項(xiàng)目決策管理流程

1、機(jī)密項(xiàng)目決策管理流程項(xiàng)目決策管理流程1. 流程概述1.1. 流程目的及適用范圍流程目的根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)分析，收集項(xiàng)目信息，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，對(duì)立項(xiàng)的項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，進(jìn)行開發(fā)可行性分析和項(xiàng)目決策。適用范圍適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目論證的全過(guò)程。1.2. 流程關(guān)系流程等級(jí)母流程子流程關(guān)聯(lián)流程一級(jí)流程無(wú)1. 土地狀況調(diào)研規(guī)范2. 土地投標(biāo)管理規(guī)范3. 土地獲取管理規(guī)范1. 計(jì)劃管理流程2. 成本管理流程3. 設(shè)計(jì)管理流程4. 策劃管理流程1.3. 參與部門及職責(zé)部門名稱本流程中承擔(dān)的主要職責(zé)主辦部門開發(fā)報(bào)建部1. 組織城市發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和土地信息的研究；2. 組織調(diào)研，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)分

2、析；3. 組織項(xiàng)目初步可行性研究，并組織評(píng)審；4. 組織或委托外部機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告，并組織評(píng)審；5. 組織項(xiàng)目獲取工作，并控制土地費(fèi)用。配合部門策劃部、銷售部1. 協(xié)助土地調(diào)研，參與儲(chǔ)備土地初步市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析；2. 參與項(xiàng)目初步可行性研究，參與評(píng)審；3. 參與編制可行性研究報(bào)告中的市場(chǎng)分析部分；4. 參與外部機(jī)構(gòu)編制的可行性研究報(bào)告的評(píng)審。財(cái)務(wù)部1. 參與儲(chǔ)備土地初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；2. 參與項(xiàng)目初步可行性研究，參與評(píng)審；3. 參與編制可行性研究報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)分析部分；4. 參與外部機(jī)構(gòu)編制的可行性研究報(bào)告的評(píng)審。工程管理部1. 參與對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；2. 參與項(xiàng)目初步可行性研究

3、，并參與評(píng)審；3. 參與編制可行性研究報(bào)告的技術(shù)部分，并評(píng)審。管理中心（物業(yè)公司）1. 參與對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；2. 參與項(xiàng)目初步可行性研究，并參與評(píng)審；3. 參與編制可行性研究報(bào)告，并評(píng)審。決策部門重大事項(xiàng)評(píng)審小組1. 初步可行性研究報(bào)告評(píng)審、決策；2. 可行性研究報(bào)告評(píng)審、決策。1.4. 輸入及輸出流程輸入文件流程輸出文件1. 土地儲(chǔ)備計(jì)劃表2. 土地信息表3. 可行性論證規(guī)劃草案任務(wù)書4. 可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明（含建造標(biāo)準(zhǔn)）5. 目標(biāo)成本科目分類6. 項(xiàng)目投資土地成本測(cè)算7. 初步可行性研究報(bào)告8. 可行性研究報(bào)告2. 流程圖項(xiàng)目初步判斷項(xiàng)目不可行，信息歸檔初步成本分析

4、初步設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目初步談判初步操作判斷可行性研究參加招投標(biāo)可行性報(bào)告評(píng)審初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步可行性研究市場(chǎng)調(diào)查政策分析產(chǎn)品定位成本測(cè)算營(yíng)銷分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目談判簽訂土地合同稅務(wù)籌劃項(xiàng)目概況規(guī)劃分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析土地信息調(diào)研城市發(fā)展研究土地概況分析項(xiàng)目不可行，信息歸檔項(xiàng)目不可行，信息歸檔初步可行性報(bào)告評(píng)審3. 流程操作指引3.1. 基礎(chǔ)研究分析基礎(chǔ)研究分析包括但不限于城市發(fā)展研究、區(qū)域市場(chǎng)分析和土地信息調(diào)研。3.1.1 城市發(fā)展研究要點(diǎn)：1) 城市的規(guī)模與定位；2) 城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)布局；3) 城市中長(zhǎng)期規(guī)劃要點(diǎn)；4) 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與市場(chǎng)容量；5) 城市政策法律環(huán)境。3.1.2 項(xiàng)目所在地區(qū)

5、域經(jīng)濟(jì)分析要點(diǎn)：1) 區(qū)域在城市中的地位；2) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；3) 區(qū)域市場(chǎng)容量分析；4) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析；5) 區(qū)域規(guī)劃分析；6) 區(qū)域政策法律環(huán)境。3.1.3 土地信息調(diào)研要點(diǎn)：1) 土地信息獲取渠道：政府招拍掛公告、同行、中介以及其它渠道；2) 地塊資源（自然資源與社會(huì)資源）初步分析；3) 土地價(jià)格調(diào)研。4) 詳見土地狀況調(diào)研規(guī)范。3.1.4 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃1) 根據(jù)基礎(chǔ)研究分析，篩選項(xiàng)目，提出項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃。2) 詳見土地儲(chǔ)備計(jì)劃表。3.2. 項(xiàng)目調(diào)研分析 要點(diǎn)：3.2.1 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析1) 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析可選擇外部策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以自行進(jìn)行；2) 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到一定的深度；

6、3) 詳見可行性論證規(guī)劃草案任務(wù)書，可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明（含建造標(biāo)準(zhǔn)）。3.2.2 初步成本分析1) 初步成本分析應(yīng)采用市場(chǎng)定價(jià)倒推法，以市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格為基礎(chǔ)，減去預(yù)期利潤(rùn)，再分解各項(xiàng)開發(fā)成本。2) 詳見目標(biāo)成本科目分類。3.2.3 土地成本估算根據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和初步成本分析，進(jìn)行土地成本估算。土地成本估算中要考慮的四個(gè)變量：1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。不同的產(chǎn)品組合有不同的容積率，產(chǎn)出不同方案的建筑面積與銷售面積；2) 銷售價(jià)格。不同的產(chǎn)品組合有不同的銷售價(jià)格，乘以不同的產(chǎn)品面積，可以算出不同方案的銷售總收入；3) 建設(shè)造價(jià)成本（除去土地之外）。不同的產(chǎn)品組合會(huì)有不同的建設(shè)造價(jià)成本，乘以

7、不同的產(chǎn)品面積，可以算出不同方案的建設(shè)總投資（除去土地）；4) 銷售周期。項(xiàng)目銷售周期決定土地投資的年投資回報(bào)率，是非常重要的一個(gè)變量，計(jì)算土地成本時(shí)必須考慮在內(nèi)；5) 計(jì)算方法：首先給不同的方案假定一個(gè)相同的銷售利潤(rùn)率，然后用銷售總收入減去建設(shè)總投資，再減去預(yù)期利潤(rùn)（為了比較，不同方案取相同的項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率），可以得到不同方案的土地總成本。最后加入銷售周期的變量，就可以得到土地成本年回報(bào)率。6) 詳見項(xiàng)目投資土地成本測(cè)算項(xiàng)目投資土地成本簡(jiǎn)算。3.3. 與合作方初步接觸 如果是合作項(xiàng)目，與合作方初步接觸，判斷對(duì)方的合作誠(chéng)意與條件，評(píng)估是否有合作的可能。3.4. 項(xiàng)目初步可行性研究要點(diǎn)：3.4.

8、1 市場(chǎng)分析1) 整體市場(chǎng)分析；2) 細(xì)分市場(chǎng)分析。3.4.2 法規(guī)政策分析1）政策分析2）法律風(fēng)險(xiǎn)分析3.4.3 項(xiàng)目分析1) 項(xiàng)目基本情況；2) 項(xiàng)目資源分析；3) 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）；4) 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)。3.4.4 項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)1) 項(xiàng)目定位；2) 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型；3) 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想。3.4.5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度1) 項(xiàng)目分期 2）開發(fā)節(jié)奏3.4.6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析3.4.7 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析3.4.8 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議3.4.9 附件（包括附圖和附表）詳見初步可行性研究報(bào)告。3.5. 初步可行性研究報(bào)告評(píng)審由開發(fā)報(bào)建部組織公司各專業(yè)和管理部門，如

9、有必要邀請(qǐng)有關(guān)專家，共同評(píng)審初步可行性研究報(bào)告，評(píng)審意見要經(jīng)重大事項(xiàng)評(píng)審小組審批。3.6. 項(xiàng)目可行性研究經(jīng)重大事項(xiàng)評(píng)審小組審批后，開發(fā)報(bào)建部組織公司各專業(yè)部門或委托外部專業(yè)機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。3.6.1 可行性研究報(bào)告內(nèi)容要點(diǎn)：1) 項(xiàng)目決策背景；2) 項(xiàng)目概況；3) 法律、政策性風(fēng)險(xiǎn)分析；4) 市場(chǎng)分析；5) 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析；6) 項(xiàng)目開發(fā)分析；7) 投資收益分析；8) 稅務(wù)籌劃分析；9) 管理資源分析；10) 結(jié)論和建議。11) 詳見可行性研究報(bào)告。3.7. 可行性研究報(bào)告評(píng)審由開發(fā)報(bào)建部組織公司各專業(yè)和管理部門，并邀請(qǐng)有關(guān)專家，共同評(píng)審可行性研究報(bào)告，評(píng)審意見最后經(jīng)重大事項(xiàng)評(píng)審小

10、組審批。本次審批，即對(duì)項(xiàng)目是否獲取開發(fā)進(jìn)行決策。3.8. 項(xiàng)目獲取項(xiàng)目獲取方式：3.8.1 參加招拍掛1) 首先組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，在掛牌/投標(biāo)/拍賣競(jìng)買開始日期X日前，備齊下列材料: l 召開新項(xiàng)目聽證會(huì)的申請(qǐng)； l 已填寫的摘牌申請(qǐng)或投標(biāo)書-競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿； l 項(xiàng)目投標(biāo)策略方案。2) 土地投標(biāo)書編寫詳見土地投標(biāo)管理規(guī)范；3) 確定參加掛牌-投標(biāo)-拍賣競(jìng)買后，應(yīng)在最后截止日X天前準(zhǔn)備好履約保證金與參加掛牌-投標(biāo)-拍賣所需的文件；4) 按照政府規(guī)定的程序參加摘牌-投標(biāo)-拍賣的投標(biāo)工作。5) 詳見土地獲取管理規(guī)范。3.8.2 合作轉(zhuǎn)讓1) 成立項(xiàng)目談判小組，根據(jù)談判需要隨時(shí)抽調(diào)各部門相關(guān)人員配合談判工作。談判確定合作后，由項(xiàng)目開發(fā)部制訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；2) 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（或項(xiàng)目合作協(xié)議）的主要內(nèi)容如下：l 項(xiàng)目概況；l 合作條件：股權(quán)比例、利潤(rùn)分配方式或地價(jià)、付款方式；l 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；l 項(xiàng)目管理方式；l 合作雙方的權(quán)利和義務(wù)；l 違約責(zé)任和其他相關(guān)事宜等。3.8.3 協(xié)議招商項(xiàng)目1) 對(duì)于協(xié)議招商項(xiàng)目，應(yīng)要求對(duì)方提供政府對(duì)項(xiàng)目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件。項(xiàng)目開發(fā)部與外聘法律顧問(wèn)對(duì)以上文件審查時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： l 必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報(bào)件； l 對(duì)于未能提供