民發(fā)實(shí)業(yè)無(wú)錫錫東地塊項(xiàng)目定位報(bào)告市場(chǎng)部分

1、民發(fā)實(shí)業(yè)無(wú)錫錫東地塊項(xiàng)目定位報(bào)告市場(chǎng)部分知己知彼：市場(chǎng)分析與自我解讀知己知彼：市場(chǎng)分析與自我解讀2：項(xiàng)目自身審視及產(chǎn)品建議3戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行：產(chǎn)品力提升及營(yíng)銷策略戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行：產(chǎn)品力提升及營(yíng)銷策略41眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)5目錄目錄同樣的背景下，各開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施同樣的背景下，各開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施1眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)金融危機(jī)沖擊樓市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市回暖并逐漸升溫限購(gòu)政策下樓市低迷無(wú)錫自限購(gòu)令出臺(tái)之后，投機(jī)、投資性需求已基本退出市場(chǎng)，總體成交量維持低位運(yùn)行，總體供應(yīng)量略大于需求國(guó)家調(diào)控下無(wú)錫樓市受到較大影響國(guó)家調(diào)控下無(wú)錫樓市受到較大影響08

2、.03：證監(jiān)會(huì)支持房企上市發(fā)股：房貸利率下浮30%最低房貸首付調(diào)整為20%樓市開始回暖09.06：商品房資本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：國(guó)十一條發(fā)布10.04：國(guó)十條發(fā)布樓市進(jìn)入低谷的前奏11.03：限購(gòu)令出臺(tái)史上最嚴(yán)苛打壓樓市政策11.05：明碼標(biāo)價(jià)政策出臺(tái)11.07：2-7月連續(xù)3次加息樓市進(jìn)入歷史最底谷調(diào)控歷史回顧調(diào)控歷史回顧無(wú)錫整體市場(chǎng)無(wú)錫整體市場(chǎng)政策調(diào)控下，目前價(jià)格受到一定控制，剛性需求的逐漸釋放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到較大影響。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項(xiàng)目挽回資金的救命稻草當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項(xiàng)目挽回資金的救命稻草大環(huán)境下的應(yīng)對(duì)選

3、擇大環(huán)境下的應(yīng)對(duì)選擇當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項(xiàng)目挽回資金的救命稻草當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項(xiàng)目挽回資金的救命稻草金科米蘭金科米蘭金域緹香金域緹香太湖國(guó)際社區(qū)太湖國(guó)際社區(qū)時(shí)代上城時(shí)代上城限購(gòu)后去化：限購(gòu)后去化：45套套/月月限購(gòu)后去化：限購(gòu)后去化：64套套/月月限購(gòu)后去化：限購(gòu)后去化：160套套/月月限購(gòu)后去化：限購(gòu)后去化：49套套/月月均價(jià)：高層均價(jià)：高層7328，洋房，洋房9870均價(jià)：高層均價(jià)：高層9128，洋房，洋房11326均價(jià)：高層均價(jià)：高層9543，洋房，洋房13552均價(jià)：高層均價(jià)：高層9639，小高層，小高層12194降價(jià)促銷降價(jià)促銷積極調(diào)整價(jià)格策略，調(diào)整產(chǎn)品積極調(diào)整價(jià)

4、格策略，調(diào)整產(chǎn)品宣傳萬(wàn)象城，加強(qiáng)未來生活實(shí)宣傳萬(wàn)象城，加強(qiáng)未來生活實(shí)景體驗(yàn)感景體驗(yàn)感提升產(chǎn)品豐富度，調(diào)整價(jià)格策提升產(chǎn)品豐富度，調(diào)整價(jià)格策略略可售余量：可售余量：4.8萬(wàn)萬(wàn)可售余量：可售余量：7.6萬(wàn)萬(wàn)可售余量：可售余量：10萬(wàn)萬(wàn)可售余量：可售余量：3.15萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目總余量：項(xiàng)目總余量：29萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目總余量：項(xiàng)目總余量：31萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目總余量：項(xiàng)目總余量：98萬(wàn)萬(wàn)項(xiàng)目總余量：項(xiàng)目總余量：85萬(wàn)萬(wàn)后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：3-4年年后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：4-5年年后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：8-9年年后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：7-8年年積極調(diào)整價(jià)格，推出剛需產(chǎn)品，現(xiàn)金為王積極調(diào)整價(jià)格，推出剛需產(chǎn)

5、品，現(xiàn)金為王典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析樓棟號(hào)樓棟號(hào)物業(yè)類型物業(yè)類型樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶設(shè)計(jì)梯戶設(shè)計(jì)戶型面積戶型面積8#高層高層34兩梯五戶兩梯五戶123、859#高層高層34兩梯五戶兩梯五戶123、852#高層高層22二梯三戶二梯三戶143、64、1372#8#9#別墅洋房濱河景觀入口入口樓棟號(hào)樓棟號(hào)開盤報(bào)價(jià)開盤報(bào)價(jià)（元（元/）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/）精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/）分析分析8#9#1030096001200位于入口處，相對(duì)嘈雜位于入口處，相對(duì)嘈雜2#12000110001300景觀較佳，采光通風(fēng)性景觀較佳，采光通風(fēng)性較好較好目前在售目前在售2#和和8#9#位置不同，以位置較好的

6、位置不同，以位置較好的2#樓作為標(biāo)桿產(chǎn)品，位置較弱的樓作為標(biāo)桿產(chǎn)品，位置較弱的8#9#小面積產(chǎn)品降低價(jià)格，作為主力產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線小面積產(chǎn)品降低價(jià)格，作為主力產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，標(biāo)桿與主力組合銷售。，標(biāo)桿與主力組合銷售。金域緹香金域緹香在售同學(xué)組團(tuán)樓棟號(hào)樓棟號(hào)物業(yè)類型物業(yè)類型樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶設(shè)計(jì)梯戶設(shè)計(jì)戶型面積戶型面積同學(xué)組團(tuán)同學(xué)組團(tuán)30、31、32#高層高層34二梯四戶二梯四戶119、93洋房洋房10-13#多層多層6二梯二戶二梯二戶116、143、164、275樓棟號(hào)樓棟號(hào)開盤報(bào)價(jià)開盤報(bào)價(jià)（元（元/）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/）精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/）分析分析同學(xué)組團(tuán)同學(xué)組團(tuán)30、3

7、1、32#7000元元/6915元元/位于高架旁，噪音相對(duì)位于高架旁，噪音相對(duì)較大較大洋房洋房10-13#8300元元/8020元元/社區(qū)核心位置，景觀較社區(qū)核心位置，景觀較佳，佳，目前項(xiàng)目主力產(chǎn)品為目前項(xiàng)目主力產(chǎn)品為30-32#樓高層剛需產(chǎn)品，價(jià)格較低，以跑量為主，同時(shí)以多層洋樓高層剛需產(chǎn)品，價(jià)格較低，以跑量為主，同時(shí)以多層洋房產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，組合銷售。房產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，組合銷售。金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對(duì)外報(bào)價(jià)7300元起，降價(jià)幅度較大，同時(shí)結(jié)合標(biāo)桿洋房產(chǎn)品銷售，豐富產(chǎn)品線。一期（洋房）09年8月開盤二期（高層、小高層）10年7月開盤三期（高層、小高層

8、）11年11月初開盤四期（高層、小高層、超高層）預(yù)計(jì)2013年上半年入市首推3幢樓棟號(hào)樓棟號(hào)物業(yè)類型物業(yè)類型樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶設(shè)計(jì)梯戶設(shè)計(jì)戶型面積戶型面積二期二期4、5#高層高層33二梯四戶二梯四戶85、126、141洋房洋房B8、B13#小高層小高層7二梯二戶二梯二戶123、143、217三期高層三期高層3、4、5#高層高層23二梯四戶二梯四戶87、120、139樓棟號(hào)樓棟號(hào)開盤報(bào)價(jià)開盤報(bào)價(jià)（元（元/）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/）精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/）分析分析二期二期4、5#9500元元/9485元元/太湖大道沿線，環(huán)境較太湖大道沿線，環(huán)境較為嘈雜為嘈雜洋房洋房B8、B13#1100

9、0元元/10427元元/社區(qū)核心位置，景觀較社區(qū)核心位置，景觀較佳，佳，三期高層三期高層3、4、5#7300元起元起即將推出產(chǎn)品，降價(jià)幅即將推出產(chǎn)品，降價(jià)幅度較大度較大時(shí)代上城時(shí)代上城二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖濱東區(qū)湖濱西區(qū)一期（已交付）無(wú)錫大劇院n項(xiàng)目高層限購(gòu)令實(shí)施前均價(jià)10500元/，限購(gòu)令實(shí)施后迅速調(diào)整價(jià)格策略，通過多次降價(jià)，目前均價(jià)已基本回落至2010年水平。n目前主推拾壹峯組團(tuán)35#均價(jià)僅8197元/，實(shí)際已成為太湖新城的價(jià)格洼地。拾壹峯組團(tuán)主推剛需型房源，結(jié)合萬(wàn)象城以及無(wú)錫大劇院35萬(wàn)中央港灣區(qū)完善規(guī)劃銷售，同時(shí)通過多次加推降價(jià)，取得良好銷售成績(jī)。太湖

10、國(guó)際社區(qū)了解自己，分析別人，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？知己知彼：市場(chǎng)分析與自我解讀知己知彼：市場(chǎng)分析與自我解讀2u 加強(qiáng)與宜興、江陰的聯(lián)系，構(gòu)建發(fā)展大無(wú)錫； u 五大新城崛起，無(wú)錫城市規(guī)模擴(kuò)大；u 京滬高鐵開通，加速長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程；u 無(wú)錫軌道交通建設(shè)，城市之間融為一體；u 更多國(guó)際品牌進(jìn)入無(wú)錫，生活更加國(guó)際化； 充分利用無(wú)錫城市的自然、歷史和文化資源，盡快拉開城市框架，擴(kuò)大建成區(qū)面積，推動(dòng)城市建設(shè)南進(jìn)北伸、西拓東聯(lián)，構(gòu)筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開敞型、組團(tuán)式城市布局結(jié)構(gòu)，打造國(guó)際化新無(wú)錫，錫東新城將成為其中最受矚目的新核心； 新無(wú)錫崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城錫山區(qū)新區(qū)空

11、港滬寧鐵路滬寧高速京滬高鐵東聯(lián)南拓高鐵商務(wù)區(qū)無(wú)錫主城區(qū)錫東新城V-parkS-park區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀2011，京滬高鐵，啞鈴效應(yīng) 從日本揭開高速鐵路的序幕，高速鐵路就成為世界鐵路的共同趨勢(shì)。中國(guó)京滬高鐵，時(shí)速達(dá)350公里，建成將從根本上提升南北運(yùn)輸能力，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)將可完成對(duì)周邊地區(qū)的輻射，就像一個(gè)啞鈴，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角是啞鈴的頭，京滬高鐵是中間的桿。無(wú)錫處在此等發(fā)展契機(jī)，將成為長(zhǎng)三角連接全國(guó)的樞紐之地。無(wú)錫錫東新城將帶領(lǐng)無(wú)錫迎來新的發(fā)展契機(jī)區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀 2011年正式投入運(yùn)營(yíng)，無(wú)錫至北京縮短至3.5個(gè)小時(shí)，至上海僅需23分鐘。無(wú)錫將快速融入上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，突破

12、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，挺進(jìn)京津冀經(jīng)濟(jì)圈。同時(shí)將以無(wú)錫新站為核心，形成新的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈層，輻射周邊江陰、常熟、張家港、宜興等城市。天 津濟(jì) 南南 京無(wú) 錫上 海北 京京滬高鐵突破長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，形成更廣的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈層，未來商業(yè)商務(wù)等發(fā)展前景凸顯區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀 錫東新城 ， 無(wú)錫東、高鐵門戶 錫東新城位于無(wú)錫東部，作為無(wú)錫東部的對(duì)外窗口，未來將成為承接上海，聯(lián)系京滬的主陣地和戰(zhàn)略前沿。 作為無(wú)錫東門戶的概念，形象高度上超過無(wú)錫其它區(qū)域區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀戰(zhàn)略定位：“三中心、一樞紐”無(wú)錫城市副中心錫山政治經(jīng)濟(jì)文化中心高端產(chǎn)業(yè)集聚中心長(zhǎng)三角區(qū)域性交通樞紐戰(zhàn)略定位：帶領(lǐng)無(wú)錫邁入特大城市領(lǐng)域區(qū)域宏觀

13、解讀區(qū)域宏觀解讀 商務(wù)區(qū)地處滬寧、錫張、錫昆三條高速公路的三角地帶； 京滬高鐵穿城而過。 交通優(yōu)勢(shì)區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀 無(wú)錫機(jī)場(chǎng)近在咫尺，每天有二十多個(gè)航班飛往國(guó)內(nèi)主要城市及港澳地區(qū)，現(xiàn)已開通至日本大阪的國(guó)際航班，更多國(guó)際航線正在籌備當(dāng)中；與上海虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)距離都在150公里內(nèi)。 無(wú)錫機(jī)場(chǎng)高鐵商務(wù)區(qū)杭州蕭山機(jī)場(chǎng)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空運(yùn)輸區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀京滬高鐵4號(hào)線2號(hào)線至江陰錫東大道蠡湖新城太湖新城高鐵商務(wù)區(qū)至張家港至昆山至宜興至常熟中心城區(qū)空港至上海至太倉(cāng)10分鐘以內(nèi)至江海路快速內(nèi)環(huán)及空港；20分鐘以內(nèi)至太湖新城、蠡湖新城3

14、0分鐘-1小時(shí)至江陰、宜興、張家港、常熟無(wú)錫軌道交通中的2號(hào)線和4號(hào)線兩條地鐵線路經(jīng)過無(wú)錫高鐵商務(wù)區(qū)，與無(wú)錫主城區(qū)時(shí)間距離縮至10分鐘。軌道交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)至宜興 杭州至宜興 常州區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀總部經(jīng)濟(jì)國(guó)際社區(qū)商務(wù)居住休閑旅游服務(wù)外包努力打造以高端服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的一流區(qū)域服務(wù)中心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)u總部經(jīng)濟(jì)：總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)、研發(fā)/孵化中心、數(shù)字化辦公樓u服務(wù)外包：濱水DOHO創(chuàng)意園區(qū)、信息技術(shù)服務(wù)u旅游休閑：親子樂園、主題公園、極限運(yùn)動(dòng)u商務(wù)居?。盒羌?jí)酒店、商務(wù)中心、城市商務(wù)酒店u國(guó)際社區(qū)：高端生態(tài)住宅、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)式公寓、CEO官邸區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)服務(wù)生態(tài)生態(tài)航空航空京滬京滬

15、交通交通定位定位戰(zhàn)略戰(zhàn)略新引擎新引擎 戰(zhàn)略高度：高瞻遠(yuǎn)矚的新城計(jì)劃； 城市定位：日臻完善的新城功能 完善交通：全方位立體化交通網(wǎng)絡(luò)； 京滬高鐵：連接滬寧杭京津唐戰(zhàn)略要道； 航空運(yùn)輸：貫穿全國(guó)的航空通道； 生態(tài)環(huán)境：生活休閑游樂自得其樂； 服務(wù)體系：人性化、高效率行政制度； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以服務(wù)為主導(dǎo)一條龍服務(wù)中心；新引擎，戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)催生城市發(fā)展新動(dòng)力區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀錫東新城前景定位：無(wú)錫實(shí)現(xiàn)大城市夢(mèng)想的起點(diǎn)與引擎區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)及商務(wù)作為新城規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，生活居住配套類相對(duì)弱化錫東新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的成型，從而帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群以及置業(yè)需求宏觀區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)變化樓宇經(jīng)濟(jì)人才輸

16、入但這樣的規(guī)劃資源，是一種共享資源區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀錫山區(qū)樓盤區(qū)位分布：東亭區(qū)域以首創(chuàng)雋府、中大諾卡小鎮(zhèn)等為代表的樓盤，主要客群以原住居民。安鎮(zhèn)高鐵商務(wù)區(qū)域以長(zhǎng)甲、碧桂園為代表，主要客群為受交通優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入的外來客群和周邊產(chǎn)業(yè)鏈客群。未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)受市中心區(qū)及東亭區(qū)域價(jià)格限制未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)受市中心區(qū)及東亭區(qū)域價(jià)格限制諾卡小鎮(zhèn)蔚未來首創(chuàng)雋府廣電項(xiàng)目龍湖項(xiàng)目長(zhǎng)甲項(xiàng)目碧桂園華夏名都豪景東苑和澤佳苑華夏世紀(jì)錦園本項(xiàng)目地塊東亭老中心安鎮(zhèn)高鐵商務(wù)區(qū)東亭老中心東亭老中心安鎮(zhèn)高鐵商務(wù)區(qū)安鎮(zhèn)高鐵商務(wù)區(qū)其它偏遠(yuǎn)區(qū)域其它偏遠(yuǎn)區(qū)域高層與洋房為主高層、洋房、別墅房源供應(yīng)以區(qū)

17、域安居房和私房為主，區(qū)域住房供應(yīng)已能滿足住房需求，對(duì)其它板塊房產(chǎn)影響較小?？砷_發(fā)總量：46.7萬(wàn)萬(wàn)可開發(fā)總量：153萬(wàn)萬(wàn)代表項(xiàng)目：龍湖項(xiàng)目代表項(xiàng)目：碧桂園、長(zhǎng)甲價(jià)格水平：價(jià)格水平：高層：高層：7605元元/洋房：洋房：8871元元/價(jià)格水平：價(jià)格水平：高層：高層：6080元元/洋房：洋房：6619元元/別墅：別墅：10292元元/住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積總建面積物業(yè)類型總銷售量（萬(wàn)）總剩余量（萬(wàn)）東亭諾卡小鎮(zhèn)2.334小高層、高層26.27.8蔚未來4.56.7小高層、高層5.21.5首創(chuàng)雋府1633.4多層、洋房、高層26.47廣電項(xiàng)目3.617.9商辦、住宅17

18、.9龍湖項(xiàng)目14.646.7商辦、住宅46.7安鎮(zhèn)華夏世紀(jì)錦園27.846.7小高層、高層、別墅1.445.3和澤佳苑37高層、商鋪、別墅3.73.3豪景東苑717.2多層、小高層、高層、商鋪15.91.3華夏名都7.518.2 多層、 小高層 13.44.8長(zhǎng)泰國(guó)際城14.545.5高層、辦公45.5碧桂園1952.8高層、別墅52.8合計(jì)合計(jì)119.8326.126.2233.9區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)正處于起步階段，未來將有大量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)正處于起步階段，未來將有大量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析總建面積：53萬(wàn)容積率：1.99建筑類別：別墅、高層開發(fā)商：無(wú)錫市碧桂

19、園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：高鐵站商務(wù)區(qū)新華路北、潤(rùn)錫路東開盤時(shí)間：2011-11期數(shù)物業(yè)類型戶型面積段（）套數(shù)比重套數(shù)每期套數(shù)一期公寓二房二房85-9029%3201109三房三房110-12022%242125-13037%407復(fù)式180-2001%16別墅雙拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888復(fù)式180-2004%62項(xiàng)目介紹： 獨(dú)具碧桂園特色的五星級(jí)家園模式，規(guī)劃商業(yè)、會(huì)所、泳池等，無(wú)錫碧桂園生活配套齊全，自成體系；無(wú)錫碧桂園首期規(guī)劃約220260平雙拼美墅；約88122平高層洋房，法式立面

20、，高實(shí)用率。預(yù)計(jì)高層價(jià)格約7000元/左右。項(xiàng)目入市房源以剛需高層為主，高層主流產(chǎn)品供應(yīng)量充足項(xiàng)目入市房源以剛需高層為主，高層主流產(chǎn)品供應(yīng)量充足碧桂園：開盤口碑建立，火爆落戶錫城，高層產(chǎn)品熱銷碧桂園：開盤口碑建立，火爆落戶錫城，高層產(chǎn)品熱銷重點(diǎn)項(xiàng)目分析碧桂園高層90二房高層120三房洋房組合重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析碧桂園碧桂園重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析長(zhǎng)泰國(guó)際城長(zhǎng)泰國(guó)際城總建面積：45萬(wàn)容積率：2.0建筑類別：別墅、高層開發(fā)商：無(wú)錫長(zhǎng)祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：錫山區(qū)先鋒路與紡城大道交匯開盤時(shí)間：2011-11項(xiàng)目介紹長(zhǎng)甲地產(chǎn)長(zhǎng)泰國(guó)際社區(qū) 位于無(wú)錫錫東新城西部板塊的V-Park園區(qū)核心，是無(wú)錫

21、市政府在未來五年內(nèi)繼太湖新城后重點(diǎn)打造的又一新城板塊。錫東新城是無(wú)錫“五大新城”之一。隨著高鐵項(xiàng)目的建設(shè)，錫東新城已經(jīng)成為無(wú)錫東部最具活力的中心。項(xiàng)目首批入市房源以高層產(chǎn)品為主項(xiàng)目首批入市房源以高層產(chǎn)品為主以高端形象入市，主打品質(zhì)路線，受到政策影響，成交并不理想以高端形象入市，主打品質(zhì)路線，受到政策影響，成交并不理想物業(yè)類型戶型面積段套數(shù)套數(shù)比例 當(dāng)期套數(shù)一期高層二房79/8915821%741三房141-16834947%四房174-19329740%重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析長(zhǎng)泰國(guó)際城長(zhǎng)泰國(guó)際城1904房1673房1413房區(qū)域住宅市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域住宅市場(chǎng)小結(jié)1、限購(gòu)令下，無(wú)錫改善型需求受到嚴(yán)重

22、擠壓，各開發(fā)商均及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，推出剛需產(chǎn)品應(yīng)對(duì)以換取成交量；2、目前區(qū)域是無(wú)錫重點(diǎn)打造新城，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段，未來將有大量項(xiàng)目入市，存在激烈競(jìng)爭(zhēng)；3、區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，未來將有大量商辦類物業(yè)入市，而剛需產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)有限；主打剛需，豐富產(chǎn)品線是本案突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)紅海的關(guān)鍵點(diǎn)。主打剛需，豐富產(chǎn)品線是本案突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)紅海的關(guān)鍵點(diǎn)。百安居百安居本案本案紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍V-PARKV-PARK信息創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園信息創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園五洲國(guó)際工業(yè)博覽城五洲國(guó)際工業(yè)博覽城新世界國(guó)際市場(chǎng)新世界國(guó)際市場(chǎng)宜家購(gòu)物中心（在建）宜家購(gòu)物中心（在建）無(wú)錫汽車東站（在建）無(wú)錫汽車東站（在建）麥德龍交通站麥德

23、龍交通站迪卡儂迪卡儂賽維拉廣場(chǎng)賽維拉廣場(chǎng)地鐵地鐵2 2號(hào)線（規(guī)劃）號(hào)線（規(guī)劃）A商圈B商圈C商圈寶翔賓館寶翔賓館航母酒店航母酒店金曉大酒店金曉大酒店區(qū)域商業(yè)配套分布區(qū)域商業(yè)配套分布A商圈為政府V-PARK信息產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃所在，該園區(qū)共分為3期建設(shè)（1期soc天地、2期集智廣場(chǎng)、3期長(zhǎng)泰國(guó)際城）主要以辦公為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要以賽維拉廣場(chǎng)以及建設(shè)中宜家購(gòu)物中心為主，未來主要銷售家居用品。東安路東安路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)路路金城路金城路紡紡成成大大道道五洲國(guó)際五洲國(guó)際新世界國(guó)際新世界國(guó)際紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍百安居百安居V-PARKV-PARK信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園本案本案迪卡儂迪卡儂賽維拉廣場(chǎng)賽維拉廣場(chǎng)

24、宜家購(gòu)物中心宜家購(gòu)物中心A A商圈商業(yè)概況商圈商業(yè)概況東安路東安路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)路路金城路金城路紡紡成成大大道道五洲國(guó)際五洲國(guó)際新世界國(guó)際新世界國(guó)際紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍百安居百安居V-PARKV-PARK信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園迪卡儂迪卡儂賽維拉廣場(chǎng)賽維拉廣場(chǎng)宜家購(gòu)物中心宜家購(gòu)物中心B B商圈商業(yè)概況商圈商業(yè)概況東安路東安路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)路路金城路金城路紡紡成成大大道道五洲國(guó)際五洲國(guó)際新世界國(guó)際新世界國(guó)際紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍百安居百安居V-PARKV-PARK信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園迪卡儂迪卡儂五洲國(guó)際工業(yè)博覽城新世界國(guó)際紡織服裝城本案距離A商圈約1km，商圈內(nèi)有五洲國(guó)際以及新世界國(guó)際兩大

25、專業(yè)市場(chǎng)，主要以五金、建材裝飾、服裝、涂料、紡織以及小商品經(jīng)營(yíng)為主，目前已投入使用，但人氣略顯不足。CC商圈商業(yè)概況商圈商業(yè)概況區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)1、目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)主要以大型賣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)所存在；2、主要業(yè)態(tài)以建材家居裝潢為主，為周邊社區(qū)居住人群所提供的生活配套較為有限；3、未來區(qū)域商業(yè)供應(yīng)中，生活配套商業(yè)扔處于空白狀態(tài)。本案商業(yè)建議規(guī)劃為配套區(qū)域居住人群的生活配套類商業(yè)，加速區(qū)域人口導(dǎo)入，為住宅銷售帶來先機(jī)。本案商業(yè)建議規(guī)劃為配套區(qū)域居住人群的生活配套類商業(yè)，加速區(qū)域人口導(dǎo)入，為住宅銷售帶來先機(jī)。了解自己，找出破局之道了解自己，找出破局之道隆中對(duì)隆中對(duì)：項(xiàng)目自身審視及項(xiàng)目定位3

26、地塊信息分析地塊信息分析項(xiàng)目占地面積116342容積率2.3項(xiàng)目總建面積267586地塊位置錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二泉東路北、團(tuán)結(jié)大道東建筑密度30%地塊用途居住、商業(yè)（其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例不超過49%）地塊平整，沿河景觀資源較可重點(diǎn)利用地塊平整，沿河景觀資源較可重點(diǎn)利用項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位錫 東 中 心 ， 生 活 主 場(chǎng)錫 東 中 心 ， 生 活 主 場(chǎng)產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位打造一個(gè)成為錫東新城多樣性生活社區(qū)。 剛需為主，產(chǎn)品線豐富，滿足區(qū)域內(nèi)居住人群日常生活消費(fèi)的多樣性社區(qū) v訪談案例-汪先生v職務(wù)：某機(jī)械廠廠長(zhǎng) 年齡：48歲v家庭地址：羊尖 年收入水平：200萬(wàn)元訪談?dòng)涗洠和粝壬桥笥褌児J(rèn)

27、的孝子，他對(duì)父母很孝敬，隨著年齡增長(zhǎng)，家庭對(duì)于汪先生越發(fā)的重要，希望能夠在周邊地區(qū)購(gòu)置一套別墅與父母子女同住，享受天倫之樂。汪先生同時(shí)表示自己與區(qū)域內(nèi)其他私營(yíng)業(yè)主關(guān)系良好，經(jīng)常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也會(huì)選擇與他們?cè)谕簧鐓^(qū)購(gòu)置房產(chǎn)，居住在一起，互相照應(yīng)。01.購(gòu)房目的：與父母子女共同居住02.面積：別墅，能夠與老人孩子共同生活03.物業(yè)：小區(qū)的物業(yè)服務(wù)要好，物業(yè)人員素質(zhì)要高，對(duì)老人家要尊敬04.智能化：小區(qū)要配有緊急呼救系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)等05.會(huì)所：會(huì)所不會(huì)所無(wú)所謂，但小區(qū)里至少要有老年人的健身設(shè)施和棋牌室06.公園：希望小區(qū)附近有公園，老人家可以每天去散散步附件：客戶訪談附件：客戶訪談v訪談案例朱先生v職務(wù)：五金生意 年齡：39歲v家庭地址：安鎮(zhèn) 年收入水平：100萬(wàn)元訪談?dòng)涗洠褐煜壬莻€(gè)喜歡嘗試新鮮事物，興趣廣泛的成功人士，自己的門就在錫山區(qū)，之前的房子實(shí)在太小，顯得有些擁