房開行業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)及賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用稅務(wù)處理 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價(jià) 外費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅。 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 （中華人民共和國國務(wù)院令第 540 號(hào)）第五條規(guī)定：“納稅 人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售 不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 中華人民共和 國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （財(cái)政部 國家稅務(wù)總局第 52 號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取 的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約 金、滯納金、 延期付款利息、 賠償金、 代收款項(xiàng)、 代墊款項(xiàng)、 罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條 件代為收取的政

2、府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅1、由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院 或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政 事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；只有省級(jí)以上才不需要繳納營業(yè)稅3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營 業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代 收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營業(yè)稅的。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理國稅發(fā) 200469 號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體 業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物 業(yè)共用部位、共用

3、設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房 專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理 單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外， 其他一切代收款項(xiàng)應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營業(yè)稅。并不用 考慮誰出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問題。例如：某房地產(chǎn)開發(fā) 公司，取得售房收入 1000萬元；該縣人民政府要求代收政府 基金 50 萬元；代收住房專項(xiàng)維修基金 50 萬元；代收取暖費(fèi) 100 萬元。則代收款項(xiàng)的營業(yè)額 =1000+100+50=1150 萬元。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī) 構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬 額納稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知 （國 稅發(fā) 1995 076 號(hào)）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理 業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào) 酬。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所 得稅處理辦法的通知 （國稅發(fā) 2009 31 號(hào)）第五條規(guī) 定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得 的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有 關(guān)部門和

5、單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā) 產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收 入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收 取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。”二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國稅發(fā) 200931 號(hào)第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計(jì)入銷售收 入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部 門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)對(duì)納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自 己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中 扣除?！币簿褪钦f代收代繳款項(xiàng)是不做為收入的，所述的確 認(rèn)為銷售收入的“代收款項(xiàng)”是開發(fā)產(chǎn)品價(jià)

6、內(nèi)或由開發(fā)企 業(yè)開具發(fā)票的。而由開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 代收款，其實(shí)并不是代收款。只不過是會(huì)計(jì)上不做銷售處理 罷了。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 基于以上法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用是否 需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費(fèi)用是以誰的名義收 取。如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不繳納企業(yè) 所得稅；如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則繳納企業(yè)所 得稅，但在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收 取的代收費(fèi)用， 在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)， 也可以從收入中扣除。 案例分析某房地產(chǎn)開發(fā)公司， 取得售房收入 1000萬元； 該縣人民政 府要求代收政府基金 50 萬元；代收

7、住房專項(xiàng)維修基金 50 萬 元；代收取暖費(fèi) 100 萬元。假設(shè)代收款項(xiàng)皆是“未納入開發(fā) 產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票 的，”則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入 =1000 萬 元。案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定： “納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收 入和其他收入： 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施 細(xì)則第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！边@兩條規(guī)定中也沒有 明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理。案例分析 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土

8、地增值稅。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅一些具體問 題規(guī)定的通知 （財(cái)稅字 1995048 號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于 縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代 收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收 取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi) 用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20% 扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的， 在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。案例分析國家稅務(wù)總局 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù) 準(zhǔn)則的通知 （國稅發(fā) 2007132 號(hào)）第二十五條進(jìn)一步 明確，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的 各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：1.代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用 作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣 除的基數(shù)；案例分析2.代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入