2、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式與風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)分析目錄房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式1. 制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題制作和簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題2. 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同主要條款房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款3. 專題一：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型專題二：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認(rèn)定4. 專題三：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格房地產(chǎn)公司如何選擇開發(fā)模式5. 房地產(chǎn)合作開發(fā)中需注意的問題淺析=本文較長(zhǎng)，建議收藏，閱讀時(shí)間30mins=1. 房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式1、房地產(chǎn)聯(lián)建房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方（B企業(yè)）與提供土地的一方（A企業(yè)）合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使

2、用權(quán)，并以各自所有或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。一般適用有提供土地方與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽立。雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金、技術(shù)、勞務(wù)，雙方合作開發(fā)。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時(shí)，A、B雙方還需要到國(guó)土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。項(xiàng)目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)

3、稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。2、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假如在該項(xiàng)目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)銷售，項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整個(gè)開發(fā)過程能夠名正言順。這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

4、應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。3、組建項(xiàng)目開發(fā)公司項(xiàng)目開發(fā)公司是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。這種情形下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項(xiàng)目公司的股東。一般適用于合作雙方都不是房地產(chǎn)開發(fā)公司，用于商品房開發(fā)的情形。A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開發(fā)以項(xiàng)目公司名義立項(xiàng)并辦理有關(guān)手續(xù)。在合作開發(fā)協(xié)議中對(duì)開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)、資金監(jiān)管、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生主要包括以下兩種模式：A土地協(xié)議折價(jià)入股方式

5、構(gòu)成合作投資比；B土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營(yíng)業(yè)稅；應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅；應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅.4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：（1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或收購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益：A權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；B權(quán)益轉(zhuǎn)讓給

6、合作各方以外第三人。5、房屋參建房屋參建是指參建人以參建名義對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或預(yù)購(gòu)房屋的行為，一般表現(xiàn)為參建人通過投資或參與房地產(chǎn)建設(shè)而獲得部分房產(chǎn)的所有權(quán)。一般適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)行，但開發(fā)方資金不足的情形。房屋參建行為往往因?yàn)闆]有被政府的主管部門行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無法律效力，因此，不予考慮。在以上五種方案中，聯(lián)建開發(fā)可順利立項(xiàng)開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益，而且聯(lián)建開發(fā)投資者之間復(fù)雜的關(guān)系往往無法通過合作協(xié)議統(tǒng)一調(diào)整，合作投資者之間容易產(chǎn)生糾紛。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)益清楚，但不能獲得出讓方的相關(guān)支持尤其是社會(huì)資源支持，也不能獲得稅收收益。組建項(xiàng)目開發(fā)公司可以通過法人實(shí)體明確

7、各股東權(quán)益，也可以通過新的項(xiàng)目開發(fā)公司獲得擬建開發(fā)面積所需的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也可以免征營(yíng)業(yè)稅、符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)較為優(yōu)越的開發(fā)形式，特別是一些大型項(xiàng)目的房產(chǎn)開發(fā)中。在項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)過程中，還可以通過受讓股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的方式，獲得項(xiàng)目全部產(chǎn)權(quán)。合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為,均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。6、合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā)制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題（1）要明確合

8、作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；（3）組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（7）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)

9、目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；（9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。2. 制作和簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明

10、，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；（4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；（6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體

11、責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。3.制作和簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件

12、；讓的變更登記手續(xù)；（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；（6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限

13、已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。3. 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同主要條款（1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤(rùn)分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資

14、比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；10）解決爭(zhēng)議的方法；11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（

15、3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；（5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；A、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。（6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；（7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限

16、制的處理；（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；（10）違約責(zé)任；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。4. 房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之一：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型房地產(chǎn)合作開發(fā)通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的共同開發(fā)，指提供土地使用權(quán)一方與土地開發(fā)進(jìn)行投資一方，對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。實(shí)踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司開發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別。房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房

17、屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時(shí)雙方簽訂的項(xiàng)目合作開發(fā)合同過于簡(jiǎn)單，在實(shí)踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無效，不受到法律的保護(hù)。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時(shí)，合作協(xié)議里的“保底條款”是無法律效力的。項(xiàng)目公司開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項(xiàng)目公司的股東，合作人之間

18、的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項(xiàng)目公司的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。房屋參建是指參建人以參建名義對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或預(yù)購(gòu)房屋的行為。該類參建行為往往因?yàn)闆]有被政府的主管部門行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無法律效力。實(shí)踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項(xiàng)目建設(shè)資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著“優(yōu)惠價(jià)”“內(nèi)部?jī)r(jià)”旗號(hào)，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。另外，現(xiàn)實(shí)中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國(guó)務(wù)院住房

19、制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國(guó)家為緩解城市居民住房緊張狀況，疇，而是國(guó)家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補(bǔ)國(guó)家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補(bǔ)交國(guó)有土地出讓金后才可以到市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。5. 房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之二：房地產(chǎn)合作開

20、發(fā)行為的特征及認(rèn)定由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒有對(duì)合作行為做出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對(duì)合作行為的特征有不同認(rèn)識(shí)?；谝酝献餍袨榈膶?shí)際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答中即有明確體現(xiàn)。一般認(rèn)為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無足輕重，而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營(yíng)的，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實(shí)情況，尊重

21、當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作開發(fā)的條件。對(duì)共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是否為認(rèn)定合作開發(fā)的必要條件問題，本人認(rèn)為應(yīng)作為認(rèn)定合作開發(fā)行為的必備要件。如果合作一方在合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中約定其只享有合作開發(fā)的收益，不承擔(dān)合作開發(fā)的虧損責(zé)任，在合作虧損時(shí)候，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的，該條款為合同中的保底條款。對(duì)于這種保底條款，最高人民法院在關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答中規(guī)定是違法的，該條款應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。該條款無效，并不一定影響合同中其他條款的效力，如果除保底條款外，其他條款無違法之處，那么房地產(chǎn)合作開發(fā)合同仍是有效的。此外，因當(dāng)事人共同出資合作的目的就是要對(duì)合作成果所帶來的

22、經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相應(yīng)，對(duì)合作過程中以及合作的不利益后果和風(fēng)險(xiǎn)也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在必然要求和具體表現(xiàn)。6. 房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之三：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格在城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施以前，最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答第一條中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的資格問題，是有明確的規(guī)定的：1. 從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)）。2. 不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一

23、審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效?！安痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”這句話，實(shí)際上是一種對(duì)合同雙方的要求而不是對(duì)單方的要求。其中的“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)”和“他人”是可以互換的。也就是說，合作雙方必須都同時(shí)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施后，對(duì)此并沒明確規(guī)定。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)公共安全，作為一個(gè)特種行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入許可限制，其經(jīng)營(yíng)者應(yīng)是依照城市房地產(chǎn)管理法第二十九條規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。與此相應(yīng)，對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

24、營(yíng)的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，否則，合作各方訂立的房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同無效。但就開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，存在一個(gè)如果是非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合作開發(fā)行為，是否也要受開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格限定的問題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對(duì)外銷售的，對(duì)此合作行為能否要求合作方具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。筆者認(rèn)為，此類合作行為不能認(rèn)定為是開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為，只能看作是一般的合建、聯(lián)建房屋行為，合作方不需具備經(jīng)營(yíng)資格。7. 房地產(chǎn)公司如何選擇開發(fā)模式獨(dú)立開發(fā)一、招拍掛方式：土地進(jìn)行過一級(jí)開發(fā)后，由市土地整理儲(chǔ)備中心進(jìn)行公示，并確定項(xiàng)目地塊采用何種轉(zhuǎn)讓的一種方式二、收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:全資收購(gòu)或超過

25、50%收購(gòu)一家有土地或項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)公司（三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)以上）三、與金融機(jī)構(gòu)合作方式:與銀行、投資公司、基金公司、海外資金進(jìn)行土地或項(xiàng)目方面的全方面的合作四、買斷物業(yè):一次性買斷未竣工的樓宇或已竣工的樓宇，進(jìn)行全面包裝后，出租或出售操作招拍掛方式:1、到儲(chǔ)備中心購(gòu)買標(biāo)書；2、由企業(yè)前期部、成本核算部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部進(jìn)行標(biāo)書的全方位編訂；3、按照投標(biāo)時(shí)間和開標(biāo)時(shí)間準(zhǔn)備相關(guān)的文件和資金；4、中標(biāo)后交納土地款并簽署土地出讓合同收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:1、由投資部考察要收購(gòu)的房地產(chǎn)公司，由前期部審核地產(chǎn)公司名下的項(xiàng)目；2、對(duì)地產(chǎn)公司名下的人員進(jìn)行安排，財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)；3、公司法人變更，股權(quán)變更4、運(yùn)作公

26、司名下地產(chǎn)項(xiàng)目。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:1、選擇合作伙伴，并由投資部進(jìn)行考察；2、對(duì)實(shí)際需要合作的資金和模式進(jìn)行確立；3、獲得國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的審批后，進(jìn)行全方位的合作。買斷物業(yè):1、未竣工的樓宇買斷后，根據(jù)客戶的需求整體包裝出售；2、已竣工的樓宇買斷后，可出售也可長(zhǎng)期持有它的物業(yè)，進(jìn)行長(zhǎng)期的投資。實(shí)例2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500萬元競(jìng)得朝陽區(qū)大屯路224號(hào)住宅及代建公建項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)。2006年1月19日萬科以3.89億元的代價(jià)收購(gòu)北京市朝陽區(qū)國(guó)資委持有的北京朝萬中心的60%股權(quán)，斬獲北京和東莞可開發(fā)土地面積73.62萬平方米。2007年2月17日金地集團(tuán)與荷蘭

27、金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。公司與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項(xiàng)目的開發(fā)摩根士丹利攜手上海盛融以富盛利投資咨詢有限公司的名義買下價(jià)值4億元的富力雙子座TOWERU;之后新加坡凱德置地買下中環(huán)世貿(mào)中心AB兩棟寫字樓；揚(yáng)子基金并購(gòu)遠(yuǎn)洋新干線D座酒店式公寓。優(yōu)勢(shì)招拍掛方式:1、土地已進(jìn)行過一級(jí)開發(fā)，不需要開發(fā)商進(jìn)行過多的人力、財(cái)力投入;2、土地項(xiàng)目的獲得受其他因素影響的幾率較小;3、開發(fā)商的資金投入和時(shí)間選擇可根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇;4、可選擇聯(lián)合競(jìng)標(biāo)的方式。收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:1、不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的投資公司適合采用;2、缺少資金而生

28、存不下去的許多地產(chǎn)公司名下有許多優(yōu)良的地產(chǎn)項(xiàng)目;3、不需要到市場(chǎng)中與大的地產(chǎn)公司爭(zhēng)奪土地項(xiàng)目;4、可采取持續(xù)收購(gòu)優(yōu)良資產(chǎn)擴(kuò)大資源和企業(yè)規(guī)模。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:1、金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商起到保障作用;2、幫助區(qū)域地產(chǎn)商可以快速擴(kuò)張，行成資金流;3、幫助地產(chǎn)商上市融資也起到了決定作用。買斷物業(yè)1、長(zhǎng)線投資，長(zhǎng)線收益，保證利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；2、持有物業(yè)的擁有權(quán)，形成規(guī)模效益后可打包上市。劣勢(shì)招拍掛方式:1、受國(guó)家土地政策的影響；2、受土地位置和規(guī)模的影響；3、需要房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并連續(xù)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目3年以上收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:1、人員問題和財(cái)務(wù)問題解決和審計(jì)，前期需要精力和時(shí)間；2、防止收購(gòu)過程

29、中的陷阱。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:1、金融機(jī)構(gòu)的伙伴選擇比較苛刻；2、受國(guó)家的金融政策影響比較大，特別是外資。買斷物業(yè):1、需要擁有大量的資金；2、需要擁有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感的投資眼光；聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合報(bào)建，共同出資：雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項(xiàng)和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例）。二、一方出地，一方出資：主要適用于一方為在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代擁有大量土地的國(guó)有企業(yè)，另一方是擁有資金和開發(fā)實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。擁有土地的一方以其享有使用權(quán)的土

30、地作為出資，不在投入任何資金，而資金的投入和前期手續(xù)的辦理，以及整個(gè)項(xiàng)目的管理和施工建設(shè)全部由開發(fā)公司負(fù)責(zé)。三、組建項(xiàng)目公司由合作雙方作為公司股東，共同組建項(xiàng)目公司來完成某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。在合作開發(fā)協(xié)議中對(duì)開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)、資金監(jiān)管、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。操作一、聯(lián)合報(bào)建，共同出資：1、由投資部和前期部對(duì)合作公司及合作項(xiàng)目進(jìn)行全方位的考察；2、按雙方出資比例成立房地產(chǎn)公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方協(xié)商派駐進(jìn)場(chǎng)管理人員并共同決策相關(guān)事宜。、一方出地，一方出資：2、土地方按照土地的規(guī)模作為實(shí)際出資，投資方完成項(xiàng)目的整體運(yùn)作；3、

31、雙方最終按實(shí)際的出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。三、組建項(xiàng)目公司1、公司投資部和前期部對(duì)雙方合作事宜進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究和探討2、按雙方實(shí)際出資比例成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理按項(xiàng)目公司操作。實(shí)例2007年7月24日北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤(rùn)的方式進(jìn)行2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂大道地塊，并簽署相

32、關(guān)合作協(xié)議。優(yōu)勢(shì)1、體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面；2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等等；2、土地方按照土地的規(guī)模作為實(shí)際出資，投資方完成項(xiàng)目的整體運(yùn)作；3、雙方最終按實(shí)際的出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。三、組建項(xiàng)目公司1、公司投資部和前期部對(duì)雙方合作事宜進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究和探討2、按雙方實(shí)際出資比例成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理按項(xiàng)目公司操作。實(shí)例2007年7月24日北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城

33、的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤(rùn)的方式進(jìn)行2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂大道地塊，并簽署相關(guān)合作協(xié)議。優(yōu)勢(shì)1、體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面；2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等等；2、土地方按照土地的規(guī)模作為實(shí)際出資，投資方完成項(xiàng)目的整體運(yùn)作；3、雙方最終按實(shí)際的出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。三、組建項(xiàng)目公司1、公司投資部和前期部對(duì)雙方合作事宜進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究和探討2、按雙方實(shí)際出資比例成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理按項(xiàng)目公司操作。實(shí)例2007年7

34、月24日北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤(rùn)的方式進(jìn)行2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂大道地塊，并簽署相關(guān)合作協(xié)議。優(yōu)勢(shì)1、體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面；2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等等；2、土地方按照土地的規(guī)模作為實(shí)際出資，投資方完成項(xiàng)目的整體運(yùn)作；3、雙方最終按實(shí)際的出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。三、組建項(xiàng)目公司1、公

35、司投資部和前期部對(duì)雙方合作事宜進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究和探討2、按雙方實(shí)際出資比例成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理按項(xiàng)目公司操作。實(shí)例2007年7月24日北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤(rùn)的方式進(jìn)行2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂大道地塊，并簽署相關(guān)合作協(xié)議。優(yōu)勢(shì)1、體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局

36、面；2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等等；2、土地方按照土地的規(guī)模作為實(shí)際出資，投資方完成項(xiàng)目的整體運(yùn)作；3、雙方最終按實(shí)際的出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。三、組建項(xiàng)目公司1、公司投資部和前期部對(duì)雙方合作事宜進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究和探討2、按雙方實(shí)際出資比例成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理按項(xiàng)目公司操作。實(shí)例2007年7月24日北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤(rùn)的

37、方式進(jìn)行2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂大道地塊，并簽署相關(guān)合作協(xié)議。優(yōu)勢(shì)1、體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面；2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等等；2、土地方按照土地的規(guī)模作為實(shí)際出資，投資方完成項(xiàng)目的整體運(yùn)作；3、雙方最終按實(shí)際的出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。三、組建項(xiàng)目公司1、公司投資部和前期部對(duì)雙方合作事宜進(jìn)行實(shí)質(zhì)性研究和探討2、按雙方實(shí)際出資比例成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度；3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷和物業(yè)管理按項(xiàng)目公司操作。實(shí)例2007年7月24日北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤(rùn)的方式進(jìn)行2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項(xiàng)目公司共同開