按揭貸款玄機(jī)：額度緊張門檻抬高中介借機(jī)漁利

1、近日，央行就當(dāng)前貨幣信貸形勢(shì)答記者問時(shí)指出，各商業(yè)銀行并未出臺(tái)明確的個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策，但由于前三季度部分銀行的個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，9月以來，一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分城市個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放相關(guān)公司股票走勢(shì):平安銀行14.40+0.281.98%交通銀行4.26+0.030.71%時(shí)間有不同程度的延長(zhǎng)。2013年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至9月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額9.47萬億元，同比增長(zhǎng)21.2%；1-9月增加1.37萬億元，同比多增6931億元。進(jìn)入10月，市場(chǎng)再現(xiàn)流動(dòng)性隱憂。10月25日，上海銀行間同業(yè)拆放利率（Shibor）全線飆升，7天期Sh

2、ibor上升21.1基點(diǎn)至4.891%，14天期Shibor飆升98基點(diǎn)至5.862%，1月期Shibor大幅飆升102.2基點(diǎn)至6.4220%。在房貸可用額度有限、銀行間資金緊張的雙重壓力之下，今年還能不能取得住房按揭貸款，讓購(gòu)房者憂心忡忡。10月25日-28日，本報(bào)記者赴北京地區(qū)多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民生、浙商、平安銀行部分網(wǎng)點(diǎn)已暫停房貸業(yè)務(wù)；農(nóng)行一些網(wǎng)點(diǎn)人士表示，雖然仍可正常辦理申請(qǐng)和審批，但明確表示今年的可用額度已用完，放款要等到明年；光大、中信、交通銀行的網(wǎng)點(diǎn)人士表示額度緊張。那么，誰可以取得總量有限的房貸資源？本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行貸款頗有玄機(jī)。擔(dān)保中介借機(jī)漁利市場(chǎng)資金緊張

3、，同時(shí)房貸產(chǎn)品剩余額度有限，總量有限的資源如何分配？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分商業(yè)銀行在貸款辦理中，門檻悄然提高。在一家國(guó)有大行北京雙井支行，一名個(gè)貸客戶經(jīng)理告訴記者，雖然仍可受理房貸申請(qǐng)，但今年已無額度，放款要等到明年。該客戶經(jīng)理同時(shí)表示，其他銀行房貸額度也十分緊張，如果記者確實(shí)急需貸款，可以試試找擔(dān)保公司幫忙，后者由于與銀行的合作關(guān)系，更易幫助客戶取得貸款，一般需要支付一定的的中介費(fèi)。該客戶經(jīng)理提供了一家擔(dān)保公司的聯(lián)系方式。記者隨后撥打了手機(jī)電話，對(duì)方自稱楊先生，在銀行有一些朋友，可以代客戶辦理貸款，與客戶簽訂委托代理協(xié)議（非擔(dān)保協(xié)議），擔(dān)保公司收手續(xù)費(fèi)，一般兩個(gè)點(diǎn)起，同時(shí)，給銀行一部分返點(diǎn)，利率

4、上浮30%左右。一些銀行人士分析，這種手法中擔(dān)保公司與銀行一起分手續(xù)費(fèi)，還可能存在銀行人員私自獲得利益情況。麥田地產(chǎn)曙光西里營(yíng)業(yè)部金牌房產(chǎn)顧問包琪（化名）告訴記者，新建商品房由于開發(fā)商與銀行有合作關(guān)系，購(gòu)房者取得貸款相對(duì)容易。二手房貸款的難度較大，房產(chǎn)中介由于與銀行的合作關(guān)系，可幫助客戶取得貸款。如果消費(fèi)者購(gòu)買中介代理的二手房，正常簽訂買賣合同，收取2.7%的手續(xù)費(fèi)；對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買非該中介代理的二手房，也可僅幫助辦理貸款業(yè)務(wù)，這種情況簽訂代辦合同，收取總房?jī)r(jià)的1%-1.5%作為中介費(fèi)。三元支行一位銀行工作人員稱，目前該行尚有房貸額度，但只對(duì)交行貴賓客戶開放申請(qǐng)。對(duì)于普通客戶，要想申請(qǐng)住房按揭貸

5、款，必須先成為貴賓客戶，即存款規(guī)模達(dá)到50萬元，或貸款規(guī)模達(dá)到120萬元。按照這個(gè)要求，新客戶要在交行申請(qǐng)100萬元個(gè)人按揭貸款，因不滿120萬需匹配一定存款。另一家股份制銀行三元橋支行的工作人員告訴記者，該行目前仍可正常辦理房貸業(yè)務(wù)，但額度緊張。放款由分行統(tǒng)一安排，放款進(jìn)度按利率排序，利率高者優(yōu)先安排放款。近期發(fā)放的住房按揭貸款，有的利率已上浮20%。一家股份制銀行合規(guī)部工作人員告訴記者，銀監(jiān)發(fā)【2012】3號(hào)文中七不準(zhǔn)明確規(guī)定不準(zhǔn)借貸掛鉤和不準(zhǔn)以貸收費(fèi)。而按利率排序放款雖然無可厚非，但監(jiān)管部門的指導(dǎo)思想是房貸資源優(yōu)先支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求。以經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸間接購(gòu)房一位股份制銀行雙井支

6、行的理財(cái)經(jīng)理告訴記者，必須有抵押，方可辦理貸款。記者表示疑問，住房按揭貸款是否本身就以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物？該理財(cái)經(jīng)理堅(jiān)稱，必須提供額外抵押，方可受理。對(duì)于雙方理解的差異，該支行一名個(gè)貸客戶經(jīng)理解釋，住房按揭貸款確實(shí)無須提供額外抵押，但目前額度十分緊張，該網(wǎng)點(diǎn)本月一筆也沒有發(fā)放。至于理財(cái)經(jīng)理所指的其他房產(chǎn)抵押，是另一種業(yè)務(wù)模式，即經(jīng)營(yíng)貸款或消費(fèi)貸款。抵押買房現(xiàn)在不允許，您要是純粹想做，也不是不可以，找一個(gè)別的消費(fèi)模式，我們把手續(xù)給您做了，網(wǎng)簽合同等資料放在支行做保管，比如，如果您家里有親戚朋友做生意，您把房子抵押，他進(jìn)貨買東西（的錢）騰出來給您（用來買房）。某股份制商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，上述情況并非新現(xiàn)象。早在2010年，市場(chǎng)上就出現(xiàn)了以消費(fèi)貸款曲線買房的現(xiàn)象。當(dāng)年第四季度，作為限制信貸資金過多流入樓市的調(diào)控舉措之一，監(jiān)管部門要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。隨后，各大銀行紛紛規(guī)定消費(fèi)貸款需?？顚Ｓ茫坏糜糜谫?gòu)房。而個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款，則是自其誕生之日起，就與購(gòu)房用途絕緣的。個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款，顧名思義，要求貸款用途嚴(yán)格限定于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)。上述負(fù)責(zé)人稱，以經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸間接購(gòu)房，是其所服務(wù)銀行明令禁止的，也是個(gè)貸業(yè)務(wù)合規(guī)檢查的重點(diǎn)。但由于在操作層面上，表面合規(guī)比較容易