二手房房屋買賣合同出賣人應(yīng)慎用單方解除權(quán)——兼論單方解除權(quán)的

1、二手房房屋買賣合同出賣人應(yīng)慎用單方解除權(quán)兼論單方解除權(quán)的法律規(guī)定缺陷【摘 要】就我國目前現(xiàn)行的合同法規(guī)定而言，有關(guān)合同解除權(quán)類型主要有三種，即約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)以及法定解除權(quán)，當(dāng)然，協(xié)商解除權(quán)也可以歸類為約定的解除權(quán)，因?yàn)槠浔旧硪彩窃从陔p方協(xié)商一致的結(jié)果。本文主要通過一個簡單的案例來討論有關(guān)約定解除權(quán)和法定解除權(quán)的行使問題，尤其是在房屋買賣合同中出賣人行使前述兩種權(quán)利時應(yīng)該慎重，否則有可能使得權(quán)利本身演變?yōu)檫`約的結(jié)果，從本人對案例及法律規(guī)定的分析中，希望能借此強(qiáng)化當(dāng)事人的法律意識以及風(fēng)險意識，因法律規(guī)定來看，其實(shí)權(quán)利的濫用也會導(dǎo)致不利的法律后果，其法理源于憲法以及民法通則有關(guān)權(quán)利不得濫用的

2、法律原則?！娟P(guān)鍵詞】約定解除權(quán) 協(xié)商解除權(quán) 法定解除權(quán) 形成權(quán)【案情簡介】2011年3月4日，深圳福田區(qū)某花園C棟202房業(yè)主王某與李某簽訂了房屋買賣合同，合同同日生效，前述房屋存在銀行按揭抵押且王某已事前告知李某，合同約定的交易金額為人民幣210萬，付款方式為銀行按揭貸款，李某須于合同生效之日支付定金人民幣42萬元給王某并托管于第三人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理C公司，王某須于合同生效之日起10日內(nèi)委托擔(dān)保公司進(jìn)行贖樓并于前述日期內(nèi)解除房屋的抵押狀態(tài)。李某須于2011年4月20日辦理完首期款的銀行監(jiān)管，并于2011年5月3日由監(jiān)管銀行出具貸款承諾書，王某配合李某一同簽訂首期款資金監(jiān)管協(xié)議，并于2011年

3、4月25日交付房產(chǎn)證和相關(guān)資料給李某，并協(xié)助李某辦理房屋新的按揭貸款手續(xù)，合同中另約定，任何一方逾期不履行義務(wù)的，則須每逾期一日，須向守約方支付相當(dāng)于合同交易金額2%的逾期履行違約金；逾期超過十日，則守約方有權(quán)解除合同并要求違約方支付相當(dāng)于合同交易金額30%的違約金。2011年5月1日，王某見李某仍未辦理銀行的首期款監(jiān)管手續(xù)，于是，王某向李某發(fā)出書面解除雙方房屋買賣合同的通知書，通知書中保留了追究李某30%違約金的權(quán)利。因此時房價上漲，同時王某急需資金，于是王某于2011年5月20日將涉案房屋另行出賣給張某，并于6月25日辦理完房屋過戶手續(xù)。李某就其與王某的房屋買賣合同糾紛于2011年6月24

4、日向福田區(qū)法院提起訴訟，李某訴求為要求解除雙方房屋買賣合同、王某退還定金、支付合同交易金額30%的違約金以及承擔(dān)訴訟費(fèi)等。李某在其提交的證據(jù)中有一項(xiàng)證明是王某的房屋到2011年5月30日仍未解除抵押，因此李某起訴的理由之一是其享有先履行抗辯權(quán)，王某單方解除合同的權(quán)利不存在，經(jīng)法院審理查明后，一審法院判定王某未享有單方解除權(quán)，李某的全部訴求獲得一審法院的支持，而王某無疑構(gòu)成了違約?！韭蓭熢u析】一、法律術(shù)語及其法律規(guī)定的分析在評析本案之前，讓我們來理清有關(guān)本案的法律術(shù)語及相應(yīng)的法律規(guī)定。（一）、什么是合同解除權(quán)，合同解除權(quán)的類型有哪些？所謂合同解除權(quán)是指依照約定或者法律規(guī)定，合同當(dāng)事人享有解除合同

5、的權(quán)利，其行使的法律后果將使得合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。就合同法的規(guī)定來看，法律規(guī)定的合同解除權(quán)有兩大類型，即約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，但個人為了便于分析將其細(xì)分為三種，即約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)和法定解除權(quán)，其法律規(guī)定主要見合同法第九十三條、第九十四條的規(guī)定。首先，約定解除權(quán)依照合同法第九十三條第二款的規(guī)定，是指：雙方在合同中約定的解除條件成就時，則享有解除權(quán)的當(dāng)事人可在約定或者法定的期限內(nèi)行使該權(quán)利從而解除合同；其次，協(xié)商解除權(quán)是依照合同法第九十三條第一款的規(guī)定，是指：雙方協(xié)商一致的可以解除合同。第三，法定解除權(quán)顧名思義，是指在符合法律規(guī)定的情形下，一方（通常指守約方或者享有合法抗辯權(quán)下的違約方

6、）在法定期限內(nèi)行使解除合同的權(quán)利。（二）、約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)以及法定解除權(quán)的區(qū)別是什么？那么約定解除權(quán)、協(xié)商解除權(quán)以及法定解除權(quán)的區(qū)別有哪些呢？具體如下：1、 行使的時間點(diǎn)有所不同三種解除權(quán)的起點(diǎn)可以說均是在合同成立之后，但行使的具體時間點(diǎn)略有差別，約定解除權(quán)需要等到約定解除的條件成就時，而法定解除權(quán)需要符合法定的幾大情形出現(xiàn)時，而協(xié)商解除權(quán)則是雙方協(xié)商一致時。2、 行使的條件不同協(xié)商解除權(quán)，不存在行使條件問題，只要當(dāng)事人協(xié)商一致即可立即解除合同，當(dāng)然不可侵犯國家、集體或者第三人利益等，不受條件的限制。但約定解除權(quán)需要約定的條件成就，法定解除權(quán)需要出現(xiàn)法定的情形方可行使。3、 行使的期限不

7、同協(xié)商解除權(quán)不存在期限的限制。如上文所述，只要當(dāng)事人協(xié)商一致即可隨時行使。但無論是約定解除權(quán)還是法定解除權(quán)，均需要通知合同相對人，通知到達(dá)合同相對人時合同即解除，相對于合同解除權(quán)的人這種權(quán)利，合同相對人在法定或者約定的期限內(nèi)則享有異議權(quán)，但這種異議權(quán)的最終行使需要通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)來使之獲得支持。合同法第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對于前述合理期限，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第二十四條規(guī)定“當(dāng)事人對合

8、同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條亦規(guī)定：“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的

9、，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！绷碓诤贤ǖ诰攀鶙l規(guī)定“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！?、 權(quán)利屬性不同依照民法原理來區(qū)分，則約定解除權(quán)和法定解除權(quán)均屬于形成權(quán)，所謂形成權(quán)是指權(quán)利人得以自己一方的意思表示而使法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利，其不依賴于雙方的法律行為，故此，協(xié)商解除權(quán)并不屬于形成權(quán)。形成權(quán)有除斥期限的規(guī)定，主要是因?yàn)樾纬蓹?quán)作為一種單方法律行為的

10、發(fā)出便可以讓法律關(guān)系發(fā)生變化，其權(quán)利的行使容易導(dǎo)致法律關(guān)系的不穩(wěn)定，故而要對其做限制，具體到約定解除權(quán)和法定解除權(quán)來看，一般是有期限約定的從期限約定，無期限約定的從法律規(guī)定，見合同法第九十五條規(guī)定和最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定。二、案件的分析回歸本案的分析，我們可以看出，李某提起合同解除權(quán)的確權(quán)之訴，即行使其異議權(quán)符合法律的規(guī)定。反之，我們應(yīng)該注意的是從王某單方行使約定解除權(quán)來看，這種形成權(quán)實(shí)際上是受到限制的，其必須要等到合同相對方即李某異議期限屆滿未提起確權(quán)之訴或者雖然在約定或者法定期限內(nèi)有提出異議但是并非通過確權(quán)之訴的形式提出時，其解除權(quán)方最

11、終獲得確認(rèn)，其方可將涉訴房屋另行出賣，否則，王某將有違約的風(fēng)險。就本案而言，王某僅負(fù)有向李某承擔(dān)違約的風(fēng)險，但是稍微變換一下本案，則王某有可能面臨雙重風(fēng)險，即王某第二份房屋買賣合同尚未履行完畢、房屋尚未過戶，則此時王某一方面面臨李某的起訴，另一方面，因兩份合同指向的標(biāo)的物是同一的且是唯一的，則此時，王某可能還會面臨張某的違約之訴。在此，我們可以看出的是，合同法規(guī)定的約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)的行使，對于權(quán)利人本身來說，是需要慎用的，且該規(guī)定并非完整的形成權(quán)，其本身也具有一定的缺陷。之所以這樣講，具體理由如下：1、 約定解除權(quán)或法定解除權(quán)的行使是權(quán)利人自身單方面的認(rèn)為條件已成就，而解除權(quán)確權(quán)之訴是

12、事后經(jīng)過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決來認(rèn)定的按照法律規(guī)定，當(dāng)事人認(rèn)為約定的解除條件或者法定的解除情形出現(xiàn)時，則當(dāng)事人可以行使解除權(quán)，僅需送達(dá)通知對方即可，但基于當(dāng)事人未必是專業(yè)的法律人士，且其權(quán)利的行使僅限于當(dāng)事人自身的認(rèn)知能力，而合同法的該規(guī)定應(yīng)該以普通一般民事主體的認(rèn)知為最低標(biāo)準(zhǔn)，不可過于對民事主體作出苛求，否則，該權(quán)利將形同虛設(shè)。問題在于，當(dāng)事人依據(jù)自身的認(rèn)知能力來行使約定或者法定解除權(quán)時，則有可能被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為不存在，而形成權(quán)的法理在于，其行使并不需要經(jīng)過司法程序的確認(rèn)，否則，就不是一個單方法律行為的問題了。2、 提起確權(quán)之訴的法律規(guī)定期限過長，與司法實(shí)務(wù)存在一定沖突，不利于市場經(jīng)濟(jì)

13、的發(fā)展依照最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第二十四條規(guī)定“當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”可知，如果當(dāng)事人就合同解除約定了異議期的，則該異議期內(nèi)異議權(quán)人提起解除權(quán)確認(rèn)之訴的，則解除權(quán)人行使解除權(quán)期限從其規(guī)定；對于沒有約定異議期的，異議期的期限最長可達(dá)三個月。那么假設(shè)，本案王某與李某約定的異議期為四個月，但是李某在第三個月第28日向法院提起解除權(quán)確認(rèn)之

14、訴，法院受理后七日才通知王某，但是王某已經(jīng)在約定四個月期滿后第三日另行出賣了房屋，那么，類似該種情形，如果王某最后被裁判為不享有解除權(quán)，那么王某的這種違約責(zé)任，是否法院應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任，也就是說，法院的本身受理期限與上述法律規(guī)定之間是否存在糾結(jié)之處呢？答案是肯定的。另外，假設(shè)雙方并沒有約定異議期，那么最長的異議期為三個月，同樣道理，如果李某在王某書面送達(dá)之日起第二個月第28日提起訴訟，但是法院同樣是受理后七日才通知王某，此時，王某同樣面臨前述風(fēng)險。另因異議權(quán)人提起仲裁或者訴訟，其經(jīng)過的歷程期限也是較長的，簡單拿訴訟來說，解除權(quán)人是否享有解除權(quán)還得經(jīng)過一審、二審甚至再審程序來確認(rèn)，那么對于解除權(quán)

15、人如本案的出賣人來說，其房屋的價值有可能在此過程中貶損或者失去較好的交易機(jī)會，雖然我國不倡導(dǎo)投機(jī)性房屋買賣，但是對于房屋出賣人而言，其仍有權(quán)獲取因市場供求出賣房屋而產(chǎn)生的合法經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。基于上述原因，也可以看出的是我國法律規(guī)定的此兩種解除權(quán)雖歸屬于形成權(quán)，但其形成權(quán)未必是完整的，因?yàn)橛锌赡芤驗(yàn)閷Ψ教崞鸾獬龣?quán)確權(quán)之訴而導(dǎo)致形成權(quán)行使的結(jié)果不復(fù)存在。3、 基于約定解除權(quán)或法定解除權(quán)行使存在的風(fēng)險，無形中增加了出賣人行使權(quán)利的成本，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基于上述分析可知，一旦出賣人要完全規(guī)避此種行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)的風(fēng)險，一定得得知或查詢買受人是否已經(jīng)在異議期內(nèi)提起解除權(quán)確權(quán)之訴，也就是說一

16、旦出賣人在行使解除權(quán)后打算另行出賣房屋的，則必須去有可能受理該案的仲裁機(jī)構(gòu)或者法院作涉案的盡職調(diào)查，這無疑是增加了權(quán)利行使的成本和交易成本，而這種成本的產(chǎn)生是源于法律規(guī)定與司法實(shí)務(wù)的脫節(jié)或者說沖突。這顯然不符合權(quán)利的固有屬性，即法律不應(yīng)當(dāng)加重權(quán)利行使的負(fù)擔(dān)，否則等同于義務(wù)或者責(zé)任?！撅L(fēng)險提示】本文分析主要針對的是二手房買賣中出賣人行使約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的原因，那么對于一手房的預(yù)售、現(xiàn)售是否也面臨此問題呢？對于其他物品的買賣是否也面臨此問題呢，以下做簡單的風(fēng)險提示分析：1、 一手房的預(yù)售、現(xiàn)售約定解除權(quán)、法定解除權(quán)的行使風(fēng)險一手房的預(yù)售，目前開發(fā)商出賣預(yù)售房屋需要經(jīng)過備案登記，而其

17、撤銷備案登記，需要經(jīng)過一定的法律程序。就深圳而言，預(yù)售登記備案的解除需要開發(fā)商提交一系列申請文件，其中一個文件即是解除買賣合同公證書或法院依法作出的已生效的裁定書（或判決書、調(diào)解書）和協(xié)助執(zhí)行書。因此，如果開發(fā)商行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)，其也無法立即另行出賣預(yù)售的房屋，也正因?yàn)檫@樣，開發(fā)商行使此兩種解除權(quán)時解除預(yù)售房屋的買賣合同時風(fēng)險較小，從這點(diǎn)看，前述預(yù)售備案解除的程序設(shè)置反而有利于降低開發(fā)商的風(fēng)險。但是，對于一手房的現(xiàn)售，因?yàn)闊o需經(jīng)過事前的備案以及有類似上述撤銷備案的程序性規(guī)定，所以開發(fā)商行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)時仍面臨類似二手房買賣出賣人的那種尷尬。2、 其他物品的買賣約定解除權(quán)、法

18、定解除權(quán)的行使風(fēng)險個人認(rèn)為，對于其他物品或者視為不動產(chǎn)的動產(chǎn)（下統(tǒng)稱“物品”）如機(jī)動車，物品的出賣人在行使約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)時，仍會面臨類似二手房的出賣人的那種風(fēng)險，但是有例外的是，如果買賣合同針對的物為種類物而非特定物時，則此時，即使出賣人行使的解除權(quán)并不存在卻又立即將出賣物再行出賣，因此時出賣人仍具有履行合同的可能（因?yàn)榉N類物具有可替代性，不像本文分析的特定物那樣不可替代），因此，對于出賣人來說風(fēng)險較小。【立法建議】綜合上面的分析，個人認(rèn)為對于合同解除權(quán)尤其是約定以及法定的解除權(quán)的法律規(guī)定，應(yīng)該做一定的修正或者補(bǔ)充規(guī)定。其實(shí)，合同解除權(quán)的行使僅要求行使權(quán)利人要書面通知對方且必須送達(dá)才生效，那么對于有權(quán)提起異議之人，為了避免其臨到最后期限日才向仲裁機(jī)構(gòu)或者法院提出確權(quán)之訴，同時也為了避免因法院通知的遲延而給行使解除權(quán)人帶來不合理的風(fēng)險，法律應(yīng)當(dāng)縮短提出異議權(quán)利人權(quán)利的行使期限和增加其行使的負(fù)擔(dān)，以此來平衡各方的權(quán)利義務(wù)，具體意見如下：對于國內(nèi)合同一方，如對合同相對方行使約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)有異議的，如約定了異議