收購地產公司股權法律建議書

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上關于收購地產公司股權之項目建議書北京市朝陽區(qū)東大橋路9號僑福芳草地D座7層（）7/F, Building D, No.9, Dongdaqiao Road, Chaoyang Dist, Beijing , China Tel: 8610-Fax: 8610-專心-專注-專業(yè)目錄第一部分 前言致 敬啟者北京大成律師事務所欣聞貴司擬收購房地產公司，預祝貴司取得圓滿成功。本項目建議書包括正文、附件一關于房地產項目公司盡職調查資料清單、附件二 報價及項目律師簡要介紹及附件三 股權收購意向書。我們十分榮幸獲得且珍惜此次機會，向貴司展示我們地產行業(yè)的經驗及業(yè)績。本團隊長期從事房

2、地產項目前期運作、項目公司管理、融資、建設、銷售、商業(yè)運營等業(yè)務法律服務，了解各階段風險且深諳化解之道。我們希望利用本所二十年來所積累的專業(yè)知識和經驗，特別是本所在房地產行業(yè)的先進經驗，為您提供全方位、優(yōu)質的法律服務。 本所如能被貴公司聘請為本項目專項法律顧問，本所將本著一切從客戶利益出發(fā)的專業(yè)精神，運用我們所擁有的知識和經驗，以大成律師事務所的團隊服務方式，嚴格依照貴公司的要求，為貴公司提供服務。 北京大成律師事務所 律師二一 年 月第二部分 收購房地產公司要點一、概念房地產項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該

3、項目公司名下的房地產項目，進行開發(fā)經營的模式。二、收購流程房地產項目公司股權收購基本流程基本可以分為以下幾個步驟：（一）前期準備階段主要包括了解被收購項目公司的基本情況、出售股權的動機、收購中存在的法律和財務障礙等，并成立收購小組，包括公司各部門專業(yè)人員（如開發(fā)、市場、設計、財務、法律等）、第三方談判協(xié)作人員、律師、注冊會計師、資產評估師等，以便于后續(xù)收購的盡職調查、談判和合同擬定等工作的開展。（二）與被并購方開始初步談判，簽訂收購意向書意向書是一種收購雙方預先約定的書面文件，用于闡明雙方正式進行合約談判前情況和達成的共識，其一般不具備法律約束力，但也可根據(jù)需要在某些條款上具備法律約束力。意向

4、書的主要內容包括：標的公司和股權的基本情況，標的公司房地產項目的基本情況，談判雙方的保密條款，談判代表及相關授權，談判程序及日程的安排，盡職調查的范圍、方式和權利，交易的支付方式，相關費用的承擔等。（三）盡職調查盡職調查是通過調查所收購房地產項目公司的所有相關事項，對收購中可能存在的風險進行研究，評估目標公司的資產和債務情況。一般包括：基本情況的調查，財務審計與資產評估，法律風險和負擔義務責任調查以及其他更為廣泛的信息等方面。（四）編制收購項目的可行性研究報告，擬訂全面的收購方案此階段一般與盡職調查同時展開，主要通過對周邊房地產市場前景及項目初步市場定位研究、項目初步規(guī)劃和建設方案擬定、項目成

5、本及靜態(tài)和動態(tài)經濟效益分析、項目法律、經濟以及政策風險評估等各個方面編制收購項目的可行性研究報告，在公司管理層決策通過的情況下，確定收購的合理價格，并擬訂全面的收購方案。（五）制定談判策略，開始正式的收購談判（六）簽訂股權收購協(xié)議，辦理股權轉讓的工商變更手續(xù)。（七）目標公司交接。三、合同體系股權收購合同體系一般包括股權轉讓意向書、合作框架協(xié)議、股權轉讓協(xié)議、付款備忘錄、溢價處理合同等，具體視項目不同而不同。四、股權收購方式的優(yōu)勢與風險分析（一）優(yōu)勢分析1、程序便捷，易于操作如果是資產轉讓，由于項目主體發(fā)生了變化，因此要進行一系列的名稱變更審批登記手續(xù)，如土地使用權人的變更、相關項目立項審批手續(xù)

6、的更名等，根據(jù)當前法規(guī)極難辦理。而股權收購，由于項目的實際所有人仍為項目公司，僅需進行股權變更的工商登記手續(xù)，因此手續(xù)簡便，可快速實現(xiàn)轉讓。2、政府審批較為寬松對于不涉及國有股權、上市公司股權收購的，無須審批。對于涉及國有股權的，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產是否流失。對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。3、不受投資額度的限制根據(jù)城市房地產管理法第38條第1款規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件

7、：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！敝苯淤Y產轉讓要受到該規(guī)定的約束，即受到一定的投資額度的限制。而通過股權收購方式完成實際的土地使用權的變更，于法定形式上僅僅為股權層面的變更，轉讓時不涉及目標公司的土地使用權的變更，因此無須受城市房地產管理法第38條投資額度的限制。4、可能減少繳納的稅費與直接資產轉讓相比，股權收購不會產生與房地產交易相關的稅、費，僅需繳納印花稅和所得稅。若原項目用地轉讓前獲取的價格較低，則可

8、相應減少巨額的土地增值稅。（二）風險分析1、法律風險（1）項目公司手續(xù)風險由于股權收購取得項目一般需完全控股或絕大多數(shù)控股轉讓方的公司，因此目標公司的成立及相關審批手續(xù)是否完備，關系到所收購股權的價值和后續(xù)項目進展。目標公司的法律風險主要表現(xiàn)為股東出資是否到位、公司成立相關審批手續(xù)是否完備等。（2）轉讓程序風險在某些有多個股東的公司中，股權轉讓不僅要和轉讓方股權之間的協(xié)商一致，還要取得其他半數(shù)以上股東的同意。在同意的情況下，若其他股東愿意以同等的條件收購該股權，其他股東還具有優(yōu)先購買權。（3）債權債務風險股權收購后，被收購公司的原有債權債務情況對今后股東的收益有著巨大影響，因此在股權收購之前，

9、收購公司必須調查清楚目標公司的債權債務狀況。對于目標公司的或有債務在收購時往往難以預料，因此，股權收購存在一定的負債風險。除此之外，在某些特殊情況下，被收購公司原有債權實現(xiàn)的難易程度也影響被收購股權的價值。若被收購公司的債權難以實現(xiàn)，其股權價值勢必降低，影響后續(xù)的股東收益。（4）項目手續(xù)風險對于被收購項目，其相關手續(xù)是否完善將直接影響收購價值。這些手續(xù)包括土地出讓金的繳納、土地證的辦理、相關規(guī)劃立項手續(xù)的辦理等。其中，規(guī)劃條件以及能否調整，建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證等五證的辦理是項目手續(xù)風險的核心。（5）國有公司股權收購的特殊問題若所收購股權為國有股權，除履行一般的股

10、權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及現(xiàn)值估價；再次，國有股權轉讓要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣或招標的形式進行。因此在收購國有公司股權中，不能僅通過與轉讓方達成收購協(xié)議而完成股權收購，還需履行相關程序。2、股權轉讓存在行政管理風險股權轉讓視公司性質不同，需要發(fā)改委、商務局、工商局辦理相應手續(xù)，尤其外資股權轉讓受政策影響大，周期長，可能存在政策風險。3、溢價處理難度相對較大當收購價格高于原賬面價值時，溢價部分難以通過股權收購進入項目開發(fā)成本。第三部

11、分 收購股權簡要流程確定目標公司。選擇符合條件的收購標的，并對目標進行初步調查、了解，確定其項目位置、規(guī)劃、市場情況、價值評估等。簽署意向書。與目標公司股東（轉讓方）進行初步接觸，確定出售意向；簽署股權轉讓意向書。盡職調查。對目標公司開展法務、財務方面盡職調查，確定其資質、經營、人員、資產負債、訴訟等情況。收購談判與交易架構。根據(jù)盡職調查情況，與轉讓方進行談判，確定交易價格、支付方式、溢價處理、股權變更等交易條件；擬定交易文件。簽署股權轉讓文件。根據(jù)談判情況，完成各自內部程序審批，簽署交易文件并使其生效。交割與開展經營。辦理公司印章、賬冊、資產、人員等交接；對目標公司進行整理、變更、經營。第四

12、部分 收購主要難點一、收購對價（一）對價概要1、對價是一個法律上的概念,指在有償交易的情形下一方當事人為了獲得另一方當事人的財產、權益或者勞務等而向對方所作的支付，是等價有償?shù)脑手Z關系。收購對價指為了獲取標的資產或股權而支付的代價?？倢r必須在時間和內容上對應某種狀態(tài)、權益和義務，明確對價內涵就是界定對價各組成部分對應轉讓標的狀態(tài)和轉讓方應盡義務。如對價中出讓金是否包含大市政配套費；土地作價對應的土地狀態(tài)是幾通一平；拆遷安置費對應拆遷完成程度和時點；尾款對應合作方后續(xù)應盡義務等。2、對價主要形式有：現(xiàn)金（自有資金、銀行貸款、企業(yè)債）、股票、資產置換、實物補償?shù)?。（二）計價基礎一般分為以地面地價

13、計價和以樓面地價計價，收購合同約定的計價基礎必須清晰界定，基本原則是高度重視最終公司能實現(xiàn)的產品規(guī)模。1、對于規(guī)劃條件不明確的項目，如土地面積有調整風險的，建議以土地面積結合容積率定價；土地面積無變動風險的以建筑面積結合容積率定價。后期如可增加可建規(guī)模，增加的可建部分單位計價爭取下調。2、對于酒店、寫字樓等產品要明確約定產品品質要求，如層高指標。（三）定價依據(jù)無論是按土地還是按建筑面積，都必須約定面積的政府批文出處即核算時點。如按土地計價，宜依據(jù)土地證所載建設用地面積；如按建筑面積計價，建議以規(guī)劃意見書初步核算，以項目獲批的方案復函為最終核算標準。二、溢價的處理收購溢價指在項目收購過程中所支付

14、的實際金額超過項目賬面成本（可稅前列支成本）的部分，根據(jù)收購模式有可分為資產溢價和股權溢價。收購溢價在項目納稅申報中難以進開發(fā)成本。從項目收益看，對轉讓方而言，溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大。對收購方而言，如采取資產轉讓，由于資產賬面價值可升至對價，對后續(xù)稅負并無影響；如采取股權轉讓，較高的溢價意味著項目開發(fā)清算時較高的稅務和收益水平的下降。雙方配合處理溢價可以減少各自稅負。三、風險控制要防范股權收購風險，在前期調查、合同訂立和合同履行階段需進行以下幾方面的工作：（一）前期盡職調查階段在此階段，調查工作主要圍繞目標公司和目標房地產項目，調查對象是一切可能影響股權受讓方潛在利益的因

15、素。首先，應對目標房地產公司的外部環(huán)境和內部情況進行審慎的調查與評估；其次，應著重針對目標房地產項目本身進行調查，這是是否進行股權轉讓的決定因素。在此階段應審查與項目有關的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風險。（二）合同簽訂階段合同是構建交易模式、設定轉讓方與受讓方法律權利義務的基礎，是交易能否順利達致的關鍵。公司股權轉讓的主要風險是轉讓無效，如主體無效、程序不當?shù)?。轉讓無效的直接后果就是受讓方不能實現(xiàn)收購房地產項目的目的。轉讓無效的風險完全可以通過受讓方及其聘請的專業(yè)人士的審慎行事得以避免。為保障受讓方資金支付的安全，在付款安排上宜拉長付款過程，轉讓方完成一定義務后，收購方才支付一定

16、款項，要注意雙方義務的對接。付款進度節(jié)點應對應土地使用權證等各種證照和審批手續(xù)的辦理。另外，房地產公司的股權收購并非辦完股權變更手續(xù)后即告全部完成，房地產項目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露。一旦收購方過早地將股權轉讓價款付清，則很可能遭受不必要的損失。在公司股權收購過程中，受讓方面臨的最大風險就是對公司原有的、不可知的債務的承擔以及承擔之后向轉讓方追償不得的風險。為控制這一風險，股權受讓方可要求轉讓方對目標公司情況進行披露并承擔披露不實的違約責任?？傊诤炗喓贤瑫r，需要特別注意的重要條款是：付款階段和比例；公司信息的披露義務及披露不實的違約責任；股權轉讓方對違約責任的擔保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限劃分；股權轉讓生效前后債務的承擔；合同的生效及公司股權轉讓的生效；工商變更登記手續(xù)的辦理主體及時間。（三）合同履行階段股權轉讓合同簽訂并生