù)廠房及配套設(shè)施55,7501普通倉(cāng)庫(kù)區(qū)m2200,0001,50030,0003,2402冷鏈物流倉(cāng)m250,0003,30016,5002,1603冷凍設(shè)備6,0006,0004標(biāo)準(zhǔn)廠房m2100,0001,20012,0001,1705堆場(chǎng)費(fèi)用m244,330250479五附屬設(shè)施900六信息化建設(shè)300七流動(dòng)資金八其它不可預(yù)測(cè)費(fèi)用合計(jì)110,5008,669第六章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益外資制造業(yè)的選址都是位于交通便利、物流發(fā)達(dá)的地區(qū)，因此提前發(fā)展好東西湖區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)、完善各類物流設(shè)施的布局、提升區(qū)域物流整體水平、打造城市工貿(mào)綜合體與產(chǎn)業(yè)集群平臺(tái)，將有利于吸引沿海產(chǎn)業(yè)梯度