北京土地一級開發(fā)工作操作流程示意圖

1、市土地一級開發(fā)工作操作流程示意圖市土地一級開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)資格預(yù)審?fù)稑?biāo)資格預(yù)審序號預(yù)審條件1近三年無、違紀(jì)、被責(zé)令停也、財產(chǎn)凍結(jié)、接管等情況2招標(biāo)時沒有拖欠政府土地地價款3招標(biāo)時沒有拖欠土地開發(fā)補(bǔ)償款4若目前已有作為主體的一級開發(fā)項目，項目進(jìn)度沒有延滯情況5若近期已有作為主體的一級開發(fā)項目，項目沒有開發(fā)甩項問題6近兩年開發(fā)或建設(shè)中，無重大上訪、安全責(zé)任等事件發(fā)生7有銀行出具的企業(yè)自有資金證明8具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且注冊資本金不低于 萬元9市土地一級開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)評標(biāo)辦法評分方法 綜合打分法，滿分100分 具體打分標(biāo)準(zhǔn)如下序號因素滿分評標(biāo)具體因素及標(biāo)準(zhǔn)分值備注1企業(yè)綜合實(shí)力201、資金證明和銀行授信

2、2、財務(wù)方案3、房地產(chǎn)資質(zhì)4、企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)2投標(biāo)報價303投入監(jiān)管資金204實(shí)施方案251、總體方案2、成本控制3、進(jìn)度控制4、風(fēng)險控制5綜合印象5土地一級開發(fā)可行性研究報告模板目錄土地一級開發(fā)項目可行研究報告目錄摘要編寫說明一、項目總說明二、項目的界定與描述 1 待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系 2 宗地自然特征和區(qū)位特征 3 宗地圍地上地下物狀況 4 宗地所處的環(huán)境 5 宗地實(shí)施一級開發(fā)后的狀態(tài)三、投資環(huán)境研究四、市場研究五、項目策劃 1 土地一級開發(fā)項目的開發(fā)深度 2 項目實(shí)施進(jìn)度計劃安排 3 項目組織與實(shí)施方式 4 項目融資方式 5 項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理六、投

3、資與成本費(fèi)用估算七、項目竣工后的土地價值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定八、項目財務(wù)評價九、社會評價十、風(fēng)險分析十一、 結(jié)論附表基本報表1 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表2 資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表3 投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表4 資金來源與運(yùn)用表 基本報表5 損益表 基本報表6 資產(chǎn)負(fù)債表 基本報表7 效益費(fèi)用分析表 輔助報表1 項目總投資估算表 輔助報表2 開發(fā)建設(shè)投資估算表 輔助報表3 經(jīng)營成本估算表 輔助報表4 土地取得費(fèi)用估算表輔助報表5 前期工程費(fèi)估算表 輔助報表6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 輔助報表7 公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 輔助報表8 其它費(fèi)用估算表 輔助報表9 銷售收入與經(jīng)

4、營稅金及附加估算表輔助報表10 出租收入及經(jīng)營稅金估算表 輔助報表11 投資計劃與資金籌措表附圖附件編制土地開發(fā)綜合策劃（規(guī)劃、土地、運(yùn)營.）主要容：1. 項目概況,包括:項目開發(fā)用地圍、現(xiàn)狀調(diào)查、地上地下物狀況、交通、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及擬開發(fā)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局等。2. 項目開發(fā)建設(shè)的必要性分折,包括:項目開發(fā)與實(shí)施城市總體規(guī)劃的關(guān)系;與調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系;與緩解中心區(qū)交通壓力,改善城市環(huán)境的關(guān)系等。3. 項目開發(fā)的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案,包括:項目總平面方案、功能布局、路網(wǎng)、市政管線、能源、配套設(shè)施、環(huán)境建設(shè)、地下空間綜合利用、城市形態(tài)設(shè)計以及項目開發(fā)與城市大市政、能源、

5、管網(wǎng)、交通、環(huán)境、城市安全的關(guān)系等。4. 項目交通影響分折,包括:公共交通、城鐵、地鐵、機(jī)動車、非機(jī)動車交通、步行系統(tǒng)、地下、地上交通組織、停車系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、緊急事故處理系統(tǒng)。5. 項目環(huán)境影響分折,包括:項目車流、物流、人流、雨水、污水處理,中水回用,拉圾處理,園林綠化、水系、雕塑、小品,燈光、節(jié)日照明、節(jié)約能源等。6. 項目征地拆遷補(bǔ)償方案,包括:項目紅線和項目代征土地的征用,項目地上地下現(xiàn)狀物調(diào)查,單位、居民調(diào)查,拆遷方案,補(bǔ)償方案,場地平整,三通一平等。7. 項目成本測算方案和項目效益分折,包括:前期成本、直接成本、間接成本、管理成本、資金財務(wù)成本、稅金綜合成本以及項目建成后的效益分

6、折。8. 項目投融資方案,包括:一級土地開發(fā)主體直接投資,各功能地塊招商、推廣、招標(biāo)回收土地開發(fā)費(fèi)用,政府財政,政策性銀行商業(yè)銀行貸款,項目合作等。9. 項目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)要求,包括:項目實(shí)施各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的速度、品質(zhì)、成本的控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),能量化、能考核、能評價等。10. 項目進(jìn)度與實(shí)施方案,包括:編制開發(fā)方案、獲取一級土地開發(fā)權(quán)、組織拆遷補(bǔ)償、場地平整、市政配套工程、招商推廣、投融資等各階段、各專業(yè)的進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖和實(shí)施方案,選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)商。11. 項目建設(shè)期和建成后的經(jīng)營管理方案,包括:建設(shè)期一級開發(fā)主體對整個項目的規(guī)劃管理、現(xiàn)場管理、安全管理全過程負(fù)責(zé),將協(xié)調(diào)管理融合在為各開發(fā)地塊的二級開發(fā)商服務(wù)中。同時,在一級開發(fā)過程研究并提出項目建成后的經(jīng)營管理方案,包括:政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理的職能與管理,以及市政、交通、環(huán)境、公共配