千島湖珺悅復盤報告

1、披荊斬棘, 砥礪前行2021開盤當天業(yè)績銷售金額 0.69億金額去化率82%銷售套數(shù) 52套車位銷售量52個套數(shù)去化率81%前言樓面價5553元/，開盤成交均價：高層13744元/目錄CONENTS一項目概況及目標二推廣策略與成效三總結不足與反思客戶組織與管理四產(chǎn)品定位與打造五下階段重點工作六【開盤前營銷節(jié)點】摘牌時間：2020年9月2日土地坐落：新安東路與青小路交叉口土地出讓面積：23428容積率：2.3樓面價：5553.31元溢價率：31.1%地塊概況主城區(qū) 剛需大盤 價值洼地 投資屬性總建筑面積：53885共26幢高層（18套商鋪，448個可售車位）；戶型面積：89-137總貨值：約7.

2、8億項目概況產(chǎn)品戶型套數(shù)（套） 貨值（萬）占比高層89方252 3234346.8%100方2112979542.8%101方3253524%137方3670766.4%合計53273831100%車位-4483455.4-商鋪-18785.6-總計99878072- 全裝智能住區(qū) 剛改搭配 強競爭力項目戶型一覽悅璽89（中）三房兩廳兩衛(wèi)悅宸100（邊）三房兩廳兩衛(wèi)悅峯101（邊）三房兩廳兩衛(wèi)剛需兼投資剛改剛改戶型方正 南北通透 動靜分離 舒適性高首批推貨范圍首推范圍：1#（89-100高層）產(chǎn)品戶型推售套數(shù)（套）推售貨值（億）認購套數(shù)（套）認購貨值(億)按套去化率高層YJ89320.3924

3、0.375%YJ100320.45280.3987.5%合計640.84520.6981.25%車位-570.04520.0481.22%總計1210.881040.7385.12%目錄CONENTS一項目概況及目標二推廣策略與成效三總結不足與反思客戶組織與管理四產(chǎn)品定位與打造五下階段重點工作六年份出讓時間地塊名稱出讓面積用途容積率樓面價溢價率競得單位m2元/m2 20202019-12-27青溪新城坪山A-04-YT地塊117296商住2.2831800銀泰2020-04-17珍珠半島A-01-16地塊29747商住1.437690濱江2020-04-17珍珠半島A-01-07、08地塊56

4、401商住237080濱江2020-09-02千島湖鎮(zhèn)東莊區(qū)塊A-09地塊23428商住2.3555331.1%碧桂園2020-10-29姜家鎮(zhèn)老政府地塊44854商住1.213420杭州沈聚盛文旅開發(fā)2020-10-30 楓樹嶺鎮(zhèn)原林煌絲廠地塊22217商住1.45930杭州千島湖山海文旅發(fā)展20212021-02-07珍珠半島B-02-03地塊22417商住2.183670一一2021-02-07珍珠半島B-02-08地塊24661商住1.93603一一千島湖土地情況 近兩年淳安土地市場整體價低量穩(wěn)，政府嚴控供地節(jié)奏。2020年截止目前共計出讓6宗涉宅地塊（3塊位于珍珠半島、1塊東莊村、另

5、外2塊分別位于姜家鎮(zhèn)、楓樹嶺鎮(zhèn)），市場出現(xiàn)供大于需。市場情況 淳安市場18年迎來峰值，19年開始量價齊跌，成交量環(huán)比下降約50%，市場下行顯著。截止目前，縣城共有18家樓盤同期競爭，現(xiàn)在售項目存量約為：11028套。2019、2020年，淳安全年成交量約為：2500套，根據(jù)近兩年流速換算，去庫存時間需：4.4年。3768464023292825871113471131971365138.0673.5237.6444.58020004000600080001000012000140001600020172018201920202017年至今普通商品住宅供求量價年度走勢表年成交套數(shù)（套）成交均價（

6、萬元/）成交金額（億元） 2020年9月，因城區(qū)、半島板塊新盤入市，淳安出現(xiàn)樓市“小陽春“，成交量達到一年以來的峰值，雙月成交近千套房源。其中半島板塊成交近：700套，成交均價約：1.1萬/。該板塊以價換量的打法，非常合當?shù)匕傩盏奈缚?，目前仍在持續(xù)加推，對市場影響非常大。市場情況1323312460130651330513254132041356913399133491358713208134211180012000122001240012600128001300013200134001360013800012345620200120200220200320200420200520200620

7、2007202008202009202010202011202012千島湖市場洋房月度供求量價走勢圖 成交面積（萬方）成交均價（元/）競爭格局近湖花苑近湖花苑（距離約（距離約6.26.2公里）公里）湖濱悅居湖濱悅居（距離約（距離約6.36.3公里）公里）珺悅珺悅（距離約（距離約6.16.1公里）公里）柳岸曉風柳岸曉風（距離約（距離約7.67.6公里）公里）頤景玉蘭頤景玉蘭（距離約（距離約5.75.7公里）公里）半島印象半島印象（距離約（距離約6.86.8公里）公里）東潤紫園東潤紫園（距離約（距離約7.27.2公里）公里）火爐尖火爐尖城市之星城市之星（距離約（距離約2 2公里）公里）駕車約駕車約

8、1515分鐘分鐘駕車約駕車約1313分鐘分鐘駕車約駕車約1212分鐘分鐘駕車約駕車約1515分鐘分鐘駕車約駕車約1313分鐘分鐘駕車約駕車約1313分鐘分鐘駕車駕車5 5分鐘分鐘駕車約駕車約1414分鐘分鐘板塊價值排序：城區(qū)板塊半島板塊；半島板塊為當前重點發(fā)展區(qū)域，交通規(guī)劃利好，且各類事業(yè)單位已遷移，前景較好。競爭關系：主力競爭為主城板塊，半島板塊為次級競爭。板塊名稱板塊發(fā)展情況核心賣點在售住宅價格（元/）主城板塊成熟學區(qū)、生活配套較完善13000-19000元/半島板塊發(fā)展階段價格9000-12000元/城心板塊主城板塊半島板塊核心競品情況項目名稱核心競品項目濱江城市之星富力湖濱悅居招商近湖

9、花苑綠城柳岸曉風藍城頤景玉蘭濱江半島印象東潤紫園規(guī)劃指標概要占地面積79400668248000061000551518600030000建筑面積22萬方20.47萬32萬11萬方15.8萬方21.3萬方10萬方總戶數(shù)1098155520716249111500612容積率1.52.262.61.4222.2產(chǎn)品方案概要主力產(chǎn)品98-118方公寓60方，高層128-139方高層約118-136方89-143方90-14089-10877-130交樓標準高層全裝修全裝修毛坯毛坯毛坯毛胚毛坯售價水平高層1.58萬元起1.38萬元/1.3萬元/，1.28萬元1.08萬元/1.19萬元/1.17萬元/

10、套數(shù)一一9月首開至今去化約128套余存高層約135套余存約100套9月首開至今去化約：163套11月份加推153套推售233套，截止目前去化197套9月首開至今去化約：158套主要大宗資產(chǎn)車位車位數(shù)量123313651987579不詳一一635車位定價7.6萬6.5萬7.4萬7萬6.5萬6.5萬6萬車位去化率不詳85%70%不詳/55%85%相對本案優(yōu)劣勢優(yōu)勢：主城區(qū)位置較好，學區(qū)較好，容積率較低 優(yōu)勢：一線湖景，現(xiàn)房，價格低優(yōu)勢：一線湖景，準現(xiàn)房，戶型面積可拓展，優(yōu)勢：低容積率，同質化產(chǎn)品市場上較少優(yōu)勢：單價較低，與本地建設集團合作，影響度較高優(yōu)勢：品牌口碑較好優(yōu)勢：單價較低，學區(qū)較好劣勢：

11、同等功能下面積大，單價高，總價高。劣勢：裝標較差，朝向較差，社區(qū)綠化較差大戶型存量較多，總價較高劣勢：外立面、戶型風格老舊。劣勢：離主城區(qū)較遠，配套較差劣勢：離主城區(qū)較遠，配套較差劣勢：離主城區(qū)較遠，配套較差市場總結土地市場n2020 年千島湖出讓房地產(chǎn)開建設商住用地 5 宗，全年土拍不溫不火。市場競爭n縣城共有18家樓盤同期競爭，競品存量大，且產(chǎn)品同質化嚴重，客群重疊度高，競爭白熱化。商品房市場千島湖大環(huán)境（土拍及成交）不溫不火，直面白熱化競爭，首開環(huán)境不容樂觀n2020年9月，因城區(qū)、半島板塊新盤入市，淳安出現(xiàn)樓市“小陽春“，成交量達到一年以來的峰值，雙月成交近千套房源?？蛻艚M成預判客戶來

12、源占比客戶描述千島湖本地45%此類客戶主要是千島湖本地剛改客戶為主，年齡在25周歲到40周歲，對價格承受較低，購房自住周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%此類客戶主要淳安縣本地地緣性剛需客戶為主，年齡在25-40周歲的客戶，購房自住為主杭州周邊及其他5%此類客戶主要以市區(qū)或在外經(jīng)商，年齡35周歲到50周歲等客戶，有一定經(jīng)濟實力，考慮在千島湖投資/養(yǎng)老千島湖本地剛需45%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%，杭州周邊及其他5%（競品樓盤調(diào)研及地緣客戶走訪）杭州周邊及其他5% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50%千島湖本地45%預判客戶與實際客戶對比實際客戶組成：千島湖本地占比最多，占65%左右，與預判客戶占比少20%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比30%左右，與預判客戶占比

13、減少20%；杭州周邊及其他占比5%左右，與預判客戶占比相對持平；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶由于競品分流，整體成交占比下降20%，千島湖本地成交占比增加20%客戶地區(qū)預判客戶組成實際客戶組成千島湖本地45%65%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%30%杭州周邊及其他5%5%珺悅家園項目銷售情況戶型戶型總貨量（套）取證貨量（套）已推售（套）已銷售（套）銷售均價（元/）銷售貨值（萬元）推售去化率（按套數(shù)）YJ89252341981921170.0815791.1196.97%YJ1002113496961199.629808.82100.00%車位4485510579961.14947868151296.994.23%小計10579

14、961.14947868151296.994.23%實際成交客戶表現(xiàn)剛需客戶對89低樓層有抗性、車位的承價能力弱推廣定位前的三大審視問題一：如何讓客戶快速認同項目價值？問題二：如何在競品中突圍？板塊價值塑造產(chǎn)品力提升問題三：節(jié)點緊迫，如何挖掘客戶，保障首開？重點突破按淳安和千島湖總體規(guī)劃，未來主城毅然是重點打造主城經(jīng)濟中心、旅游中心、主力消費中心，產(chǎn)城融合，打造宜工、宜商、宜居的主城區(qū)。 旅游產(chǎn)業(yè)是淳安縣最具優(yōu)勢的朝陽產(chǎn)業(yè)、最具潛力的生態(tài)產(chǎn)業(yè)、最具帶動力得到引擎產(chǎn)業(yè)和融入都市的先導產(chǎn)業(yè)。板塊價值塑造1-地段主城板塊為重點發(fā)展區(qū)域，半島板塊和高鐵板塊待開發(fā)省際高速：千黃高速通車千島湖-杭州-黃山

15、 距離項目約6公里連貫杭州、千島湖、黃山等多處旅游勝地；經(jīng)五處互通與千黃高速接駁，站在城市發(fā)展脈絡之上；高鐵站：杭黃鐵路千島湖高鐵一小時杭州圈縣區(qū)交通：項目周邊多路公交車連貫千島湖主城區(qū)域板塊價值塑造2-交通主軸新安東路 城市發(fā)展大動脈6大學府環(huán)繞 沾染書香氛圍千島湖鎮(zhèn)中心幼兒園（在建）、青溪小學，千島湖初級中學、育才學校、建蘭中學、千島湖第六小學等享受多齡段的教育資源。板塊價值塑造3-教育周邊匯聚多個學校，且多所學校的設施較先進，必對該地塊的價值做加持。四大醫(yī)院為健康護航距離項目約200米就有浪達嶺社區(qū)衛(wèi)生服務站，一般頭疼感冒近距離即可解決。項目距淳安縣婦幼保健院約2.1公里，三級乙等千島湖

16、縣第一人民醫(yī)院僅5公里，距離二級甲等千島湖縣中醫(yī)院僅3.5公里，兩大綜合醫(yī)院保障您和家人的健康生活。板塊價值塑造4-醫(yī)療配套看齊城北，堅定客戶對板塊信心產(chǎn)品力提升戶型：主城之上，唯一的89方 三房朝南，前期研究，后市布局外立面：現(xiàn)代風格，主要為環(huán)保外墻反射隔熱涂料，斷橋鋁合金中空LOW-E玻璃門窗，鋅鋼玻璃欄桿。景觀：七大景觀組團，滿足全齡段的社交運動空間優(yōu)化精裝品牌，對標競品差異化設計，符合市場需求，提升產(chǎn)品競爭力產(chǎn)品力提升智能化：10大智能化系統(tǒng)，啟幕智能生活（1、入侵報警系統(tǒng)）（2、車輛自動識別系統(tǒng)）（3、出入口控制系統(tǒng)）（4、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)）（5、電子巡查系統(tǒng)）（6、人臉識別開門）（

17、7、訪客對講系統(tǒng)）（8、智能門鎖）（9、緊急按鈕）（10/社區(qū)環(huán)境檢測）目錄CONENTS一項目概況及目標二推廣策略與成效三總結不足與反思客戶組織與管理四產(chǎn)品定位與打造五下階段重點工作六競品均先于我司開盤，且持續(xù)加推；個別開發(fā)商價格低，戶型類別多，意向客戶分流嚴重，且持續(xù)流失，蓄客壓力大；0 1大型開發(fā)商扎堆，競爭激烈89方本地客群認為偏小，100方本地客戶承價能力低，89方普遍反映公衛(wèi)小，功能區(qū)小，100方陽臺小非湖景房投資客持有觀望態(tài)度。0 3投資客少，本地客群承價能力低項目雖然在主城板塊但周邊配套少，學校品質低?？蛻舨徽J可；且客戶對項目地理位置有抗性，削弱項目好感度；0 2配套少，客戶認

18、可度低項目困難契合項目定位及調(diào)性增強項目差異化辨識度展廳氛圍包裝沙盤單體模型價值體系展板線上線下全系占位活動渠道圈層精耕細作VI體系推廣體系包裝體系說辭體系活動體系梳理項目12大峰度構建區(qū)位價值邏輯競品對抗說辭體系事件營銷重點爆發(fā)節(jié)點活動壓迫導客巡演暖場渠道導客解決舉措五大體系構建9月29日展廳開放推廣渠道活動鋪排推廣主題推廣階段拓客渠道線上網(wǎng)站&大V：安居客、朋友圈、百度投放。線下媒體：電影院、高鐵站、漁街地下車庫、世紀聯(lián)華地下車庫。1、案名發(fā)布線上活動；2、展廳開放活動；物料包裝千島湖主城區(qū)為主，汾口、威坪為輔分批同時拓客，主要方式以人口密集區(qū)專業(yè)市場，商超駐點、菜市場、企事業(yè)單位，片區(qū)社

19、區(qū)掃樓等； 鳳凰通宣貫海報、戶型單頁，項目價值點單頁、臺卡、定制小禮品等進行商家植入，派發(fā)；1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演；2、聯(lián)合異業(yè)開展圈層；3 、常規(guī)暖場茶歇、4、下午茶派送；5、相聲大賞物料禮品：單頁、展架、海報、無紡布袋、馬克杯、帆布袋、數(shù)據(jù)線、指甲包、打火機、油、米、等；包裝：工地圍擋形象包裝、展廳整改包裝；三級展點包裝、示范區(qū)包裝1、瀧悅業(yè)主答謝；2、商超臨展；3、常規(guī)暖場茶歇；、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演1月22日示范區(qū)&樣板房開放 1月31日首開全系價值炒作+活動品牌&區(qū)位價值炒作配套價值&產(chǎn)品價值炒作全系價值+示范區(qū)開放+首開都會繁華之上 再啟一城榮耀主城之上 值此89方共鳴城市進化的力量與珺有約 悅見未來珺

20、臨悅千島推廣重點關鍵詞：案名發(fā)布、品牌輸出、區(qū)位炒作、 展廳開放炒作區(qū)位炒作話題1、主城板塊：運用主城板塊價值引出項目千島湖定位2、主城價值：主城板塊角度配套齊全描繪配套豐富性3、產(chǎn)品迭代：碧桂園落千島湖第二子產(chǎn)品迭代升級關鍵詞：產(chǎn)品價值（園林、戶型、智能化適配）炒作、開盤造勢對標城市。未來已來、德云大戲1、城市對標，拔高項目調(diào)性2、景觀、建筑、智能化價值3、德云大戲 笑傲千島4、誠意登記，火爆預約關鍵詞：全系價值炒作、安家千島湖、示范區(qū)開放、首開炒作話題1、價值軟文：八大關鍵詞，美好一座城 強勢輸出項目價值2、示范區(qū)開放、首開熱銷鋪墊關鍵詞：配套炒作、線上炒作、產(chǎn)品價值（戶型）1、89和10

21、0戶型優(yōu)勢輸出2、對標主城競品，強輸出89方優(yōu)質戶型2、聯(lián)動線上線下媒體多渠道傳播戶型價值3、89方戶型優(yōu)勢，雙室陽臺、U型廚房等優(yōu)4、通過視頻、海報、軟文等全方面滲透戶型價值給客戶9月19日案名發(fā)布1、示范區(qū)開放；2、首開10月-12月項目價值全系炒作+大型活動9月10月12月11月1月項目策略鋪排1.VI體系都會繁華 一城榮耀 表達所屬板塊迭代力作 凸顯項目價值潛力1.1VI體系物料運用都會繁華 再啟一城 表達所屬板塊迭代力作 凸顯項目價值潛力十二大價值體系統(tǒng)領，十宗最賣點提煉支撐大品牌主城上快交通豐配套多學校優(yōu)裝標美景觀雅建筑多智能不限貸世界500強強強聯(lián)袂1條大道快捷融杭1高鐵+2高速

22、四通八達3大商業(yè)繁華便享6座學府書香浸潤匠心品質品牌集萃7大空間多齡活動現(xiàn)代簡約藝術實用10大系統(tǒng)365天智能陪伴限貸不限購認貸不認房2.說辭體系針對說辭對標說辭區(qū)位抗性說辭、節(jié)點邀約口徑、精簡版說辭、十二大價值點說辭、投資客說辭競品對標說辭（品牌、戶型、園林、配置、價格等對標）大前景3大賽事6處場館亞運紅利好物業(yè)品牌物業(yè)服務超600項目客戶接觸期（ 9 . 1 0 - 1 0 . 2 0 ）客戶拓展期（ 1 0 . 2 1 - 1 2 . 5 ）開盤期（12.6-2.2）1、階段推廣主題：都會繁華之上 再啟一城榮耀案名發(fā)布、品牌輸出、區(qū)位炒作、展廳開放炒作2、重點推廣內(nèi)容：品牌區(qū)位1、階段推

23、廣主題：主城之上 值此89方戶型炒作、配套炒作2、重點推廣內(nèi)容：配套/產(chǎn)品1、階段推廣主題：共鳴城市進化的力量產(chǎn)品價值（園林、建筑、戶型、智能化）炒作2、重點推廣內(nèi)容：產(chǎn)品四大階段，三大維度，多渠道整合營銷炒作，遞進式傳播3.推廣體系推廣邏輯1、階段推廣主題：珺臨悅千島區(qū)位產(chǎn)品戶型等項目全系價值炒作，示范區(qū)開放、開盤2、重點推廣內(nèi)容：全系炒作項目首開（2.3）3.1推廣體系線上炒作階段主要內(nèi)容出街畫面第一階段（9 . 1 0 - 1 0 . 2 0 ）品牌區(qū)位案名發(fā)布、品牌輸出、區(qū)位炒作、展廳開放炒作第二階段（10.21-12.5）區(qū)位區(qū)位炒作、配套價值炒作、戶型價值炒作瀧悅業(yè)主答謝活動第三階

24、段（12.5-1.15）產(chǎn)品產(chǎn)品價值（園林、戶型、智能化適配、大型活動炒作）第三階段（1.15-2.2）全系炒作區(qū)位產(chǎn)品戶型等項目全系價值炒作，項目開盤炒作3.2推廣體系媒體占位 客戶分析媒體投放如下：碧桂園杭州圈、安居客、百度、微信朋友圈主城板塊主城板塊電影院、高鐵站、漁街地下車庫、世紀聯(lián)華地下車庫35%28%1%10%7%4%8%7%推廣渠道來訪城市展廳鳳凰通電話騰訊百度戶外項目圍擋萬店商超展點千島湖沒有自媒體，示范區(qū)開放前投放安居客、百度、朋友圈后介轉來訪10%。4. 活動體系活動組織板塊炒作+結合項目品牌價值炒作，營造影響力結合項目銷售節(jié)點事件炒作、助力銷售結合板塊價值和項目品牌形象，

25、小范圍定制活動，拔升項目調(diào)性結合項目高端規(guī)劃日常氛圍暖場活動體系化、主題化板塊炒作網(wǎng)銷動作事件營銷活動圈層拓客活動日常暖場活動以銷售需求為導向根據(jù)銷售蓄客及派卡需求，四大活動組織相輔而進，全方位精準覆蓋目標客群4. 活動體系活動節(jié)點鋪排9月28日城市展廳開放樣板房開放1月22日周末暖場活動、下去茶派送、圈層營銷活動特色主題活動項目首開1月31日以主題活動為節(jié)點，中間穿插圈層及暖場，增強項目曝光的同時，提高客戶粘性。1月8日產(chǎn)品發(fā)布會暨德云社主題活動城市展廳開放周末暖場圈層活動德云社活動示范區(qū)開放活動開盤活動動作一【自建網(wǎng)銷團隊】：組建網(wǎng)絡call小組，為項目做客戶增量，每日平均call客200

26、0組，總計call客約10萬組，應答24322組，應答率24%，轉訪37組；動作三【直播常態(tài)化】：以網(wǎng)紅探秘及抽獎的噱頭吸引客戶觀看項目抖音直播，提高市場曝光的同時，增加客戶粘性。共計直播10場，總參觀人數(shù)約2000人，收客3組；4.1活動體系網(wǎng)銷動作動作二【聯(lián)動媒體板塊炒作】：聯(lián)動安居客、百度等線上媒體，炒作項目價值及板塊發(fā)展規(guī)劃，提升市場熱度。 推送篇數(shù)10篇，總計閱讀率1萬，收客2組；動作四【“橙”意滿滿 告白千島湖】：以告白千島湖為主題，于展廳開放前組織全城送橙子活動，為展廳開放造勢，并以展廳開放當天抽取iPhone12為噱頭，來訪約800組，收客160組；動作五【大型主題導客活動】：

27、舉行產(chǎn)品發(fā)布會暨德云社相聲大型導客活動，為項目來訪做客戶增量，來訪約800組，收客139組；4.2活動體系節(jié)點事件活動動作七【開盤活動】：項目首開，營造紅盤熱銷的氛圍，堅定客戶購買信心，也為后續(xù)房源加推造勢，首開64套，認購52套；4.2活動體系節(jié)點事件活動動作六【示范區(qū)開放活動】：生活體驗空間（樣板房）開放，現(xiàn)場以樂隊、茶歇等邀約客戶現(xiàn)場體驗，來訪500組，收客103組；動作六【主城展點收客】：在千島湖主城人流量較大的商超設置項目展點作為收客據(jù)點，銷售輪崗拓客，來訪客戶約1000組，收客12組；動作七【鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演】：由在淳安縣下轄發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如威坪、汾口等組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演活動，以表演及禮品領取

28、吸引當?shù)鼐用袂皝韰⑴c，巡演活動10場，到訪客戶約3500組，收客21組；4.3活動體系渠道導客動作九【企事業(yè)專項拓客】：組長牽頭梳理核心人物登門拜訪贈送下午茶及組織觀影活動，覆蓋客戶約5000組，收客25組；動作八【啟動中介萬店同盟】：借助4家中介門店經(jīng)紀人多渠道進行導客，到訪客戶82組，交意向金11組；4.3活動體系渠道導客包裝體系項目價值展板1.包裝體系-契合項目屬性01屬性氛圍營造1.量大開發(fā)商強強聯(lián)合展板 3.項目十二大價值客戶屬性：進階主城未來生活包裝體系沙盤展示體驗空間2.包裝體系-現(xiàn)場體驗升級煥新1/升級煥新氛圍營造 2/建筑景觀沙盤模型3/戶型單體模型風格 4/交付樣板和體驗空

29、間案場包裝迅速改造現(xiàn)場體驗升級煥新02目錄CONENTS一項目概況及目標二推廣策略與成效三總結不足與反思客戶組織與管理四產(chǎn)品定位與打造五下階段重點工作六后期加強團隊維穩(wěn)工作，做好團隊建設解 決措 施123本 地 銷 售 太 過 安 逸 ， 不 適 應 我 司 工 作 模 式 ， 導 致 流 失 率 較 高 ， 有 經(jīng) 驗 本地 銷 售 也 不 愿 意 加 入 我 司 ， 現(xiàn) 在 團 隊 老 銷 售 少 新 人 多 ， 之 后 要 獵 挖 有 經(jīng)驗 的 本 地 銷 售 同 事 ， 并 儲 備 有 干 勁 的 銷 售 同 事 ；加 強 銷 售 團 隊 培 訓 工 作 、 外 聘 優(yōu) 秀 銷 售 標

30、 兵 來 項 目 給 新 人 做 分 享 、 指 引方 向 ， 做 大 型 團 建 活 動 ；從 負 責 人 到 協(xié) 管 再 到 人 力 ， 需 多 做 員 工 關 懷 ， 讓 銷 售 感 受 到 公 司 溫 暖 ；1. 團隊信心不足，人員流失率高團隊做好小組分工，分別下放鄉(xiāng)鎮(zhèn)深入拓客解 決措 施123重 點 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 繼 續(xù) 挖 掘 客 戶 ， 企 事 業(yè) 單 位 宣 貫 ， 項 目 協(xié) 管 和 組 長 交 叉 做 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)拓 客 檢 查 工 作 ， 工 作 落 實 、 做 細 ；大 力 整 合 萬 店 ， 節(jié) 省 項 目 人 力 ， 發(fā) 展 萬 店 大 力 帶 看 ； 推 廣 鳳 凰 云 客

31、帶 客 ，老 帶 新 等 。鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 中 大 型 超 市 洽 談 設 置 展 架 、 海 報 專 區(qū) ， 由 專 人 負 責 駐 場 輪 崗 ， 后期 視 收 客 情 況 再 定 是 否 持 續(xù) 放 展 架 ；2. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客工作不夠深入，留下項目印跡較少123制 作 成 銷 售 道 具 放 置 案 場 ， 每 個 銷 售 都 必 須 說 辭 過 關 方 可 上 崗 接 待 ；嚴 格 要 求 每 位 銷 售 都 做 過 競 品 踩 盤 ， 同 時 晚 會 做 個 人 心 得 分 享 、 集 思 廣益 ； 項 目 協(xié) 管 、 各 組 長 聯(lián) 合 策 劃 端 口 ， 共 同 制 作 競 品 對 標 方 案 和 說 辭 ；3. 紅海市場中，競品對標不夠細致競品對標重新制作，同時每個銷售都需掌握方可上崗解 決措 施濱江項目因品牌和區(qū)位優(yōu)勢，受客戶青睞一些承價能力高的客戶被分流；招 商 和 富 力