房地產(chǎn)估價理論與方法-第7章-收益法應用

1、一、收益法的含義（一、收益法的含義（熟悉熟悉） 收益法分為收益法分為 直接資本化法直接資本化法 報酬資本化法報酬資本化法收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。求取估價對象的價值。收益法求得的價格稱為收益價格。收益法求得的價格稱為收益價格。第一節(jié)第一節(jié) 收益法概述收益法概述 二、收益法的理論依據(jù)（二、收益法的理論依據(jù)（熟悉熟悉） 決定房地產(chǎn)當前價值的決定房地產(chǎn)當前價值的 不是過去的因素不是過去的因素 而是未來的因素而是未來的因素n某筆資金某筆資金利率利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益n房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格利率利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈

2、收益n房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=NoImageNoImage利率房地產(chǎn)凈收益預期原理預期原理 收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3 3個因個因素：素： 未來凈收益的大小未來凈收益的大小未來凈收益越大，房地未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低產(chǎn)的價值就越高，反之就越低; 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠獲得凈收益越可靠（風險?。康禺a(chǎn)的價值就越高，反之就越低（風險?。康禺a(chǎn)的價值就越高，反之就越低; 獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越獲得凈

3、收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。第一節(jié)收益法概述三、收益法適用的對象三、收益法適用的對象（掌握掌握）n 有收益的房地產(chǎn)有收益的房地產(chǎn)n有潛在收益的房地產(chǎn)有潛在收益的房地產(chǎn)四、四、收益法估價需要具備的條件（收益法估價需要具備的條件（掌握掌握）n房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確地量化房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確地量化五、收益法估價的操作步驟五、收益法估價的操作步驟 （熟悉熟悉）運用報酬資本化法估價一般分為運用報酬資本化法估價一般分為4 4個步驟：個步驟：u估計收益期或持有期估計收益期或持有期u預測未來凈收益或期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益預測未來凈收益或期

4、間收益和期末轉(zhuǎn)售收益u確定報酬率確定報酬率u計算收益價值計算收益價值運用直接資本化法估價一般分為運用直接資本化法估價一般分為3 3個步驟：個步驟：u預測未來第一年的收益預測未來第一年的收益u確定資本化率或收益乘數(shù)確定資本化率或收益乘數(shù)u計算收益價值計算收益價值第二節(jié)報酬資本化法的公式第二節(jié)報酬資本化法的公式一、報酬資本化法的最一般的公式一、報酬資本化法的最一般的公式 （熟悉熟悉）nijijiYaV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnYYYaYYaYaVn1inn221iir1a.r1ar1a

5、r1aV通常以年為單位通常以年為單位V V價格價格 a ai i凈收益凈收益 n n收益期限收益期限 Y Y報酬率報酬率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式 對上述公式作補充說明如下：對上述公式作補充說明如下：1、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理論分析；的原理公式，主要用于理論分析；2、在實際估價中，一般假設(shè)報酬率（收益率）長期維持不、在實際估價中，一般假設(shè)報酬率（收益率）長期維持不變；變；3、當上述公式中的、當上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)

6、則變動及每年不變或按照一定規(guī)則變動及n為有為有限年或為無限年的情況下，可以導出后面的各種公式。因限年或為無限年的情況下，可以導出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實際上是上述公式的特例；此，后面的各種公式實際上是上述公式的特例；4、所有公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末；、所有公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末；5、公式中、公式中ai ，y，n的時間單位是一致的，通常為年，也可的時間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。以為月、季、半年等。6、在介紹報酬資本化法的各種公式時，是假設(shè)凈收益、報、在介紹報酬資本化法的各種公式時，是假設(shè)凈收益、報酬率和收益期均為已知。酬率

7、和收益期均為已知。二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式 （熟悉）A1=A2=A3=An=An32Y1A.Y1AY1AY1AVnYYAV111n= YAV 有限年公式有限年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a（三）凈收益每年不變的公式的作用：（三）凈收益每年不變的公式的作用： 凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有許多其他作用，例如：許多其他作用，例如：用于不同使用期限或不同收益期限用于不同使用期限或不同收益期限(以下簡稱不同期限房以下簡稱不同期限房地產(chǎn)地產(chǎn))價格之間的換

8、算；價格之間的換算；用于比較不同期限價格的高低；用于比較不同期限價格的高低；用于比較法中因土地使用期限或收益期限不同進行的價用于比較法中因土地使用期限或收益期限不同進行的價格調(diào)整。格調(diào)整。公式用途：公式用途：直接用于測算價格；例直接用于測算價格；例7 7-1-1、例、例7 7-2 -2 、例、例7-37-3不同期限房地產(chǎn)價格的換算；例不同期限房地產(chǎn)價格的換算；例7 7- -4 4、例、例7 7- -5 5 比較不同年限價格的高低；例比較不同年限價格的高低；例7 7- -6 6用于比較法中因期限不同進行的價格調(diào)整。用于比較法中因期限不同進行的價格調(diào)整。例例7 7- -7 7 不同年限價格的換算不

9、同年限價格的換算 nnKY111假設(shè)：假設(shè)：NNKR111則有：則有：如果：如果：nnnKYAV A An n=A=AN N=A =A NNNKRAV 則有：則有：NnNnYKRKVV 如果：如果： R=Y R=Y 則有：則有：NnNnKKVV 第二節(jié) 報酬資本化法公式例7-4 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權(quán)利價格為年收益權(quán)利價格為25002500元元/ /，報酬率為，報酬率為10%10%，試求其，試求其3030年收益權(quán)利的價格。年收益權(quán)利的價格。 平方米元/98.2409%8111%101112500403040304030KKVV例7-5 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知

10、某宗收益性房地產(chǎn)3030年土地使用權(quán)的價格為年土地使用權(quán)的價格為30003000元元/ /，對應的還原利率為，對應的還原利率為10%10%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為5050年、還原利率為年、還原利率為8%8%下的價格。下的價格。 平方米元/00.3893%10111%8%8111%1030003050305050303050KYKRVVA房地產(chǎn)無限年價格:B B房地產(chǎn)無限年價格房地產(chǎn)無限年價格: :平方米元/81.2114%61112000505050KKVV平方米元 /47.2179%61111800305030KKVV A B 比較不同年限價格的高低比較不同年限價格的

11、高低 例：有例：有A A、B B兩宗房地產(chǎn)，兩宗房地產(chǎn)，A A房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為5050年，單價年，單價20002000元元/ /，B B房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為3030年，年，單價單價18001800元元/ /。假設(shè)報酬率均為。假設(shè)報酬率均為6%6%，試比較該兩宗，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。房地產(chǎn)價格的高低。 用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 V VA A=V=VA AK K情情K K市狀市狀K K房狀房狀K K容容 K K年年 可比實例估價對象年修KKK例：例： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為4

12、545年，所處地年，所處地段的基準地價為段的基準地價為12001200元元/ /平方米，制定基準地價時設(shè)平方米，制定基準地價時設(shè)定的土地使用權(quán)年限為定的土地使用權(quán)年限為5050年。假設(shè)該宗土地與基準年。假設(shè)該宗土地與基準地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為土地還原利率為1010，求該宗工業(yè)用地的價格。，求該宗工業(yè)用地的價格。 平方米元/73.1193%10111%1011112005045504550KKVV三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉）三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉）n32r1b1na.r1b2ar1bar1aV

13、nnrrnbrrbraV11112有限年（不有限年（不要求記憶）要求記憶）2rbraV無限年無限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b參照教材例參照教材例 7 7- -8 8四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（了解）四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（了解）公式的假設(shè)前提：公式的假設(shè)前提： 凈收益未來第凈收益未來第1年為年為A，以后按數(shù)額，以后按數(shù)額b逐年遞減；逐年遞減； 報酬率不等于零為報酬率不等于零為Y； 收益期限為有限年收益期限為有限年n且且nA/b+1YYYnnnYbbYAV11*112五

14、（六）、凈收益按一定比率遞增（減）五（六）、凈收益按一定比率遞增（減）的公式（掌握）的公式（掌握）nnYgAYgAYgArAV11.111111322nYggYAV111有限年公式有限年公式n= gYAV無限年公式無限年公式0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1 當有效毛收入和運營費用都發(fā)生變化時：當有效毛收入和運營費用都發(fā)生變化時：公式的假設(shè)前提：公式的假設(shè)前提： 有效毛收入有效毛收入I按比率按比率gI逐年遞增，運營費用逐年遞增，運營費用E按比按比 率率gE逐

15、年遞增；逐年遞增； gI 或或gE 不等于報酬率不等于報酬率Y； 收益期限為有限年收益期限為有限年n；并且滿足：；并且滿足：I(1+gi)n-1- E(1+gE)n-10YggYggEYEIYIVnEnI111111上述情況下，當收益期為無限年時：上述情況下，當收益期為無限年時：ggEIYEYIV例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估價時點已使用了年，于估價時點已使用了5 5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長年的凈收益為萬元，此后每年凈收

16、益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 nYggYAV111萬元76.112%91%211%2%9865七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式（熟悉）（熟悉）（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式公式的假設(shè)前提：公式的假設(shè)前提： 凈收益在未來的前凈收益在未來的前t年有變化，分別為年有變化，分別為A1、A2、等，在等，在t年以后無變化為年以后無變化為A； 報酬率不等于零，為報酬率不等于零，為Y； 收益期限為有限年收益期限為有限年nYYYYAtnt

17、tiiiAV111111（二）收益期限為無限年的公式（二）收益期限為無限年的公式公式的假設(shè)前提：公式的假設(shè)前提： 凈收益在未來的前凈收益在未來的前t年有變化，分別為年有變化，分別為A1、A2、等，在等，在t年以后無變化為年以后無變化為A； 報酬率不等于零為報酬率不等于零為Y； 收益期限為無限年收益期限為無限年YYYAttiiiAV111八、預知未來若干年后的價格的公式 （掌握） Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t ttttVVY1.Y1A.Y1AY1A22tittiiVV1Y1Y1A參照教材例參照教材例 7 7-1-16 6、 7-17 、7-18、 7-19、 7-20第三

18、節(jié)第三節(jié) 收益期和持有期的估計（熟悉）收益期和持有期的估計（熟悉）n收益期是自價值時點起至估價對象未來不能獲收益期是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間取凈收益時止的時間。n收益期的確定收益期的確定 建設(shè)用地建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限使用權(quán)剩余期限 建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物剩余經(jīng)濟壽命估價時點估價時點未來可獲收益的時間未來可獲收益的時間如何確定房地產(chǎn)的收益年限？如何確定房地產(chǎn)的收益年限？n單獨土地單獨土地 根據(jù)土地剩余使用年限根據(jù)土地剩余使用年限n單獨建筑物的估價單獨建筑物的估價 分別根據(jù)土地剩余使用年限分別根據(jù)土地剩余使用年限 建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收

19、益年限 房地合一的估價對象房地合一的估價對象n建筑物的經(jīng)濟壽命與土地使用年限建筑物的經(jīng)濟壽命與土地使用年限同時同時結(jié)束的結(jié)束的 根據(jù)根據(jù)土地剩余使用年限土地剩余使用年限或或建筑物的建筑物的經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命確定收益年限確定收益年限不是一樣嗎？不是一樣嗎？n建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于晚于土地使用權(quán)剩土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出分為土地使用權(quán)出讓合同中：讓合同中： 未約定不可續(xù)期未約定不可續(xù)期 已約定不可續(xù)期已約定不可續(xù)期估價時點估價時點土地結(jié)束土地結(jié)束建筑物結(jié)束建筑物結(jié)束n未約定不可續(xù)期未約定不可續(xù)期 房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值= 以以土地使用權(quán)

20、剩余期限土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計為收益期限計算的房地產(chǎn)價值算的房地產(chǎn)價值 +土地使用剩余期限結(jié)束時土地使用剩余期限結(jié)束時建筑物的殘建筑物的殘余價值余價值折算到估價時點的價值。折算到估價時點的價值。n已約定不可續(xù)期已約定不可續(xù)期 房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值= 按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計算房地產(chǎn)的價值。計算房地產(chǎn)的價值。n建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命早于早于土地使用年限而土地使用年限而結(jié)束結(jié)束 根據(jù)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收確定收益年限的收益價值益年限的收益價值 +土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地使用年限超出建筑物

21、經(jīng)濟壽命的土地剩土地剩余使用年限余使用年限價值的折現(xiàn)值。價值的折現(xiàn)值。估價時點估價時點建筑物結(jié)束建筑物結(jié)束土地結(jié)束土地結(jié)束n對于求取承租人權(quán)益的價值對于求取承租人權(quán)益的價值 收益期限為剩余租賃期限收益期限為剩余租賃期限1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限結(jié)束（不可續(xù)期） 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以以t50545計算價格計算價格V0 求取求取t年剩余土地價值年剩余土地價值VL tLL

22、YVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t第四節(jié)凈收益的測算第四節(jié)凈收益的測算niiYAV11房地產(chǎn)價格的高低取決于房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：個因素： 1、可獲凈收益的大小，即、可獲凈收益的大小，即Ai的大??；的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即、獲得該凈收益的可靠性，即Y的大?。坏拇笮?；3、可獲得凈收益期限的長短，即、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。的大小。 一、凈收益測算的基本原理（掌握）一、凈收益測算的基本原理（掌握） 可用于收益法可用于收益法( (含報酬資本化法與直接資本含報酬資本化法與直接資本化法化法) )中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益

23、主要有中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4 4種種n潛在毛收入潛在毛收入n有效毛收入有效毛收入n凈運營收益凈運營收益n稅前現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量 報酬資本化法求取凈運營收益報酬資本化法求取凈運營收益凈收益的測算途徑可分為兩種：凈收益的測算途徑可分為兩種：n一是基于租賃收入測算凈收益一是基于租賃收入測算凈收益n二是基于營業(yè)收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益（一）基于租賃收入測算凈收益的基本公式（一）基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：為：凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運營費用運營費用 = =有效毛收入有效毛收入- -運營費用運營費用 潛在毛收入潛

24、在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入原因造成的收入損失所得到的收入 運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 運營費用不含運營費用不含n a.抵押貸款還本付息額抵押貸款還本付息額n b.會計上的折舊，即建筑物折舊，土地攤提費，但會計上的折舊，即建筑物折舊，土地攤提費，但含短壽命設(shè)備設(shè)施折舊額含短壽命設(shè)備設(shè)施折舊額n

25、c.房地產(chǎn)改擴建費用房地產(chǎn)改擴建費用假設(shè)改擴建費與房地產(chǎn)增假設(shè)改擴建費與房地產(chǎn)增值相抵值相抵n d.所得稅：所得稅率是固定的或不同行業(yè)性質(zhì)的企所得稅：所得稅率是固定的或不同行業(yè)性質(zhì)的企業(yè)、地方有優(yōu)惠政策?？紤]所得稅前收益水平就足以業(yè)、地方有優(yōu)惠政策?？紤]所得稅前收益水平就足以考察項目的盈利能力，進而客觀判斷房地產(chǎn)的價值?？疾祉椖康挠芰ΓM而客觀判斷房地產(chǎn)的價值。（二）基于營業(yè)收入測算凈收益（二）基于營業(yè)收入測算凈收益 的基本原理的基本原理 與基于租賃收入的凈收益測算有兩個方面與基于租賃收入的凈收益測算有兩個方面的不同的不同 n一是潛在毛收入或有效毛收入一是潛在毛收入或有效毛收入經(jīng)營收入經(jīng)營

26、收入n二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤正常利潤 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，即實際上已經(jīng)扣除，所以就所以就不再不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益?？鄢龤w屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 運營費用有效毛收入運營費用有效毛收入運營費用率運營費用率有效毛收入運營費用運營費用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運營費用率）運營費用率）（一）凈收益的計算公

27、式（一）凈收益的計算公式 二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益的測算二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益的測算（掌握）（掌握）（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測算（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測算，n凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。用后的余額。n租賃收入：租賃收入：租金收入租金收入和租賃保證金或押金的和租賃保證金或押金的利利息收入息收入n出租人負擔的費用是出租人負擔的費用是(例如表例如表81所列的費用所列的費用中中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。擔的部分。分析租約分析租約租金構(gòu)成租金構(gòu)成確定扣除項目確定扣除項目（二）

28、自營的房地產(chǎn)凈收益測算（二）自營的房地產(chǎn)凈收益測算(1)商業(yè)經(jīng)營型商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。(2)工業(yè)生產(chǎn)型工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管除生產(chǎn)成本、產(chǎn)

29、品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。(3)農(nóng)地凈收益的測算，農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價的產(chǎn)量乘以單價)扣扣 除種苗費、肥料費、人工費、畜工除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。自營的房地產(chǎn)凈收益的測算自營的房地產(chǎn)凈收益的測算 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益凈收益=商品銷售收入商品銷售收入商品銷售成本商品銷售成本經(jīng)營費用經(jīng)營費用 商

30、品銷售稅金（營業(yè)稅或增值稅）商品銷售稅金（營業(yè)稅或增值稅） 管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用商業(yè)利潤商業(yè)利潤（2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益凈收益=產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售費用 產(chǎn)品銷售稅金產(chǎn)品銷售稅金管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用廠商利潤廠商利潤（3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 （三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益測（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益測算算n根據(jù)同一市場上根據(jù)同一市場上有收益有收益的的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的的有關(guān)資有關(guān)資料料按上述相應的方式測算凈收益按上述相應的方式測算凈收益n通過通過類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的的凈收益直接比較凈收益直接比較得出凈收益得出凈收益

31、（四）混合的房地產(chǎn)凈收益測算（四）混合的房地產(chǎn)凈收益測算n1.把費用分為固定費用和變動費用，將測算出把費用分為固定費用和變動費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。予以加總后再減去總的固定費用。n2.先測算各種類型的收入，再測算各種類型的先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，然后將兩者相減。費用，然后將兩者相減。n3.把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。益，然后予以加總

32、。三、凈收益測算應注意的問題（熟悉）三、凈收益測算應注意的問題（熟悉） （一）有形收益和無形收益。（一）有形收益和無形收益。n有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益 房地產(chǎn)房地產(chǎn)收益收益= =有形收益有形收益 + + 無形收益無形收益n無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。慮無形收益。n注意：注意：如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不

33、如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮，以免重復計算。應再單獨考慮，以免重復計算。（二）實際收益和客觀收益（二）實際收益和客觀收益 實際收益實際收益 在現(xiàn)狀下實際取得的收益在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強調(diào)使用強調(diào)使用客觀收益客觀收益作為估價的依據(jù)作為估價的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)內(nèi)容作為估價依據(jù) ：租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租金租金( (簡稱租約租金，又叫稱為實際租簡稱租約租金，又叫稱為實際租金金) )租賃期限外的租金應采用正?？陀^的租賃期限

34、外的租金應采用正?？陀^的市場租金市場租金 同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之間約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之間的關(guān)系為：的關(guān)系為： 見例見例7-21有租約限制下的價值= 無租約限制下的價值承租人權(quán)益的價值 例：某商店的土地使用權(quán)年限為例：某商店的土地使用權(quán)年限為4040年，從年，從20032003年年1 10 0月月1 1日起計。該日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為商店共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于2002004 4年年1212月月1 1日日租出，租期為租出，租期為

35、5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/ /平方米，且每年不變；平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運營費用率為平方米，運營費用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還。該類房地產(chǎn)的還原利率為原利率為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時的正常價格。日帶租約出售時的正常價格。 （1 1）商店一層價格計算）商店一層價格計算 A A內(nèi)內(nèi)=200=200

36、180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（萬元）（萬元）A A外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 362221Y11Y111YAY1AY1AnV外內(nèi)內(nèi)萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價格計算）二層價格計算

37、 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（萬元）萬元） 萬元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）萬元） 例承租人權(quán)益的價值承租人權(quán)益的價值無租約限制無租約限制下的價值下的價值有租約限制有租約限制 下的價值下的價值 =客觀收益價格客觀收益價格2020萬萬實際收益價格實際收益價格3030萬（高于市場租金）萬（高于市場租金）1515萬（低于市場租金）萬（低于市場租金）（三）樂觀估計、保守估計和最可能（三）樂觀估計、保守估計和最可能估計估計對未來凈收益的預測有三種狀態(tài)

38、：對未來凈收益的預測有三種狀態(tài)： 樂觀估計樂觀估計 保守估計保守估計 最可能估計最可能估計（四）重置提拔款的扣除方式（四）重置提拔款的扣除方式通常利用償債基金系數(shù)計算通常利用償債基金系數(shù)計算四、凈收益流模式的確定（熟悉）四、凈收益流模式的確定（熟悉） 未來凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相未來凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應的報酬資本化法公式進行計算：應的報酬資本化法公式進行計算：n每年基本上固定不變每年基本上固定不變;n每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減;n每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;n其他有規(guī)則變動的情

39、形。其他有規(guī)則變動的情形。 在實際估價中使用最多的是凈收益每年不在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益變的公式，其凈收益A A的求取方法有下列幾種：的求取方法有下列幾種：n過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法(過去過去3-5年年)n未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法(未來未來3-5年年)n未來數(shù)據(jù)資本化公式法。通過調(diào)查、預測估價未來數(shù)據(jù)資本化公式法。通過調(diào)查、預測估價對象未來若干年的凈收益，一般是對象未來若干年的凈收益，一般是3-5年的凈年的凈收益，然后利用報酬資本化法演變出公式求取收益，然后利用報酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。不變的凈收益。1 1、“

40、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”：調(diào)查求取估價對：調(diào)查求取估價對象過去象過去3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為數(shù)作為A A； 2 2 、“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”：調(diào)查預測估價對象未調(diào)查預測估價對象未來來3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A A； 3 3、“未來數(shù)據(jù)資本化公式未來數(shù)據(jù)資本化公式”調(diào)查預測估價對象未來調(diào)查預測估價對象未來3 35 5年的凈年的凈收益，然后采用下列等式求出收益，然后采用下列等式求出A A：tttitr1Y1AY111Atittti

41、11Y1Y1YY1AA第五節(jié)報酬率的求取第五節(jié)報酬率的求取 （熟悉）一、報酬率的實質(zhì)一、報酬率的實質(zhì)n投資回收是指所投入的資本的回投資回收是指所投入的資本的回收收保本保本n投資回報是指所投入的資本全部回投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金收之后所獲得的額外資金報酬報酬NoImage投資風險與報酬率的關(guān)系投資風險與報酬率的關(guān)系投資風險投資風險報報酬酬率率國債國債利率利率高風險及高風險及投資回報率投資回報率一、報酬率的實質(zhì)一、報酬率的實質(zhì)報酬率的實質(zhì)報酬率的實質(zhì)n收益率收益率n利率利率n折現(xiàn)率（基準收益率）折現(xiàn)率（基準收益率）n內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率n不同用途、不同性質(zhì)、不同用途、不

42、同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風險的房地產(chǎn)的投資風險不同，報酬率也不同不同，報酬率也不同NoImage投入資本投資回報報酬率報酬率=二、報酬率的求取方法二、報酬率的求取方法 （一）市場提取法（一）市場提取法（1）市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。的報酬資本化法公式，反求出報酬率。YAV VAY YAV可比實例可比實例凈收益凈收益A（萬元（萬元/年）年）價格（萬元）價格（萬元）V報酬率（報酬率（%）11210211.822

43、319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11VAY nVY111YA試算線性內(nèi)試算線性內(nèi)插插0Y111YAVngVYAgVAYVrxnY111A211121)YY(YYxxx（二（二）累加法）累加法 將報酬率視為包含將報酬率視為包含無風險報酬率無風險報酬率和和風險補風險補償率償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加它們相加n報酬率報酬率= =無風險報酬率無風險報酬率+ +投資風險補償投資風

44、險補償 + +管理負擔補償管理負擔補償+ +缺乏流動性補償缺乏流動性補償 - -投資帶來的優(yōu)惠投資帶來的優(yōu)惠無風險報酬率無風險報酬率n無風險報酬率為安全利率，是無風險投資的報無風險報酬率為安全利率，是無風險投資的報酬率，是酬率，是資金的機會成本資金的機會成本。n無風險報酬率一般是選取無風險報酬率一般是選取一年期國債利率一年期國債利率或或一年期銀行存款利率一年期銀行存款利率。n投資風險補償率：具有一定風險性房地產(chǎn)投資的報酬投資風險補償率：具有一定風險性房地產(chǎn)投資的報酬率率 n管理負擔補償率：一種投資所需要的承擔的額外管理管理負擔補償率：一種投資所需要的承擔的額外管理負擔負擔n缺乏流動性補償率缺乏

45、流動性補償率n投資帶來的優(yōu)惠率投資帶來的優(yōu)惠率例：表例：表7-3 無風險報酬率一般是選取無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利國債利率或銀行存款利率率。無風險報酬率和具有風險性房地產(chǎn)的報酬率，一。無風險報酬率和具有風險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率。般是名義報酬率。 （三）投資報酬率排序插入法（三）投資報酬率排序插入法n報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。n具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的n通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象

46、的報酬率。 第六節(jié)直接資本化法第六節(jié)直接資本化法一、直接資本化法概述（熟悉）一、直接資本化法概述（熟悉） 直接資本化法的概念和基本公式，直接資直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價對象本化法是將估價對象未來某一年的某種收益未來某一年的某種收益除除以適當?shù)囊赃m當?shù)馁Y本化率資本化率或者乘以適當?shù)幕蛘叱艘赃m當?shù)氖找娉藬?shù)收益乘數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為價值的方法。換為價值的方法。 未來某一年的某種收益通常是采用未來第未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。毛收入、凈收益等。 n資本化率價格年收益價格價格=資本化率

47、年收益二、收益乘數(shù)法的種類（了解）二、收益乘數(shù)法的種類（了解）（1 1）潛在毛收入乘數(shù)法：）潛在毛收入乘數(shù)法： A A、房地產(chǎn)價值、房地產(chǎn)價值V=V=潛在毛收入潛在毛收入PGIPGI潛在毛潛在毛收入乘數(shù)收入乘數(shù)PGIMPGIM B B、特點：考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，、特點：考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。但沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運營費用的差異。 C C、適用于：估價對象資料不充分或精度要、適用于：估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。求不高的估價。（2）有效毛收入乘數(shù)法：）有效毛收入乘數(shù)法： A、房地產(chǎn)價值、房地產(chǎn)價值V=有效毛收入有效毛收入EGI

48、有效毛收有效毛收入乘數(shù)入乘數(shù)EGIM B、特點：既考慮了租金以外的收入，也考慮、特點：既考慮了租金以外的收入，也考慮了房地產(chǎn)的空置率，但沒有考慮運營費用的差了房地產(chǎn)的空置率，但沒有考慮運營費用的差異異 C、適用于：做粗略的估價、適用于：做粗略的估價（3）凈收益乘數(shù)法：）凈收益乘數(shù)法： A、房地產(chǎn)價值、房地產(chǎn)價值=凈收益凈收益NOI凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù)NIM B、凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價格除以其年凈收益、凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)所得的倍數(shù) C、可以提供更可靠的價值測算。、可以提供更可靠的價值測算。u利用市場提取法求取資本化率的公式為：利用市場提取法求取資本化率的公式為： R=N

49、OI/VR=NOI/Vu利用市場提取法求取資本化率的公式為：利用市場提取法求取資本化率的公式為： 收益乘數(shù)收益乘數(shù)= =價格價格/ /年收益年收益u通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：公式為： R=NIR/EGIMR=NIR/EGIM三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法（熟悉熟悉）四、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系（四、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系（掌握掌握）1 1、資本化率、資本化率R R和報酬率和報酬率Y Y都是將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換都是將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；為價值的比率

50、；2 2、資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地、資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率； 報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；3 3、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常是未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收是未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲得能力；

51、益到價值的比率，并不明確地表示獲得能力； 報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率；來各期凈收益現(xiàn)值的比率；4 4、在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計、在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同；算公式就有所不同；5 5、報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短、報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得等無直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。五、直

52、接資本化法與報酬資本化法的比五、直接資本化法與報酬資本化法的比較（較（了解了解） 直接資本化法的優(yōu)缺點直接資本化法的優(yōu)缺點 報酬資本化法的優(yōu)缺點報酬資本化法的優(yōu)缺點1、直接資本化法的優(yōu)缺點、直接資本化法的優(yōu)缺點n優(yōu)點優(yōu)點n數(shù)據(jù)調(diào)查簡單數(shù)據(jù)調(diào)查簡單通常只通常只需要測算來來第一年的收益需要測算來來第一年的收益n能較好地反映市場的實際能較好地反映市場的實際情況情況 資本化率或收益乘數(shù)直資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)益與價值的關(guān)n計算過程簡單計算過程簡單缺點缺點n對可比實例的依賴很強對可比實例的依賴很強 直接資本化法利用的是直接資本化法利用的是某一年的

53、收益來資本化，所某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率地產(chǎn)來求取資本化率2、報酬資本化法的優(yōu)缺點、報酬資本化法的優(yōu)缺點 優(yōu)點優(yōu)點n考慮到了資金的時間考慮到了資金的時間價值價值指明了房地產(chǎn)指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和收益的現(xiàn)值之和n直觀易解直觀易解每期的每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的明確的n可通過其他具有可通過其他具有同等同等風險的投資風險的投資以求取適當以求取適當?shù)膱蟪曷实膱蟪曷嗜秉c缺點n較多地依賴于估價人員較多地依賴于估價人員的主觀判

54、斷的主觀判斷 報酬資本化法需要報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益預測未來各期的凈收益n各種簡化的凈收益流模各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實式不一定符合市場的實際情況。際情況。二、收益乘數(shù)法的種類二、收益乘數(shù)法的種類 將估價對象一年的將估價對象一年的某種收益某種收益，乘以，乘以相應的收益乘數(shù)相應的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成價值換成價值 潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法 收收益益乘乘數(shù)數(shù)計計算算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格= =某種租金某種租金某種租金乘數(shù)某種租金乘數(shù) 某種收益乘數(shù)某種收益乘數(shù)= =房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格某種租金某種租金 第七節(jié)第七節(jié)

55、投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)（熟悉熟悉）一、投資組合技術(shù)一、投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合 （一）土地與建筑物的組合（一）土地與建筑物的組合n 土地價值求取土地價值求取 土地資本化率土地資本化率 n 建筑物價值求取建筑物價值求取 建筑物資本化率建筑物資本化率 n 房地產(chǎn)價值求取房地產(chǎn)價值求取 綜合資本化率綜合資本化率 RLRBRORAV VAR RVA VVRVRVRBLBBLLOVRVRVVRLBBOBLLVRVRVVRBLLOBLBnL+B = 100%nL土地價值占房地產(chǎn)價值的比率土地價值占房地產(chǎn)價值的比率

56、 nB建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率RBRLRBLO（二）抵押貸款與自有資金的組合（二）抵押貸款與自有資金的組合nR0綜合資本化率綜合資本化率nM貸款價值比率貸款價值比率 70% 80%nRM 抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù) ：nRE自有資金資本化率自有資金資本化率RMRMRMOE1PA抵押貸款金額年還本付息額對上述公式理解的幾個要點：對上述公式理解的幾個要點：1、可以把購買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資、可以把購買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。2、購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分

57、，、購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，因此有：因此有： 抵押貸款金額抵押貸款金額+自有資金額自有資金額=房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格3、房地產(chǎn)的收益相應地由這兩部分資本來分享，即：、房地產(chǎn)的收益相應地由這兩部分資本來分享，即：房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益抵押貸款收益+自有資金收益自有資金收益4、于是有：、于是有：抵押貸款金額抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù)+自有資金額自有資金額*自有資自有資金資本化率金資本化率=房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格*綜合資本化率綜合資本化率5、于是有：、于是有：綜合資本化率綜合資本化率=（押貸款金額（押貸款金額/房地產(chǎn)價格）房地產(chǎn)價格）*抵押抵押貸款

58、常數(shù)貸款常數(shù)+（自有資金額（自有資金額/房地產(chǎn)價格）房地產(chǎn)價格）*自有資金資本化率自有資金資本化率=貸款價值比率貸款價值比率*抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價值比率）貸款價值比率）*自有資金自有資金資本化率資本化率二、剩余技術(shù)二、剩余技術(shù) 剩余技術(shù)主要有剩余技術(shù)主要有: :土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)余技術(shù)二、剩余技術(shù)二、剩余技術(shù)n土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù) 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值求取土地價值n建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù) 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)

59、生的收益及土地收益求利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值取建筑物價值土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)n直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式： 土地價值土地價值=(房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益建筑物價值建筑物價值建筑物資本化率建筑物資本化率)/土地資本化率土地資本化率RRVAVLBBOL建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)n直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式：直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式： 建筑物價值建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益（房地產(chǎn)凈收益土地物價土地物價值值土地資本化率）土地資本化率）/建筑物資本化率建筑物資本化率RRVAVBLLOBnVR111YA1 1、土地剩余技術(shù)、土地

60、剩余技術(shù) 1R1R1RAR111RAAnBnBBBBnLLBoLVV式中：2 2、建筑物剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù) 1R1R1RAR111RAAnLnLLLLnBBLoBVV式中：報酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式報酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式：n自有資金剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù) n 自有資金權(quán)益價值自有資金權(quán)益價值n 房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益n 抵押貸款金額抵押貸款金額n 抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù)n 自有資金資本化率自有資金資本化率RRVAVEMMOEVEAORMVMREn抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù) n 自有資金權(quán)益價值自有資金權(quán)益價值n 房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益n 抵押貸款金額抵押貸款金額