物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力

1、精品文檔物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力作者：佚名時間： 2008-7-24瀏覽量：一個企業(yè)能在市場競爭中獲勝說明這個企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長之處。這個超長之處就是一個企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合, 形成企業(yè)核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么?物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置, 嚴謹有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同, 有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計, 需要購買原材料 , 需要很多道的加工程序 , 需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié), 一個產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過很多部門和渠道。所以, 有形產(chǎn)品的生產(chǎn) , 降低成本效果不明顯

2、、不直觀 , 往往要等到年終經(jīng)過復(fù)雜的經(jīng)營核算才能反應(yīng)出來。而物業(yè)管理行業(yè)不同, 物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生產(chǎn) , 不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計 , 不需要購買原材料 , 不需要多道加工工序 , 不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié) , 當月生產(chǎn)當月見效。節(jié)省一份人工費 , 就增加一份毛利 ; 節(jié)省一萬元的管理費支出 , 就增加一萬元的毛利 , 效果十分明顯、直觀。1歡迎下載精品文檔筆者認為 , 物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實行成本費用管理 , 主要應(yīng)從以下四個方面入手 :一、固定成本費用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本費用支出。在固定成本費用組成中, 大頭是公司管理人員的工資 , 特別是中層

3、以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資 , 千萬不可小視它的比重 : 一個管理層管理人員的工資 , 是基層服務(wù)層員工的幾倍 ; 減少一個管理人員的崗位 , 就可以增加幾個服務(wù)層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門 , 是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量,物業(yè)服務(wù)管理的全過程 ,90%的工作量是在管理處完成的。因此, 物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置 , 應(yīng)以精干、高效為宜, 部門越少、人員越精越好。機構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費, 不但增加了成本 , 還增加了內(nèi)耗 , 降低了管理效益。如何科學(xué)、合理、

4、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位?筆。2歡迎下載精品文檔者認為 , 以管理“幅度”來確立機構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、合理、有效。管理面積在600 萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè),總經(jīng)理的管理幅度為46 人 ; 副總經(jīng)理的管理幅度為810 人 ;職能部門經(jīng)理的管理幅度為1015 人。二、管理費用。主要指的是招待費和車輛使用費。招待費在許多公司占有相當大的比例。大家總是說物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè), 賺錢不易 , 隨著行業(yè)運作的進一步規(guī)范, 賺錢更加不易。如果一個企業(yè)僅公司每年的招待費在30 萬元左右 , 車輛使用費在30 萬元左右 , 這對一個中等規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)來說, 應(yīng)該是一筆不小的成本費用支出。對招

5、待費的支出要有的放矢, 該花的錢一定要花到位 , 不該花的錢堅決不花。車輛使用方面鼓勵個人買車 , 公司給予適當補貼 , 工作時間外出辦事用個人的車 , 以達到降低公司管理成本的目的。三、變動成本。在物業(yè)管理企業(yè)成本核算中 , 變動成本占的比例最大 , 主要是基層服務(wù)人員的工資。物業(yè)管理行業(yè)屬勞動密集型服務(wù)行業(yè) , 科學(xué)、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的。3歡迎下載精品文檔上攻方向。如何控制好人力資本的成本費用 ?可以從兩個方面入手 :科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如: 管理面積比較大的封閉式多層小區(qū), 可按人均管理面積

6、35004000平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區(qū) , 可按人均管理面積3000 平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū), 可按人均管理面積2000 平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū) , 可按人均管理面積2500 平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大, 可根據(jù)實際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以1020%的系數(shù)。定編只是一個參考比較值, 我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值 , 大于邊際值就會減少利潤甚至虧損; 少于邊際值就能保本或者多盈利。例如: 某小區(qū)管理面積20 萬平方米 , 多層、封閉式、有兩個

7、人員車輛出入口。按人均3000 平方米定編小區(qū)管理需要人員60人 , 各項服務(wù)人員全部在內(nèi)。但是 , 由于小區(qū)管理處主任用人把關(guān)比較嚴, 嚴格按工作量定崗 , 特別是管理處內(nèi)部管理人員,l 人身兼數(shù)職 , 結(jié)果整個。4歡迎下載精品文檔小區(qū)管理服務(wù)用了52 人 , 比定編人數(shù)少了8 人 , 一年增加收入近萬元 , 效益十分可觀?？梢妵栏竦乜刂谱儎映杀?, 是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。向科學(xué)管理要效益。向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面很廣 :、合理地使用資源。例如: 在物業(yè)管理服務(wù)中用人第一大戶物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力作者：佚名時間： 2008-7-24瀏覽量：保安服務(wù)和用人第二大

8、戶清潔綠化服務(wù)方面, 如何通過科學(xué)有效的管理來降低人力資本投入,就是一個值得認真研究的課題。目前, 深圳物業(yè)管理對保安、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式: 一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業(yè)公司來完成; 另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來完成。是承包給社會專業(yè)公司做好呢?還是讓自己的專業(yè)化公司做好 ?這要作具體的分析 , 個論是自己的專業(yè)公司做, 還是包給社會專業(yè)公司做, 總體上說成本是差不多的。筆者曾以我們公司管理的一個比較有典型意義的小區(qū)為例, 用社會專業(yè)公司的報價為基準, 對小區(qū)的清潔、綠化做過成本分析和比較 : 在同等條件下, 社會專業(yè)公司能做到的成本底線, 我們。5歡迎下載精品文檔自己

9、的專業(yè)公司也能做到。實踐證明, 有條件的單位 , 清潔、綠化交給自己的專業(yè)公司干 ,可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:自己干可以獲得一定的利潤空間。一個20 萬平方米的住宅小區(qū) , 清潔一年至少可以獲得萬元的利潤收益。小區(qū)的“消殺”可以由清潔工來完成, 不用再另外支出“消殺”的人工成本。 如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做,“消殺”就得另外請專業(yè)公司來做, 還要另外支出一筆費用, 加大了成本支出 , 減少了利潤收益。小區(qū)高層樓宇的“水池清洗”可以由清潔工來完成, 不用再另外支付“水池清洗”的人工成本。如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做 , “水池清洗”就得另外請社

10、會專業(yè)公司來做,還得另外支付一筆費用。降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)技術(shù)部門養(yǎng)一個專業(yè)工程師 , 可以滿足 10 個左右管理處的專業(yè)技術(shù)需要, 而管理處養(yǎng)一個專業(yè)工程師 , 待遇低了留不住 , 待遇高了養(yǎng)不起。至于包給社會專業(yè)公司好管理 , 交給自己的專業(yè)公司做不好管理的說法是不準確客觀的。好不好管理 , 關(guān)鍵是看公司內(nèi)部管理機制能否按市場化機制來運作。在成本核算上能否把自己的專業(yè)公司 , 當作社會化專業(yè)公司一樣來對待、來要求, 并給予相應(yīng)的自主經(jīng)營權(quán)。6歡迎下載精品文檔筆者認為 , 內(nèi)部專業(yè)化服務(wù), 應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù); 外部專業(yè)化服務(wù) , 應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是:專

11、業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。例如: 保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作, 如果每個管理處都養(yǎng)一兩個這樣的專業(yè)技術(shù)人員, 工作量既不飽滿, 又會加大管理成本 , 得不償失。實行公司內(nèi)部專業(yè)化管理, 專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢, 一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、 專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,達到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。公司內(nèi)部專業(yè)化管理 , 就是要把 “一體化” 管理的優(yōu)勢與 “專業(yè)化”管理的優(yōu)勢結(jié)合起來小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來完成 , 其它的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成。例如 : 小區(qū)清潔工作如何安排 , 需要多少清潔工 , 哪里

12、應(yīng)該重點打掃 , 什么地方還需要加派人手 , 對清潔工作的考核處罰 , 清潔工的工作表現(xiàn)以及能否留用等等權(quán)力 , 交由管理處執(zhí)行。人員招聘、技術(shù)培訓(xùn)、施工材料、施工專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量標準、內(nèi)部考核等等由專業(yè)部門執(zhí)行。綠化、保安也是如此。7歡迎下載精品文檔清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何 ?質(zhì)量好壞 ?公司只考核各個管理處。至于如何達標 ?如何保證服務(wù)質(zhì)量 ?由管理處來要求和約束專業(yè)部門。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用 , 最大限度地提高成本效益率。2、合理開發(fā)資源。對小區(qū)各專項專業(yè)服務(wù), 實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利用資源?！熬C

13、合”管理的基點是不管哪一項專業(yè)服務(wù)出了問題 , 日常管理責任都在管理處, 都應(yīng)由管理處來負責協(xié)調(diào)解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如:小區(qū)的日常保安巡邏工作, 由管理處統(tǒng)籌安排, 交給保潔工來兼顧完成 ; 保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區(qū)域內(nèi)巡視 , 完全可以兼顧保安員的巡邏職責; 清潔工日積月累對責任區(qū)內(nèi)的各種情況十分了解, 由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負責治安防范的事務(wù)助理負責 , 由事務(wù)助理負責查找原因, 提出改進措施并監(jiān)督執(zhí)行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(shù)。一個15 萬平方米的開放式小區(qū) , 全少可以減少4 個保安員巡邏崗位 , 一年

14、就可以增加萬元的收入。8歡迎下載精品文檔3、合理配置資源。對專業(yè)服務(wù)公司來講, 合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如: 負責清潔的專業(yè)部門 , 在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力作者：佚名時間： 2008-7-24瀏覽量：合同書各項條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下, 合理地配置人力資源 : 將清潔工作分為清潔和保潔兩部分, 集中六分之三的人負責清潔, 下午 6:00 一 7:00 進行小區(qū)公共場所的清潔工作 ; 晚 9:00 以后 , 進行樓道內(nèi)的清潔和垃圾清運, 工作完就回家休息 , 第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔,保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。工作

15、時間早上8:00 中午11:00, 下午2:30 5:00 。抽出兩個人負責清運垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量 , 又解決了清潔工的休息問題 , 同時 , 減少了六分之一人力資本的投入 , 達到了減員增效目的。4、通過科技手段來降低人工成本。在道口增設(shè)電腦自動收費系統(tǒng) ; 在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng) , 既安全可靠 , 又能增加收費 , 同時達到減少保安員崗位 , 降低人力資本的支出 , 兩年內(nèi)就可收回投資成本。9歡迎下載精品文檔四、節(jié)能降耗。節(jié)能降耗在物業(yè)管理行業(yè)主要體現(xiàn)在兩個方面 :、公共用電。筆者曾做過詳細的測算 : 高層樓宇每 1 萬個人米公共用電 , 電費支出約 1 萬元左右

16、 , 公共用電是高層樓宇管理成本費用支出的大項。公共用電的節(jié)能重點應(yīng)放在地下停車場、電梯間等24 小時用電照明的地方, 主要方法采用節(jié)能燈具降低能耗。我們曾用電表對節(jié)能燈具和普通燈具做過實際比較測量 ,40w 的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能度, 年節(jié)約電費支出66 元 , 減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出,每年每盞燈可以增加效益收入62 元, 效果十分明顯。2、電梯用電。電梯是公共用電的耗電大戶, 一部停站20 層樓的電梯 , 每小時綜合耗電量約 25kw 左右。筆者現(xiàn)在要說的是一種反向能耗 , 我們現(xiàn)在很多高層為了節(jié)約清潔費用的支出成本 , 在樓層內(nèi)個設(shè)垃圾箱。由于樓層內(nèi)不設(shè)垃圾箱給住戶

17、帶來生活不便不說 , 也帶來了能耗的增加。 如果一層樓有 8 戶住戶 , 每天平均倒垃圾最低次數(shù)為次 , 樓高 30 層電梯平均。10歡迎下載精品文檔運行一次為 60 秒鐘 , 以耗電量每小時 25kw 的電梯計算 , 運行一秒鐘耗電量度電 ,60 秒鐘耗電元。一棟住戶 240 戶的高層住宅樓 , 按每 2 戶同一時間丟垃圾 , 電梯每天要為住戶丟垃圾多運行耗電 :240 戶÷× 15 次×元× 30 天× 12 月=20736 元 , 這是最保守的計算。 而在每層樓設(shè)垃圾箱的成本是 : 每層樓 2 個密封垃圾箱 , 每個垃圾箱投資 100 元 , 垃圾清運車 1 輛 , 一次性投資 1000 元, 人垃圾袋每個元 , 每天更換一次 , 第一年費用支出為 :2 個× 30 層× 100 元 +1000 元=11752 元 , 這是第一年費用支出 , 垃圾箱、垃圾車一次性投入 , 至少可以使用 3 年以上 , 所以 , 第二年的費用支出僅有 4752 元。第一年可節(jié)約費用支出 :20736 元-11752 元 =8984 元 ; 第二年節(jié)約費用支出