物業(yè)出租稅收籌劃方案

1、。物業(yè)出租稅收籌劃方案背景： X 公司向某村租用一塊面積約95000 平方米的土地，開發(fā)建材批發(fā)市場，分期投資，第一期預計投資款10000 萬元，工程可用建筑面積約2 萬平方米，每月租金約300 萬元，除房產(chǎn)稅、營業(yè)稅附加、折舊外，土地租金每月約50 萬元，其他成本及費用約收入的10%計算。涉及主要稅種及稅率如下：稅種計稅依據(jù)稅率營業(yè)稅營業(yè)額5%房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值 / 租金收入1.2%/12%城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%地方教育附加營業(yè)稅2%企業(yè)所得稅應納稅所得額25%注：下例營業(yè)稅及附加稅以營業(yè)額的5.6%5%×（ 1+7%+3%+2%）計算?；I劃前 X 公司的各項稅費

2、如下：營業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬元房產(chǎn)稅： 300×12%=36萬元若投資款 10000 萬元全部作為固定資產(chǎn)， 按 20 年計提折舊， 每月估計折舊額約 41.67 萬元，則企業(yè)所得稅： 300-41.67- （ 300×10%）-50 -16.8-36 × 25%=31.38萬元各項稅費合計： 16.8+36+31.38=84.18 萬元根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未

3、確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對房產(chǎn)稅的征收有從價計征與從租計征兩種方式。從價計征按房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)開征。因此在租賃的土地上建的房屋，如果房屋坐落于開征范圍，房屋產(chǎn)權(quán)所有人應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。1。目的： 對經(jīng)營過程中產(chǎn)生的稅費（房產(chǎn)稅，營業(yè)稅，企業(yè)所得稅等）進行稅收籌劃。方案一：將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M組合收取方式。目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房

4、產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍，具體方法如下：X 公司將開發(fā)的物業(yè)對外出租時，把水電費、物業(yè)管理費從房租中分離出來，單獨收取，并可以適當增加租金外收費。比如按每月50 元/ 平方米的價格（含水電、物業(yè)管理等費用）收取客戶租金，相當于將原來每月300 萬元收入分離成 100 萬元管理費收入（ 50×2）和 200 萬元租金收入，由于房產(chǎn)稅只對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收，對分離出去的100萬元只征收營業(yè)稅，不征房產(chǎn)稅，所以X 公司的各項稅費如下：1將全部投資作為固定資產(chǎn)計算：營業(yè)稅及附加：（ 200+100）× 5.6%=16.8 萬元房產(chǎn)稅： 200×12%=24萬元

5、企業(yè)所得稅： 300-41.67- （ 300×10%）-50-16.8-24 × 25%=34.38萬元各項稅費合計： 16.8+24+34.38=75.18 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費84.18-75.18=9萬元2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費計算：假設(shè)將投資款分成固定資產(chǎn)2000 萬元，裝修費 8000 萬元，固定資產(chǎn)按 20 年計提折舊，裝修款按 5 年攤銷，則每月折舊額約 8.33 萬元，攤銷額約 133.33 萬元。營業(yè)稅及附加： 200+100× 5.6%=16.8 萬元房產(chǎn)稅： 200×12%=24萬元企業(yè)所得稅： 300-8.33

6、-133.33- （ 300×10%）-50-16.8-24 × 25%=9.39萬元各項稅費合計： 16.8+24+9.39=50.19 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費 84.18-50.19=33.99 萬元籌劃風險： 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務的收費， 是一定要取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務價格，不僅得不到稅務機關(guān)認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。部分省市也出臺了相關(guān)制約文件，如穗地稅發(fā) 200673 號：（十六）關(guān)于行為人將房屋租金收入明顯不合理地劃分為租金和管理費，造成少繳房產(chǎn)稅的，應否認

7、定偷稅的問題。行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進行。2。虛假的納稅申報”處理。另外，桂地稅字2009100 號規(guī)定：除對從工商行政管理部門劃分出來的市場開發(fā)服務中心收取的租金收入和管理費( 必須經(jīng)物價部門批準收取的市場管理費)由其按規(guī)定分開計征房產(chǎn)稅外， 其他單位和個人取得的租金收入不能劃分租金收入和管理費，一律按出租收入征收房產(chǎn)稅方案二：改出租為轉(zhuǎn)租。中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。因此，由原來

8、的直接出租改為先出租再轉(zhuǎn)租存在著稅收籌劃空間。一成立資產(chǎn)管理公司進行轉(zhuǎn)租X 公司可以成立一個Y 資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格假設(shè)A 萬元出租給 Y 資產(chǎn)管理公司，然后由 Y 資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格每月 B 萬元出租房產(chǎn)。由于房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，所以組建的商管公司只是管理機構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營業(yè)稅及附加稅A×5.6%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅 (B-A) × 12%。在籌劃前后總體成本費用不變的情況下，只有當(B-A)×12%- A×5.6%>0時，即 A 0.

9、68 × B 時，該籌劃方案才可行。假設(shè)X 公司和 Y 資產(chǎn)管理公司的其他費用按按收入的10%計算，各項稅費如下：1以全部投資做為固定資產(chǎn)計算：假設(shè)X 公司按“方案一”所述將原本計劃的每月200 萬元的租金分解成每月100 萬元管理費用和100 萬元租金出租給Y 資產(chǎn)管理公司，再由其按市場價格每月300 萬元對外出租 ：X 公司的營業(yè)稅及附加： (100+100) ×5.6%=11.2 萬元Y 公司的營業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬元X 公司的房產(chǎn)稅： 100×12%=12萬元X 公司的企業(yè)所得稅： 200-41.67- （ 200

10、5;10%）-50-11.2-12 × 25%=16.28萬元Y 公司的企業(yè)所得稅： 300-200- （300× 10%）-16.8 × 25%=13.3萬元各項費用合計： 11.2+16.8+12+16.28+13.3=69.58萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省費用為：84.18-69.58=14.6萬元2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費計算： 假設(shè) X 公司以每月 60 元/ 平方米出租給 Y 公司 , 每月收取租金 120 萬元， Y 公司再以 150 元/ 平方米價格出租給客戶， 每月收取租金 300 萬元 ( 其中包括物業(yè)管理費 100 萬元 ) 。X 公司擬

11、投入 6000 萬開發(fā)物業(yè) , 形成固定資產(chǎn) , 按 20 年計。3。提折舊，每月折舊額25 萬元， Y 公司擬投入 4000 萬進行裝修，按5 年進行攤銷，每月攤銷額 66.67 萬元。其他管理費用均按收入的10%計算。X 公司的營業(yè)稅及附加： 120×5.6%=6.72 萬元Y 公司的營業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬元X 公司的房產(chǎn)稅： 120×12%=14.4萬元X 公司的企業(yè)所得稅： 120-25-(120 ×10%)-50-6.72-14.4 × 25%=2.97萬元 Y 公司的企業(yè)所得稅： 300-120-66.67-

12、 （300×10%） -16.8 × 25%=16.63萬元各項稅費合計： 6.72+16.8+14.4+2.97+16.63=57.52 萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費 84.18-57.52=26.66 萬元二由個人承租再轉(zhuǎn)租若將物業(yè)交由個人承租再轉(zhuǎn)租，根據(jù)現(xiàn)行廣州市個人出租房屋有關(guān)稅收規(guī)定，個人轉(zhuǎn)租非住宅房屋月租金收入 20000 元以上適用綜合征收稅率為 5.6%，其中具體稅種包含營業(yè)稅5、城建稅 0.35 、教育費附加 0.15 、地方教育附加 0.1%。 ( 印花稅，防洪費等暫不考慮) 另外，根據(jù)國稅函 2009639 號規(guī)定，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收

13、入，屬于個人所得稅應稅所得， 應按 “財產(chǎn)租賃所得 ”項目適用稅率 10%計算繳納個人所得稅。 由個人承租再轉(zhuǎn)租同樣多出一道營業(yè)稅及附加稅 A×5.6%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅 (300-A) ×12%，另外，由于個人所得稅稅率低于企業(yè)所得稅稅率， 因此，還可以額外節(jié)省部份稅費。 假設(shè) X 公司以每月各 100萬元的價格向 Z 個人收取租金和管理費，再由其按市場價格每月 300 萬元對外出租，各項稅費如下：1以全部投資做為固定資產(chǎn)計算：X 公司的營業(yè)稅及附加：100+100× 5.6%=11.2 萬元X 公司的房產(chǎn)稅： 100×12%=12萬元X 公司的企業(yè)所得

14、稅： 200-41.67- （ 200×10%）-50-11.2-12 × 25%= 16.28 萬元 Z 個人的營業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬元Z 個人的個人所得稅： 300-16.8-200 × (1-20%) ×10%=6.66萬元各項稅費合計： 11.2+12+16.28+16.8+6.66=62.94萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費84.18-62.94=21.24萬元2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費計算：X 公司的營業(yè)稅及附加： (100+100) ×5.6%=11.2 萬元。4。X 公司的房產(chǎn)稅： 100&

15、#215;12%=12萬元 .X 公司的企業(yè)所得稅： 200-8.33-133.33-（ 200× 10%）-11.2-12 × 25%=3.79萬元Z 個人的營業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬元Z 個人的個人所得稅： (300-16.8-200)×(1-20%) × 10%=6.66萬元各項稅費合計： 11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45萬元由此可見，利用此方案可節(jié)省稅費84.18-50.45=33.73萬元籌劃風險：由于出租方和轉(zhuǎn)租方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務機關(guān)的房屋出租最低

16、租金計稅價格的制約，本例X 公司將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方應當按照正常交易價格收取租金，如果X 公司為了降低稅收負擔，向關(guān)聯(lián)方收取的租金明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。即A 的值會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。若X 公司先將未裝修的物業(yè)先出租給關(guān)聯(lián)方( 可以是個人，如公司的股東，或者股東投資的其他公司) ，并簽訂一個期限較長的租賃合同，每年收取較低租金，關(guān)聯(lián)方出資對租入的房產(chǎn)進行裝修改造后再按市場價格對轉(zhuǎn)租，則避稅較為合理合法的，籌劃風險相對較低，可操作性強。其他方案：1. 消除免租期：客戶一般都以 " 房屋要進行簡單裝修和布局 " 為理由 , 要求房主給客戶一些時間，這段時間房主不收客戶的房租，免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負，在免租期間，出租方要按房產(chǎn)原值交房產(chǎn)稅。比如將免租 3 個月，即 9 個月租金 1000 萬改為 12 個月租金 1000萬元，在租金不變的情況下，可免去自用期間房產(chǎn)稅只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現(xiàn)，無稅務風險。2. 約定交付時間：若出租合同交付時間簽署為月初，應