特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構(gòu)

1、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構(gòu)、商業(yè)模式、投融資模式根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)家發(fā)展改革委財(cái)政部關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知，到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。特色化是小鎮(zhèn)發(fā)展的前提，旅游化是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的有效路徑，資金、土地扶持是基本保障。特色小鎮(zhèn)重在特色產(chǎn)業(yè)和資源，形成一個(gè)強(qiáng)勢(shì)資源或產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，周邊其他產(chǎn)業(yè)逐步加入并完善的過程。讓優(yōu)勢(shì)得以凸顯，并最終形成特色小鎮(zhèn)獨(dú)享優(yōu)勢(shì)。放置在當(dāng)下的時(shí)代背景，特色小鎮(zhèn)需要占據(jù)和發(fā)展的特色資源主要是非傳統(tǒng)資源。隨著工業(yè)化進(jìn)入中后期、產(chǎn)能過剩，傳統(tǒng)的礦產(chǎn)等硬資源價(jià)值下降。而互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、

2、青山綠水、傳統(tǒng)建筑、古代村落、特色文化等非傳統(tǒng)資源（軟資源）的價(jià)值大大提升。大數(shù)據(jù)、金融、文化創(chuàng)意、歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)等將成為新的低碳、綠色產(chǎn)業(yè)。關(guān)于特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，有著明確的指導(dǎo)細(xì)則： 一是明確建設(shè)規(guī)模，從浙江省實(shí)踐的結(jié)果看，小鎮(zhèn)建設(shè)面積一般控制在1平方公里左右為最佳；規(guī)劃面積一般控制在3平方公里左右（旅游小鎮(zhèn)適當(dāng)放寬）； 二是明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施中以A級(jí)景區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；典型的有河北省和浙江省，例如，浙江省要求所有的特色小鎮(zhèn)都要建成3A級(jí)以上景區(qū)，其中旅游類特色小鎮(zhèn)要按照5A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 三是明確投資要求，要求具有一定投資規(guī)模，例如，浙江省原則上要求三年投入30-50億，旅游小鎮(zhèn)可適當(dāng)放寬條件

3、。反觀當(dāng)下中國(guó)的小城鎮(zhèn)發(fā)展，高度分化是一個(gè)比較明顯的特征：1 .東南沿海部分小城鎮(zhèn)已經(jīng)發(fā)展成為了中小城市，當(dāng)前的城鎮(zhèn)管理體制演變成了束縛，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是挑戰(zhàn)。2 .中部絕大部分小城鎮(zhèn)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，無(wú)法吸納農(nóng)村勞動(dòng)力就地轉(zhuǎn)移。3 .西部和東北地區(qū)的部分小城鎮(zhèn)人口和經(jīng)濟(jì)空間正在萎縮。4 .以往10年發(fā)展起來(lái)的資源型強(qiáng)鎮(zhèn)，資源價(jià)格高啟時(shí)收入暴漲，房地產(chǎn)畸形、空城鬼城頻現(xiàn)、過度福利化（榆林的全民醫(yī)保）正在苦苦掙扎。在這樣的背景下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展走在排頭的要屬浙江：浙江省已經(jīng)成功完成了兩批79個(gè)特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建工作。而特色小鎮(zhèn)也為浙江這一年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型貢獻(xiàn)了巨大力量。拿杭州而言，2015年，浙江省杭州市GDP

4、達(dá)10053億元，成為國(guó)內(nèi)第10個(gè)萬(wàn)億元級(jí)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年，浙江省首批37個(gè)特色小鎮(zhèn)的新入駐企業(yè)達(dá)3207家，完成社會(huì)投資超過1500個(gè)億。在眾多支撐杭州發(fā)展的引擎中，夢(mèng)想小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、貿(mào)易小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)作為杭州市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的重要平臺(tái)，發(fā)揮了重要作用。其實(shí)，特色小鎮(zhèn)計(jì)劃并非浙江獨(dú)創(chuàng)，北京、天津、黑龍江、云南等地都曾提出建設(shè)特色城鎮(zhèn)，且部分省份目前仍在持續(xù)。但是浙江實(shí)踐，賦予了特色小鎮(zhèn)全新的內(nèi)涵。那么，特色小鎮(zhèn)為什么能夠在浙江迅速興起？特色小鎮(zhèn)的發(fā)展都跟源于浙江鮮明的地域特性和相對(duì)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。具體而言，原因有三點(diǎn)：第一，浙江是全國(guó)經(jīng)濟(jì)大省、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，關(guān)

5、鍵是塊狀經(jīng)濟(jì)特征十分明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡，具備特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一切根植性條件。第二，吳越文化體系魅力不斷彰顯，名勝風(fēng)景強(qiáng)省優(yōu)勢(shì)突出，文化及旅游根基深。第三，以浙商群體為代表創(chuàng)新拼搏的精神，是全國(guó)其他地方難以比擬的，特色小鎮(zhèn)正式他們施展拳腳的優(yōu)質(zhì)空間，他們創(chuàng)造了浙江如今的輝煌，他們更有創(chuàng)造未來(lái)的實(shí)力。然而這并不意味著浙江模式可以推行全國(guó)，浙江J鎮(zhèn)一產(chǎn)”源于深厚的產(chǎn)業(yè)根基，復(fù)制到全國(guó)尤其是不發(fā)達(dá)地區(qū)，很難站得住腳。開發(fā)架構(gòu)：產(chǎn)業(yè)與旅游雙核驅(qū)動(dòng)關(guān)于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，一般包括了7個(gè)部分，如下圖：5產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)3核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)1 .特色產(chǎn)業(yè)引擎當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)，一般以新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)為主。2 .旅游引擎

6、吸引外來(lái)消費(fèi)的關(guān)鍵，一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目，如觀光景區(qū)、主體樂園、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等。3 .核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、制造等核心功能，是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)。4 .休閑聚集區(qū)聚集了各種休閑業(yè)態(tài)，主要功能是留住人流并擴(kuò)大其消費(fèi)。5 .產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)，會(huì)形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項(xiàng)目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團(tuán)分布。6 .獲取土地開發(fā)收益的重點(diǎn)包括原有城鎮(zhèn)居民居住，農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住，產(chǎn)業(yè)人口聚集居住，外來(lái)游客居住等。7 .社區(qū)配套網(wǎng)服務(wù)于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套。還會(huì)延伸到服務(wù)其中，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)是核心，不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生

7、產(chǎn)制作,性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，與其相關(guān)的應(yīng)用以及教育和研究事業(yè)。服旁特色產(chǎn)業(yè)胭開發(fā)結(jié)構(gòu)事業(yè)應(yīng)用具體而言，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)具體落地架構(gòu)主要分為事業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩個(gè)方面:事業(yè)導(dǎo)入主要分為科（產(chǎn)業(yè)科研基地）、教（教育培訓(xùn)園區(qū)）、文（產(chǎn)業(yè)博物館）、其他（比如康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院）等。產(chǎn)業(yè)開發(fā)包括產(chǎn)業(yè)本身（科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等）；產(chǎn)業(yè)應(yīng)用（應(yīng)用示范園等）；產(chǎn)業(yè)服務(wù)（產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)+會(huì)議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)+運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂等等）。第二大核心開發(fā)是旅游項(xiàng)目，旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發(fā)架構(gòu)模式。旅游吸引核一一特色項(xiàng)目吸引核（包括主題樂園、景區(qū)等）、風(fēng)貌吸引核（包括古鎮(zhèn)、

8、藝術(shù)、創(chuàng)意等）、廣場(chǎng)吸引核（包括激光水秀、篝火晚會(huì)等）、餐飲吸引休閑聚集餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集等商街一一創(chuàng)意工坊街區(qū)（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區(qū)（演藝、洗浴、養(yǎng)療等）、休閑街區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)。居住一一就業(yè)與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養(yǎng)老與度假居住第三所等。商業(yè)模式：5種類型選行產(chǎn)業(yè)培育創(chuàng)造制度環(huán)境逑設(shè)基地設(shè)旗提依公共胭努加髓社會(huì)治理通過市場(chǎng)特色小鎮(zhèn)的參與主體構(gòu)成以企業(yè)主體，政府陰引導(dǎo)、服務(wù)，負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，在市場(chǎng)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。頂層設(shè)計(jì)制度建設(shè)執(zhí)法治理特色小鎮(zhèn)主角參與,監(jiān)督?jīng)Q定性作用尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)道行通源整

9、合發(fā)揮自君優(yōu)勢(shì)扶同攀與實(shí)時(shí)監(jiān)督商業(yè)模式主要有以下幾種類型：1、土地一級(jí)開發(fā)僅做土地的一級(jí)開發(fā)，直接獲利；進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，同事通過其他模式（如補(bǔ)貼方案等），享受升值收益結(jié)構(gòu)。2、二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營(yíng)等方式形成銷售運(yùn)營(yíng)模式。3、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游吸引核項(xiàng)目（如主題公園）、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項(xiàng)目（如水秀表演等）；通過項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲得收益。4、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)兩

10、大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。5、城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)城市服務(wù)：公共交通服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。投融資模式：投融資以及PPP特色小鎮(zhèn)的投融資流程如下所示：主要以構(gòu)建以項(xiàng)目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺(tái)相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺(tái)為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。城市投資旅游投資特色小鎮(zhèn)重點(diǎn)項(xiàng)目PPP開發(fā)費(fèi)金選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)行直接投資特色小鎮(zhèn)上市公司IPO項(xiàng)目特色小鎮(zhèn)新三板項(xiàng)目基金資金特色小鎮(zhèn)PPP綜合開發(fā)項(xiàng)目投資平臺(tái)建構(gòu)包括兩大塊，一塊是城市投資；一塊是旅游投資城市投資包括健康、水利、健康投資；旅游投資包括文化投資、農(nóng)業(yè)投資、養(yǎng)老投資等多種融資方式包括