土地估價(jià)報(bào)告

1、土 地 估 價(jià) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱:平泉縣新宇糧油貿(mào)易有限公司使用的位于平泉縣七溝鎮(zhèn)榆樹(shù)林村的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值價(jià)格評(píng)估 受托估價(jià)單位：承德市弘正土地評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：承弘土（估）2017字第173號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二一七年十二月二十八日 土地估價(jià)報(bào)告第一部分 摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱平泉縣新宇糧油貿(mào)易有限公司使用的位于平泉縣七溝鎮(zhèn)榆樹(shù)林村的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方 河北省平泉市人民法院三、估價(jià)目的本次是對(duì)平泉縣新宇糧油貿(mào)易有限公司使用的位于平泉縣七溝鎮(zhèn)榆樹(shù)林村的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，目的是為委托方提供客觀、公正的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值價(jià)格參考依據(jù)。四

2、、估價(jià)期日 2017年8月28日五、估價(jià)日期 2017年8月28日至2017年12月28日六、價(jià)格定義1、本次評(píng)估土地價(jià)格是指估價(jià)基準(zhǔn)日為2017年8月28日的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值價(jià)格；2、土地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）規(guī)定，本次評(píng)估設(shè)定為工業(yè)用地； 3、使用年限：工業(yè)用地法定最高出讓年期為50年，估價(jià)對(duì)象終止日期為2056年9月20日，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象剩余年期為39.1年，本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象的使用年期按照剩余年期設(shè)定；4、本次估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外圍“三通”（通電、通路、通訊）及宗地紅線

3、內(nèi)場(chǎng)地平整。七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)察勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度條件下、評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年8月28日的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值價(jià)格為：評(píng)估土地面積:4962.11平方米評(píng)估單價(jià):250元/平方米評(píng)估總地價(jià):124.05萬(wàn)元大寫(xiě)金額:壹佰貳拾肆萬(wàn)零伍佰元整貨幣種類:人民幣八、土地估價(jià)師簽名姓 名 土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 簽 名蘇震江 2000130081 王 旭 2007130045九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字： （機(jī)構(gòu)公章） 二一七年十二月二十八日第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方河北

4、省平泉市人民法院二、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為平泉縣新宇糧油貿(mào)易有限公司使用的位于平泉縣七溝鎮(zhèn)榆樹(shù)林村的國(guó)有建設(shè)用地，土地用途為工業(yè)用地，土地面積為4962.11平方米。三、估價(jià)對(duì)象概況 1、土地登記狀況（1）土地使用權(quán)人：平泉縣新宇糧油貿(mào)易有限公司（2）土地使用證號(hào)：承平泉國(guó)用（2015）第00093號(hào)（3）土地座落：平泉縣七溝鎮(zhèn)榆樹(shù)林村（4）土地用途：工業(yè)用地（5）地號(hào)：無(wú)（6）圖號(hào)：無(wú)（7）使用權(quán)類型：出讓（8）終止日期：2056年9月20日（9）證載土地面積：4962.11平方米（10）四至：詳見(jiàn)宗地圖（11）土地級(jí)別：級(jí)別外2、土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象為國(guó)有土地，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，來(lái)源合

5、法、產(chǎn)權(quán)清楚。3、土地利用狀況根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料，及估價(jià)師的現(xiàn)場(chǎng)勘查，委估宗地地上共有2194.52平方米房屋。四、影響地價(jià)因素說(shuō)明（一）一般因素（1）城市資源狀況平泉市地處河北省東北部。東經(jīng)118°2103119°1534，北緯40°24040°4017，為遼寧、內(nèi)蒙、河北三省交界地，東與遼寧省的凌源市接壤，北與內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市寧城縣相連，西鄰承德縣，南鄰寬城縣。市域面積3297平方千米。總?cè)丝?46939人（2016年末）。平泉市是中華民族紅山文化的發(fā)祥地之一，遠(yuǎn)在史前，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)的“老馬識(shí)途”，漢末三國(guó)時(shí)的“望梅止渴”等都出自平泉。平泉市素

6、有“通衢遼蒙、燕趙門(mén)楣”之稱，近鄰北京、唐山、秦皇島、赤峰、朝陽(yáng)等大中城市，平泉市人民政府駐地平泉鎮(zhèn)。距承德市92公里，距北京293公里，距省會(huì)石家莊489公里。2017年4月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意撤銷平泉縣設(shè)立縣級(jí)平泉市。平泉市自然資源豐富，已探明鐵、銅、金、煤等礦產(chǎn)資源40多種，開(kāi)發(fā)利用20多種。全縣海拔335-1756米，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年均降水量531毫米，年均氣溫7.3攝氏度，無(wú)霜期130天左右。全縣森林覆蓋率58.2%，遍布森林浴場(chǎng)，空氣清新，縣城全年二級(jí)及二級(jí)以上空氣質(zhì)量天數(shù)達(dá)到313天，是國(guó)家優(yōu)秀生態(tài)示范區(qū)、中國(guó)綠色名縣、全國(guó)綠化模范縣、全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)先進(jìn)縣。旅游資源獨(dú)具特

7、色，是中國(guó)七大河流之一遼河的發(fā)源地，遼河源國(guó)家森林公園為國(guó)家級(jí)景區(qū)。（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況近年來(lái)，平泉市隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地市場(chǎng)日趨繁榮和規(guī)范，政府調(diào)控土地市場(chǎng)的機(jī)制已經(jīng)形成。三、四級(jí)市場(chǎng)逐步活躍，土地轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動(dòng)明顯增多，土地交易價(jià)格呈明顯上升趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115號(hào)）精神，該區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，整頓土地市場(chǎng)秩序，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，并嚴(yán)格按照國(guó)土資源部招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部11號(hào)令）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部21號(hào)令）要求，加強(qiáng)了對(duì)土地出讓市場(chǎng)的管理，使該市土地市場(chǎng)日趨規(guī)范，

8、有力推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。（3）產(chǎn)業(yè)政策切實(shí)加快總投資182億元的漢能光伏發(fā)電、高鐵車站周邊開(kāi)發(fā)等26個(gè)億元以上項(xiàng)目前期工作，確保光伏發(fā)電、鐵路物流項(xiàng)目年內(nèi)落地開(kāi)工。重點(diǎn)抓好總投資198億元的舒適6000萬(wàn)件園林工具、亮達(dá)國(guó)際酒店等92個(gè)在建和新開(kāi)工項(xiàng)目，確保全年實(shí)施千萬(wàn)元以上項(xiàng)目不少于140個(gè)，其中億元以上的不少于50個(gè)，10億元以上的不少于2個(gè)。加大對(duì)席奧通用飛機(jī)組裝制造、中國(guó)活性炭創(chuàng)意城等項(xiàng)目的包裝爭(zhēng)列力度，力爭(zhēng)列入省重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占省重點(diǎn)項(xiàng)目總數(shù)的1%以上，列入市重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占市重點(diǎn)項(xiàng)目總數(shù)的12%以上，最大限度爭(zhēng)取省、市重點(diǎn)扶持。提高準(zhǔn)入門(mén)檻、嚴(yán)格篩選程序、規(guī)范項(xiàng)目管理，引導(dǎo)投資向傳統(tǒng)

9、產(chǎn)業(yè)改造、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施、民生和社會(huì)事業(yè)、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域傾斜，確保全年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)投資60億元，增長(zhǎng)36.4%，高于固定資產(chǎn)投資額增幅3個(gè)百分點(diǎn)。積極謀劃包裝一批可操作性強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，確保全年滾動(dòng)儲(chǔ)備投資千萬(wàn)元以上項(xiàng)目不少于250個(gè)，其中億元以上的不少于100個(gè)，50億元以上的不少于20個(gè)，工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目150個(gè)以上。充分發(fā)揮現(xiàn)有企業(yè)基礎(chǔ)支撐作用，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，強(qiáng)化運(yùn)行調(diào)節(jié)，確保山莊、泉力、日強(qiáng)等骨干企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)，冀東特種水泥、中鹽人造板等35個(gè)竣工項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效。全年新增銷售收入50億元以上、利稅15億元以上。加快南城區(qū)航空科技、南五十家子多金屬綜合利用、長(zhǎng)

10、城化工、紅山新能源四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)速度。積極推進(jìn)航空科技產(chǎn)業(yè)園爭(zhēng)列國(guó)、省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。加快工業(yè)聚集區(qū)生產(chǎn)生活設(shè)施配套，抓好塔泉復(fù)合玻璃鋼等12個(gè)駐區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，年內(nèi)新增入駐企業(yè)12家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值26億元以上。積極推行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化服務(wù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。在穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的同時(shí)，以露地菜、花、薯類等高效作物為重點(diǎn)，大力實(shí)施盛合源千畝露地菜種植、5000畝萬(wàn)壽菊基地等項(xiàng)目，調(diào)優(yōu)大田作物種植面積5萬(wàn)畝。食用菌：實(shí)施多品種結(jié)構(gòu)、多模式探索、多層次推進(jìn)等有效機(jī)制，確保食用菌新增6000萬(wàn)盤(pán)(袋)、總量達(dá)到3.2億盤(pán)(袋)。設(shè)施園藝：重點(diǎn)加快以鮮切花為主的花卉產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，穩(wěn)步推進(jìn)設(shè)

11、施菜基地建設(shè)，確保年內(nèi)新增設(shè)施園藝5000畝?，F(xiàn)代林業(yè)：加快推進(jìn)中國(guó)北方種苗實(shí)驗(yàn)基地、花卉基質(zhì)與產(chǎn)業(yè)化示范基地、速生樹(shù)種選育等項(xiàng)目建設(shè)，大力發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)，全年新造林7萬(wàn)畝、發(fā)展苗木基地8000畝。畜牧養(yǎng)殖：加快標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)，力爭(zhēng)60萬(wàn)頭生豬屠宰項(xiàng)目年內(nèi)投產(chǎn)。特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供農(nóng)民人均純收入4420元。依托國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地，謀劃實(shí)施一批農(nóng)產(chǎn)品精深加工項(xiàng)目，加快推進(jìn)總投資21.2億元的奧科瑞豐食用菌綠色能源產(chǎn)業(yè)化、太平洋綠豆涼茶等15個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，確保年內(nèi)完成投資5億元以上。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)額38億元。年內(nèi)新增農(nóng)民專業(yè)合作組織20個(gè)，省級(jí)著名商標(biāo)、名牌產(chǎn)品各1個(gè)，綠色、有機(jī)認(rèn)證各2個(gè)。

12、大力提升文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造能力，力爭(zhēng)全年實(shí)現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)增加值5億元。一是推進(jìn)四大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。二是挖掘文化資源。三是大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。以特色產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)資源為載體，加大二泉地溫泉城、小黃山景區(qū)開(kāi)發(fā)力度。年內(nèi)新培育精品旅游路線2條、特色旅游鄉(xiāng)村2個(gè)，發(fā)展農(nóng)家樂(lè)100戶。突出以“大物流”體系引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，恢復(fù)商貿(mào)重鎮(zhèn)歷史地位。一是構(gòu)建“大物流”體系。二是加快專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。三是優(yōu)化商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。四是完善城鄉(xiāng)流通網(wǎng)絡(luò)。水利：大力推進(jìn)鴿子洞水源、縣城應(yīng)急水源等重點(diǎn)工程，確保年內(nèi)完成鴿子洞水電站公路改線，壩基開(kāi)工建設(shè)，除險(xiǎn)加固?。ǘ┬退畮?kù)3座，實(shí)施高效節(jié)水灌溉面積2萬(wàn)畝。電力：加快推進(jìn)南城區(qū)220

13、千伏輸變電站項(xiàng)目，重點(diǎn)實(shí)施王土房35千伏輸變電站、大慶和茅蘭溝雙回線路改造工程，完成農(nóng)網(wǎng)改造40公里。交通：完成七崖線和客運(yùn)北站建設(shè)，積極推進(jìn)楊三線、大七線、101線過(guò)境路、興榆線升省道、平青樂(lè)線升國(guó)道等項(xiàng)目，穩(wěn)步啟動(dòng)城鄉(xiāng)一體客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。通訊：加快實(shí)施衛(wèi)星電視“村村通”、移動(dòng)手機(jī)電視（CMMB）等項(xiàng)目，確保廣播電視人口綜合覆蓋率達(dá)到98%以上，寬帶、移動(dòng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)延伸到50戶以上自然村，3G和高清電視信號(hào)輻射到城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有線廣播實(shí)現(xiàn)中心村全覆蓋。強(qiáng)化節(jié)能減排剛性約束。突出工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑、交通、商務(wù)、機(jī)關(guān)事務(wù)六大領(lǐng)域節(jié)能，加快實(shí)施燃煤鍋爐改造等十大工程，扎實(shí)開(kāi)展全社會(huì)節(jié)能行動(dòng)。圍繞結(jié)構(gòu)減排

14、、工程減排、監(jiān)管減排，強(qiáng)力淘汰落后產(chǎn)能，加快實(shí)施康泰熱力煙氣脫硫、三元中育農(nóng)業(yè)減排等工程，確保節(jié)能減排目標(biāo)如期完成。大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。重點(diǎn)實(shí)施金盛建材、泰達(dá)生物質(zhì)發(fā)電等18個(gè)項(xiàng)目，延長(zhǎng)加粗食用菌、玉米、山杏等五條循環(huán)經(jīng)濟(jì)鏈條，確保成功爭(zhēng)列新一輪省級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范縣。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。深入實(shí)施京津風(fēng)沙源治理、荒山綠化、礦山披綠等工程，大力推進(jìn)縣、鄉(xiāng)、村生態(tài)三級(jí)聯(lián)創(chuàng)活動(dòng)，確保全年治理水土流失面積30平方公里，森林覆蓋率達(dá)到62.2%。不斷進(jìn)行科技創(chuàng)新。完善科技創(chuàng)新平臺(tái)，加快北林大實(shí)習(xí)基地、農(nóng)科院食用菌產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)中心建設(shè)，新建農(nóng)業(yè)氣象信息服務(wù)站9個(gè)，農(nóng)業(yè)科技示范園4個(gè)。引導(dǎo)企業(yè)自主創(chuàng)新，確保年內(nèi)新建

15、企業(yè)和行業(yè)研發(fā)中心1家，培育科技型龍頭企業(yè)2家,申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)1家。（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值確保120億元，增長(zhǎng)（現(xiàn)行價(jià)）20%；力爭(zhēng)130億元，增長(zhǎng)30%。規(guī)模以上工業(yè)增加值確保41億元，增長(zhǎng)24.1%，力爭(zhēng)達(dá)到45億元，增長(zhǎng)36.3%。財(cái)政收入確保17億元，增長(zhǎng)18.2%；力爭(zhēng)18.38億元，增長(zhǎng)27.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資120億元，增長(zhǎng)33.3%。引進(jìn)縣外資金48億元，增長(zhǎng)14.3%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額38億元，增長(zhǎng)17%。城鎮(zhèn)居民可支配收入16300元，增長(zhǎng)10.9%。農(nóng)民人均純收入6300元，增長(zhǎng)11%。外貿(mào)出口額3800萬(wàn)美元，增長(zhǎng)11.8%。萬(wàn)元生產(chǎn)總值綜合能耗

16、下降3.9%以上?；瘜W(xué)需氧量、二氧化硫排放量、氨氮、氮氧化物排放量分別削減3.5%、4.5%、1.5%、1.5%。人口自然增長(zhǎng)率控制在6以內(nèi)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r全縣上下堅(jiān)持以“快增長(zhǎng)、優(yōu)結(jié)構(gòu)、做城市、惠民生”為主攻方向和著力點(diǎn)，強(qiáng)力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣、農(nóng)業(yè)興縣、文化活縣、商貿(mào)旺縣”發(fā)展戰(zhàn)略，大力開(kāi)展“重點(diǎn)項(xiàng)目攻堅(jiān)年”和“招商引資突破年”活動(dòng)，凝心聚力，攻堅(jiān)克難，縣域經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階，實(shí)現(xiàn)了“十二五”良好開(kāi)局。地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)（現(xiàn)行價(jià)，下同）100億元，占年計(jì)劃的100%，增長(zhǎng)16.7%。規(guī)模工業(yè)增加值33億元，占年計(jì)劃的113.8%，增長(zhǎng)

17、22.2%。全部財(cái)政收入14.38億元，占年計(jì)劃12億元的119.8%，增長(zhǎng)43.7%。固定資產(chǎn)投資額90億元，占年計(jì)劃110億元的87.3%(京沈高鐵未開(kāi)工，影響投資約20億元)，增長(zhǎng)14.3%。引進(jìn)縣外資金42億元，占年計(jì)劃的105%，增長(zhǎng)54.4%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額32.5億元，占年計(jì)劃的100%，增長(zhǎng)21.4%。城鎮(zhèn)居民可支配收入14705元、農(nóng)民人均純收入5677元，分別增長(zhǎng)11.1%和14.6%。外貿(mào)出口額達(dá)到3400萬(wàn)美元，占年計(jì)劃的103.7%，增長(zhǎng)4.9%。萬(wàn)元GDP能耗下降3.9%。化學(xué)需氧量（COD）、二氧化硫、氨氮、氮氧化物分別削減14.7%、38%、34.3%、6.

18、2%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.5%。人口自然增長(zhǎng)率3.28。城鎮(zhèn)化率45%。隨著居民收入的不斷增加，居民消費(fèi)水平日益提高。1-6月份，預(yù)計(jì)全縣社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)13.5億元，占全年計(jì)劃的41.5%，同比增長(zhǎng)17.0%。企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，我縣限上企業(yè)增至23家，1-5月份，限上批發(fā)、零售業(yè)銷售額實(shí)現(xiàn)4.3億元，同比增長(zhǎng)54.5%，限上住宿、餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額實(shí)現(xiàn)0.2億元，同比增長(zhǎng)47.5%，限上企業(yè)銷售額和營(yíng)業(yè)額的快速增長(zhǎng)，對(duì)全縣批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)增加值的快速增長(zhǎng)起到了很好的拉動(dòng)作用。（二）區(qū)域因素七溝鎮(zhèn)位于平泉市縣境西部，老牛河上游，距縣城19.5千米。面積279平方千米，人口2.7468萬(wàn)人（2

19、010年）。轄25個(gè)行政村，鎮(zhèn)政府駐七溝村。京沈公路過(guò)境。七溝自古以來(lái)就是人杰地靈，物華天寶之地，境內(nèi)有祥云嶺、鳳凰嶺等十大自然景觀，風(fēng)景怡人。境內(nèi)群山環(huán)抱、翠綠成蔭，有山杏20萬(wàn)畝，生態(tài)無(wú)公害果樹(shù)10萬(wàn)余株，森林覆蓋率達(dá)到74.5%以上，環(huán)境生態(tài)優(yōu)美。距承德市60公里、北京220公里，國(guó)道101線和京承高速穿越全境，建有3.5萬(wàn)千伏變電站一座，電力供電充足。本鎮(zhèn)位于平泉市的西側(cè)，交通方便快捷。工業(yè)生產(chǎn)初具規(guī)模，全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類私營(yíng)企業(yè)38家，基本形成了以冶礦、食品加工、玻璃制品為主的工業(yè)格局。工業(yè)主要生產(chǎn)鐵球團(tuán)、玻璃制品、白云灰、大理石板材、杏仁系列飲品、野生水果飲料等產(chǎn)品，產(chǎn)品銷往全國(guó)各大城市

20、，玻璃制品遠(yuǎn)銷歐美。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)已基本實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，共有以生產(chǎn)滑子菇、黑木耳、香菇為主的食用菌園區(qū)25個(gè)，占地面積1000畝，年產(chǎn)值2000萬(wàn)元；畜禽養(yǎng)殖園區(qū)20個(gè)，占地690畝，年存欄：肉牛2000頭、豬3000頭、蛋雞100萬(wàn)只，露地蔬菜1000畝，產(chǎn)品主要銷往京津。（三）個(gè)別因素估價(jià)對(duì)象位于平泉縣七溝鎮(zhèn)榆樹(shù)林村，土地面積為4962.11平方米。待估宗地登記用途為工業(yè)用地，根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）規(guī)定，本次評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地。截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象剩余年期為39.1年，根據(jù)平泉縣各建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告，估計(jì)對(duì)象位于級(jí)別外

21、。待估宗地地質(zhì)條件較好，對(duì)建筑物高度有一定限制，形狀規(guī)則，適于利用，地面平坦。本次估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)“三通”（即通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂）3、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知（國(guó)土資發(fā)1999433號(hào)）4、國(guó)土資源部

22、關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）5、國(guó)土資源部辦公廳“關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知”（國(guó)土資廳發(fā)200142號(hào)）6、國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知(國(guó)土資發(fā)2006 307號(hào),2006年12月23日)7、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知（國(guó)土資發(fā)2008308號(hào)）8、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知（國(guó)土資發(fā)200956號(hào)，2009年5月11日）9、中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第511號(hào)，自2008年

23、1月1日起實(shí)施）10、國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知（國(guó)土資發(fā)2009311號(hào)）11、國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ▏?guó)土廳發(fā)201235號(hào)）12、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院令第256號(hào)）13、關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的通知(財(cái)稅2014101號(hào))（二）地方政府及有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)、通知及文件 1、河北省人民政府、承德市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件 2、河北省土地管理?xiàng)l例（2005年5月27日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第五次修正） 3、平泉縣各建制鎮(zhèn)土地級(jí)

24、別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告4、平泉縣土地利用總體規(guī)劃5、河北省人民政府關(guān)于修訂征地區(qū)片價(jià)的通知（冀政冀政發(fā)201528號(hào)）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014）2、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T 18507-2014）3、土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007）（四）其他資料1、委托方提供的有關(guān)資料2、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則 （1）替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后

25、來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。（2）需求與供給原則 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（3） 變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些

26、價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。 （4）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該宗地的收益量和價(jià)格。

27、（5）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。（二）估價(jià)方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程以及估價(jià)對(duì)象的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。估價(jià)對(duì)象位于平泉縣七溝鎮(zhèn)榆

28、樹(shù)林村,處于平泉縣各建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告）基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，且現(xiàn)實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)超過(guò)三年，新一輪基準(zhǔn)地價(jià)尚未實(shí)行，故本次不采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；由于待估地塊為工業(yè)用地，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有相類似出租案例，故無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)算其總收益及其費(fèi)用，故本次不采用收益還原法；剩余法適用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算?？紤]到待估宗地所在區(qū)域有可供選擇的交易案例，可以采用市場(chǎng)比較法評(píng)估；成本逼近法適用于工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估。綜上所述，經(jīng)評(píng)估人員綜合分析，最終選擇市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。（三）估價(jià)結(jié)果1、地價(jià)確定的方法經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)情況分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，本次評(píng)估

29、選擇成本逼近法和市場(chǎng)比較法兩種估價(jià)方法進(jìn)行了評(píng)估，兩種方法測(cè)算結(jié)果相差不大，故本次采用成本逼近法和市場(chǎng)比較法兩種方法測(cè)算結(jié)果的算數(shù)平均數(shù)作為最終地價(jià)。（270+230）÷2=250元/平方米。2、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)察勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度條件下、評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年8月28日的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值價(jià)格為：評(píng)估土地面積:4962.11平方米評(píng)估單價(jià):250元/平方米評(píng)估總地價(jià):124.05萬(wàn)元大寫(xiě)金額:壹佰貳拾肆萬(wàn)零伍佰元整貨幣種類:人民幣三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）假設(shè)條

30、件1、該宗地為國(guó)有土地，委托方合法取得土地使用權(quán)。2、估價(jià)對(duì)象得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3、在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 4、任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、委托方提供的資料屬實(shí)。6、評(píng)估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。（二）本報(bào)告使用限制條件1、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，評(píng)估人員對(duì)于評(píng)估結(jié)論用于其他目的的可行性未作研究。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，須經(jīng)受托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章、土地估價(jià)師簽名方能生效。 3、本報(bào)告未經(jīng)受托估價(jià)方同意，不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審查確認(rèn)部門(mén)以外的任何單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得轉(zhuǎn)載、發(fā)表。4、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地利用方式、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。5、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。6、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日2017年8月28日起壹年內(nèi)有效。（三）