物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

1、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護概述房屋本體和公用設施的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是 xx 國際廣場房屋使用功能不斷完善的基礎工作。招商局物業(yè)在二十年的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用年限內(nèi)使用功能不斷完善作為重點研究項目，不斷探索成功經(jīng)驗。參照建設部、財政部xx 年 11 月 9 日頒發(fā)的住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法和南京市物業(yè)管理辦法，管理中心實行房屋本體和公共設施維修項目負責制， 由管理中心經(jīng)理負責定期向xx 國際廣場業(yè)主委員會匯報項目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障大樓房屋本體和公用設施始終完好，達到使用功能不斷完善和提高的目

2、的。一、房屋及公用設施維護效果示意圖如下：二、三、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結構部件（基礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結構部位（構造柱、梁、墻） 、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道。公用設施維修養(yǎng)護范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)、標識導示、智能化系統(tǒng)、其他公用設施。四、公用設施專用基金的運作模式根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運作過程中，應節(jié)制使用，有所節(jié)余，保障后續(xù)使用要求

3、。第一節(jié)基金的所有權屬于全體業(yè)主，主管部門是區(qū)房管局；在基金的使用上，將嚴格按基金的使用審批程序。堅持?？顚Ｓ?，按規(guī)定公布收支賬目，接受區(qū)房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。第二節(jié)公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準一、 公用設施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護方案，每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標準，使其具有科學性和實操性。二、 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案由于使用不當造成結構局部受損較輕，由房屋承重及局部受損；每周檢查一工

4、程部按房屋修繕規(guī)1抗震結構部施工質(zhì)量原因造成的遍，發(fā)現(xiàn)問題， 及定實施維修；如局部位結構問題；時維修。受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；外墻面起鼓脫落；每周檢查一外墻面局部滲漏；由工程部按有關修繕2外墻面遍，發(fā)現(xiàn)問題， 及外墻面大面積滲漏；規(guī)程實施；時維修。外墻面的翻新；曳引繩張緊度的調(diào)整維護；導軌、安全鉗的工作情況維護；每天巡視一由工程部負責實施維3電梯轉(zhuǎn)動、滑動部的維護；遍，發(fā)現(xiàn)問題， 及修；各項安全裝置的維時維修。護；電腦控制板等的維護檢測；4水電設備發(fā)電機及水泵等機電每天巡視檢由工程部組織實施；設備的維護保養(yǎng)；查，發(fā)現(xiàn)問題， 及日常機電設備的零部時維修。件易耗品維修

5、、更換；線路的檢查維護；每天巡視， 發(fā)由工程部按照相應作5公用照明現(xiàn)問題，及時維燈具的維修及更新；業(yè)規(guī)程實施維修；修。疏散標志的維修及維護；每周檢查一室內(nèi)消防栓（箱）的由工程部按相應作業(yè)6消防設施次，發(fā)現(xiàn)問題， 及有效維護及檢修；規(guī)程實施維修；時維修。煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；公用地面的維修改造；每周檢查一公共通道、 門公共通道、 門廳的墻、由工程部按相應技術7次，發(fā)現(xiàn)問題， 及廳、樓梯間天棚維護；作業(yè)規(guī)程實施維修；時維修。樓間墻面、扶手、踏步的維護；上下水主管接口及砂眼漏水；每天檢查一8管道堵塞、破裂；遍，發(fā)現(xiàn)問題， 及由工程部負責維修；道固定碼松脫；時維修。三、 房屋本體部位定期維

6、修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案每年對房屋基礎進行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；房屋承局部受損；避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕；重及抗每年全面修補一次屋面隔熱層板；每由工程部負1施工質(zhì)量原因震結構半年疏通一次屋面雨水口；責實施。造成的結構問題；部位每年對屋面防水層檢修一次； 每四年翻新更換老化部分。屋面防水隔熱層每 15 年全面翻新一次。外墻面起鼓脫每兩年對較大面積的滲漏外墻，應局落的修補；部翻新， 防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面，由工程部按外墻面局部滲2外墻面并清洗一次；有關修繕規(guī)漏；每年雨季前對住客外窗臺進行一次程實施；外墻面大面積密封檢查，杜絕雨水的侵入

7、。滲漏；3電梯曳引繩張緊度每月檢查一次曳引繩張緊度；由工程部負的調(diào)整維護；每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油；責實施維導軌、安全鉗每季度檢查一次導軌安全鉗工作情修；的工作情況維護；況；各項安全裝置每半年進行一次全面檢查。的維護；電腦控制板等的維護檢測；發(fā)電機及水泵月檢控制設備一次；等機電設備的維護季檢開關靈敏度及開關緊固件完好水電設保養(yǎng)；由工程部組情況；4日常機電設備織實施；備每年檢修一次發(fā)電機設備， 年檢電源的零部件易耗品維切換及自動保護裝置。修、更換；線路的檢查維由工程部按公用照護；每季度檢修一次線路及燈具， 更換老照相應作業(yè)5燈具的維修及化線路及損壞燈具。規(guī)程實施維明更新；修；疏散標志的維修

8、及維護；每年對消防栓油漆一次， 并將消防帶室內(nèi)消防栓由工程部按晾曬一次；消防設（箱）的有效維護相應作業(yè)規(guī)每年對消防疏散標志維修一次；6及檢修；程實施維施消防系統(tǒng)主要設備每年聯(lián)動測試一煙、溫感報警修；次。系統(tǒng)故障的排除和維護；公用地面的維每半年對公共地面進行維護一次；公共通修改造；由工程部按每兩年維修一次通道門廳及樓梯間道、門公共通道、門相應技術作墻壁、扶手及欄桿；7廳的墻、天棚維護；業(yè)規(guī)程實施廳、樓每年全面維護一次樓梯踏步梯間間墻面、扶手、維修；每 15 年鏟除抹灰翻新一次。踏步的維護；接口及砂眼漏每年刷一次管道油漆； 每年檢修一次水；上下水管道固定碼；由工程部負管道堵塞、破8每年雨季前檢查一

9、次雨水口， 更換不責維修；主管道裂；合格部分。固定碼松脫；四、 房屋本體部分維修養(yǎng)護標準及實施方案序號項目養(yǎng)護標準實施效果房屋修繕標準；安全，正常使用；1 房屋承重有關工程施工技術規(guī)范；功能完好；2房屋修繕標準；無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔外墻面外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；統(tǒng)一；安全正常運行、平穩(wěn)；3機房、轎廂整潔；電梯電梯維修保養(yǎng)標準電梯完好率 100% ；電梯故障率低于 0.1% ；4水電設備機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程無故障停電，保障安全運行；5線路無亂搭接；公用照明公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程照明燈具正常，開關靈活；標識制定及維護管理規(guī)定；設施有效，標識清楚，完好無損；6消防設施消防栓維修操作規(guī)程；靈敏，準

10、確報警；消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)閥門完好，無滲漏；規(guī)程；公共通道、相應建筑部分修繕技術7整潔，無缺損，無霉跡；門廳、樓梯規(guī)程；扶手完好，無張貼痕跡。間房屋修繕標準；8上下水主排水管維護修繕標準；管道通暢，無滲漏。管道給水管維護修繕標準；五、 公共設施日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1砼路面、人行道每周檢查一遍，隨壞隨由工程部按項目維區(qū)內(nèi)道路砼道牙修。修規(guī)程實施；2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨由工程部按專業(yè)操柱頭燈藏地燈排洪溝雨水口雨水井3 溝渠池井污水井化糞池閥門井綠化4園林綠地雕塑小品、花池水景排水管消防設施及5室外消防栓排水管網(wǎng)水泵結合器公用標識導標識牌6示警示

11、牌垃圾轉(zhuǎn)運站其它公用設7圍墻施擋土墻攝像監(jiān)控系統(tǒng)8智能化系統(tǒng)監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)修。作規(guī)程實施；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由工程部按專業(yè)操題，及時維修。作規(guī)程實施；每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問管理部安排綠化補題，及時維修。種，園藝維修。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由工程部按相關維題，及時維修。修規(guī)程實施；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由工程部按相關維題，及時維修。修規(guī)程實施；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由工程部按相關維題，及時維修。修規(guī)程實施；每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由工程部按相關維題，及時維修。修規(guī)程實施；六、 公共設施日常維修標準及實施效果序類別項目日常維修標準日常維修實施效果號區(qū)內(nèi)砼路面、人行道路面修繕質(zhì)量標準；干整、無坑洼、無積

12、水、無1道路砼道牙人行道鋪設修繕標準；缺損、完好率達99% 以上。室外2照明溝渠3池井園林4綠地消防設施5 及排水管網(wǎng)公用6 標識導示其它7 公用設施智能8 化系統(tǒng)高柱燈柱頭燈藏地燈排洪溝雨水口雨水井污水井化糞池閥門井綠化雕塑小品排水管室外消防栓水泵結合器標識牌警示牌垃圾轉(zhuǎn)運站圍墻擋土墻攝像監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完燈具施工技術標準；好率達 99% 以上。排洪溝無堵塞、無缺損；井內(nèi)無積物，井壁無脫井蓋完好率達100% ；落；無缺損，少污積；化糞池出口及分隔池無無堵塞；堵塞；井蓋上標志清晰；綠化管理設施、設備齊全完好；綠化工

13、作標準；雕塑小品等園藝完好率園林工作標準；達 95% 以上；1 ） 及時補種率達99% 以上；管道暢通，無堵塞；排水管施工技術標準；無泄漏；消防設施施工技術標準；消防設施正常有效；標志設施完好率標識清楚，無污積，破損；100% ；安放牢固；標志無損壞；確保圍墻、擋土墻安全無破損；使用；無脫落；確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使泄水通暢；用。系統(tǒng)性能良好，正常運智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標行；準設施完好，整潔有序，無破損；七、 公共設施定期維修計劃及實施效果序類別項目號砼路面區(qū)內(nèi)1道路人行道高柱燈柱頭燈室外2照明藏地燈排洪溝雨水口雨水井溝渠3污水井池井化糞池閥門井綠化園林4 綠地雕塑小品小品消防排水管5設施室外消防栓

14、定期維修計劃每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。路面翻新面積應控制在每年1以內(nèi)，其它控制每年5 以內(nèi)，逐年遞增10% 。燈桿每年刷漆一次；每月清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；對于破損燈具及老化線路進行更換。每季度清理溝內(nèi)雜物一次；化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。春、夏季各補換 3%-6% 綠地一次，樹木春夏各補一次，每次 3% ；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；喬木每月修剪一次；每周清潔園林小品、雕塑一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律， 每年進行三次大消殺和四次日常消殺。自第 10 年起按 10% 更換綠地草

15、坪。消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；定期維修方案翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實施。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程維修。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施。由管理部按照相應作業(yè)規(guī)程實施。由工程部按相關維修規(guī)程實及排消防栓每半年排一次水，檢修一次；水管水泵結合器網(wǎng)標識牌每月清潔標識一次， 并對標識安放基礎穩(wěn)公用固情況進行檢查維護一次；6標識警示牌每年對標識進行維護一次；導示每 15 年更換一次。垃圾轉(zhuǎn)運站每年刷油漆一遍；其它圍墻7公用每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；設施擋土墻每季度檢查一次泄水孔疏通情況；智能攝像監(jiān)控系統(tǒng)8對系統(tǒng)的設施，設備性能及連接運行輸，化系顯示情況進行月、季檢和年檢。監(jiān)控中心統(tǒng)施。由工程

16、部組織實施。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。由工程部按相應維護保養(yǎng)規(guī)程實施。八、 公共設施定期維修標準及實施效果序號類別項目區(qū)1內(nèi)砼路面道人行道路高柱燈2室 外柱頭燈照明藏地燈排洪溝雨水口3溝 渠雨水井池井污水井化糞池閥門井園 林綠化4綠地雕塑小品5消 防排水管設 施室外消防拴定期維修標準定期維修實施效果使局部損壞嚴重路面通過翻路面施工質(zhì)量標準；新延長壽命，從而使整個道路保人行道鋪設技術標準；持均衡使用功能。實現(xiàn)良好的燈具外觀；線路無老化；照明系統(tǒng)正常有效啟用；照明設施清潔完好；照明設施線路完好率95% 以燈具施工標準；上。排洪溝無積物 , 無堵塞；化糞池內(nèi) 無沉 積物 ,出口暢化糞池清理作業(yè)規(guī)程

17、；通；井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)井蓋正常使用、密合；程；流水通暢，無堵塞。井內(nèi)無沉積物；綠草如茵， 樹木青翠， 剪切整綠化工作標準；齊；園林工作標準；雕塑、小品完整清潔；開啟靈活；正常有效使用；不滲漏；外觀完好；排 水水泵結合器管網(wǎng)公用標識牌6 標 識導示警示牌其 他 垃圾轉(zhuǎn)運站7 公用圍墻設施 擋土墻攝像監(jiān)控系統(tǒng)智 能8 化 系 監(jiān)控中心統(tǒng)周界報警系統(tǒng)大樓標識、樓層標識、標識清潔美觀；警示牌制作安裝及管理規(guī)安放穩(wěn)固；定。標識清晰擋土墻維護標準；設施安全正常使用；圍墻維護標準；美觀完好；系統(tǒng)良好運行；智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標設施、設備及傳輸線路完好；準軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。九、 房屋本體維修養(yǎng)護范圍周期

18、表（見表1）表 1xx 國際廣場房屋本體維修養(yǎng)護范圍周期表年限（年）1234567891011121314151617181920212223242526272829 30基礎房屋承重屋面結構部位梁、柱墻體抗震結構構結柱構結梁部位墻外墻面電梯機電設備公共照明本體消防設施公共通道、樓梯間、門廳、公共墻面本體上下水主管道說明： 1 、中修 大修更換； 2 、根據(jù)南京市維修基表 2xx 國際廣場房屋本體部分日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年月日檢查項目檢查結果損壞原因1A、房屋承重及結構部位完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其它原因A、內(nèi)外墻面、公共通道、樓梯2間3 A、電梯4 A、消防設施5 A、其它機電設備檢測方法整體建筑質(zhì)量評定備注直觀法完好刺探法基本完好儀器檢測法一般損壞計算法嚴重損壞表 3年限（年）公用設施1 2重大維修工程項目區(qū)內(nèi)道路室外照明溝、渠、池、井園林綠化小品導示牌消防設施及排水管網(wǎng)其它公用設施智能系統(tǒng)xx 國際廣場公用設施維修養(yǎng)護范圍周期表3456789101112131415161718192021222324252627282930說明： 1 、中修 大修更換2 、根據(jù)南京市房屋公用設施有關規(guī)定制定3備注說明，非正文，實際使用可刪除