成本法評(píng)估案例三

1、成本法評(píng)估案例三：一、估價(jià)對(duì)象概況某公司于 2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積 10000m2，土地使用期限 40 年，建筑總面積為 20000m2，并于 2007 年 9 月 1 日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。欲對(duì)2007年 9 月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。據(jù)評(píng)估師調(diào)查在該時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地的土地取得費(fèi)用為 1000 元/m2。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為 2500 元/m2，銷售費(fèi)用為 200 萬(wàn)元，管理費(fèi)用

2、為開(kāi)發(fā)成本的 3%，開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2.5 年，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入 30%，第二年投入 50%，最后半年投入 20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為 7.02%，銷售稅金及附加為售價(jià)的 5.53%，投資利潤(rùn)率為 12%。另新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為 400 萬(wàn)元和 60 萬(wàn)元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為 200 萬(wàn)元和 40 萬(wàn)元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生拆除費(fèi)用 30 萬(wàn)元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可 90 萬(wàn)元。原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2008 年 1 月 1 日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500 萬(wàn)元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)

3、開(kāi)始時(shí)間將推遲到2009 年1 月 1 日，為獲得與2008 年 1 月 1 日開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用100 萬(wàn)元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為8%。二、評(píng)估過(guò)程根據(jù)各項(xiàng)條件，選擇成本法進(jìn)行估價(jià)。1、土地的重新取得費(fèi)用計(jì)算土地的重新取得費(fèi)用1000*10000/10000 1000 萬(wàn)元2、開(kāi)發(fā)成本計(jì)算開(kāi)發(fā)成本 2500*20000/10000 5000 萬(wàn)元3、管理費(fèi)用計(jì)算管理費(fèi)用 5000*3%150 萬(wàn)元4、銷售費(fèi)用計(jì)算銷售費(fèi)用 200 萬(wàn)元5、投資利息計(jì)算2.5投資利息 1000* （1+7.02%）-1+ （5000+15

4、0+200）21*30%* （1+7.02%） -1+ 50%* （1+7.02%） -1+20%*（1+7.02%）0.25 -1 624.185 萬(wàn)元6、銷售稅費(fèi)計(jì)算設(shè)重新購(gòu)建價(jià)格為V，則銷售稅費(fèi)為5.53%V7、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（ 1000+5000+150+200）*12%762 萬(wàn)元8、重新構(gòu)建價(jià)格計(jì)算V1000+5000+150+200+624.185+5.53%V+762V8189.04 萬(wàn)元9、經(jīng)濟(jì)折舊500/ （1+8%）+100/ （1+8%）2/ （1+8%）1/2 538.24 萬(wàn)元10、功能折舊30-90+400+60400 萬(wàn)元11、估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果總價(jià) 818

5、9.04-538.24-400 7250.8 萬(wàn)元單價(jià) 7250.8/20000 3625.4 元/m2 出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏

6、，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來(lái)，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報(bào)先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進(jìn)盡忠言，則攸之、祎、允之任也。愿