2012廣州花都獅嶺項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析及定位報(bào)告

1、1 1花都獅嶺項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析及定位報(bào)告2 2宏觀背景宏觀背景經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體上是平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體上是平穩(wěn)的2012年上半年GDP增幅跌破8%，房地產(chǎn)的主動(dòng)調(diào)控在短期來(lái)講確實(shí)是一定程度上今年增長(zhǎng)速度下滑的一個(gè)重要原因，但國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤(pán)的機(jī)會(huì)可能性不大。%經(jīng)濟(jì)環(huán)境：溫和通脹已成趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：溫和通脹已成趨勢(shì)從數(shù)據(jù)來(lái)看，CPI回落幅度有所加快，通脹壓力減小。政策環(huán)境：增加流動(dòng)性政策環(huán)境：增加流動(dòng)性 三度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率三度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率：從2010年底開(kāi)始，平均一個(gè)月一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，2011年6月底已至2

2、1.5%，是新的歷史高位；2012年12月三度下調(diào)，有助于直接增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，更可以直接鼓勵(lì)銀行增加其信貸。大型金融機(jī)構(gòu) 中小型金融機(jī)構(gòu)政策環(huán)境：連續(xù)下調(diào)銀行利率（非對(duì)稱(chēng)降息）旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策環(huán)境：連續(xù)下調(diào)銀行利率（非對(duì)稱(chēng)降息）旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展央行此次降息，可降低企業(yè)融資成本、增加市場(chǎng)有效信貸需求，并以銀行讓利的方式體現(xiàn)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原則，達(dá)到穩(wěn)增長(zhǎng)目的，非對(duì)稱(chēng)操作方式再次顯示利率市場(chǎng)化改革步伐加快。降息給房地產(chǎn)再次帶來(lái)了喘息的良機(jī)。地方政府加快了預(yù)調(diào)微調(diào)的步伐，銀行間流動(dòng)性持續(xù)好轉(zhuǎn)，可能預(yù)期的信貸政策微調(diào)幅度超過(guò)預(yù)期，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。 存款利率 貸款

3、利率政策環(huán)境：堅(jiān)持限購(gòu)等調(diào)控政策不動(dòng)搖政策環(huán)境：堅(jiān)持限購(gòu)等調(diào)控政策不動(dòng)搖 促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸1111年年7 7月月1212日日最新最新“國(guó)五條國(guó)五條”國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線城市要采取限購(gòu)措施1111年年8 8月月1 1日日央行（繼續(xù)實(shí)施央行（繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)執(zhí)行差別化房貸）行差別化房貸）進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：一方面堅(jiān)決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求。7 71111年年1212月月4 4日日住建部（調(diào)控住建部（調(diào)控方向不變）方向不變）限購(gòu)；對(duì)于限購(gòu)政策將于年

4、底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)1111年年1212月月9 9日日政治局會(huì)議政治局會(huì)議堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸1212年年1 1月月2323日日住建部住建部實(shí)施差實(shí)施差別化房貸、稅收別化房貸、稅收政策政策優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求，同時(shí)著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房。政策效應(yīng)：房地產(chǎn)調(diào)控初顯成效政策效應(yīng)：房地產(chǎn)調(diào)控初顯成效 重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速回調(diào)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速回調(diào)北京北京天津天津上海上海深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州天津天津深圳深圳廣州廣州北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州天津天津深圳深圳廣州

5、廣州北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州天津天津深圳深圳廣州廣州北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州2月中下旬，“新國(guó)八條”地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)不盡相同的走勢(shì)；政策強(qiáng)壓下，全國(guó)部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速率先回調(diào)，投資投機(jī)性需求開(kāi)始擠出，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。政策效應(yīng)：房地產(chǎn)調(diào)控影響大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)政策效應(yīng)：房地產(chǎn)調(diào)控影響大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)9090以下以下90-14490-144144144以上以上政策強(qiáng)壓下，剛性需求被“誤傷”，特別是需求中大戶型的改善型客戶。但由于

6、廣州房市泡沫在眾一線城市中不算大，價(jià)格仍呈緩慢上升的趨勢(shì)。廣州樓市：年初開(kāi)始量調(diào)，新政后旺季不再?gòu)V州樓市：年初開(kāi)始量調(diào)，新政后旺季不再今年一季度開(kāi)始量調(diào)，成交逐漸萎縮，供求均放緩；2月下旬，地方“新國(guó)八條”細(xì)則落地，3月市場(chǎng)處于觀望。經(jīng)過(guò)3月份的政策消化期，4月起供求開(kāi)始增加。廣州樓市：價(jià)格顯波動(dòng)，總體呈上升趨勢(shì)廣州樓市：價(jià)格顯波動(dòng)，總體呈上升趨勢(shì)價(jià)格逐年攀升，今年一季度回調(diào)后有所回升；今年以來(lái)，受信貸、貨幣政策收緊和連續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)新政影響，價(jià)格持續(xù)上行的勢(shì)頭被打斷；市場(chǎng)淡靜致開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠促銷(xiāo)力度有所加大，同時(shí)全市價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。1212經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇為消費(fèi)市場(chǎng)的回暖奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而

7、通脹壓力的增大則成為投資性需求重新入市的有力推動(dòng)；政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非打壓房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年房?jī)r(jià)或?qū)⒎€(wěn)步上行；高房?jī)r(jià)下的政策調(diào)控對(duì)抑制需求起到了較大影響，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)滯量縮明顯，但隨著調(diào)控政策的穩(wěn)定及價(jià)格的回調(diào)，住房需求將釋放。宏觀背景為項(xiàng)目提供了怎樣的市場(chǎng)環(huán)境宏觀背景為項(xiàng)目提供了怎樣的市場(chǎng)環(huán)境中央繼續(xù)貫徹實(shí)施房地產(chǎn)新政，以保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實(shí)現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)中央繼續(xù)貫徹實(shí)施房地產(chǎn)新政，以保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實(shí)現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)。控目標(biāo)。1313花都市場(chǎng)花都市場(chǎng)花都區(qū)位：珠三角通往全國(guó)的咽喉，肩負(fù)廣州花都區(qū)位：珠三角通往

8、全國(guó)的咽喉，肩負(fù)廣州“北優(yōu)北優(yōu)”重任重任1414花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，距廣州市中心城區(qū)22公里，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)。是珠江三角洲通往全國(guó)的咽喉要道。在廣州城市“東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu)、南拓”戰(zhàn)略中，花都地處廣州“北翼組團(tuán)”的核心位置。花都發(fā)展戰(zhàn)略：三大任務(wù)，四大產(chǎn)業(yè)，一主三副花都發(fā)展戰(zhàn)略：三大任務(wù)，四大產(chǎn)業(yè)，一主三副1515“三大任務(wù)三大任務(wù)” ：打造珠三角先進(jìn)的制造業(yè)基地；建設(shè)亞洲一流的現(xiàn)代的物流基地；創(chuàng)建廣州的生態(tài)旅游基地?！八拇螽a(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)”重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)、空港經(jīng)濟(jì)、皮革皮具、金銀珠寶四大產(chǎn)業(yè)“一主三副一主三副” ：新華街為主城區(qū)，打造三個(gè)中心

9、鎮(zhèn)；東部建立依靠聯(lián)邦快遞、機(jī)場(chǎng)發(fā)展起來(lái)適宜創(chuàng)業(yè)和居住的花東中心鎮(zhèn)；西部發(fā)展以紡織、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為主的炭步中心鎮(zhèn)北部皮具產(chǎn)業(yè)高度聚集的獅嶺中心鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：增長(zhǎng)速度快，國(guó)家龍頭產(chǎn)業(yè)將成區(qū)域增長(zhǎng)引擎經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：增長(zhǎng)速度快，國(guó)家龍頭產(chǎn)業(yè)將成區(qū)域增長(zhǎng)引擎2009年，花都市的經(jīng)濟(jì)總量在十區(qū)兩市中處于中游位置，增長(zhǎng)速度較快，位列第三，2010年增速已破15%，將迎來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展；以汽車(chē)、空港經(jīng)濟(jì)、皮具皮革等產(chǎn)業(yè)為龍頭龍頭及支撐，必將帶動(dòng)花都經(jīng)濟(jì)社會(huì)大發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展1717花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并形成了汽車(chē)及其零部件、皮具

10、皮革等支柱產(chǎn)業(yè)，雖受金融危機(jī)的影響對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率有所下降，但長(zhǎng)期依然是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力；近年來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始快速發(fā)展，空港物流等必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有所加大；目前，房地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展的階段，尚具備廣闊的發(fā)展前景。人口情況：產(chǎn)業(yè)集聚將帶動(dòng)人口集聚人口情況：產(chǎn)業(yè)集聚將帶動(dòng)人口集聚 住房需求有望放大住房需求有望放大花都花都目前，花都區(qū)農(nóng)業(yè)人口占68% 以上；未來(lái)隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致的人口集聚規(guī)模將進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)2020年花都區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到220萬(wàn)人，住房需求有望大幅增長(zhǎng)。交通情況：城際路網(wǎng)四通八達(dá)，但公共交通系統(tǒng)相對(duì)落后交通情況：城際路網(wǎng)四通八達(dá)，但公共交通系統(tǒng)相

11、對(duì)落后國(guó)道國(guó)道 105國(guó)道； 106國(guó)道； 107國(guó)道；高快速路高快速路 京珠高速； 機(jī)場(chǎng)高速； 廣清高速； 街北高速； 廣州北二環(huán)高速；鐵路鐵路 京廣線（廣州北站）； 武廣高鐵地鐵地鐵 九號(hào)線（2013年開(kāi)通）今后，還有廣州北三環(huán)、城際列車(chē)專(zhuān)線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其它地區(qū)。 花都房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)波動(dòng)大花都房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)波動(dòng)大目前在全市十區(qū)內(nèi)，花都商品房住宅供應(yīng)量較大，2010年批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)較2009年翻了一倍。今年上半年受調(diào)控影響，供應(yīng)量明顯回落，未來(lái)一兩年估計(jì)供應(yīng)量有所回升。萬(wàn)m2房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來(lái)銷(xiāo)售量大，市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來(lái)銷(xiāo)售量大，市

12、場(chǎng)需求保持穩(wěn)定花都房地產(chǎn)的發(fā)展在廣州范圍內(nèi)仍處于相對(duì)落后的階段。近年來(lái)，隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展。近兩年商品房住宅的銷(xiāo)售面積保持在150萬(wàn)平方米以上，名列十區(qū)三甲以內(nèi)；盡管受年初開(kāi)始的一系列房地產(chǎn)調(diào)控影響，花都今年的成交面積仍有望達(dá)到150萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來(lái)住宅均價(jià)持續(xù)攀升房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來(lái)住宅均價(jià)持續(xù)攀升目前，花都房地產(chǎn)均價(jià)是全市十區(qū)內(nèi)最低的，但仍緊跟全市樓價(jià)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。09年至今，花都住宅均價(jià)已上漲1000元/m2；盡管受年初開(kāi)始的一系列房地產(chǎn)調(diào)控影響，今年住宅均價(jià)仍有望保持在6600元/m2以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)：受政策影響，供求顯波動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)：受政策影響，

13、供求顯波動(dòng)萬(wàn)元今年2月下旬，地方“新國(guó)八條”細(xì)則落地，一季度開(kāi)始量調(diào)，供應(yīng)萎縮，成交總體下降；縱觀上半年，供應(yīng)波動(dòng)較大，成交在2月的明顯萎縮后逐漸有所增長(zhǎng)?；ǘ及l(fā)展歷程及規(guī)劃將為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景花都發(fā)展歷程及規(guī)劃將為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景2424花都的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，隨著軌道交通、快速路網(wǎng)及公共交通的完善，有能力進(jìn)一步挖掘本地和吸納廣州中心區(qū)的潛在購(gòu)房需求；花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并形成了汽車(chē)及其零部件、皮具皮革等支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)集聚將進(jìn)一步升級(jí)，有望帶動(dòng)花都經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的發(fā)展，在形成人口集聚的同時(shí)也提升區(qū)域消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力；目前花都依然處于廣州樓市的價(jià)格“洼地

14、”，隨著中心城區(qū)土地資源的日益減少及房?jī)r(jià)的持續(xù)高企，花都的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將更加明顯，屆時(shí)將大規(guī)模推動(dòng)中心區(qū)消費(fèi)群體往花都“移民”；花都城市建設(shè)為房地產(chǎn)的高速發(fā)展注入了很大的動(dòng)力，知名發(fā)展商陸續(xù)進(jìn)駐所形成的強(qiáng)大品牌效應(yīng)，將帶動(dòng)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸加劇，這要求項(xiàng)目在產(chǎn)品打造時(shí)需具有獨(dú)特性，以贏得市場(chǎng)的關(guān)注與認(rèn)可。2525獅嶺鎮(zhèn)市場(chǎng)獅嶺鎮(zhèn)市場(chǎng)區(qū)位情況：地理位置優(yōu)越，區(qū)位情況：地理位置優(yōu)越， “北優(yōu)北優(yōu)”戰(zhàn)略強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)2626獅嶺鎮(zhèn)位于花都西北部，花都中軸線北端，是南北商貿(mào)重鎮(zhèn).距廣州34公里，廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)和花都港均15公里，京廣鐵路廣州北站5公里。近年

15、來(lái)廣州市大力實(shí)施“東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu)、南拓”的戰(zhàn)略，獅嶺成為了廣州“北部板塊”的重要組成部分，區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。交通四通八達(dá)，107國(guó)道（廣清高速公路）、京廣鐵路貫穿全鎮(zhèn)，楊赤線公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路與廣清高速公路獅嶺出入口相互連接發(fā)展走向：中心鎮(zhèn)區(qū)向外輻射，皮具皮革龍頭產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域發(fā)展走向：中心鎮(zhèn)區(qū)向外輻射，皮具皮革龍頭產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域獅嶺皮具皮革龍頭支柱產(chǎn)業(yè)正蓬勃發(fā)展。發(fā)展走向：獅嶺中心鎮(zhèn)區(qū)是獅嶺全鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息和綜合服務(wù)中心。發(fā)展定位：花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)、服務(wù)副中心，廣州中心鎮(zhèn)，面向世界的皮革皮具專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)基地，具有一定潛力的區(qū)域性物流中心和專(zhuān)業(yè)性貨品（皮革

16、皮具）集散地，風(fēng)景優(yōu)美、適宜居住的現(xiàn)代化城市。產(chǎn)業(yè)覆蓋：以皮具皮革為龍頭，以輕型加工工業(yè)為主，商業(yè)貿(mào)易、旅游、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和物流業(yè)并舉。本案中心鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃布局：三心兩軸規(guī)劃布局：三心兩軸“三心” ：發(fā)展成為傳統(tǒng)消費(fèi)中心、現(xiàn)代商貿(mào)中心、行政文化中心“兩軸” ：金獅大道產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸雄獅大道綜合發(fā)展軸金獅大道雄獅大道規(guī)劃布局：五大組團(tuán)規(guī)劃布局：五大組團(tuán)中部組團(tuán)：以行政、商業(yè)、金融、體育、文化、居住、皮具工業(yè)為主東部組團(tuán)：以皮具工業(yè)、電子信息工業(yè)、居住為主北部組團(tuán)：以居住、休閑度假為主西部組團(tuán)：以物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)為主東南部組團(tuán)：以居住、先進(jìn)工業(yè)為主3030獅嶺片區(qū)發(fā)展及規(guī)劃將為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景獅嶺片區(qū)

17、發(fā)展及規(guī)劃將為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景獅嶺區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，隨著交通和商業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步完善，獅嶺房?jī)r(jià)將有更大的提升空間；區(qū)域內(nèi)皮具皮革商戶的集聚與行業(yè)的發(fā)展，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供具有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的客戶群體；獅嶺率先發(fā)展中心鎮(zhèn)區(qū)，打造區(qū)域形象，而鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)、住宅項(xiàng)目普遍聚集于中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)及周邊。地塊距離中心鎮(zhèn)區(qū)尚有一定距離，項(xiàng)目的客戶將被部分分流。3131獅嶺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)獅嶺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀：皮具皮革專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集商業(yè)現(xiàn)狀：皮具皮革專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集大型皮具皮革專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集于中心鎮(zhèn)區(qū)，有獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城、獅嶺（全球）皮革五金龍頭市場(chǎng)、喜龍國(guó)際皮具輔料采購(gòu)中心。獅嶺（全球）皮革五金龍頭市場(chǎng)喜龍國(guó)際皮具輔料采購(gòu)中心獅嶺

18、（國(guó)際）皮革皮具城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前獅嶺有多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，基本是皮革皮具行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但成型且在運(yùn)營(yíng)的僅有以上三個(gè)市場(chǎng)，其集聚規(guī)模大，輻射范圍和影響力也最廣；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集的獅嶺大道，同時(shí)是獅嶺鎮(zhèn)商業(yè)、消費(fèi)較聚集的地方，消費(fèi)水平明顯高于本地塊周邊。 上述專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)檔次參差，帶基本裝修單位的租金30100元/月。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位置性質(zhì)現(xiàn)狀獅嶺（全球）皮革五金龍頭市場(chǎng)雄獅大道西91號(hào)囊括皮革、尼龍、布料、五金四大行業(yè)為一體的一站式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一期寫(xiě)字樓商鋪2010年底售完，二期目前認(rèn)籌登記?，F(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作未成形。獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城雄獅大道西，龍頭市場(chǎng)對(duì)面皮革皮具交易市場(chǎng)和原輔材料集散地目前已建成5期工程，

19、聚集國(guó)際國(guó)內(nèi)3100多家皮革皮具企業(yè)，廣州地區(qū)四大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，廣東省重點(diǎn)培育流通龍頭企業(yè)和廣東省重點(diǎn)扶持的五大龍頭專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。喜龍國(guó)際皮具輔料采購(gòu)中心獅嶺大道西與田心路交匯處皮革皮具原輔料集散地租戶開(kāi)業(yè)入場(chǎng)約占50%。該項(xiàng)目為獅嶺鎮(zhèn)中低檔批發(fā)市場(chǎng)的典型模式。五金龍頭市場(chǎng)皮革皮具城喜龍采購(gòu)中心現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析整個(gè)獅嶺鎮(zhèn)以皮革皮具產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源，相關(guān)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正面臨升級(jí)改造的契機(jī)，競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中分布于鎮(zhèn)中心區(qū)域的獅嶺大道周邊。以上主要大規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)離項(xiàng)目地塊車(chē)程約為10-15分鐘。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集的獅嶺大道，同時(shí)也是獅嶺鎮(zhèn)商業(yè)、消費(fèi)較聚集的地方，消費(fèi)水平明顯高于本地塊

20、周邊。 項(xiàng)目地塊周邊大小主干道均分布小型皮革皮具批發(fā)零售型商鋪以及中小型加工工廠。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集的獅嶺大道，同時(shí)是獅嶺鎮(zhèn)商業(yè)氛圍較聚集的地方，配套條件及消費(fèi)能力明顯高于本地塊周邊。項(xiàng)目地塊區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃仍以工業(yè)用地為主，且皮革皮具支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈，故地塊所在區(qū)域不適宜開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。3535獅嶺住宅市場(chǎng)獅嶺住宅市場(chǎng)元/元/元/區(qū)域市場(chǎng)：獅嶺鎮(zhèn)房?jī)r(jià)基本處于全區(qū)中下游位置區(qū)域市場(chǎng)：獅嶺鎮(zhèn)房?jī)r(jià)基本處于全區(qū)中下游位置區(qū)域市場(chǎng)：房?jī)r(jià)洼地，波動(dòng)明顯區(qū)域市場(chǎng)：房?jī)r(jià)洼地，波動(dòng)明顯從去年9月至今年5月，獅嶺商品房住宅價(jià)格波動(dòng)較大。與全區(qū)情況一樣，獅嶺房?jī)r(jià)仍屬于廣州市住宅市場(chǎng)的”洼地“。元/本案本案百合雅園百合雅

21、園4100元元/尚文軒尚文軒5046元元/萬(wàn)虹御苑萬(wàn)虹御苑5000元元/獅城國(guó)際獅城國(guó)際6570元元/區(qū)域市場(chǎng)：項(xiàng)目分布分散區(qū)域市場(chǎng)：項(xiàng)目分布分散主要項(xiàng)目分析主要項(xiàng)目分析百合雅園雅居樂(lè)領(lǐng)會(huì)獅城國(guó)際萬(wàn)虹御苑百合雅園百合雅園占 地： 21232.33 建筑面積：79143.56容 積 率： 3.73物業(yè)類(lèi)別：小高層洋房、商鋪交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯發(fā) 展 商： 嘉粵集團(tuán)有限公司地 址： 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)金獅大道北預(yù)售證號(hào)：20100056預(yù)售住宅套數(shù)：688（15棟）現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格百合雅園百合雅園網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價(jià)：網(wǎng)簽均價(jià)：43540178.95233439洋房

22、90104兩房、三房二廳，一梯四戶；118120雙拼三房，一梯三戶5800元/（南向，朝馬路），6500元/（北向，朝小區(qū)花園），4800元/（雙拼單位，兩套房產(chǎn)證），毛坯交樓毛坯交樓，額外96折；物業(yè)管理費(fèi)1.35元/月4036元元/ 余4棟現(xiàn)樓在售，最近推出C9棟（12層），目前已售約20%，其余3棟已售85%。雙拼單位因有兩套房產(chǎn)證，受限購(gòu)政策影響，故價(jià)格相對(duì)偏低。項(xiàng)目位于金獅大道旁，南面有在施工項(xiàng)目，朝南向馬路的單位受噪音影響明顯。北向單位面向小區(qū)花園，相對(duì)清靜。周邊200米內(nèi)生活配套不充足，建材、洗車(chē)、汽配等商鋪林立，預(yù)計(jì)該業(yè)態(tài)會(huì)進(jìn)入該項(xiàng)目商鋪，影響生活環(huán)境質(zhì)素。戶型集中于90120

23、兩房、三房中小戶型，方正實(shí)用，適合自住或投資。銷(xiāo)售情況：綜合評(píng)價(jià)：萬(wàn)虹御苑萬(wàn)虹御苑占 地： 60503.43建筑面積：408297.12容 積 率： 6.75物業(yè)類(lèi)別：小高層洋房、商鋪交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯投 資 商： 廣州市萬(wàn)虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā) 展 商： 廣州市花都區(qū)獅嶺房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司地 址： 廣州市花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)南航大道西預(yù)售證號(hào)：20110212、20110061預(yù)售住宅套數(shù)：582現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格萬(wàn)虹御苑萬(wàn)虹御苑網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價(jià)：網(wǎng)簽均價(jià)：11012631634249洋房95106三房二廳，一梯四戶；128148四房，一梯兩戶4800590

24、0元/，毛坯交樓毛坯交樓，額外98折；物業(yè)管理費(fèi)1.5元/月4950元元/ 目前為項(xiàng)目第三期，在售C1C10棟共582個(gè)單位，開(kāi)賣(mài)近4個(gè)月。3月入市的C7C10棟已售近19%，“五一”入市的C1C6棟已售2%，已售單位中100左右的戶型占近65%。第一、二期基本售罄。小區(qū)內(nèi)擬建13800風(fēng)景園林，面向綠化的單位較舒適，朝馬路的單位受外界影響較大。周邊200米內(nèi)生活配套不充足，建材、洗車(chē)、汽配等商鋪林立，影響生活環(huán)境質(zhì)素。容積率較高，舒適度大打折扣。戶型涵蓋100、130左右的三房、四房中等戶型，方正實(shí)用，適合投資，亦可自住。銷(xiāo)售情況：綜合評(píng)價(jià)：雅居樂(lè)雅居樂(lè)領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)占 地： 52599.5建筑面

25、積：108183容 積 率： 2.06物業(yè)類(lèi)別：高層洋房、商鋪交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯發(fā) 展 商： 廣州花都雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地 址： 花都區(qū)芙蓉新莊村預(yù)售證號(hào)：20110220住宅套數(shù)：852（4棟）東南亞風(fēng)格東南亞風(fēng)格網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價(jià)：網(wǎng)簽均價(jià)：37537346261912洋房85兩房，96、119三房，135雙拼四房，兩梯六戶6500元/，毛坯交樓毛坯交樓 6585元元/ 6月3日解籌，預(yù)售24棟638個(gè)單位，銷(xiāo)售口徑籌客有500多名。整盤(pán)銷(xiāo)售情況可觀，已成功預(yù)售45%，85、96左右的單位占整盤(pán)67%，受廣州客追捧，135銷(xiāo)售速度稍弱。樓盤(pán)位于芙蓉大

26、道東側(cè)，但住宅與公路有一段距離。小區(qū)內(nèi)居住密度低，樓間距充足，綠化率高，可望及芙蓉度假區(qū)。規(guī)劃有沿街商鋪及幼兒園、文化中心，但生活配套有待成熟。獅嶺鎮(zhèn)法院等機(jī)關(guān)單位靠近樓盤(pán)，具備一定的本地消化力。小戶型占整盤(pán)2/3，兼顧投資客及首次置業(yè)者。銷(xiāo)售情況：綜合評(píng)價(jià)：雅居樂(lè)雅居樂(lè)領(lǐng)會(huì)領(lǐng)會(huì)獅城國(guó)際獅城國(guó)際總 占 地： 226780建筑面積：700000容 積 率： 3.10物業(yè)類(lèi)別：小高層洋房、商鋪交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯發(fā) 展 商： 致嶺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地 址： 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)獅嶺大道東預(yù)售證號(hào)：20110193住宅套數(shù)：本期262（6棟）東南亞風(fēng)格東南亞風(fēng)格4月下旬推出新一期（二期）小高層住宅。近一個(gè)月共網(wǎng)簽

27、12套住宅，成交面積為1356，銷(xiāo)售速度理想。一期基本售罄。目前獅嶺鎮(zhèn)最大的洋房樓盤(pán)。生活配套逐漸完善。位于獅嶺鎮(zhèn)中心入口獅嶺大道東，交通便利。產(chǎn)品戶型兼顧投資客、首次置業(yè)者及改善型客戶。銷(xiāo)售情況：綜合評(píng)價(jià)：獅城國(guó)際獅城國(guó)際網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價(jià)：網(wǎng)簽均價(jià)：474337385118洋房64 一房，7784、102 兩房，113120三房，135，一梯四戶6700元/，1500元元/ 裝修裝修6570元元/ 尚文軒尚文軒占 地： 3079.66建筑面積：10900.49容 積 率： 3.54物業(yè)類(lèi)別：小高層洋房、商鋪交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯發(fā) 展 商：廣州市華業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

28、有限公司地 址： 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)聯(lián)合村預(yù)售證號(hào)：20100246住宅套數(shù)：53現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格開(kāi)賣(mài)一年。近一個(gè)月內(nèi)共網(wǎng)簽2套住宅，網(wǎng)簽面積為195，現(xiàn)有17套未售。去貨速度較慢，曾有3個(gè)月無(wú)成交記錄。樓盤(pán)位于聯(lián)合村，小區(qū)的周邊配套能夠滿足一般的生活需求。小區(qū)遠(yuǎn)離鬧市，環(huán)境相對(duì)比較安靜，適宜居住。但居民出行較為不便。銷(xiāo)售情況：綜合評(píng)價(jià)：尚文軒尚文軒網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪面積：主力戶型：均 價(jià)：網(wǎng)簽均價(jià)：353770989洋房8489、101107兩房，143三房，兩梯六戶5500元/，毛坯交樓毛坯交樓 5046元元/ 區(qū)域市場(chǎng)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的啟示區(qū)域市場(chǎng)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目名稱(chēng)百合雅園萬(wàn)

29、虹御苑雅居樂(lè)領(lǐng)會(huì)獅城國(guó)際對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的啟示營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)一般分階段推售產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)包裝能力較強(qiáng)分階段推售產(chǎn)品針對(duì)目標(biāo)客戶群定位進(jìn)行適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)包裝及系統(tǒng)化的推售過(guò)程，實(shí)現(xiàn)從吸引客戶注意到購(gòu)買(mǎi)的銷(xiāo)售過(guò)程景觀體系人工園林人工園林景觀資源及園林打造景觀資源及園林打造打造適當(dāng)?shù)膱@林景觀帶吸引消費(fèi)者的關(guān)注產(chǎn)品打造整體品質(zhì)一般有一定創(chuàng)新，但整體品質(zhì)一般較強(qiáng)的產(chǎn)品打造力、特色和創(chuàng)新有一定的產(chǎn)品打造力、特色和創(chuàng)新打造合適的戶型及總價(jià)產(chǎn)品，注重產(chǎn)品整體質(zhì)素，并適當(dāng)加入創(chuàng)新的產(chǎn)品元素，實(shí)現(xiàn)對(duì)潛在市場(chǎng)的搶占發(fā)展背景：與廣州市相連的路網(wǎng)建設(shè)是區(qū)域居住及投資物業(yè)得以發(fā)展的重要因素；市場(chǎng)氛圍：周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目漸增，大型品牌發(fā)展商進(jìn)駐，板

30、塊市場(chǎng)有待形成；客戶狀況：來(lái)自廣州市區(qū)、獅嶺本地客群是目前區(qū)域的主流置業(yè)人群；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍漸濃，受生活環(huán)境所限，以方便的交通網(wǎng)路及齊全的配套更能贏得客戶的購(gòu)買(mǎi)。區(qū)域整體產(chǎn)品質(zhì)素普遍一般，總價(jià)較低。 本案周邊被廠區(qū)包圍，無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源，不具備打造高端項(xiàng)目的條件；位置深入，昭示性不高。因此有必要挖掘產(chǎn)品自身的價(jià)值，在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)提升超越，才能跳出低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、吸引更廣泛的市場(chǎng)關(guān)注。從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況看本項(xiàng)目的發(fā)展從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況看本項(xiàng)目的發(fā)展5252項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊S.W.O.T.分析（住宅部分）分析（住宅部分）Strength （優(yōu)勢(shì)）1. 方圓500米內(nèi)基本是廠房及村屋

31、，普遍低樓高，自地塊向外視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光良好。Weaknesses （劣勢(shì)）1. 商業(yè)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目基本分布于獅嶺跨線橋的東側(cè)，項(xiàng)目地塊位于跨線橋的西側(cè)，發(fā)展相對(duì)落后；2. 地塊西側(cè)緊鄰京廣鐵路及廣清高速，最短距離不足150米， 噪音影響大；3. 項(xiàng)目旁存在高壓線；4. 本區(qū)域目前為廠房、作坊、村屋包圍，人口素質(zhì)不高；5. 道路狹窄，交通擁擠，與中心鎮(zhèn)區(qū)連接不便；6. 地塊周邊目前生活配套資源相對(duì)充足，但質(zhì)素不高，只能滿足最基本的生活需求。Opportunities （機(jī)遇）1. 獅嶺重點(diǎn)發(fā)展和提升皮革皮具產(chǎn)業(yè)，所帶來(lái)的巨大人口和消費(fèi)力，都需要房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和支撐；2. 相對(duì)廣州中心城區(qū)，本

32、地房?jī)r(jià)仍屬“洼地”Threats （威脅）1. 目前在售地產(chǎn)項(xiàng)目具備交通、規(guī)劃等方面的先天優(yōu)勢(shì)，正好是本項(xiàng)目所欠缺的；2. 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃作倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)為主的用途；3. 于跨線橋另一側(cè)的鎮(zhèn)中部、北部規(guī)劃定位為居住、商業(yè)等功能，未來(lái)將吸引、集中大部分消費(fèi)人群；4. 地塊北面規(guī)劃有肇華高速，工程將改變部分地塊地形；5. 鐵道部大功率機(jī)車(chē)配套園區(qū)規(guī)劃建于地塊西北面，影響本地商住環(huán)境。項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（商業(yè)部分）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（商業(yè)部分）優(yōu)勢(shì)1. 地塊區(qū)域目前欠缺有質(zhì)素、有檔次的商業(yè)、生活配套。2. 項(xiàng)目本身業(yè)主對(duì)相關(guān)配套有需求。劣勢(shì)1. 商業(yè)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目基本分布于獅嶺跨線橋的東側(cè)，項(xiàng)目地塊位

33、于跨線橋的西側(cè)，發(fā)展相對(duì)落后；2. 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃作倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)為主的用途，未來(lái)三至五年格局基本不變；3. 本區(qū)域目前為廠房、作坊、村屋包圍，人群消費(fèi)層次不高；4. 道路狹窄，交通擁擠，與中心鎮(zhèn)區(qū)連接不便；5. 于跨線橋另一側(cè)的鎮(zhèn)中部、北部規(guī)劃定位為居住、商業(yè)等功能，未來(lái)將吸引、集中大部分消費(fèi)人群；6. 地塊旁規(guī)劃有肇華高速及鐵道部大功率機(jī)車(chē)配套園區(qū)，何時(shí)落地有待確認(rèn)，而長(zhǎng)周期工程必將影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；7. 項(xiàng)目規(guī)模不大，宜采取“短平快”的銷(xiāo)售策略，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，影響項(xiàng)目整體資金回籠速度。項(xiàng)目定位思路：項(xiàng)目定位思路：產(chǎn)品是消費(fèi)者產(chǎn)生最直觀消費(fèi)感受的載體必須樹(shù)立精品開(kāi)發(fā)意識(shí)，創(chuàng)造特色產(chǎn)品，力塑項(xiàng)目個(gè)性形象跳出“大眾化”、“大而全”路線迎合市場(chǎng)變化趨勢(shì)，走“專(zhuān)而精”的路線，強(qiáng)調(diào)特色，打造精品項(xiàng)目1234客戶群分析客戶群分析潛在房產(chǎn)消費(fèi)群體購(gòu)房需求皮革皮具行業(yè)大、中企業(yè)老板占少數(shù)，但基本已限購(gòu)，且住房要求超出項(xiàng)目所能承受的高度皮革皮具行業(yè)小企業(yè)老板非剛性需求占大部分，屬改善型客戶，可