建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃思路ppt課件

1、綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開展情況 建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思緒操作原那么優(yōu)優(yōu)勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式及初步規(guī)劃. 根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計結(jié)果，隨著中國GDP的繼續(xù)增長和人民生活程度的提升，95年到05年的10年間零售業(yè)平均開展速度為18%。商業(yè)地產(chǎn)作為一種交融地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)特征的地產(chǎn)方式，已在中國掀起了新一輪的投資熱潮，據(jù)商務(wù)部中統(tǒng)計，今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8,其中河南增長90%。一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開展情況 .機(jī)遇與風(fēng)險并存 由于融資及開發(fā)難度、風(fēng)險較大，全世界的房地產(chǎn)公司，只需23%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例不到1%。 目前在國內(nèi)市場上做商

2、業(yè)地產(chǎn)比較勝利的企業(yè)是大連萬達(dá)和凱德置地，可以給我們提供一些自創(chuàng)。機(jī)遇風(fēng)險.商業(yè)地產(chǎn) “大鱷 大連萬達(dá)商業(yè)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的先行者和較勝利者，是目前國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。典范商業(yè)地產(chǎn)新加坡凱德置地凱德商用產(chǎn)業(yè)是亞洲最大的商場一切者和管理者之一 。.大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)典范商業(yè)地產(chǎn) 萬達(dá)2001年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過六年苦楚的開發(fā)實際才探求出一些閱歷。截止2006年底，萬達(dá)集團(tuán)持有的租賃物業(yè)面積包括開業(yè)和在建約420萬平方米。2006年，萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)面積超越400萬平方米，成為中國開發(fā)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)和城市綜合體的全新商業(yè)方式。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)大體有以下四個中心競爭力

3、：.萬達(dá)商業(yè)四大中心競爭力一、訂單地產(chǎn)：與30多家世界500強(qiáng)和國內(nèi)行業(yè)前三名的知名商家訂立戰(zhàn)略協(xié)作聯(lián)盟，按照對方的需求進(jìn)展規(guī)劃，實行招商在前開發(fā)在后的訂單式開發(fā)方式。二、城市綜合體開發(fā)：在商業(yè)的中心地段，整片開發(fā)，包括寫字樓、公寓、酒店、住宅為一體的綜合城區(qū)。三、招商與運(yùn)營管理聚集了一批商業(yè)人才：住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人數(shù)從6：4方案轉(zhuǎn)變?yōu)?：6,具有較強(qiáng)的招商才干和商業(yè)運(yùn)營管理才干。四、完好的不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：建立一個基金，年入資金3040億，融資的多樣化打通了金融通道。.典范商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)商業(yè)之星.典范商業(yè)地產(chǎn) 萬達(dá)城市綜合體.新加坡嘉德置地 亞洲最大的上市地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全

4、資子公司，不斷努力于高質(zhì)量住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。嘉德商用產(chǎn)業(yè)是亞洲最大的商場一切者和管理者之一，已擁有30年商業(yè)地產(chǎn)及招商運(yùn)營閱歷，集聚了一大批品牌資源和人力資源，在新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞擁有和管理著50多家商場，總凈可租面積約230萬平方米。其在華公司為凱德置地。典范商業(yè)地產(chǎn).凱德置地 自1994年進(jìn)入中國以來，凱德置地已在上海、北京、廣州、杭州、成都、寧波、重慶等30多個城市開展業(yè)務(wù)。如今國內(nèi)總開發(fā)業(yè)績290個億，在五年內(nèi)能夠要到達(dá)600個億。其下屬的凱德住宅房產(chǎn)和凱德商用是兩個上市公司，由于性質(zhì)不同，擁有各自的開發(fā)班底，按照地塊的開發(fā)性質(zhì)確定由誰來主導(dǎo)開發(fā)。凱德商

5、用采取良好的物業(yè)管理方式來確保物業(yè)可以升值，在國內(nèi)的商業(yè)投資租金報答率平均為8%，收益為租金程度的70%左右。凱德與北京華結(jié)協(xié)作兩種方式，假設(shè)租金報答較高，凱德將運(yùn)用原管理團(tuán)隊，否那么就委派本人的管理團(tuán)隊接納商業(yè)運(yùn)營，以確保收益。典范商業(yè)地產(chǎn).典范商業(yè)地產(chǎn)凱德商業(yè)之星.商 業(yè)商業(yè)地產(chǎn)地 產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是商業(yè) .綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開展情況 建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思緒 操作原那么優(yōu)優(yōu)勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式及初步規(guī)劃. 二、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式-思緒決議出路我們的思緒產(chǎn)品開發(fā)方式產(chǎn)品變現(xiàn)方式產(chǎn)品盈利方式.省內(nèi)三級地市其它地市及縣級市省內(nèi)二級地市平頂山、新鄉(xiāng)、安

6、陽、焦作等省內(nèi)一級地市鄭州、洛陽 1、產(chǎn)品開發(fā)方式重點開發(fā)：中心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體重點開發(fā)：中心商圈或成熟商圈小型綜合體重點開發(fā)：整體商業(yè)晉級及規(guī)劃改造.1省內(nèi)一級地市鄭州、洛陽重點開發(fā)：中心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體 采取商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、住宅相結(jié)合的方式，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛臀磥頋撛陂_展的需求去做，要有可信度非常高的市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持。商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的方式，主力店可規(guī)劃為購物中心百貨、超市、家電、建材家居、餐飲、休閑文娛等多業(yè)態(tài)組合，經(jīng)過住宅和一部分臨街門面房、產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售回籠資金，把酒店和較適中的商業(yè)物業(yè)持有進(jìn)展租賃運(yùn)營。.2省內(nèi)二級地市平頂山、新

7、鄉(xiāng)、安陽、焦作等重點開發(fā)：中心商圈或成熟商圈小型綜合體 采取商業(yè)、酒店式公寓、SOHO、住宅相結(jié)合的方式，經(jīng)過市場調(diào)研，找準(zhǔn)工程所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境的市場空缺，有針對性地進(jìn)展開發(fā)；商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加產(chǎn)權(quán)商鋪的方式，主力店可規(guī)劃為小型購物中心百貨、超市、家電、餐飲、休閑文娛等多業(yè)態(tài)組合，打造多業(yè)態(tài)小型綜合體，加強(qiáng)商業(yè)氣氛。 .一、二級城市開發(fā)協(xié)作同伴的選擇在一、二級城市開發(fā)協(xié)作同伴選擇上，我們可以允許瑞寰資本管理參股，以降低投資風(fēng)險。我們也可以與凱德置地協(xié)作，協(xié)助我們做好工程分析、規(guī)劃、測算、開發(fā)、運(yùn)營，降低工程操作風(fēng)險；可充分利用他們在國內(nèi)70多個商業(yè)地產(chǎn)工程建立起來的品牌資源庫，提高招商的勝

8、利率；同時，經(jīng)過與凱德置地的協(xié)作，也可以使我們的商業(yè)公司學(xué)習(xí)、自創(chuàng)一些先進(jìn)的操作閱歷，提高我們本人的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度。.3省內(nèi)三級地市其它地市及縣級市開發(fā)重點：整體商業(yè)晉級及規(guī)劃改造 目前各級城市都在加強(qiáng)提升城市籠統(tǒng)，進(jìn)展城市改造，一級城市的城中村改造工程開發(fā)的如火如荼，開發(fā)本錢在逐年加大，競爭愈演愈烈。三級城市的改造也隨風(fēng)跟上，雖然目前三級城市的開發(fā)商僅限于一些小型開發(fā)商進(jìn)展部分小地塊開發(fā)，但都獲得了很好的業(yè)績，這充分闡明了三級城市的商機(jī)還有很多，我們可以進(jìn)駐一些經(jīng)濟(jì)較興隆的三級城市進(jìn)展舊城改造。所謂的舊城改造，就是把市中心臨街破舊的物業(yè)及閑置廣場和用地或傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場拆掉重建，重新規(guī)劃整體

9、商業(yè)規(guī)劃，進(jìn)展整體商業(yè)晉級。由于這種開發(fā)方式可以極大地提升城市籠統(tǒng)，添加城市效力功能，促進(jìn)本地消費(fèi)，滿足市民物質(zhì)生活需求，添加稅收，所以這種方式較易獲得當(dāng)?shù)卣С?，便于拿地或降低開發(fā)本錢。這也是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商望塵莫及的。.3省內(nèi)三級地市其它地市及縣級市開發(fā)業(yè)態(tài) 采取商業(yè)、酒店式公寓與住宅相結(jié)合，商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的方式，主力店以家庭百貨店為主，其涵蓋業(yè)態(tài)為農(nóng)貿(mào)市場改超市及符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)程度的百貨店，該業(yè)態(tài)比較貼近老百姓的日常生活需求，在各級城市都有較強(qiáng)的市場生命力。.3省內(nèi)三級地市其它地市及縣級市投資思緒 以改造舊城區(qū)為吸引點，實現(xiàn)商業(yè)用地和住宅用地的低本錢買入，以住宅、酒店式公寓

10、和臨街門面房的部分銷售利潤實現(xiàn)商業(yè)主力店的持有，以成熟的商業(yè)人氣和商業(yè)運(yùn)做促使持有物業(yè)的昌盛并確保收益。由于三級地市開發(fā)程度普遍不高，所以這個市場時機(jī)最多，應(yīng)作為建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的重點開展區(qū)域。在詳細(xì)操作上，可以從一個與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)作良好的城市開場試點，逐漸擴(kuò)展到縣級市。.3省內(nèi)三級地市其它地市及縣級市開發(fā)規(guī)模： 三級地市商業(yè)開發(fā)總量普通3-4萬平米，以1.5 -2萬平米作為持有物業(yè)，持有物業(yè)租賃中,主力店和次主力店占比不超越50%，餐飲占比15-18%，其他部分為專業(yè)店，確保租金報答的最大化。也可引入大型超市加家電方式或小型百貨加超市方式，其他面積設(shè)計為主力店周邊的一帶二商鋪，運(yùn)營餐飲、休閑文娛等

11、業(yè)態(tài)。如一個地域能勝利開發(fā)3-5家，那么可迅速復(fù)制此方式，做到規(guī)?；_展。.在物業(yè)變現(xiàn)方面，酒店式公寓、寫字樓可部分賣掉，住宅可全部賣掉獲取利潤，同時可經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計一定比例的可出賣商業(yè)物業(yè)來回收資金。工程根據(jù)位置、業(yè)態(tài)組合可以出賣40-50%的商業(yè)面積。根據(jù)商圈位置的不同情況，可出賣商業(yè)物業(yè)的價錢普通為工程本錢的2-3倍，商圈越好，這個倍數(shù)越高。以處于一級中心商圈的鄭州大上海城一期為例，20畝地，容積率4.5，60000平方米商業(yè)體量，每平方米約4000元本錢，按05年10月負(fù)一層售價12000元計算，僅負(fù)一層10000平方米商業(yè)內(nèi)街銷售就回收近一半本錢。其實踐銷售部分為負(fù)一層、一層、二層，其

12、中負(fù)一層和二層售價12000元，已根本清盤，幾乎收回全部本錢。一層售價24000元，已售過半，此三層相加回收近1.5倍投資本錢。由此可見，從銷售層面來講，大上海城利潤可觀。2、產(chǎn)品變現(xiàn)方式.2、產(chǎn)品變現(xiàn)方式建業(yè)三門峽工程臨街一帶二的商業(yè)售價12000元左右，也賣出了3倍的投資本錢。假設(shè)當(dāng)時提高容積率，添加一棟酒店式公寓，商業(yè)設(shè)計為三層大底商，臨街一帶二全賣掉，本錢可以收回且有一定利潤，關(guān)鍵是經(jīng)過租賃獲得一個可以帶來長期現(xiàn)金流的持有物業(yè)，而且具有升值空間。.在實踐開發(fā)時，例如三級地市商業(yè)開發(fā)總量3萬平米，以1.5萬平米作為主力店，出賣50 %的商業(yè)面積即1.5萬平米，按售價可達(dá)本錢2倍計算，即可

13、回收全部商業(yè)物業(yè)投資本錢。該方式開發(fā)由于出賣的面積大，可以在建立期內(nèi)回籠資金，持有物業(yè)體量較小，占有資金量少，完全符合建業(yè)的投資條件，躲避投資風(fēng)險。2、產(chǎn)品變現(xiàn)方式.經(jīng)過租賃收取租金：持有物業(yè)在住宅和商業(yè)房的銷售回款中已消化了大部分本錢，運(yùn)作得當(dāng)時持有物業(yè)甚至是整體開發(fā)利潤的一部分，我們就可以心安理得地做房東。那么在一、二級城市中就完全可以向大連萬達(dá)那樣與幾十家知名商家或廠家建立長期的戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系，他們只需有區(qū)域化、連鎖化的需求，我們就可以成為他們的首選同伴，共同去開發(fā)市場、占領(lǐng)市場。以三門峽湖濱廣場商業(yè)工程為例，整體招租的租金程度是0.91元平方米日，年為332.15元/平方米。假設(shè)按每平方

14、米正常開發(fā)本錢4000元計算，年租金報答率約為開發(fā)本錢的8.3%。假設(shè)遇到風(fēng)險較小的物業(yè)，我們本人進(jìn)展品牌組合實施散租，其投資開發(fā)報答率要遠(yuǎn)高于8.3%。3、產(chǎn)品贏利方式.經(jīng)過專業(yè)的招商運(yùn)營管理，確堅持有物業(yè)升值。3、產(chǎn)品贏利方式.綱要一二三四五國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開展情況 建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思緒操作原那么優(yōu)優(yōu)勢分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開展方式及初步規(guī)劃.三、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思緒1、現(xiàn)有地產(chǎn)工程任務(wù)思緒2、新商業(yè)工程開展規(guī)劃. 總體任務(wù)思緒1、已開業(yè)工程任務(wù)思緒2、在招商工程任務(wù)思緒3、在建工程任務(wù)思緒1、現(xiàn)有地產(chǎn)工程開展思緒 .2、建立完善的多業(yè)態(tài)品牌商家資源庫，為工程招商打好根底

15、。TextText1、建立完善的組織架構(gòu)，成立調(diào)研部、規(guī)劃部、招商部、企劃部、運(yùn)營部、管理部。 3、做好已開業(yè)工程招商及運(yùn)營管理任務(wù)，提升出租率及租金收入程度，降低集團(tuán)商業(yè)工程返租及運(yùn)營補(bǔ)助負(fù)擔(dān)。4、在建及新開發(fā)工程的商業(yè)市調(diào)、規(guī)劃及前期招商任務(wù)。5、配合各工程公司做好商業(yè)銷售推行任務(wù)。6、安排商業(yè)公司人員內(nèi)部培訓(xùn)和調(diào)查學(xué)習(xí)，提高專業(yè)化程度，拓展思緒。7、建立健全內(nèi)部管理制度，實行人員工程擔(dān)任制，并推行績效考核和效益掛鉤制度。商業(yè)地產(chǎn)總體任務(wù)思緒.已開業(yè)工程任務(wù)思緒1三門峽建業(yè)新天地步行街 該工程已開業(yè)近一年，經(jīng)過一年來的運(yùn)營管理任務(wù)，商戶運(yùn)營已相對穩(wěn)定，品牌更新率約10%。經(jīng)過前一階段我們所

16、做的大量根底任務(wù)，目前與商戶的溝通情況較好。步行街現(xiàn)存主要問題是商戶普遍銷售業(yè)績不佳，運(yùn)營壓力較大，這種情況會給今后的租金收取任務(wù)帶來很大不利影響，所以今后的任務(wù)重點就是圍繞提升商戶銷售業(yè)績來展開。首先，要加大促銷、宣傳投入，經(jīng)過接連不斷的促銷活動、街內(nèi)外廣場活動來提升人氣并一次作為品牌機(jī)構(gòu)調(diào)整的根據(jù)和資本，以構(gòu)成人氣提升與品牌構(gòu)造調(diào)整的良性循環(huán)；其次，做好會員招募、管理任務(wù)，培育固定消費(fèi)群；經(jīng)過團(tuán)購方式擴(kuò)展步行街銷售業(yè)績；最后，加強(qiáng)與商戶溝通，經(jīng)過培訓(xùn)、輔導(dǎo)等方式，提高商戶自營才干，使商戶順利度過養(yǎng)店期。.已開業(yè)工程任務(wù)思緒2湖濱廣場 目前大張和華潤運(yùn)營情況良好，收租較有保證。假設(shè)大張和華潤

17、出現(xiàn)交租不及時的問題，那么可收回部分面積本人招租，提升我方租金收入程度。.已開業(yè)工程任務(wù)思緒3桂園 桂園工程返租在2021年8月份終了，今后的任務(wù)，一是繼續(xù)協(xié)助業(yè)主做好后續(xù)招商任務(wù)，二是經(jīng)過該工程總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的返租銷售與后期的招商運(yùn)營管理的閱歷，為今后類似業(yè)態(tài)工程的招商管理提供自創(chuàng)。.在招商工程任務(wù)思緒1建業(yè)帕拉帝奧 首先要協(xié)助、扶持已招商戶推進(jìn)商家裝修及開業(yè)任務(wù)，并做好后期運(yùn)營管理的效力任務(wù)，并根據(jù)已開業(yè)商家的運(yùn)營情況調(diào)整該工程商業(yè)定位和任務(wù)思緒。其次要制定真實可行的招商政策，吸引商戶盡早入駐，以縮短商鋪空置期和降低商鋪的空置率。同時要有分階段招商的預(yù)備，成熟業(yè)態(tài)不能夠一步招商到位，可以逐漸

18、伐整。.在招商工程任務(wù)思緒2聯(lián)盟新城U尚88 應(yīng)繼續(xù)以成熟餐飲、休閑文娛行業(yè)招商為主，保證進(jìn)駐商戶高成活率，加強(qiáng)張望商戶的自信心，并隨著社區(qū)人口入住率的提高，添加社區(qū)商業(yè)相關(guān)業(yè)態(tài)及業(yè)種，以運(yùn)營良好的商業(yè)業(yè)態(tài)如餐飲為龍頭帶動其它商業(yè)業(yè)態(tài)的招商，繼續(xù)擴(kuò)展目的商戶訪問，積累商戶資源，與目的商戶堅持經(jīng)常溝通。.在建工程任務(wù)思緒1濟(jì)源建業(yè)新天地步行街 濟(jì)源步行街今后的重點任務(wù)，一是要做好可行性較強(qiáng)的前期規(guī)劃，以市場為導(dǎo)向，經(jīng)過大量商戶市調(diào)任務(wù)來進(jìn)展業(yè)態(tài)規(guī)劃與規(guī)劃。由于本工程體量較大、鋪位較多，位置也不在商圈中心，所以應(yīng)思索部分商鋪優(yōu)先整體出租，引入次主力店。二是配合工程部做好銷售效力的銷售支撐點和提供商

19、鋪銷售的賣點，同時要針對優(yōu)質(zhì)商戶制定單獨(dú)的招商優(yōu)惠政策，吸引優(yōu)秀品牌大量入駐，提高商戶整體運(yùn)營才干和抗風(fēng)險才干，有利于順利度過養(yǎng)店期。三是要做好后期運(yùn)營管理的預(yù)備任務(wù)，加大促銷、宣傳力度，提高商戶成活率。.在建工程任務(wù)思緒2森林半島左岸風(fēng)情街 一是要做好大量的目的商戶積累任務(wù)，了解商戶的真實協(xié)作意向、租金接受力及物業(yè)租賃軟硬件要求，為制定招商政策做好根底預(yù)備任務(wù)。二是要結(jié)合該區(qū)域周邊商業(yè)開展趨勢和社區(qū)住宅入駐率的變化，補(bǔ)充適宜消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)。附：.現(xiàn)商業(yè)物業(yè)各工程三年租金收入初步預(yù)測總表：項目返租總面積三年返租總金額/元可預(yù)見租賃面積三年合計租賃面積可預(yù)見三年租金收益（元）見備注稅金三年合

20、計/元三年租金凈收益總額（元）費(fèi)用三年合計/元盈虧總額（元）08年09年10年08年09年10年三門峽新天地步行街8497.6299596908018.348182.348811.42501251215925685811700000861221.610646181303.1萬-2344508三門峽湖濱廣場0025053.625053.625053.675160.88192288元8192288元8192288元417806720398797020398797濟(jì)源新天地17033012327140881584942264080875209038460299704714128933147.5萬12

21、653933洛陽項目2716.396380512851225954595417030 1500000226000024000001774200438580033.1萬249672許昌項目8951.2154789852704.934046.075264.7712015.77313515.9679413944437.601937366.510.4萬-3645418.5聯(lián)盟新城U尚88129804290000元150035004000900007800003600006270010773000-3212700桂園16088.7340051525229.77005229.77108萬000108萬0-

22、2925152合計66266.952754萬6萬 6.08萬6.5萬18.57萬1620.74萬2568.5萬2163.5萬987.32萬5365.44萬494.1萬2117.46萬備注商業(yè)項目三年盈利總額2117.46萬 本表由建業(yè)商業(yè)管理公司提供.2、新商業(yè)工程開展規(guī)劃開發(fā)規(guī)劃 投資報答 新商業(yè)工程開展規(guī)劃.以三級市場開發(fā)為主，試點勝利后，采用重點地域規(guī)模開發(fā)，盡快復(fù)制。在三級市場三年方案開發(fā)10個工程，按每個工程3-4萬平方米的規(guī)模計算，開發(fā)總體規(guī)模30-40萬平方米；按照商業(yè)門面房平均銷售價錢8000元，銷售50%面積計算沒有把開發(fā)的住宅計算在內(nèi)，可回籠資金12-16億元；開發(fā)本錢假設(shè)

23、在每平方米4000元，持有商業(yè)物業(yè)的體量將到達(dá)15-20萬平方米，經(jīng)過銷售50%的商業(yè)物業(yè)確堅持有物業(yè)的本錢回收，以減輕集團(tuán)的資金壓力。1開發(fā)規(guī)劃 .2投資報答三年后，這些工程由于都處于商業(yè)成熟區(qū)域，經(jīng)過散招租賃運(yùn)營或整體招租運(yùn)營，該物業(yè)的商業(yè)價值將得到極大提升，可與現(xiàn)有的自持物業(yè)一同捆綁上市或引入國外基金變現(xiàn)，表達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值的最大化。附：建業(yè)開發(fā)投資報答初步預(yù)估簡表按純商業(yè)部分計算.開發(fā)項目時間（年）200820092010201120122013開發(fā)項目數(shù)（個）235開發(fā)項目面積（萬平方米）6915開發(fā)投入資金（億元）1.63.25.22項目銷售回款（億元）2.43.66項目銷售利潤

24、（億元）0000自持物業(yè)租金（億元）0.1440.36720.74560.7828持有物業(yè)運(yùn)營成本（億元）0.0500.12850.26100.2740項目投資收益（億元）0.0940.23870.48460.5088開發(fā)投資報答初步預(yù)估簡表按純商業(yè)部分計算 .開發(fā)投資報答初步預(yù)估簡表闡明 開發(fā)本錢按4000元平方米估算，銷售價錢按8000元平方米估算，銷售面積按開發(fā)商業(yè)面積的50%估算，自持物業(yè)租金收入按開發(fā)本錢12%估算，每個工程兩年后可產(chǎn)生出租收益，租金遞增率為5%年；估算值為稅前數(shù)據(jù)，未含住宅等開發(fā)利潤；工程投資總額為12億元，每個工程按第一年投入三分之二，第二年投入三分之一計算，開發(fā)期為一年半，銷售期為半年。假設(shè)滾動開發(fā)節(jié)拍較快，累計投資可控制在10億以內(nèi)；預(yù)估第四年底回收完一切工程投資款項并可將資金全部返還集團(tuán)；工程投資的結(jié)果是獲得了15萬平方米的自持物業(yè)，本錢價6億元，工程投資收益按持有物業(yè)租金收入的65%計算。假設(shè)能于第六年末在預(yù)估投資收益的根底上打包上市，按興隆國家成熟市場15倍房地產(chǎn)市盈率計算，出讓一半股權(quán)可回收資金約7.63億