萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告 一.企業(yè)簡(jiǎn)介 (一)企業(yè)概況 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成立于1984年5月,以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年6月30日止,公司總資產(chǎn)94.73億元,凈資產(chǎn)42.85億元。 1988年12月,公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn)股,集資人民幣2,800萬(wàn)元,資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。 1991年6月,公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2,836萬(wàn)股,集資人民幣1.27億元,公司開始跨地域發(fā)展。 1992年底,上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng),大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬(wàn)

2、科的核心業(yè)務(wù),萬(wàn)科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。 1993年3月,本公司發(fā)行4,500萬(wàn)股B股,該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬(wàn)港元,主要投資于房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月,公司增資配股募集資金人民幣3.83億元,主要投資于深圳住宅開發(fā),推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初,公司增資配股募集資金人民幣6.25億元,公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 公司于2001年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司,成為專一的房地產(chǎn)公司。 2002年6月,萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券,募集資金15億,進(jìn)一步增強(qiáng)了

3、發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。 公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域,1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù),截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā),2003年上半年萬(wàn)科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州,目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì),公司樹立了住宅品牌,并獲得良好的投資回報(bào)。 二.企業(yè)財(cái)務(wù)分析 (一)償債能力分析 能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題,償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科的償債能力。 1.流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo),近年來(lái)該指標(biāo)呈波浪式變動(dòng)趨勢(shì),07年

4、流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加,08年的回款情況良好使其上升,09年降低0.58,但仍然高于同年行業(yè)0.539的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn),因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。07年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加,因此指標(biāo)在07年降低了0.28,08年銷售情況向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因,房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn),由于預(yù)售樓宇增加,09年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長(zhǎng)3倍,萬(wàn)科實(shí)際的償債能力因而得以提高,但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)

5、上,則流動(dòng)負(fù)債增加,速動(dòng)比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來(lái)關(guān)注反映經(jīng)營(yíng)成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動(dòng)比率,其現(xiàn)金償債能力較弱,但近年來(lái)呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn)項(xiàng)目支出增多,比率為負(fù),09年有所下降,但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化,流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來(lái)說(shuō),萬(wàn)科短期償債能力較好,且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則,加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。 2.長(zhǎng)期償債能力 (1)資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性,企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2來(lái)看,資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大,且大致呈上升趨勢(shì),高于行業(yè)平均比重;大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得,風(fēng)險(xiǎn)較小,屬穩(wěn)健型資

6、本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 資產(chǎn)分析:資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資,無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小,波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中,存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng),同時(shí)貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn):首先,企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本,只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本,因此,房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額;其次,對(duì)于寫字樓項(xiàng)目,付款方式多為分期付款,所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的應(yīng)收賬款。具體到萬(wàn)科,除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外,這也是其在近3年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3年存貨的結(jié)構(gòu)

7、質(zhì)量有所提高,但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作,提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款,由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅,所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且近兩年來(lái)有所下降,可能是收款工作開展順利。 負(fù)債結(jié)構(gòu)分析:流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu):在借款中,短期借款占很大部分,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低,說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)變化,對(duì)短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個(gè)必然反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大,也可能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,應(yīng)引起重視。長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu):長(zhǎng)期借款近年急劇上升,說(shuō)明企業(yè)開始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式,同時(shí)也可以看出近階

8、段萬(wàn)科對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債能力的分析中,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度,是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬(wàn)科近年來(lái)進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資,但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率,為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。 (2)資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率。萬(wàn)科的融資成本呈上升趨勢(shì)。主要原因是國(guó)家政策的變化,這將是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息能力,只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債,維持債務(wù)能力。但萬(wàn)科用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)的能力不穩(wěn)定。 綜上所述,金融政策的變化,對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的

9、要求,土地政策的變化,也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求,信貸門檻上升、信貸空間收緊是必然趨勢(shì)。企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過(guò)度依賴銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn),有效解決多渠道融資,改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。 (二)營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力,資產(chǎn)運(yùn)用效率高,則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方面來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力: 1.短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 (1)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性,控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)度,作為萬(wàn)科的主要資產(chǎn),存貨的管理更是舉足輕重。由于萬(wàn)科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大,存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速度,因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降若該

10、指標(biāo)過(guò)小,則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大,但萬(wàn)科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng),在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí),存貨量是充足貨源的必要保證,且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降,在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升,存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此,存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍,但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率,注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,加快項(xiàng)目的開發(fā)速度,提高資金利用效率,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),保持適度的增長(zhǎng)速度。 (2)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7年來(lái)萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升(見表),原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升,較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。 3.長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)

11、量的大幅增長(zhǎng)所致,說(shuō)明萬(wàn)科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率,同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低,該指標(biāo)(見下表)近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降,但其毛利率,應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小,萬(wàn)科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,必須改善存貨的管理。 總的來(lái)說(shuō),萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng),尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力非常優(yōu)秀,堪稱行業(yè)典范。但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多,存貨管理效率下降較為明顯,因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低,管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。 (三)盈利能力分析 盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào),是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障,

12、是企業(yè)至關(guān)重要的能力。 1.營(yíng)業(yè)收入分析 營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映,是獲利能力的基礎(chǔ),也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見,珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來(lái)源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。 2.期間費(fèi)用分析 期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力,與技術(shù)水平,產(chǎn)品設(shè)計(jì),規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3年間,銷售增速仍保持上升態(tài)勢(shì),除市場(chǎng)銷售向好外,還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見,管理

13、費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小,良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心,但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾,銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此,萬(wàn)科在存在大量借款的情況下,其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù),管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。 3.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析:由下表可見,06-09年銷售毛利率逐漸增長(zhǎng)。07年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺,房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期,企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià),項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08年凈資產(chǎn)收益率為近年來(lái)最高點(diǎn),效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入,具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。 利潤(rùn)構(gòu)

14、成分析:萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì),其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來(lái)源,毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2006年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng),同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。 4.盈利能力指標(biāo) (1)資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)(見下表)。說(shuō)明企業(yè)盈利能力不斷提高。 (2)經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大,說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性,存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致,因此,萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),提高運(yùn)作效率,保證業(yè)務(wù)開

15、展的靈活度。例如,08年,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理,加快銷售,對(duì)不同的采用不同的租售策略,進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫(kù)存,加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度;09年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃,以減少現(xiàn)金支出,都取得了不錯(cuò)的效果。 每股收益07年的大幅下降是由于06年實(shí)行了10增10的股票股利政策,因此,實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì),在不斷增資的情況下,仍能保持一定的每股收益,說(shuō)明萬(wàn)科有較強(qiáng)的獲利能力。09年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低,主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大,其次,反映了萬(wàn)科獲取現(xiàn)金能力偏低。 通過(guò)以上分析可見,萬(wàn)科擁有較強(qiáng)的獲利能力,且這種獲

16、利能力有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年,萬(wàn)科一直保持了很高的盈利水平,除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外,說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力,另外,規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。 (四)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過(guò)程中,既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位,又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域和未來(lái)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長(zhǎng)和能力的提高,保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。 企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對(duì)未來(lái)未知環(huán)境的適應(yīng),使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要,又要考慮未來(lái)發(fā)展的需要;不能以犧牲后期的利益為

17、代價(jià),來(lái)?yè)Q取現(xiàn)在的發(fā)展,滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包括面對(duì)不可預(yù)期的環(huán)境震蕩,而持續(xù)保持發(fā)展趨勢(shì)的一種發(fā)展觀。 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想,它是對(duì)處于不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中的企業(yè)的過(guò)去運(yùn)行情況及未來(lái)運(yùn)行情況的一種總體表述。 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略非常繁雜,但是眾多理論都是從企業(yè)內(nèi)部某一方面的特性來(lái)論述的。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究者和實(shí)際工作者的總結(jié),可以把企業(yè)并購(gòu)區(qū)分為以下幾種類型。 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 (1)創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)

18、的核心問題是有效益,有效益不僅要有體制上的保證,而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新的企業(yè),才能保證其效益的持續(xù)性,也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購(gòu),是指生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購(gòu)。 (2)文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對(duì)紛繁變化的內(nèi)外部環(huán)境,企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。 (3)制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。 (4)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力。而企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 (5)要素可持續(xù)發(fā)

19、展戰(zhàn)略 要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素:人力、知識(shí)、信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷。 房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn):首先,住宅兼有社會(huì)和投資屬性,是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素,也投資獲利的載體。其次,中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中,居民的購(gòu)買力穩(wěn)步增長(zhǎng),住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位,政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)重要因素,但它的出發(fā)點(diǎn)是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺(tái)、消費(fèi)者品牌意識(shí)的不斷強(qiáng)化,將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機(jī)制的運(yùn)行。因此,商品住宅市場(chǎng)在未來(lái)十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō),國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。 而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來(lái)看,行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同