某產(chǎn)品線概況-ppt課件

1、住宅產(chǎn)品線房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線開發(fā)住宅：金色系列、城花系列、四季系列、高端系列，幸福系列等住宅：別墅系列、桂花系列、地中海系列住宅：城市海景系列、格林系列、天境系列、世家系列、名仕系列、褐石系列商業(yè)：萬達(dá)廣場、萬達(dá)酒店等；住宅：太湖公館住宅：香頌系列、老街坊、新里系列、世紀(jì)城系列等；商業(yè)：“創(chuàng)”系列、綠地中心住宅：華府系列、綠洲、名都、恒大城等；旅游地產(chǎn)：金碧天下系列住宅：滟瀾山、藍(lán)湖郡、大城小院；商業(yè)：天街系列旅游地產(chǎn)：“山海湖”系列住宅：濱江豪宅系列萬科產(chǎn)品線概況傳統(tǒng)開發(fā)理念：通常都是開發(fā)商獲取到土地再做產(chǎn)品（住宅）設(shè)計，其開發(fā)周期以及因此產(chǎn)生的時間成本較大；產(chǎn)品線開發(fā)理念：可以基于土地相關(guān)

2、屬性，在獲取土地前就把產(chǎn)品模塊制定好，拿到土地后進(jìn)行快速組裝復(fù)制，節(jié)省成本。住宅產(chǎn)品線概念土地客戶產(chǎn)品住宅的三種屬性住宅產(chǎn)品線是指基于特定市場預(yù)測和研發(fā)的、適合目標(biāo)市場某類消費人群需求的、適合地產(chǎn)企業(yè)自身開發(fā)能力的、在廣大范圍內(nèi)可復(fù)制開發(fā)的、獨特的（相對市場與競爭對手）、相對固化的、以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)的、多產(chǎn)品（產(chǎn)品模塊）組合的項目類型。萬科產(chǎn)品線概況瀾德咨詢公司研究表明，當(dāng)企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)到40%時，投資杠桿率可提高到1:4，開發(fā)周期可縮短15%，開發(fā)成本可降低5%，凈利率可提高10%（從20%的平均凈利率提高到30%）；當(dāng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率超過60%，凈利率甚至可提高20%是差異化開發(fā)模式下平均

3、凈利率的一倍。另外，推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)更可從根本上降低投資風(fēng)險和管控難度，提高運營效率。住宅產(chǎn)品線意義快速提高開發(fā)速度和周轉(zhuǎn)率可快速提高投資決策、產(chǎn)品定位策劃、規(guī)劃設(shè)計、招采等環(huán)節(jié)的效率，使項目開發(fā)周期縮短10%以上（周轉(zhuǎn)率可提高10%以上）可成倍提高投資杠桿率特別是前期開發(fā)周期縮短后，從項目確權(quán)到開盤和實現(xiàn)資金平衡的“兩點”時間可提前幾個月（杠桿率可從2-3提高到5以上）從根本上提高走姿收益率因為利潤率f1、周轉(zhuǎn)率f2和杠桿率f3的提高，因為可從根本上提高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提高10個百分點以上）可大幅度降低開發(fā)成本和費用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計后，設(shè)計費用、部品采購價格、資金成本等都會

4、大幅度降低，進(jìn)而可形成疊加效應(yīng)（開發(fā)成本和費用顧客降低5%以上）實現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的快速增長通過推行標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)，可以快速擴(kuò)張，又降低了企業(yè)快速擴(kuò)張風(fēng)險和資源緊張，可輕易實現(xiàn)規(guī)模和質(zhì)量的雙增長可快速躍入一線品牌企業(yè)之列隨著規(guī)模和質(zhì)量的快速增長，加之獨具特色的產(chǎn)品品牌對企業(yè)品牌的巨大拉動作用，可助推企業(yè)快速躍入一線品牌企業(yè)之列萬科產(chǎn)品線概況市場研究地塊研究客戶研究產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究目標(biāo)客戶A目標(biāo)客戶B目標(biāo)客戶C目標(biāo)客戶D產(chǎn)品設(shè)計庫規(guī)劃設(shè)計庫外立面設(shè)計庫戶型設(shè)計庫景觀設(shè)計庫精裝設(shè)計庫產(chǎn)品線系列產(chǎn)品線A產(chǎn)品線B產(chǎn)品線C產(chǎn)品線D產(chǎn)品使用產(chǎn)品施工產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品線調(diào)整信息反饋產(chǎn)品設(shè)計庫調(diào)整成熟產(chǎn)品線設(shè)計任

5、務(wù)書規(guī)劃設(shè)計要求立面設(shè)計要求戶型設(shè)計要求景觀設(shè)計要求初級產(chǎn)品線指導(dǎo)拿地基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨特的、相對固化的項目類型住宅產(chǎn)品線技術(shù)模型萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化項目實踐項目后評估產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)庫產(chǎn)品戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化策略產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)運營標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品戰(zhàn)略總體指導(dǎo)思想產(chǎn)品理念產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)產(chǎn)品選擇與產(chǎn)品定位產(chǎn)品體系與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新產(chǎn)品系列、品牌與產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)景觀設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)級配標(biāo)準(zhǔn)（成本+部品）營建標(biāo)準(zhǔn)項目獲取、投資及風(fēng)控目標(biāo)與開發(fā)計劃基準(zhǔn)項目啟動規(guī)劃設(shè)計成本控制、招采與工程建設(shè)

6、項目營銷與招商物業(yè)運營與服務(wù)項目后評估與標(biāo)準(zhǔn)完善規(guī)劃階段推行階段標(biāo)準(zhǔn)完善產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化是產(chǎn)品線形成的基礎(chǔ)，也是快速開發(fā)的前提和保證。各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品體系基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程就是統(tǒng)一的，就可支撐產(chǎn)品的快速復(fù)制。規(guī)模不大的企業(yè)一樣可以實施產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略。萬科產(chǎn)品線概況第一級PDF產(chǎn)品簡介產(chǎn)品基本信息典型平面資料產(chǎn)品形式資料第二級第三級全套施工圖部品清單及樣板工程量清單銷售資料模型產(chǎn)品基本資料產(chǎn)品全套資料產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品平面資料產(chǎn)品形式資料成熟產(chǎn)品成果標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成果住宅產(chǎn)品線產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化萬科產(chǎn)品線概況產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化是建立在客戶細(xì)分研究基礎(chǔ)之

7、上，根據(jù)消費群體的細(xì)分，對其社會角色、家庭角色、個性特征等共性特征進(jìn)行歸納研究，從而得出這一群體對產(chǎn)品及服務(wù)特性組合共性化的偏好、選擇動機(jī)及需求特征等。萬科產(chǎn)品線概況當(dāng)前大部分房開企業(yè)還處在項目開發(fā)為主的產(chǎn)品導(dǎo)向階段和市場細(xì)分定位的市場導(dǎo)向階段，而萬科從土地到產(chǎn)品的過程中以客戶因素為主導(dǎo)，明確的土地決策為基礎(chǔ)，輔以強(qiáng)大的產(chǎn)品設(shè)計能力。真正的進(jìn)入以基于客戶細(xì)分下的客戶價值與需求導(dǎo)向階段。靈活運用客戶定位細(xì)分的工作思路，以滿足彼此可以識別、彼此之間有差異、貫通所有環(huán)節(jié)的要求?；诳蛻艏?xì)分下的產(chǎn)品線特征1：客戶對房地產(chǎn)需求，是以家庭為單位，而非簡單的個人需求！特征2：客戶對住房需求有若干層次住房需求

8、層次模型特征3：與購房行為最關(guān)鍵的指標(biāo)，家庭支付能力、家庭生命周期、房屋價值觀萬科產(chǎn)品線概況首先按客戶支付能力，將客戶細(xì)分為富貴之家、主流市場及務(wù)實之家客戶劃分再根據(jù)市場調(diào)研，將主流市場進(jìn)一步劃分，形成富貴之家、望子成龍、社會新銳、健康養(yǎng)老與務(wù)實之家五大類型，確定各類型所占比例。從生命周期角度來看，主流市場客戶可進(jìn)一步被細(xì)分為青年之家、青年持家、小太陽等9類9%富貴之家社會新銳29%健康養(yǎng)老6%望子成龍31%務(wù)實之家25%萬科產(chǎn)品線概況客戶劃分收入特征主流市場客戶在50歲前，收入隨年齡增長而增長，50歲后，隨年齡增長而下降。支付能力體現(xiàn)為積累財富和積累支出的差值，22-60歲為積累財富階段，4

9、5歲左右達(dá)到峰值萬科以中高端收入水平為主，位于社會收入金字塔的頂端萬科產(chǎn)品線概況萬科將客戶細(xì)分為5大類、11小類，各細(xì)分客戶代表不同客戶價值價值維度家庭周期維度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述社會新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母（老人）同住年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）青年持家年齡25-34歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母（老人）望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母（老人）同住0-11歲小孩+業(yè)主后小太陽12-17歲小孩+業(yè)主老人+業(yè)主+18歲以下的孩子孩子三代中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24歲的孩子健康養(yǎng)老老人一代有老人家庭的直系代數(shù)（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人二代老人+中年夫妻老人三代老人+

10、中年夫妻+18歲以上孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭經(jīng)濟(jì)務(wù)實務(wù)實之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭客戶劃分萬科產(chǎn)品線概況客群分類客戶細(xì)分及描述|務(wù)實之家務(wù)實之家務(wù)實之家1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭；務(wù)實之家2中年務(wù)實：資源相對較少，需求特征不明顯的家庭（中年夫婦+18-24歲的孩子）教育程度低、收入水平低、社會地位低的三低人群教育程度普遍為大專和高中家庭年收入僅6萬左右大都在企業(yè)擔(dān)任中低等職位，國企員工比例較高，置業(yè)等級低等較多休閑活動非常單調(diào)，主要是散步基本生活需求突出，也有一定的改善型需求總價

11、大都控制在100萬一下，面積需求主要集中在90-120平米；戶型主要選擇2室1廳1衛(wèi)和部分3室1廳1衛(wèi)購房時對價格非常敏剛，對未來生活成本有比較大的顧慮、愿意為其他要求做犧牲價格和方便的公交線路是主要區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)務(wù)實片區(qū)為主實用務(wù)實、價格敏感的社會底層人群務(wù)實之家萬科產(chǎn)品線概況客戶細(xì)分及描述|社會新銳社會新銳青年之家1：年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子）青年之家2年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子），老人為子女購房，且不和子女共同居住，稱為青年之家2青年持家：年齡25-34歲單身或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母受教育程度高，以本科和大專為主，60%是本科以上學(xué)歷家庭年收入中等，集中在

12、10-18萬元多數(shù)在企業(yè)單位工作，職業(yè)等級以中等為主休閑活動非常年輕化：上網(wǎng)、健身、球類、唱歌跳舞、國內(nèi)旅游都十分活躍基本生活需要是主要的購房動機(jī)便利和務(wù)實是主要的房屋價值總價預(yù)算不高，平均為90萬面積需求大多在100平米以下，戶型以2室1廳1衛(wèi)和1室1廳1衛(wèi)為主區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)：離單位近、方便的公交路線，區(qū)域發(fā)展前景好注重便利和實用的青年家庭青年之家受教育程度低于青年之家，大專學(xué)歷偏多家庭年收入較高，大多集中在13-22萬多數(shù)在企業(yè)單位工作，職業(yè)等級以中等為主休閑活動動靜結(jié)合：健身、去公園鍛煉等改善居住和考慮父母是主要購房動機(jī)比較看重交通，生活配套和物業(yè)服務(wù)總價預(yù)算比青年之家高，平均為110萬戶

13、型需求主要是3室1廳2衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)：價位合理，交通方便，配套完善考慮父母的青年家庭青年持家客群分類萬科產(chǎn)品線概況照顧父母和孩子是主要購房冬季；總價集中在120-150萬，面積需求較大，基本都在100-130平米，戶型需求主要為3室2廳2衛(wèi)更加關(guān)注房子本身的舒適和周邊配套受教育程度高于后小太陽家庭，大專和本科學(xué)歷為主，家庭年收入偏高，大多集中在20萬以上，職業(yè)等級高于其他兩類家庭，以中高等職業(yè)為主；休閑活動比較少，低于平均水平區(qū)位選擇主要是考慮教育配套和生活配套，人文環(huán)境區(qū)位選擇考慮孩子成長和教育的太陽家庭孩子三代客戶細(xì)分及描述|望子成龍望子成龍小小太陽：0-5歲小孩+父母小

14、太陽：5-11歲小孩+父母后小太陽：12-17小孩+父母孩子三代：老人+中青年服務(wù)+18歲以下孩子受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，也有小規(guī)模的私營企業(yè)，職業(yè)等級不高休閑活動偏年輕化，吃飯、購物、近郊旅游參與的較多為孩子提供良好的成長和教育環(huán)境是主要購房動機(jī)，同時解決生活基本需求總價集中于90-120萬元，面積需求以90-120平米，戶型需求為3室1廳1衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)區(qū)位選擇主要是考慮教育配套和人文環(huán)境、區(qū)域整體教育氛圍解決居住的太陽家庭小小太陽客群分類通常是二次購房，改善居住條件和為孩子提供良好教育環(huán)境時主要的購房動機(jī)總價主要集中在100-4

15、00萬，面積需求大都為100-150平米，戶型需求為3室2廳1衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)購房非?？粗胤课萜焚|(zhì)、周邊配套，其次是社區(qū)未來生活成本受教育程度偏低，大專學(xué)歷偏多，家庭年收入高，大都集中在16萬以上，職業(yè)狀況和小太陽家庭相似，中等職業(yè)為主；休閑活動比較高端，健身、購物、國外旅游區(qū)位選擇主要考慮人文教育環(huán)境、景觀環(huán)境和便利設(shè)施要素，如離父母近、離學(xué)校近改善、提升居住的太陽家庭后小太陽受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，也有小規(guī)模的私營企業(yè)，職業(yè)等級不高休閑活動偏年輕化，吃飯、購物、近郊旅游參與的較多為孩子提供良好的成長和教育環(huán)境是主要購房動機(jī)，同時解決

16、生活基本需求總價集中于90-120萬元，面積需求以90-120平米，戶型需求為3室1廳1衛(wèi)和部分2室1廳1衛(wèi)區(qū)位選擇主要是考慮教育配套和人文環(huán)境、區(qū)域整體教育氛圍考慮孩子成長和教育的太陽家庭小太陽萬科產(chǎn)品線概況客戶細(xì)分及描述|健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老中年之家老人一代：（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人二代：老人+中年夫妻老人三代：老人+中年夫妻+18歲以上孩子客戶細(xì)分及描述|富貴之家富貴之家富貴之家1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭富貴之家2投資：收入相對較高，把買來的房子用來出租或再次出售受水平不高，以高中和大專為主家庭收入偏高，平均22萬職業(yè)等級較高，自家開公司或買賣接近公司規(guī)模也大都在1

17、0人以上休閑活動活躍，散步、國內(nèi)旅游、健身不亞于青年人改善住房條件是主要的購房動機(jī)提升性改善，使生活更加舒適和休閑購房預(yù)算不高，面積需求不大，集中在90100，戶型需求主要是2室1廳1衛(wèi)對周邊配套相當(dāng)看重，強(qiáng)調(diào)整體舒適性區(qū)位選擇上比較看重工作和生活的便利性和景觀環(huán)境享受和實用并重的中年家庭中年之家受水平不高，以高中和大專偏低，也有部分本科家庭收入中等，平均1215萬職業(yè)等級中等居多，但有約一半的小私營業(yè)主休閑活動比較閑適健康，散步、到公園鍛煉、近郊旅游改善住房條件是主要的購房動機(jī)對各類面積的2居和3局都有一定的比例需求，面積在100130平米對小區(qū)內(nèi)環(huán)境和配套非常看重，還有醫(yī)療設(shè)備和交通的便利

18、性區(qū)位選擇時看重綠化景觀、空氣質(zhì)量和人文環(huán)境更多選擇交通主干線附近改善居住，閑適養(yǎng)老的老年家庭孩子三代受教育程度高、收入水平高、社會地位高的三高群體教育水平高，學(xué)歷都在本科以上家庭平均年收入50萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平私營企業(yè)主居多，且有一定規(guī)模，也有部分在私企外企擔(dān)任高等職位，大都是高等職業(yè)休閑活動比較豐富多樣，高爾夫等消費活動比較普遍資源豐富，購房的動機(jī)涵蓋因素很多：老人、孩子、便利、享受投資等都考慮在內(nèi)標(biāo)簽和品味享受、鄰居素質(zhì)和價值認(rèn)同非常突出面積大都要求在120平米以上，戶型以3居4居為主購房時對各方面都很看重，尤其看重所在的區(qū)位地段，高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)等標(biāo)簽性需求、對各項要素的要求也非常高在

19、區(qū)位選擇上注重繁華、商務(wù)氛圍，景觀等因素享受品味和標(biāo)簽意識突出的高端人群富貴之家客群分類萬科產(chǎn)品線概況客戶關(guān)注點分析|關(guān)注點一般而言，購房者對于產(chǎn)品的關(guān)注點主要集中在以下幾個方面重要產(chǎn)品關(guān)注點區(qū)位交通周邊資源建筑類型價位戶型配套環(huán)境園林物業(yè)管理開發(fā)品牌通過對客群特征的梳理發(fā)現(xiàn)，不同客群經(jīng)濟(jì)實力（購買力）的不同，決定了各自的置業(yè)目的，并且對產(chǎn)品的關(guān)注點也有很大區(qū)別社會新銳、望子成龍、富貴之家傳統(tǒng)中心城區(qū)配套齊全交通便利社會新銳新產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū)配套齊全務(wù)實之家、健康養(yǎng)老城市邊緣、衛(wèi)星城居住環(huán)境好價格適中社會新銳、富貴之家商務(wù)中心城區(qū)交通便利配套齊全客戶關(guān)注點分析|區(qū)位客戶關(guān)注點分析|置業(yè)目的客戶關(guān)

20、注點分析|交通富貴之家、望子成龍、社會新銳道路通達(dá)度城市干道、支路組成的交通網(wǎng)絡(luò)健康養(yǎng)老、務(wù)實之家公交便捷度社會新銳、富貴之家對外交通便利度機(jī)場、城際高速公路及快速鐵路地鐵、輕軌、公交車經(jīng)濟(jì)實力度假享受性居住，投資舒適性居住解決基本生活價格、交通的通達(dá)性戶型、環(huán)境與配套、交通位置，繁華程度、保值與增值服務(wù)、娛樂設(shè)施、自然景觀客群分類萬科產(chǎn)品線概況客戶關(guān)注點分析|建筑類型客戶關(guān)注點分析|戶型客戶關(guān)注點分析|價位客戶關(guān)注點分析|配套客戶關(guān)注點分析|環(huán)境園林客戶關(guān)注點分析|物業(yè)管理客群分類萬科產(chǎn)品線概況客群分類從客戶生命周期存在兩條主要演變路徑生命周期劃分生命周期劃分與市場相比，萬科客戶偏向年輕，青

21、年之家占53%青年之家（單身，立足）青年之家（單身，立業(yè)）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同住）小太陽（小孩出生）孩子三代（雙向照顧）后小太陽（小孩長大）青年三代（變老）中年之家（長大）老年二代（變老）活躍空巢單親（夫妻離異）22-24歲25-29歲30-34歲35-50歲45-55歲55歲以上萬科產(chǎn)品線概況由此，五種客群的關(guān)注點可以歸納如下社會新銳健康養(yǎng)老望子成龍富貴之家務(wù)實之家風(fēng)格，地理位置與娛樂導(dǎo)向型生活配套與醫(yī)療條件導(dǎo)向型教育配套與生活便利設(shè)施導(dǎo)向型品質(zhì)與身份導(dǎo)向型偏重價格導(dǎo)向型萬科產(chǎn)品線概況劃分產(chǎn)品線根據(jù)客戶需求研發(fā)產(chǎn)品，劃分產(chǎn)品線提煉共同的核心特征，首置-單核心，首改-雙核心，

22、再改-多核心根據(jù)客戶的家庭結(jié)構(gòu)提供與之匹配的產(chǎn)品根據(jù)客戶細(xì)分，尋找共性，進(jìn)一步規(guī)整客戶需求根據(jù)客戶的家庭結(jié)構(gòu)提供與之匹配的產(chǎn)品萬科產(chǎn)品線概況 3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。 對于富貴之家， 3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇 青年持家、孩子三代對3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時對3房1衛(wèi)也需求較高樣本量總體526青年之家69青年持家127小太陽90后小太陽67孩子三代76老人之家11中年之家46富貴之家28目標(biāo)客群對戶型的選擇以廣州客群為例萬科產(chǎn)品線概況 被訪者預(yù)期的住房面積在8090M2左右，并呈正態(tài)分布。 富貴之家顯然需要更大的面積，平均達(dá)130平米，19要求144平米以上。此外

23、，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對略大的面積，大約大10平米左右。目標(biāo)客群對面積的選擇以廣州客群為例萬科產(chǎn)品線概況總體而言，消費者對8-12層的小高層沒有抗性，對13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒有抗性。富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。目標(biāo)客群對單體類型的選擇以廣州客群為例樣本量總體526青年之家69青年持家127小太陽90后小太陽67孩子三代76老人之家11中年之家46富貴之家28萬科產(chǎn)品線概況品類90平米以下90-125平米125-144平米144-180平米180平米以上G1商務(wù)公寓產(chǎn)品線G2首置產(chǎn)品線首改產(chǎn)品線再改1產(chǎn)品線（功能型改善）再改2產(chǎn)品線（舒適型改善

24、）再改3產(chǎn)品線（享受型改善）G3CT1T2第二居所1產(chǎn)品線（公寓產(chǎn)品）、第二居所2產(chǎn)品線（別墅）TOP1高端產(chǎn)品線TOP2主流4大品類涵蓋集團(tuán)80%項目衍生從產(chǎn)品研發(fā)邏輯到最終的市場銷售有錯位為統(tǒng)一認(rèn)知市場，采用面積段作為劃分產(chǎn)品線方式用產(chǎn)品線認(rèn)知市場劃分產(chǎn)品線首置、首改產(chǎn)品市場份額不斷縮??；再改、高端產(chǎn)品份額逐漸增加；再改類產(chǎn)品市場份額成為當(dāng)前市場主流萬科產(chǎn)品線概況以城市配套、土地位置、交通條件、自然與人文環(huán)境等土地屬性將地塊劃分為四大系列，再以項目位置、客戶需求分為8個產(chǎn)品品類共八種品類，全生命周期。TOP系列高檔住宅城市配套土地位置交通條件自然與人文環(huán)境GOLDEN系列城市住宅CITY系

25、列城郊住宅TOWN系列郊區(qū)住宅城市住宅城郊住宅郊區(qū)住宅高檔住宅萬科產(chǎn)品線概況地塊性質(zhì)品類土地屬性項目價值TOP系列（高檔住宅）TOP1（城市私享）位于城市稀缺地塊或占有城市稀缺景觀資源占有稀缺資源銷售價格在市區(qū)均價2倍以上TOP2（郊區(qū)私享）位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源GOLDEN系列（城市住宅）G1（商務(wù)住宅）地塊商務(wù)屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況商業(yè)價值高居住價值一般便捷的城市生活注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G2（城市改善）周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜適宜居住追求居住改善和品質(zhì)G3（城市棲居）

26、要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)周邊有較完善的生活配套居住價值一般低總價優(yōu)勢CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近相對市中心居住密度低地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住第一居所，追求舒適居住TOWN系列（郊區(qū)住宅）T1（郊區(qū)棲居）距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠(yuǎn)交通部便利，公交線路缺乏或基本沒有項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決要有小區(qū)環(huán)境地塊條件通常只有三通（水、電、路）低價格價格務(wù)實T2（郊區(qū)享受）有自然資源距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)沒有完善生活配套，但地塊周邊可能由休閑配套（或有條件可做到）舒適居住第二居所，考慮父母

27、養(yǎng)老或休閑萬科產(chǎn)品線概況根據(jù)地塊品類與客群特點的細(xì)分結(jié)果以及聚類，即可確定相應(yīng)的產(chǎn)品類型，而產(chǎn)品類型的具體指標(biāo)包括不同客群的比例、主力戶型、建筑類型與核心價值點等內(nèi)容地塊品類客群特點商務(wù)住宅城市改善城市棲居城郊改善郊區(qū)棲居郊區(qū)享受城市私享郊區(qū)私享青年之家青年持家小小太陽小太陽后小太陽孩子三代中年之家老年一代務(wù)實之家富貴之家產(chǎn)品類型萬科產(chǎn)品線概況TOP系列|品類的劃分地塊品類主力細(xì)分客群構(gòu)成產(chǎn)品代表案例客戶比例客戶細(xì)分主力戶型建筑類型產(chǎn)品核心價值點家庭生命周期年齡購買動因TOP系列（高檔住宅）TOP1（城市私享）100%富貴之家改善、投資三房（120以上）三房（160以上）四房（160以上）高層

28、、別墅資源占用俊園TOP2（郊區(qū)私享）100%富貴之家改善、投資160-400別墅資源占用17英里GOLDEN系列（城市住宅）G1（商務(wù)住宅）100%設(shè)計新銳2535棲居、投資單房（25-35）一房（35-45）高層商務(wù)服務(wù)海晟名苑100%富貴之家棲居、投資二房（160-170）三房（180-200）高層US聯(lián)邦公園G2（城市改善）10%孩子三代3545改善四房（180-220）小高層、高層大家庭生活金色家園系列40%后小太陽4045改善三房（150-180）功能完善40%小太陽3539改善三房（150-180）凸顯主人功能10%中年之家4550改善二房（100-120）凸顯自我功能G3（城市

29、棲居）70%青年之家2535棲居一房（30-50）二房（65-80）高層功能緊湊螞蟻工房15%青年持家2535棲居三房（80-90）功能緊湊15%小小太陽3035棲居三房（80-90）功能緊湊CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）10%孩子三代3545改善四房（150-190）四房（200-240）情景洋房、TOWNHOUSE享受功能假日風(fēng)景系列20%后小太陽4045改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房情趣功能TOWNHOUSE30%小太陽3539改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房炫耀展示TOWNHOUSE5%中年之家4550空巢二房（90-100）多

30、層、小高層凸顯自我功能5%青年持家3035改善三房（110-130）注重父母30%小小太陽3035改善三房（110-130）功能合理TOWN系列（郊區(qū)住宅）T1（郊區(qū)棲居）50%青年之家2535棲居二房（75-85）多層、小高層、高層功能使用四季花城系列20%小小太陽2530棲居二房（75-85）功能使用10%青年持家2530棲居三房（90-110）功能使用10%孩子三代2530棲居三房（90-110）功能使用10%老年一代45以上空巢二房（75-85）功能使用T2（郊區(qū)享受）50%孩子三代3545空巢三房（200-240）TOWNHOUSE資源擁有西半島50%后小太陽3545空巢一房（50-

31、90）二房（50-90）情景多層資源擁有萬科產(chǎn)品線概況項目名稱系列類型物業(yè)類型規(guī)劃特點建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型特點相對優(yōu)勢、弱勢無錫萬科東郡GOLDEN（都市）花園洋房，高層住宅，多層住宅西高東低，因地制宜超奢華現(xiàn)代主義“綠”為主，以”藍(lán)“為輔大陽臺，大面寬位于區(qū)域核心，生活配套齊全，坐立后CBD與CLD之間，自然景觀資源相對缺乏深圳萬科清林徑TOWN（近郊）獨棟別墅、公寓、高層因地就勢南法與客家風(fēng)格融合 自然生態(tài)的延伸高層合并戶型臨近稀缺景觀資源（清林徑森林公園），交通相對不便深圳萬科第五園（第五期）CITY（大型組團(tuán)）公寓工業(yè)化簡潔、現(xiàn)代共享“嶺南園林”家具一體化大型社區(qū)，產(chǎn)品類型豐富，周邊配

32、套成熟需要時間上海萬科翡翠園TOP（別墅）獨棟別墅九宮格與意大利宮廷結(jié)合意大利新古典主義意大利風(fēng)貌雙套房，雙玄關(guān)產(chǎn)品尊貴，身份的象征，離市中心和CBD則較遠(yuǎn)萬科產(chǎn)品線概況萬科的產(chǎn)品線發(fā)展歷程00009999萬科建筑研究中心成立0101萬科部品戰(zhàn)略采購0202萬科建筑研究中心研究大樓落成0303萬科標(biāo)準(zhǔn)化項目啟動0505萬科一號實驗樓落成0404萬科工廠化中心成立萬科PC技術(shù)研究開展0606萬科產(chǎn)業(yè)化基地項目立項0707萬科獲得國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地稱號上海新里程20、21號樓萬科二、三號實驗樓落成深圳第五園公寓0808上海中林上海新里程北一期萬科四號實驗樓落成東麗湖萬科城五期閱湖苑0909萬科五號

33、實驗樓落成上海寶山四季花城上海新里程北二期北京假日風(fēng)景三期B3、B4落成C ITY系列【大城豐盛生活】從1992年開始形成城郊住宅CITY（城市花園）系列T OWN系列【山水悠然生活】從1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN（四季）系列G OLDEN系列【都市時尚生活】90年代末形成城市住宅GOLDEN（金色）系列TOP系列【墅庭高尚生活】2003年開始形成高檔TOP（自然人文）系列萬科住宅工業(yè)化發(fā)展歷程萬科產(chǎn)品線發(fā)展歷程萬科產(chǎn)品線概況上海萬科的產(chǎn)品線住宅產(chǎn)品線三大住宅產(chǎn)品線首次置業(yè)萬科幸福系改善型住宅萬科國際系高端住宅萬科翡翠系萬科悅城萬科夢想派萬科金色夢想萬科金色華亭萬科金域藍(lán)灣萬科金域緹香萬

34、科有山萬科南橋項目萬科城萬科城萬科海上傳奇萬科虹橋源墅萬科琥珀墅萬科翡翠公園萬科翡翠濱江萬科翡翠別墅注：近年來，隨著“城市深耕戰(zhàn)略”的實施，同城項目數(shù)量越來越多，萬科在項目命名上趨于多元化，例如在北京有藍(lán)山、公園5號、長陽半島、新里程等。但產(chǎn)品設(shè)計更加標(biāo)準(zhǔn)化，例如長陽半島和新里程的戶型幾乎一樣萬科產(chǎn)品線概況高性能健康住宅產(chǎn)品線萬科幸福系產(chǎn)品線，是萬科2012年研發(fā)的高性能健康住宅產(chǎn)品線。針對青年群體購買力有限、關(guān)注性價比，同時不忘追求生活品質(zhì)等需求，打造出全面升級的新一代標(biāo)準(zhǔn)版城市主流住宅。擁有萬科金街或萬科紅等級的社區(qū)商業(yè)配套。幸福系產(chǎn)品是為首置首改的普通家庭準(zhǔn)備的，設(shè)計面積在75-130平

35、米之間。住宅產(chǎn)品線萬科幸福系幸福系產(chǎn)品特征：為首次置業(yè)客戶量身打造，總價更經(jīng)濟(jì)、空間更實用、專修更貼心；新一代標(biāo)準(zhǔn)版城市主流住宅幸福系產(chǎn)品線特點第一，該系產(chǎn)品為首次置業(yè)客戶量身打造，通過空間布局的合理規(guī)劃，有效控制面積，以更經(jīng)濟(jì)的總價讓更多人買得起。第二，空間更實用、裝修更貼心。以玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間以及臥室的收納系統(tǒng)為突破重點，通過人性化設(shè)計，使空間的使用更符合青年客群的生活習(xí)慣，提升空間生活的宜居性。第三，社區(qū)內(nèi)“萬科金街”或“萬科紅”多重商業(yè)配置，第五食堂、四點半學(xué)校等萬科自持服務(wù)品牌，輕松解決客戶開門七件事。第四，交通系統(tǒng)臨近地鐵或其他公共交通，快速對接市中心，實現(xiàn)了不同生活場所的快速切

36、換?？偠灾?，萬科幸福系將大大提升青年群體的生活舒適度和幸福感。據(jù)悉，“幸福系”產(chǎn)品，不是某個具體的樓盤，而是一個全新的住房標(biāo)準(zhǔn)。在2011年，萬科進(jìn)行了一次全國范圍的家庭調(diào)研，樣本數(shù)量超過到20000家，收集了數(shù)千條生活中出現(xiàn)的矛盾和需求，然后邀請國內(nèi)外的醫(yī)學(xué)健康、空氣質(zhì)量、建筑物理性能、建筑設(shè)計、兒童行為學(xué)等領(lǐng)域的專家，通過對人體健康生理、城市氣候、風(fēng)環(huán)境、光環(huán)境、居住健康、色彩學(xué)等方面的研究，提出了一套全新的住房標(biāo)準(zhǔn)，這就是幸福系。幸福系突破面積局限，讓三室兩廳、獨立玄關(guān)、主臥套間、衛(wèi)生間干濕分離、雙陽臺、大廚房、獨立儲物間全部功能集于一戶，以89平米挑戰(zhàn)120平米傳統(tǒng)戶型，更配備媲美日

37、本的強(qiáng)大收納系統(tǒng)，每件物品都有自己的空間。另外降低入戶門檻方便老人和嬰兒車的進(jìn)出、防滑地磚、衛(wèi)浴間扶手、小夜燈等細(xì)節(jié)體現(xiàn)人性關(guān)懷。；生活滿意度高的幸福社區(qū)。幸福系產(chǎn)品是為首置首改的普通家庭準(zhǔn)備的，設(shè)計面積在75-130平米之間。操刀設(shè)計的是HMD(漢米敦)深圳公司，HMD總建筑師李建波說：“在幸福系的設(shè)計之初，就把家庭生命周期變化帶來的需求考慮周全，如何滿足在更長生命周期里的這種需求變化，而且讓孩子和老人住的更健康，正是萬科幸福系研究的發(fā)力之處?！比f科悅城萬科夢想派萬科金色夢想萬科金色華亭萬科金域藍(lán)灣萬科金域緹香萬科幸福系產(chǎn)品主力面向25-35歲家庭主力家庭結(jié)構(gòu)：青年之家（新上海人、上海人）和

38、小太陽客戶價值需求更專注成長性及兒童適居具體價值關(guān)注重點1.合理控制空間尺度，保證房間采光、通風(fēng)等功能基本完善2.滿足家庭成員變化的需求3.關(guān)注兒童安全、健康和成長4.充分使用空間，保證合理的居家收納5.延長室外活動時間6.社區(qū)專有物業(yè)服務(wù)萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線萬科幸福系萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線萬科幸福系萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線萬科幸福系萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線萬科幸福系萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線萬科幸福系萬科產(chǎn)品線概況住宅產(chǎn)品線萬科幸福系萬科產(chǎn)品線概況規(guī)?；鐓^(qū)，多元化國際生活。萬科國際系，為年輕人打造宜居的生活之外，上海萬科還始終踐行著“造城”的使命。以萬科海上傳奇、萬科城為代表的國際系產(chǎn)

39、品，致力于為居住者打造功能齊備、接軌國際的成熟生活社區(qū)，豐富的產(chǎn)品線，覆蓋家庭全生命周期，輔以成熟完善的商業(yè)配套及教育資源，助長成長型家庭及精英商務(wù)群體，享受多元化的國際生活。同時，萬科國際系通過集約利用和創(chuàng)造資源，使得家不再是90平方米的概念，而是整個住區(qū)，萬科項目所在之處，區(qū)域發(fā)展快速成長，區(qū)域魅力絢麗綻放，真正實現(xiàn)造福上海的城市夢想。住宅產(chǎn)品線萬科國際系國際系產(chǎn)品特征：為居住者打造功能齊備、接軌國際、高品質(zhì)、高科技含量的成熟生活社區(qū)萬科有山萬科城萬科海上傳奇萬科虹橋源墅萬科琥珀墅萬科產(chǎn)品線概況萬科高端翡翠系：時代在進(jìn)步，城市在改變，萬科也在轉(zhuǎn)變。三大高端翡翠系產(chǎn)品，作為第四代高端住宅集3

40、0年之大成，雄踞上海城市精華地段，創(chuàng)造出符合城市性格的質(zhì)感居住生活。針對國際化高端人群的萬科翡翠公園，將打造一個突顯國際主流精英文化的綜合性大社區(qū)。我們把紐約大都會的國際感與公園生活的舒適感移植到住區(qū)，結(jié)合萬科擅長的文化底蘊(yùn)和人性關(guān)懷，賦予項目國際社區(qū)的生活感。54%的公園綠地，4個層級、7種類型的開放空間，形成了公共空間與城市生活的完美結(jié)合。入口設(shè)置公園大道、城市慶典廣場、中區(qū)為集中商業(yè)和風(fēng)情商業(yè)區(qū)街，組團(tuán)綠化穿插其中，結(jié)合中環(huán)城市天際線，產(chǎn)生豐富的城市意象。旨在打造萬科首個公園主題的國際綜合體，定義國際公民高尚人居典范。萬科翡翠別墅則倡導(dǎo)了大家族的生活方式，打造了滿足高端人群全家共享的多元

41、化、個性化功能空間。約27米極致面寬親地大宅，不僅引入引入更多美景和陽光，更盡顯名門望族風(fēng)范。全套房設(shè)計，配以超大全景露臺和全落地玻璃窗，保證家族每一位成員都擁有寬大的獨立領(lǐng)域，不被冒犯的生活隱私。一層全景會客區(qū)、二層私密家庭區(qū)，負(fù)一層全開敞式個性化空間通過細(xì)致考量的功能配置，在尊崇中為業(yè)主打造生活功能性最強(qiáng)而居住體驗最舒適的居住空間。獨創(chuàng)的14大精工體系，創(chuàng)新多項居住細(xì)節(jié)，處處展現(xiàn)萬科的貼心與智慧，為業(yè)主提供人性化的精裝定制，與世界居住潮流接軌。萬科翡翠濱江為全球高凈值人群度身定制，項目憑借極致奢美的精工體系、兼具高端性與幽靜的濱江環(huán)境，以及當(dāng)代最具影響力的建筑大師嚴(yán)迅奇、西薩佩里、羅伯特斯

42、特恩的標(biāo)志性設(shè)計，成為國際高端客戶在陸家嘴中心安家或進(jìn)行優(yōu)質(zhì)投資的絕佳之選。建成后的翡翠濱江將與耗資10億元改建的未來浦東“新天地”民生路碼頭聯(lián)動，推動城市界面的全面優(yōu)化，締造黃浦江畔獨一無二的復(fù)合型高端生活場。三大高端項目地理位置、資源稟賦不同，有著各自的創(chuàng)新，但它們所秉持的理念是一樣的，就是應(yīng)對人們生活方式的變化，滿足當(dāng)代高端人群的細(xì)分生活需求，實現(xiàn)萬科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。上海萬科高端翡翠系產(chǎn)品覆蓋三個項目。針對國際化高端人群的萬科翡翠公園，將打造一個凸顯國際主流精英文化的綜合性大社區(qū)；翡翠濱江系為全球高凈值人群度身定制，成為國際高端客戶在陸家嘴中心安家或進(jìn)行優(yōu)質(zhì)投資的絕佳之選；萬科翡翠別墅則倡導(dǎo)

43、了大家族的生活方式，打造了滿足高端人群全家共享的多元化、個性化功能空間高端系以不凡的內(nèi)心，引領(lǐng)城市的品味占據(jù)城市核心或稀缺資源為講究高素質(zhì)生活的國際化精英或名流階層精心打造滿足其非凡生活享受的高端產(chǎn)品人本理念。萬科高端系，國際知名大師設(shè)計，國際一線品牌配置，符合國際化精英的生活品味，內(nèi)享頂級時尚社區(qū)商業(yè)配套、高端物業(yè)管家服務(wù)，外享城市核心級生活配套，或盡享獨特的自然資源，始終追求注重人的“感官體驗”。依托前灘優(yōu)勢的翡翠別墅開創(chuàng)了15大高端生活體系，如此精工獨棟別墅創(chuàng)滬上先例；位于三林地區(qū)的萬科五玠坊首次采用黃色陶土百葉設(shè)計，折射城市細(xì)膩的審美意識與萬科的精雕細(xì)琢，超越大平層，保留近半個淮海公園

44、面積的中央景觀以人的居住的舒適度為出發(fā)點，萬科高端系在品質(zhì)、人性化、安全感等方面苛求舒適度的完美，強(qiáng)調(diào)為城市高凈值家庭提供追求生活本真的舒適生活空間。住宅產(chǎn)品線萬科高端系國際系產(chǎn)品特征：凸顯國際主流精英文化的綜合性大社區(qū)萬科翡翠公園萬科翡翠濱江萬科翡翠別墅萬科產(chǎn)品線概況高端系國際系幸福系住宅產(chǎn)品線萬科物業(yè)上海分布萬科產(chǎn)品線概況萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域確實動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃18個購物中心，商業(yè)面

45、積達(dá)150萬平方米。萬科的產(chǎn)品線商業(yè)地產(chǎn)四大商業(yè)產(chǎn)品線購物中心萬科廣場寫字樓萬科大廈社區(qū)商業(yè)萬科紅高端社區(qū)商業(yè)萬科2049萬科產(chǎn)品線概況萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程時間事件簡介1997年福景大廈深圳市萬科福景大廈位于福田區(qū)，其裙樓為三層建筑，總面積12887平方米。項目類型屬社區(qū)商業(yè)。2000年深圳萬科金色家園萬科金色家園項目分三期，其中一期占地30000平方米，總建筑面積220000萬平方米，集住宅、商業(yè)、酒店一體，是萬科地產(chǎn)在特區(qū)內(nèi)開發(fā)的最大項目。項目類型屬社區(qū)商業(yè)。2001年萬科四季花園四季花城作為第一個開放式街區(qū)商業(yè)，適合人們交流、行走和逗留，讓生活和商業(yè)有機(jī)地互動起來，項目總建筑面

46、積為30萬平米，定位高端居住社區(qū)。項目類型屬社區(qū)商業(yè)。2005年萬科城萬科城，豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合，獲得商業(yè)部頒發(fā)中國社區(qū)LIVING mall示范工程，并與城市互動共享。項目類型屬社區(qū)商業(yè)。2009年萬科大廈萬科新總部大樓占地面積61729.7，總建筑面積80200。項目類型屬寫字樓。2010年成立商管公司2010年底成立深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，重回商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2011年正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)2011年6月28日正式宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。發(fā)布三大產(chǎn)品線6月28日，深圳萬科公布三大商業(yè)產(chǎn)品線：萬科廣場、萬科紅、萬科大廈。2012年產(chǎn)品線發(fā)布【萬科2049】2012年4月26日，上海萬科打造的“萬科2

47、049五玠坊”招商發(fā)布會舉行，意味著萬科又新增一產(chǎn)品線?！痉涑采探帧咳f科將推出新社區(qū)商業(yè)品牌“蜂巢商街”，萬科社區(qū)商業(yè)新產(chǎn)品“蜂巢商街”是北京金域緹香項目中商業(yè)街，將打造獨具情調(diào)的社區(qū)第三空間。萬科產(chǎn)品線概況萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標(biāo)消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點，堅持“以家庭型綜合消費為主，以快速流行時尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計細(xì)節(jié)、商家的組合到服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫人文關(guān)懷。該業(yè)態(tài)自己持有。萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅

48、生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個子品牌。作為“精品社區(qū)生活全案”的萬科紅生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)，位于布吉羅崗的首個萬科紅生活中心體量達(dá)3.6萬平方米，將于今年年底開業(yè)。而作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。該業(yè)態(tài)出租合作。萬科大廈萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。目前，第一個萬科大廈項目已經(jīng)在龍崗破土動工。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，龍崗萬科大廈建成后將成為區(qū)域內(nèi)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高、配套最完善的寫字樓。其第二個項目已隨鹽田萬科廣場一同進(jìn)入了前期規(guī)劃設(shè)計階段，不久的將來在深圳東部也將崛起一座新的旗艦地標(biāo)。萬科2049萬科

49、2049，上海萬科頂級體驗式商業(yè)品牌，引入國際先進(jìn)理念，重新定義高端社區(qū)商業(yè)消費模式，每個商業(yè)項目都配置了專門的運營團(tuán)隊同時由聲名遠(yuǎn)播的上海萬科物業(yè)擔(dān)綱物業(yè)管理，矢志建立萬科高端商用物業(yè)運營新標(biāo)準(zhǔn)。2049不是一個獨立的社區(qū)商業(yè)，它是由萬科培育、保護(hù)并將長期愛護(hù)的品牌，他有統(tǒng)一的規(guī)劃、專業(yè)的宣傳及后期營運管理團(tuán)隊，他致力于將高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化并不斷復(fù)制。蜂巢商街蜂巢商街是萬科推出的新商業(yè)社區(qū)品牌，是北京金域緹香項目中的商業(yè)街，將打造獨具情調(diào)的社區(qū)第三空間。從規(guī)劃圖上看到，整個商業(yè)街由一棟棟類似于蜂巢的建筑物構(gòu)成。萬科產(chǎn)品線概況類型產(chǎn)品線購物中心萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標(biāo)

50、消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點，堅持“以家庭型綜合性消費為主，以快速流行時尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計細(xì)節(jié)、商家的組合到服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫人文關(guān)懷。購物中心產(chǎn)品為自持。社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個子品牌。作為“精品社區(qū)生活全案”的萬科紅生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)，位于布吉羅崗的首個萬科紅生活中心體量達(dá)3.6平方米，為作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。社區(qū)商業(yè)味出租

51、合作。生活廣場根據(jù)每個城市不同的情況，產(chǎn)品線名稱亦有所差異。以佛山萬科為例，在社區(qū)商業(yè)方面就有“生活廣場”及“商業(yè)金街”兩大品牌，而在生活廣場旗下還涵蓋“水晶坊”、“金域坊”兩個子品牌。商業(yè)金街高端社區(qū)商業(yè)萬科2049萬科2049，上海萬科頂級體驗式商業(yè)品牌，引入國際先進(jìn)理念，重新定義高端社區(qū)商業(yè)消費模式，每個商業(yè)項目都配置了專門的運營團(tuán)隊同時又聲名遠(yuǎn)播的上海萬科物業(yè)擔(dān)綱物業(yè)管理，矢志建立萬科高端商用物業(yè)運營新標(biāo)準(zhǔn)。2049不是一個獨立的社區(qū)商業(yè)，它是由萬科培育、保護(hù)并將長期愛護(hù)的品牌，它有統(tǒng)一的規(guī)劃、專業(yè)的宣傳及后期運營管理團(tuán)隊，它致力于將高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化并不斷復(fù)制。寫字樓萬科大廈萬科大廈

52、寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)性辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。目前，第一個萬科大廈已經(jīng)在龍崗破土動工。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，龍崗萬科大廈建成后將成為區(qū)域內(nèi)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高、配套最完善的寫字樓。其第二個項目已隨鹽田萬科廣場一同進(jìn)入了前期規(guī)劃設(shè)計階段，不久的將來在深圳東部也將崛起一座新的旗艦地標(biāo)。萬科的產(chǎn)品線商業(yè)地產(chǎn)萬科產(chǎn)品線概況萬科廣場是萬科意欲打造的一站式購物中心品牌，面積一般在10萬平米以上，定位為城市級中高端購物中心。以“摯愛”為主題，全面體現(xiàn)萬科一貫的人文關(guān)懷。商業(yè)產(chǎn)品線萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標(biāo)消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點，堅持“以家庭型綜合

53、性消費為主，以快速流行時尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計細(xì)節(jié)、商家的組合到服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫人文關(guān)懷。購物中心產(chǎn)品為自持購物中心萬科廣場萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，以城市綜合體為依托，商業(yè)中心和高檔寫字樓、住宅處于同一區(qū)域。至于萬科紅系列則以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個子品牌。萬科廣場品牌的系列產(chǎn)品，將由萬科自己持有經(jīng)營。商業(yè)管理公司的運作模式為：前期定位（商業(yè)管理公司）-招商貫徹和實施（招商中心）-負(fù)責(zé)所有的運營管理（運營中心）-

54、企劃、推廣和落實（推廣中心）-物業(yè)管理中心萬科廣場規(guī)劃的業(yè)態(tài)分布以餐飲、時尚服飾為主，兼顧精品超市及高檔影院和娛樂休閑與一體。在業(yè)態(tài)組合方面，類似于萬達(dá)廣場模式，并沒有太多創(chuàng)意。但就目前來看，萬科推出的購物中心系列針對社區(qū)家庭消費為主，以區(qū)域CBD為核心。決定了其高端定位或許面臨消費不足的難題。萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)產(chǎn)品線萬科廣場區(qū)域項目名稱/樓盤名稱所在省市（預(yù)計）開業(yè)時間商業(yè)面積（）深圳區(qū)域：6個總體量約42萬平方米龍崗萬科廣場（萬科天譽(yù)）廣東深圳2013年12月10.5萬深圳南山項目廣東深圳-8.43萬鹽田萬科廣場廣東深圳-4.2萬東莞長安萬科廣場廣東東莞2013年7.5萬南海萬科廣場廣東佛

55、山2014年5.5萬佛山萬科廣場廣東佛山2014年6.8萬北京區(qū)域：4個總體量約46萬平方米北京金隅萬科廣場北京2013年8.5萬北京舊宮北京-8.5萬北京長陽半島北京-15.5萬北京郭公莊北京-13.8萬上海區(qū)域：4個總體量約29萬平方米上海萬科廣場上海-12.7萬寧波萬科城浙江寧波-4.6萬蘇州萬科國際廣場江蘇蘇州2013年底3.1萬無錫國際廣場江蘇無錫-8.5萬成都區(qū)域：4個總體量約34萬平方米西安萬科城陜西西安-8-10萬武漢長征村湖北武漢-9萬武漢唐家墩湖北武漢-5萬成都建設(shè)路四川成都-10萬萬科廣場全國分布萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)產(chǎn)品線萬科廣場代表項目：萬科面世的第一個綜合體項目龍崗萬科

56、廣場購物中心萬科廣場項目位置：龍崗區(qū)龍翔大道與吉祥中路交匯處東南角；占地面積：236330平方米，其中凈用地面積212546平方米，規(guī)劃用途為商住用地；建筑面積：約100萬平米；集中商業(yè)：15萬平米，占比15%；寫字樓：10萬平米，占比10%（萬科大廈）；住宅：70萬平米，占比70%。容積率：2.8；商業(yè)類型：Mall；開發(fā)商：深圳萬科；建筑設(shè)計單位：凱里森；萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)產(chǎn)品線萬科廣場代表項目：萬科面世的第一個綜合體項目龍崗萬科廣場購物中心萬科廣場定位：城市級中高端購物中心；目標(biāo)客群：以家庭消費為重點，面向全客層；商業(yè)功能：一站式家庭型購物中心品牌；商業(yè)原則：以家庭型綜合消費為主，以快速

57、流行時尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點；建筑特色：三中庭設(shè)計、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等創(chuàng)新設(shè)計亮點；樓層規(guī)劃：地上五層、地下一層；開業(yè)時間：2013年12月萬科產(chǎn)品線概況萬科產(chǎn)品線概況產(chǎn)品特征：與城市綜合體味依托，打造“購物中心”+“高檔寫字樓”+“住宅”的復(fù)合式項目寫字樓萬科大廈商業(yè)產(chǎn)品線萬科大廈“萬科大廈”寫字樓系列定位于區(qū)域地標(biāo)辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。目前，第一個萬科大廈項目已經(jīng)在龍崗破圖動工，其第二個項目已隨鹽田萬科廣場一同進(jìn)入了前期規(guī)劃設(shè)計階段。在寫字樓方面，萬科試圖效法華潤，以城市綜合體為依托，商業(yè)中心和高檔寫字樓、住宅處于同一區(qū)域，以便更好的幫助住宅銷售

58、。萬科產(chǎn)品線概況萬科大廈高約155米，是龍崗的第一高度，是龍崗最核心地段的首席商務(wù)地標(biāo)?！疤祀Hoffice”是萬科大廈特別推出的31和32層高樓層單位，高度達(dá)到140米（高度大于120米即可稱為天際office）。商業(yè)產(chǎn)品線萬科大廈產(chǎn)品特征：與城市綜合體味依托，打造“購物中心”+“高檔寫字樓”+“住宅”的復(fù)合式項目寫字樓萬科大廈萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)產(chǎn)品線萬科大廈滬上首個面市的商業(yè)房地產(chǎn)項目萬科VMO低密度寫字樓項目位置：閔行浦錦路和江梅路交界處；所屬商圈：與虹橋樞紐港、海港新城等形成半小時商務(wù)圈，并毗鄰軌道交通8號線蘆恒路站，能直達(dá)人民廣場、南京西路等重要商務(wù)節(jié)點；占地面積：9萬平米，其中建筑用

59、地約3.8萬，綠化用地近5萬；建筑面積：88762平米，兩期開發(fā);容積率：2.8；產(chǎn)品組成：商務(wù)辦公獨棟別墅，雙拼別墅以及“花園廣場”多層寫字樓（3棟5層）；產(chǎn)品套數(shù)：別墅辦公單元30套，多層寫字間297套；開發(fā)商：萬科集團(tuán)、中糧集團(tuán)；竣工時間：2011年底萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)產(chǎn)品線萬科大廈定位：城市獨棟商務(wù)別墅產(chǎn)品類型：低密度生態(tài)型高端商辦項目，滬上罕有的產(chǎn)權(quán)式工房；面積區(qū)間：每棟商務(wù)別墅的面積為500-1200平米，每套贈送250-750平米的采光地下空間，配3-6個停車位；VMO的花園廣場由三棟5層的辦公建筑組成，大堂雙層挑高，標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)2100-3000平方米。空間可塑性強(qiáng)，內(nèi)部分割。

60、2010年開盤的單套寫字間的主力戶型僅為50-150平米。總價相對較低。設(shè)計理念：最大化利用場地與周邊自然環(huán)境，創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境；銷售模式：一期寫字樓將全部對外銷售，二期將部分持有。低密度寫字樓產(chǎn)品特征：不走尋常路，放棄傳統(tǒng)寫字樓模式，將住宅領(lǐng)域積累的產(chǎn)品優(yōu)勢與物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢延伸到寫字樓產(chǎn)品，開發(fā)低密度特色寫字樓萬科產(chǎn)品線概況商業(yè)產(chǎn)品線萬科紅社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個子品牌。萬科紅較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)品牌分類生活中心新街坊產(chǎn)品類型主要是面積在3萬平米的社區(qū)集中商業(yè)底商和街鋪的形式代表項目布吉萬科紅項目開發(fā)