我國(guó)房地產(chǎn)周期特征分析

1、 10/10 我國(guó)房地產(chǎn)周期運(yùn)行特征分析*邱強(qiáng)萬海遠(yuǎn)某師X大學(xué)商學(xué)院330046 某民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院650031摘要：本文選擇商品房銷售面積及其增長(zhǎng)率作為指標(biāo)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行劃分，指出目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大概經(jīng)歷了四個(gè)周期。認(rèn)為房地產(chǎn)周期運(yùn)行過程中具有振幅特別大、運(yùn)行速度快、擴(kuò)X程度不一致等特征，同時(shí)也對(duì)這些特征作出了具體的原因分析，認(rèn)為計(jì)劃體制、國(guó)民經(jīng)濟(jì)、政策實(shí)施等對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的特征有重要的影響，最后針對(duì)這些分析相應(yīng)的提出了若干建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 周期特征波動(dòng)幅度 周期長(zhǎng)度 波動(dòng)系數(shù)Abstract: This article chooses the modity sale area

2、and its increasingas the target, thinks there are four cycle in the real estate industry, andanalyses thereal estate cycle movement characteristic. Believing the real estate cycle has:the oscillation amplitude specially in a big way, the running rate being quick, the expansion degree being inconsist

3、ent and so on the characteristic. And also make the concrete reason analysis to these characteristics.Think that the plan system, the national economy, the policy implementation and so on have the important influence to our country real estate characteristic, finally correspondingly put forward cert

4、ain proposals aimed at these analyses .Keyword:real estate industrycyclecharacteristicfluctuationscope cycle length fluctuation coefficient房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出周期特征。它和其他宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一樣，時(shí)而高漲時(shí)而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。通過比較分析我國(guó)房地產(chǎn)的周期特征，并進(jìn)而分析其特征產(chǎn)生的原因。對(duì)于了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，把握其發(fā)展趨勢(shì)，具有非常深刻的現(xiàn)實(shí)意義。一、我國(guó)房地產(chǎn)周期劃分及各周期特征1、房地產(chǎn)四個(gè)周期劃分及其長(zhǎng)度。本文以商品房銷售面積增長(zhǎng)率為

5、指標(biāo)，作出中國(guó)房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期，根據(jù)商品房銷售增長(zhǎng)率資料統(tǒng)計(jì),得出從1981年到2006年的26年里，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大概經(jīng)歷了4個(gè)周期，如下所示：表 1-1；1981-2006年商品房銷售面積年增長(zhǎng)率年份1981198219831984198519861987198819891990199119921993X2.27.3-38.958.3年份1994199519961997199819992000200120022003200420052006X1.710.91.614.037.720.127.520.318.925.613.615.3

6、12.2圖1-1；房地產(chǎn)周期波動(dòng)的估算長(zhǎng)度數(shù)據(jù)來源:1981-1988年數(shù)據(jù)來自..;1989-2004來自中宏數(shù)據(jù)庫(kù))_本論文屬某省教育廳高等學(xué)校人文社會(huì)科學(xué)課題我國(guó)房地產(chǎn)周期理論的研究編號(hào)(Jj0612)規(guī)劃階段性成果之一。相對(duì)來講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大概經(jīng)歷了4個(gè)周期，依時(shí)間順序，各周期的跨度及各個(gè)周期的長(zhǎng)度為：表1-21981年以來的中國(guó)房地產(chǎn)周期周期順序周期跨度波谷波峰波谷長(zhǎng)度11981-1989198119841989821989-1996198919931996731996-2002199619982002642002-20022003從表1-2中可以看出。自1981

7、年以來，房地產(chǎn)按照從谷到谷統(tǒng)計(jì)共經(jīng)歷4個(gè)周期。周期時(shí)間有長(zhǎng)有短。最長(zhǎng)的8年，最短的6年，從第1周期到第4周期的長(zhǎng)度分別為8年、7年、和6年，平均周期長(zhǎng)度較短，約為7年一個(gè)周期。因此可以把7年長(zhǎng)度看成是中國(guó)房地產(chǎn)周期的一般長(zhǎng)度。周期一 （1981-1989）：從1981年起，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，經(jīng)過3年的持續(xù)增長(zhǎng)之后，于1984年到達(dá)波峰，之后逐漸蕭條，經(jīng)過3年的往返期，于1989年到達(dá)波谷，這是一個(gè)完整的周期。從總體上看，這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)只是處于起步階段，房地產(chǎn)交易規(guī)模較小，交易價(jià)格波動(dòng)也不大。本輪周期長(zhǎng)度長(zhǎng)，擴(kuò)X和衰退時(shí)間長(zhǎng)，而且擴(kuò)X和衰退程度都較淺，振動(dòng)幅度較小。周期二 （1989-1996

8、）：從1989年到1996年，從谷到谷的時(shí)間是7年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期；如果從1988年開始算起，從峰到峰計(jì)算，到1995年也正好是一個(gè)完整的周期，周期長(zhǎng)度也為7年；經(jīng)歷90年代國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)迅速回落調(diào)整，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入鞏固、停頓和消化階段，房地產(chǎn)業(yè)在1991年開始出現(xiàn)復(fù)蘇，這一周期在經(jīng)歷1 992-1993年的極度膨脹后，在1993年下半年開始衰退，1994-1995年形成收縮階段，房地產(chǎn)業(yè)在1996年再次跌到谷底。本輪周期擴(kuò)X時(shí)間長(zhǎng)、程度深，衰退時(shí)間短、程度深，周期振幅大。周期波動(dòng)簡(jiǎn)單、劇烈，急起急落、大起大落十分明顯。周期三 （1996-2002）：1996年開

9、始房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，商品房銷售面積增長(zhǎng)率加速上升，在經(jīng)歷了1年的艱難復(fù)蘇之后，1997年仍然繼續(xù)增長(zhǎng)但速度有所減緩，1998年到達(dá)波峰，但是1999年再次出現(xiàn)衰退，持續(xù)3年的衰退使周期在2002年再次到達(dá)波谷。本輪周期長(zhǎng)度比較短，擴(kuò)X和衰退時(shí)間短，而且擴(kuò)X和衰退程度都較深，振動(dòng)幅度較大。周期四 （2002-）：2002年開始進(jìn)入房地產(chǎn)波動(dòng)的第4個(gè)周期，目前仍在進(jìn)行，但何時(shí)完成還有待觀察。此后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期。商品房銷售面積增長(zhǎng)率在2003年為25.6%，達(dá)到新一輪的波峰。之后開始出現(xiàn)漸進(jìn)式下滑現(xiàn)象，但經(jīng)過一年往返于2005年重新復(fù)蘇；從總量上來看，中國(guó)房地產(chǎn)無論從需求還是從

10、供給都有了較快的增長(zhǎng),房屋銷售增長(zhǎng)率及需求高于開發(fā)投資的增長(zhǎng)，擴(kuò)X和衰退的時(shí)間越來越短；與前3個(gè)周期對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，本周期增長(zhǎng)和調(diào)整交替發(fā)生,周期呈波浪式上升，變化的規(guī)律性也越來越差。2、各個(gè)周期波動(dòng)幅度。在不同的周期里，波動(dòng)幅度也有很大的差異，如下所示：表 1-3；4個(gè)周期的波動(dòng)幅度周期順序周期跨度(年)波谷(%)波峰(%)波峰/波谷(倍)平均值(年份)長(zhǎng)度(年)11981-19892.510.84.324.84821989-1996-2.358.3-25.347814.85731996-20021.637.723.562520.01642002-18.925.61.35449717.16(資

11、料來源：根據(jù)表1-1數(shù)據(jù)整理)波動(dòng)幅度的差異性，表現(xiàn)在最高漲幅、最高跌幅和平均漲幅和平均跌幅各個(gè)方面。在第一周期，波谷為2.5，波峰為10.8，波峰是同期波谷的4.32倍。在第二個(gè)周期的7年間，這一比例變?yōu)?5.3478。而第三個(gè)周期，在6年之內(nèi)波峰與波谷之比也達(dá)到23.5625。在第四周期，這一比例為1.36。而在漲跌幅平均值方面，各個(gè)周期分別為4.84、14.85、20.01、17.16，第三周期為第一周期的4.13倍。3、各個(gè)周期波動(dòng)系數(shù)。波動(dòng)系數(shù)是指一段時(shí)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)歷年增長(zhǎng)狀況與平均情況離散的程度。它是衡量某產(chǎn)業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)波動(dòng)性的主要指標(biāo)，也是衡量產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)幅度對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)

12、趨勢(shì)偏離程度的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)。YYn2(YnY )YWW表示波動(dòng)系數(shù)，Y為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際水平，n為樣本數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)差；波動(dòng)系數(shù)表示實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏離長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的程度。波動(dòng)系數(shù)越大，說明房地產(chǎn)越不穩(wěn)定，波動(dòng)性越大，如下表所示：表1-4；4個(gè)周期的波動(dòng)系數(shù)比較(周期、樣本單位：年,其他單位：%)周期順序周期跨度樣本容量波谷波峰平均值方差標(biāo)準(zhǔn)差波動(dòng)系數(shù)W11981-198982.510.84.8414.6593.8736650.80034421989-19967-2.358.314.85477.6421.854581.47168931996-200261.637.720.01124.2311.146060.

13、55702542002-2006(未完)418.925.617.1628.925.3780110.313404(資料來源：根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2005年和中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),2007年5月27日數(shù)據(jù)整理)從4個(gè)各個(gè)周期波動(dòng)系數(shù)來看，第一、第二周期的波動(dòng)幅度比較大，第三、第四周期的波動(dòng)幅度比較小。從第二個(gè)周期開始漲跌幅平均值逐漸穩(wěn)定；標(biāo)準(zhǔn)差也在變小，由第二周期的21.85458減為第三周期11.14606，再減為第四周期的5.378011；波動(dòng)系數(shù)也有穩(wěn)定下降趨勢(shì)，W由第二周期的1.471689，減少為第三周期的0.557025，再到第四周期則變?yōu)?.313404。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在不同的周期有著很

14、大的不同，發(fā)展的穩(wěn)定性也很不一樣，第一、第二周期波動(dòng)系數(shù)較大，產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)幅度對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)偏離程度大，更具有波動(dòng)性，也更易受外生因素的影響。第三、第四周波動(dòng)系數(shù)較小，產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)偏離程度小。但總體上來說，波動(dòng)系數(shù)呈現(xiàn)逐年減少的跡象，房地產(chǎn)業(yè)也越來越穩(wěn)定。4、上升期和下降期期限長(zhǎng)短。我國(guó)房地產(chǎn)在不同的周期里，上升期和下降期也有很大的不同。如下表所示：表1-5 各周期內(nèi)的擴(kuò)X期和收縮期周期順序周期跨度擴(kuò)X期跨度收縮期跨度1844275236334422在1981年1989年的第1個(gè)周期中，擴(kuò)X期為4年，收縮期也為4年。但在1989-1996年的第2個(gè)周期中，擴(kuò)X期為5年，收縮期為2

15、年；在第3周期中擴(kuò)X期為3年，收縮期為3年；第4周期中前2年為擴(kuò)X期，收縮期還不確定。在第一、第三個(gè)周期中，擴(kuò)X期和收縮期的長(zhǎng)度是完全一樣的，表明周期在上升和下滑的運(yùn)行速度是幾乎是一樣的，但在第二個(gè)周期中，擴(kuò)X期明顯長(zhǎng)于收縮期。反映了上升的遲延性和下降的急促性。從總體上來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期長(zhǎng)度在減少，各個(gè)周期的長(zhǎng)度分別為8、7和6年，體現(xiàn)了整體周期的擴(kuò)X期和收縮期比較短，運(yùn)行速度在加快，房地產(chǎn)在單位時(shí)間內(nèi)特別容易波動(dòng)的特點(diǎn)。5、擴(kuò)X的方式和程度。在擴(kuò)X方式上，我國(guó)房地產(chǎn)周期擴(kuò)X基本的軌跡是從大城市住宅市場(chǎng)的土地價(jià)格上漲開始，從大城市到中等城市，然后到小城市，然后再回到大城市，表明我國(guó)房地產(chǎn)

16、是循環(huán)帶動(dòng)式的增長(zhǎng)型周期波動(dòng)。按照土地價(jià)格上漲，住宅土地價(jià)格先行上漲，進(jìn)而帶動(dòng)平均地價(jià)的上漲，從而帶動(dòng)建筑物價(jià)格上漲，進(jìn)而帶動(dòng)其他市場(chǎng)價(jià)格的上漲。在擴(kuò)X程度上，地產(chǎn)也比房產(chǎn)波動(dòng)幅度更大。新增房產(chǎn)的價(jià)格取決于相關(guān)的建筑成本，原有房產(chǎn)價(jià)格取決于建筑的重置成本，因此房產(chǎn)的建造應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)際經(jīng)濟(jì)中建筑業(yè)的X疇；而土地是不可能通過生產(chǎn)過程增加供給的，因此土地的價(jià)格不能由相關(guān)的生產(chǎn)成本決定，只能根據(jù)預(yù)期未來收入的現(xiàn)值決定，因此地產(chǎn)價(jià)格也往往體現(xiàn)出更強(qiáng)的波動(dòng)，實(shí)際上也確實(shí)是往往先由地產(chǎn)的變動(dòng)，從而帶動(dòng)房產(chǎn)的變動(dòng)，且地產(chǎn)的波動(dòng)幅度更大。如下所示：表 1-6；第3周期商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)率與全國(guó)地價(jià)平均增長(zhǎng)率 (單

17、位：%)年份1996199719981999200020012002房產(chǎn)均價(jià)增幅-0.524.53.3-3.7土地均價(jià)增幅3.924.78.736-1.8794.1023.60724.352圖1-2；第3周期的房產(chǎn)周期與地產(chǎn)周期比較數(shù)據(jù)來源：(1)2003中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2003年出版。（2）中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)在對(duì)第3周期房?jī)r(jià)與地價(jià)的增幅對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)，1996-2002年期間，地價(jià)相對(duì)容易大起大落，變化幅度均大于房?jī)r(jià)的變化幅度，1998年房?jī)r(jià)的增幅為3.3%，而地價(jià)的增幅為8.736%；在1999年，房?jī)r(jià)和地價(jià)同時(shí)下降，增幅為負(fù)數(shù)，但地價(jià)下降的幅度也仍然大于房?jī)r(jià)下降的幅度；

18、在2000年房?jī)r(jià)的增幅為2.9%，而地價(jià)的增幅為4.102%；2001年房?jī)r(jià)的增幅為2.8%，而地價(jià)的增幅為3.607%；2002年房?jī)r(jià)的增幅為3.7%，而地價(jià)的增幅為4.352%。綜上可以得出，地價(jià)的變化幅度大于房?jī)r(jià)的變化幅度，地產(chǎn)價(jià)格也往往體現(xiàn)出更強(qiáng)的波動(dòng)。6、呈現(xiàn)局部周期的特征。如第2周期的1992-1993年全國(guó)周期實(shí)質(zhì)反映的是局部周期。1992年，某、某、某、某、某完成房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國(guó)的62%，開發(fā)土地面積占全國(guó)的71%.僅某省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資就占全國(guó)的7.6%，開發(fā)土地面積占全國(guó)的11%.1993年，僅某、某、某、某、某、某和某等7省市就完成全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的62.9%，開

19、發(fā)土地面積的65.8%。這說明中國(guó)1992、1993年的房地產(chǎn)熱并不是全國(guó)性的，而是區(qū)域性的，并且主要集中在沿海地區(qū)。如在某,1991年初的平均價(jià)格為3000元/M2,年底漲至4000元/M2。1992年6月,某省的住房?jī)r(jià)格比上一年同期上漲了100%,珠江三角洲地區(qū)上漲了60%以上,其他城市上漲了40%。7、1998年后房?jī)r(jià)高位運(yùn)行。通過對(duì)1998年前后房?jī)r(jià)的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，1998年后，房地產(chǎn)價(jià)格一直在維持在高位，并呈現(xiàn)波動(dòng)式增長(zhǎng)趨勢(shì)。如下所示：年份199920002001200220032004200520062007一季度2007二季度平均均價(jià)2053211221702345245728

20、1130363200337935722714均價(jià)增幅8.14.81448.054565761表1-7；1998年后我國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)及增長(zhǎng)幅度 （均價(jià)單位：元/平方米；均價(jià)增幅單位：%）數(shù)據(jù)來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2005年及.sina.從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，1998年之后，我國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格一直維持較高增長(zhǎng)，1999年全國(guó)商品房的平均售價(jià)突破為2053元平方米，第一次突破2000元平方米的大關(guān)；2000年價(jià)格為2112元平方米，同比增長(zhǎng)率為2.9%，2001年也達(dá)到2.8%的增長(zhǎng)率；2002年房?jī)r(jià)更是在此基礎(chǔ)上一路猛漲，增長(zhǎng)率達(dá)到8.1%，在經(jīng)歷了一年的緩沖期后，增幅于2004年達(dá)

21、到了14.4%的歷史性的最高峰，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速度式增長(zhǎng)方式；2005年平均房?jī)r(jià)為3036元平方米，短短的不到6年時(shí)間，房?jī)r(jià)就突破了3000元平方米的大關(guān)。2006年以后這種增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然不減，房?jī)r(jià)連年、連月上升；不僅如此，甚至增長(zhǎng)率也是直線上升，2006年增長(zhǎng)率是5.4%，2007年一季度是5.6%，到2007年二季度則增加到5.7%。總的來看，1998年后我國(guó)房?jī)r(jià)接連攀升，房?jī)r(jià)漲幅也是不斷增加，在1998至今，歷年商品房的平均價(jià)格居然達(dá)到了2714元平方米之多，房?jī)r(jià)歷年平均的增長(zhǎng)率也達(dá)到了6.1%。我國(guó)房?jī)r(jià)在1998年之后居高不下，近年還呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的加速式上漲趨勢(shì)。二、我國(guó)房地產(chǎn)周期特征形成的

22、原因相對(duì)來說，第一周期波動(dòng)幅度很小，第二周期波動(dòng)幅度特別大，第三周期波動(dòng)幅度相對(duì)較大，第四周期波動(dòng)幅度較小。下面以周期出現(xiàn)的順序?yàn)閱挝?，具體分析我國(guó)房地產(chǎn)周期各個(gè)特征形成的原因。1、計(jì)劃體制影響。第1周期波動(dòng)幅度較小，主要是因?yàn)槲覈?guó)剛開始改革開放，新中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)機(jī)制初步建立，供求在很大程度上受計(jì)劃的限制，房地產(chǎn)業(yè)沒有完全脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響。雖然供給和需求沒有完全得到釋放，交易量不大，但總體上運(yùn)行比較穩(wěn)定，這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)只是處于起步階段，房地產(chǎn)交易規(guī)模較小，交易價(jià)格波動(dòng)也不大，所以波動(dòng)幅度較小。而周期的上升期和下降期都較長(zhǎng)且相對(duì)一致，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)本身沒有完全脫離市場(chǎng)而

23、自由浮動(dòng)，波動(dòng)只是經(jīng)濟(jì)體制本身自然性的上下浮動(dòng)所致，所以房地產(chǎn)圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)緩慢運(yùn)行，導(dǎo)致擴(kuò)X程度很淺，周期長(zhǎng)度也非常長(zhǎng)（8年）。2、開發(fā)商投資推動(dòng)。第2周期的劇烈波動(dòng)是由開發(fā)商和炒房團(tuán)投資的波動(dòng)引起的。當(dāng)利潤(rùn)率高時(shí)，投資的信心會(huì)促使大量社會(huì)資本、游閑資本擁入，這樣房地產(chǎn)業(yè)供給會(huì)有較快的增長(zhǎng),能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)周期上升；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，開發(fā)商和許多炒房投資者迅速撤資，供給下降,造成房地產(chǎn)的周期下滑。因此,開發(fā)商和炒房團(tuán)的迅速投資和撤資會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)的同向周期波動(dòng)，如下所示： 表 2-1；第2周期年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率X、商品房銷售面積年增長(zhǎng)率Y（單位：%）年份198919901

24、99119921993199419951996X6.0-7.132.7117.5165.031.823.32.10Y-38.958.31.410.91.6圖 2-1；第2周期波動(dòng)與開發(fā)商投資沖動(dòng)(資料來源：根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2002年和中國(guó)房地產(chǎn)年鑒2005年數(shù)據(jù)整理)從上圖可以直觀的看到，在第2周期的1989-1996年期間，X線與Y線幾乎完全重合，X線的任何變化都直接反映在Y線的變化上，即表明投資的波動(dòng)引起了房地產(chǎn)的周期波動(dòng)，投資因素與房地產(chǎn)第2周期波動(dòng)的極高正相關(guān)性；可以看到兩者波動(dòng)方向相同，衰退和復(fù)蘇出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)和持續(xù)的期間也完全一致，在1993年更是同時(shí)達(dá)到波峰。從19

25、90年開始由于開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的良好預(yù)期，導(dǎo)致開發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，受其影響房地產(chǎn)周期也加速上升，在持續(xù)了5年的黃金增長(zhǎng)期后于1993年到達(dá)波峰。之后開發(fā)商和炒房團(tuán)的投資熱情銳減，房地產(chǎn)也迅速下滑。整體上，周期運(yùn)行速度非?？?，導(dǎo)致其下滑幅度特別大，收縮程度也為歷年之最。另外，第2周期的波長(zhǎng)總體上較長(zhǎng)（為7年），但由于開發(fā)商投資的謹(jǐn)慎和炒房團(tuán)跟漲不跟跌的心理，使得整個(gè)周期上升期特別長(zhǎng)（5年），下降期特別段（只有2年），擴(kuò)X程度特別深，為我國(guó)房地產(chǎn)的歷年之最。3、地區(qū)周期傳導(dǎo)。在第2周期的1992-1993年房地產(chǎn)急劇向上波動(dòng)跟某、某等局部地區(qū)存在房地產(chǎn)過熱有很大關(guān)系。這說明中國(guó)1992、1993年的房

26、地產(chǎn)熱并不是全國(guó)性的，而是區(qū)域性的，并且主要集中在沿海地區(qū)。1992年6月,某省的住房?jī)r(jià)格比上一年同期上漲了100%。下面以1992年期間的某省為例。圖 2-2；地區(qū)周期傳導(dǎo)與全國(guó)房地產(chǎn)周期的比較(資料來源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)年鑒2002年和中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)整理)從上圖可以看出，某與全國(guó)的房產(chǎn)周期在波動(dòng)方向上基本一致。某省1991年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1400元平方米，1992年則猛增至5000元平方米，比1991年增長(zhǎng)257%.而全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也在1992年開始出現(xiàn)巨幅波動(dòng)，當(dāng)年就達(dá)到了27%；某房地產(chǎn)價(jià)格在1993年仍然保持這種勢(shì)頭，繼續(xù)狂漲到7500元平方米，增長(zhǎng)率為50%，全國(guó)房地產(chǎn)也在1

27、993突飛猛進(jìn)，創(chuàng)造了歷史性的30%的增長(zhǎng)率。在1993年下半年開始某房地產(chǎn)呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，不到一年時(shí)間即1994年居然出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而全國(guó)房地產(chǎn)也受其影響，1994年突然降到只有9.1%。在增長(zhǎng)率上，出現(xiàn)了1992、1993年的大起與1994年的大落，某1992年的波峰與1994年的波谷相差達(dá)300%以上，而全國(guó)的房地產(chǎn)這一差距也到達(dá)28%。這一上一下體現(xiàn)了某房地產(chǎn)在1992年期間的極度不穩(wěn)定性，而這種急劇波動(dòng)性直接導(dǎo)致了當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌，呈現(xiàn)1992年期間的周期性波動(dòng)。因此可以說房地產(chǎn)業(yè)的第2周期在很大程度上是地區(qū)周期傳導(dǎo)所造成的。4、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。第2、3周期的劇烈波動(dòng)，主要

28、是因?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)的膨脹與蕭條等交替性發(fā)展因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)巨幅波動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著相互影響、相互促進(jìn)和相互依存的關(guān)系，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)(何為良性和非良性,用繁榮和蕭條,或者擴(kuò)X和收縮更規(guī)X些)是時(shí)，社會(huì)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)相互適應(yīng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期的上升通道。相反，如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于非良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就會(huì)產(chǎn)生消極的作用，使房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道。如下所示：表2-2；第2、3周期GDP增長(zhǎng)率X、商品房銷售面積增長(zhǎng)率Y的歷年比較（單位：%）年份8990919293949596979899000102X14.213.512.67.87.18.

29、07.58.3Y-38.958.31.410.91.614.037.720.127.520.318.9圖2-3；第2、3周期與宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動(dòng)資料來源：（1）楊文武.房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)研究,載于統(tǒng)計(jì)研究2003年第1期.（2）中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),2005年4月10日（3）曹振良:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究，大學(xué)2002年,第128頁(yè).從上圖可以看出：（1）GDP的增長(zhǎng)基本也是6-7年周期，與商品房銷售面積波動(dòng)周期基本吻合。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的波峰領(lǐng)先于GDP增長(zhǎng)率大約1年。（3）全國(guó)住宅銷售面積波動(dòng)率和GDP增長(zhǎng)率之間的相關(guān)關(guān)系為+0.43，說明二者存在著較為明顯的正相

30、關(guān)關(guān)系。從第2個(gè)周期的1989年開始，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開始走出蕭條期并逐步回升，引起人們的樂觀情緒，房地產(chǎn)業(yè)也趨于上升；隨著1990年后宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也加速繁榮；宏觀經(jīng)濟(jì)于1992年到達(dá)波峰，房地產(chǎn)受其影響也相應(yīng)的于1993年到達(dá)波峰點(diǎn)。由于在國(guó)民經(jīng)濟(jì)擴(kuò)X時(shí)期，投資者受樂觀情緒支配，過高預(yù)期房地產(chǎn)銷售量和銷售價(jià)格，從而大量投入資本，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)X，所以波峰點(diǎn)也要更高、振幅更大。1993-1994年國(guó)民經(jīng)濟(jì)曲線突然劇烈下滑，受其影響房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)加速衰退跡象，因?yàn)樵谑湛s時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，在悲觀情緒的支配下，投資者過低預(yù)期銷售量和銷售價(jià)格，以致房地產(chǎn)有效需求進(jìn)一步減少，市場(chǎng)低迷進(jìn)一步

31、蔓延,所以波谷更低、振幅更大，擴(kuò)X程度特別深、下降期也特別短。在第3周期，1996年后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也加速回調(diào)；1998年之后，宏觀經(jīng)濟(jì)雖然在增長(zhǎng)但邊際增長(zhǎng)率持續(xù)7年的下滑，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)系數(shù)穩(wěn)中有降，周期波動(dòng)也微微下調(diào)。因此，總體上來說波幅在變小、擴(kuò)X程度在變淺；波動(dòng)的上升期和下降期也在縮短（都是3年）。5、住房制度改革所致。在第3周期，1998年之后，房?jī)r(jià)一直居高不下，并呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的加速式發(fā)展趨勢(shì)。1998年開始的房地產(chǎn)制度改革、尤其是住房制度的改革也是房地產(chǎn)周期急劇波動(dòng)上揚(yáng)的原因之一。1998年取消了福利分房以后，我國(guó)積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念

32、的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場(chǎng)有效需求的快速增加。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。而銀行也推出個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放，使住房銷售市場(chǎng)的合理需求增加，當(dāng)年商品房銷售面積增長(zhǎng)率就達(dá)到37.7%的最高峰，接著2000年房地產(chǎn)開工面積一舉超過了2億平方米，商品房銷售面積增長(zhǎng)率也達(dá)到了27.5%，房?jī)r(jià)也有2.9%的增長(zhǎng)率；另一方面，住房二級(jí)市場(chǎng)開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力

33、，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加，需求同時(shí)帶動(dòng)供給，最后供給和需求相互影響、相互促進(jìn)。從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)呈現(xiàn)一個(gè)非常直線的上升，使1999年的房?jī)r(jià)第一次突破了2000元/平方米的大關(guān)，邁如高速發(fā)展的軌道。2001年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%；2002年房屋銷售價(jià)格同比上漲更是達(dá)到8.1%，并且房?jī)r(jià)從此一直都維持高位。而2004年在這個(gè)基礎(chǔ)之上，房?jī)r(jià)更是猛增了將近14.4%，速度非?？欤瑲v年來的平均增長(zhǎng)率更是達(dá)到了6.1%。由此可見，房?jī)r(jià)的持續(xù)高速發(fā)展是從1998年的房地產(chǎn)制度改革開始的。6、市場(chǎng)調(diào)控政策的影響。在第3、4周期波動(dòng)幅度又開始下降，主要是因?yàn)閲?guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)穩(wěn)定房

34、地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)有重要作用。最典型的例子就是利率。一般地，利率變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)呈反方向變化，利率的升高或降低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響包括供給和需求兩方面。在供給方面，開發(fā)商融資成本的高低和借貸資金的取得都與金融市場(chǎng)息息相關(guān)，當(dāng)金融市場(chǎng)資金寬松時(shí)，利率下降，開發(fā)商融資較易，融資成本較低，房地產(chǎn)價(jià)格較低，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)供給和市場(chǎng)的繁榮。反之，當(dāng)金融市場(chǎng)銀根趨緊，利率上升時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商利息負(fù)擔(dān)沉重，開發(fā)成本居高不下，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展繁榮，在需求方面，由于房地產(chǎn)價(jià)值高的特性，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)必須獲得金融的支持，利率高則加大了購(gòu)房者的按揭成本，從而阻礙了房地產(chǎn)的需求，利率降低則會(huì)促進(jìn)人們投資

35、房地產(chǎn)的意愿，加大了房地產(chǎn)的投資需求和消費(fèi)需求。因此，利率的升高或降低導(dǎo)致了房地產(chǎn)的快速收縮或擴(kuò)X，這種變化導(dǎo)致了房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)，如表2-5所示：表2-3；第3、4周期的利率X變化導(dǎo)致商品房銷售面積增長(zhǎng)率Y變化年份19961997199819992000200120022003200420052006X10.538.647.085.855.855.855.315.315.585.586.12Y1.614.037.720.127.520.318.925.613.615.212.2圖2-4；第3、4周期的政策變化對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響（說明： 由于在某一年中往往多次調(diào)整利率，為了分析的方便，取

36、其算術(shù)平均數(shù)。單位：%）資料來源：（1）根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2005年和中國(guó)房地產(chǎn)年鑒2005年數(shù)據(jù)整理（2）2006年數(shù)據(jù)由中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng),2007年5月27日數(shù)據(jù)整理在第3周期，1996年利率開始下降，商品房銷售面積增長(zhǎng)率上升，即兩者呈負(fù)相關(guān)，1997年利率再次下降，這進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)周期的加速上升；利率下降過程一直持續(xù)到1998年；兩曲線相交后，X線總體下落，Y線總體上升。1999-2001年的3年里，利率沒有任何變化，總體上看房地產(chǎn)也保持相對(duì)穩(wěn)定。所以，波動(dòng)幅度比第2周期有所下降，擴(kuò)X程度也更淺，同時(shí)周期長(zhǎng)度也變得更小。在第4周期，2002年開始，由于局部地區(qū)出現(xiàn)的房

37、地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，為了控制投機(jī)炒房、房地產(chǎn)過熱、局部泡沫現(xiàn)象，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控力度，利率也開始頻繁進(jìn)行調(diào)整，但房?jī)r(jià)總體上仍在高位運(yùn)行。由于政策的多變性和不穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)特別頻繁，特別是2003-2006年，房地產(chǎn)周期在短時(shí)間內(nèi)運(yùn)行的速度特別快，所以第4周期呈現(xiàn)振動(dòng)幅度也相對(duì)較小的特征；同時(shí)由于房地產(chǎn)周期運(yùn)行時(shí)間特別短，使得周期也出現(xiàn)擴(kuò)X程度淺、上升期和下降期特別短的明顯特征。7、房貸金融政策的影響。在第3、4周期，放貸金融政策是造成周期性波動(dòng)的原因之一。從1996年到2002年。這一時(shí)期貨幣政策寬松，銀行可貸資金增加。1998年央行對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行的規(guī)模管理轉(zhuǎn)變成資產(chǎn)負(fù)債比例管理，頒布了

38、個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)定所有商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買自有普通住房都可以發(fā)放個(gè)人住房貸款，打破了主要由建設(shè)銀行壟斷的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。2000、2001年都有所回升，并維持在較高位運(yùn)行。從周期波動(dòng)可以看出，2000年房地產(chǎn)投資開始反彈，比1999年增加了13.5%，增長(zhǎng)率比去年上升了8個(gè)百分點(diǎn)，2001年在此基礎(chǔ)上更始強(qiáng)勁增長(zhǎng)，當(dāng)年投資增長(zhǎng)率為27.3%，增長(zhǎng)率比2000年增加了5.8個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行2001年發(fā)出規(guī)X住房金融業(yè)務(wù)的通知，糾正商業(yè)銀行的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，投資增長(zhǎng)率在2002年為22.8%，比2001年下降4.5%。2005年3月起,中國(guó)人民銀行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率

39、回歸到同期貸款利率水平,實(shí)行下限管理,下限利率稅率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí),金融機(jī)構(gòu)在中央銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行利率1.62%下調(diào)到0.99%,并將首付比例提高到30%。“新政”發(fā)布后,企業(yè)到位資金增幅趨緩,定金及預(yù)收款所占比重下降。前3季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14137億元,同比增長(zhǎng)21.6%,增幅分別比上半年和一季度回落了1.7個(gè)和3.9個(gè)百分點(diǎn)，但在2006年又開始急劇反彈。國(guó)家“新政”出臺(tái)近半年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落,但總體上仍維持高位；商品房銷售和開竣工面積增幅有所回升。綜上所述，表明房地產(chǎn)第3、4周期波動(dòng)和貨幣市場(chǎng)的松緊、信貸條件的寬松等

40、放貸金融政策是緊密相關(guān)的。三、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)對(duì)對(duì)策1、嚴(yán)格限制炒房投資。在第2周期，開發(fā)商和炒房團(tuán)的投資引起房地產(chǎn)的大起大落，而不管房地產(chǎn)周期運(yùn)行至何階段，開發(fā)商都能保持很高的利潤(rùn)，而這很大程度上是產(chǎn)業(yè)壟斷的結(jié)果。因此應(yīng)大力遏制投機(jī)性購(gòu)房。通過限制期房轉(zhuǎn)讓，實(shí)行實(shí)名購(gòu)房，嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購(gòu)房行為，消除炒作對(duì)心理預(yù)期的不良影響。2、監(jiān)控地方房地產(chǎn)發(fā)展。第2周期的上下急劇波動(dòng)很大程度上是地方經(jīng)濟(jì)過熱所造成的，地區(qū)周期帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)周期。我國(guó)房地產(chǎn)周期擴(kuò)X基本的軌跡是從局部大城市住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲開始，引起大

41、X圍地區(qū)的大城市房地產(chǎn)波動(dòng)，再?gòu)拇蟪鞘械街械瘸鞘?，然后到小城市，然后再回到大城市，遵從立體、多元、循環(huán)帶動(dòng)式的周期波動(dòng)。因此，必須掌握更多的地方房地產(chǎn)信息，加強(qiáng)信息調(diào)研，從源頭控制好。一旦發(fā)生局部地區(qū)的房?jī)r(jià)不正常上漲，就得做好反周期政策準(zhǔn)備，未雨綢繆。3、加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行質(zhì)量。在第3周期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)有較強(qiáng)的正相關(guān)，這是一般與具體的關(guān)系。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行依然處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量增長(zhǎng)階段，有待于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和服務(wù)化，因此可以實(shí)行以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科技化、信息化促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。通過建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)，從而有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)廣泛的帶動(dòng)效應(yīng)，這反過來又增加房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)處于良性的循環(huán)發(fā)展。4、合理運(yùn)用宏觀調(diào)控政策。在第4周期，由于調(diào)控政策的合理變化，特別是利率、房貸金融政策的反周期運(yùn)用，使得房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行相對(duì)