公園季營銷推廣策略思考ppt課件

1、金海國際花園公建營銷建議方案2021年4月2021年，房地產(chǎn)市場波詭云譎，跌聲一片如何市場低迷、需求不振的市場情況下改善/破局/突圍/致勝是擺在公園季面前的迫切難題The problem借名另案 靶向拓客公園季之營銷處理之道2021.9The solution借名另案 靶向拓客巧借他名，防止糾纏另行包裝，避重就輕精準(zhǔn)定位，找對客群自動出擊，帶客上門借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution清醒認(rèn)知市場市場篇借名暗渡陳倉產(chǎn)品篇客戶篇自動靶向拓客執(zhí)行篇方案架構(gòu)借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution清醒認(rèn)知市場市場篇借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道T

2、he solution 整體市場大勢借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況數(shù)字關(guān)鍵字借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況數(shù)字樓市借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況圖解樓市旅順口區(qū)在全市七區(qū)中，8月份銷售均價(jià)為最低；銷售面積環(huán)比&同比，下降幅度最大借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況8月份全市商品房工程銷售面積排行借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況8月份全市商品房工程銷售額排行借名另案/靶向拓客公

3、園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況8月份全市各區(qū)商品房工程銷售面積/額排行借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 大連市場情況 8月份全市各區(qū)商品房工程銷售面積/額排行半島印象、鹿山為本案主要競爭對手，但剩余房源不多半島印象20套左右，鹿山150套左右借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 利于本案利好音訊2021年8月13日，旅順中部通道開工建立借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 8月份綜合分析借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情

4、況 8月份分項(xiàng)分析借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 8月份分項(xiàng)分析借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 8月份分項(xiàng)分析借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 8月份分項(xiàng)分析借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 8月份分項(xiàng)分析借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 旅順市場情況 8月份分項(xiàng)分析開發(fā)商大連半島集團(tuán)泉城置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址旅順口向陽街81號占地面積144000平方米建筑面積225000平方米容積率1.

5、20產(chǎn)品類型多層花園洋房/高層面積多層85-151平/高層46-107平價(jià)格售樓處報(bào)價(jià)7700元/平開盤時(shí)間2011年10月22日已開盤去化情況目前所剩房源不多，20套左右，選擇余地不大，因?yàn)樘幱谖卜夸N售階段，所以現(xiàn)場活動不多，如果講價(jià)，現(xiàn)場售樓人員可給出200元/平優(yōu)惠。借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 主要競品情況半島印象開發(fā)商大連峰景美墅地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址旅順口區(qū)啟新街38號占地面積132000平方米建筑面積105800平方米容積率0.80產(chǎn)品類型175套別墅/ 9棟18層高層住宅（685戶）面積別墅未公布/高層59.77-115.15平價(jià)格媒體號稱6

6、600元/平均價(jià)，與售樓處報(bào)價(jià)差距較大，應(yīng)為特價(jià)房噱頭開盤時(shí)間2011年10月31日已開盤去化情況目前所剩房源150套左右，處于尾房銷售階段。每周有20套特價(jià)房源，但售樓處報(bào)價(jià)不低于8000元?，F(xiàn)場營銷活動不多。全款優(yōu)惠600元/平，貸款優(yōu)惠500元/平。因?yàn)橄乱徊絾觿e墅銷售，高層住宅有“捂盤惜售”跡象。借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 主要競品情況鹿山開發(fā)商大連世茂龍河發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址旅順口九三路與五一路交匯處，龍河家園一期對面，東臨龍河占地面積2600000平方米建筑面積35463平方米（一期）容積率0.52產(chǎn)品類型首期22套疊院別墅/ 高層數(shù)量未定面積

7、別墅180-400平/高層89-120平（在售）價(jià)格別墅13100元/平起價(jià)；高層號稱4888元起價(jià)（特價(jià)房），媒體宣傳起價(jià)5200元，售樓處報(bào)價(jià)均價(jià)5500元左右開盤時(shí)間2013年6月15日別墅開盤；2014年3月22日高層開盤去化情況屬于超大型綜合項(xiàng)目。別墅項(xiàng)目先期開盤，銷售狀況不理想。高層開盤時(shí)打出4888元/平起的旅順當(dāng)時(shí)最低價(jià)格，引起市場關(guān)注。目前項(xiàng)目多為期房，采取樓棟加推的方式，逐步推出產(chǎn)品。借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 主要競品情況世茂寰海城本案市場時(shí)機(jī)市場層面市場低迷，但剛需剛改需求仍旺盛客群層面經(jīng)過大半年張望期，客戶數(shù)量在積聚供應(yīng)層面周圍已無

8、供應(yīng)超越200套房源產(chǎn)品產(chǎn)品層面位置、環(huán)境、戶型、準(zhǔn)現(xiàn)房順應(yīng)市場需求營銷層面順應(yīng)市場，特別手段博得先機(jī)價(jià)錢層面營銷本錢不高，價(jià)錢可調(diào)至高競爭力程度抓住市場空白期，運(yùn)用特別手段，自動出擊帶進(jìn)客戶，面對面?zhèn)魉凸こ獭爸行膮^(qū)、環(huán)境優(yōu)、戶型宜、準(zhǔn)現(xiàn)房、價(jià)錢廉的優(yōu)勢，第一時(shí)間打動客戶，并促成銷售，完成既定目的。借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution借名暗渡陳倉產(chǎn)品篇借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 工程優(yōu)優(yōu)勢分析 位于旅順老城區(qū)中心區(qū)位置，周邊配套齊全，適于生活 北側(cè)倚東雞冠山，依山而建，環(huán)

9、境資源較好，鬧中取靜 戶型設(shè)計(jì)6689平方米，全面順應(yīng)剛需剛改市場 價(jià)位相較周邊工程，較具競爭力項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢 至工程道路情況普通，給工程籠統(tǒng)呵斥影響 工程接待中心前道路、景觀未整理，工程現(xiàn)場不佳 工程旁邊的旅順日俄監(jiān)獄給客戶帶來不好的風(fēng)水聯(lián)想 工程延期交房及接待中心封鎖給客戶及市場呵斥較大影響，市場負(fù)面反響較大，對營銷構(gòu)成妨礙借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷中心義務(wù)3大義務(wù)弱化市場負(fù)面影響 交房無期 建立停工 售樓處封鎖 工程爛尾 開發(fā)商放棄防止業(yè)戶質(zhì)詢糾纏 訊問工期 加碼賠償 渾水摸魚 滋事鬧事余房快速合理銷售 盡快啟動銷售 快速去化 價(jià)位合理，保證收

10、益借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷中心義務(wù)處理要旨弱化市場負(fù)面影響 交房無期 建立停工 售樓處封鎖 工程爛尾 開發(fā)商放棄防止業(yè)戶質(zhì)詢糾纏 訊問工期 加碼賠償 渾水摸魚 滋事鬧事余房快速合理銷售 盡快啟動銷售 快速去化 價(jià)位合理，保證收益弱 化剝 離另 案盡快實(shí)現(xiàn)工地開工1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷中心戰(zhàn)略架構(gòu)1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動1個“另設(shè)另設(shè)銷售接待中心，舍棄現(xiàn)有接待中心 置業(yè)顧問任務(wù)區(qū) 承攬集中客戶 工程初步講解 客戶簽約新接待中心 工程深度講解 現(xiàn)場及樣板間觀賞過渡區(qū)

11、現(xiàn)接待中心借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷中心戰(zhàn)略架構(gòu)1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動1個“重建按戰(zhàn)略要求，重建銷售隊(duì)伍新接待中心任務(wù)陣地借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷中心戰(zhàn)略架構(gòu)1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動3個“改動改動工程權(quán)屬主體抵債施工單位改動工程案名改動工程包裝籠統(tǒng)待擬待設(shè)計(jì)客戶篇借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 客群定位根據(jù)婚房需求/居住環(huán)境改善需求/拆遷居住用房需求/老人養(yǎng)老用房需求市場層面工程一期及已購房客群

12、層面借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 客群定位描畫主力客群需求描畫滿足地緣性：旅順本地含新城區(qū)和開發(fā)區(qū)滿足自住性：非投資，滿足自住需求滿足剛需性：婚房類/拆遷居住類短期剛性居住需求滿足剛改性：居住環(huán)境改善類/老人養(yǎng)老類中長期居住需求借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 客群定位描畫主力客群關(guān)注點(diǎn)描畫第一位：價(jià)位價(jià)位永遠(yuǎn)是本類客群思索的第一要素第二位：生活配套滿足常規(guī)自住需求的硬性條件第三位：環(huán)境滿足生活配套需求后的質(zhì)量提升條件第四位：現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房選房的直觀性和居住時(shí)間要求自動靶向拓客執(zhí)行篇借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The so

13、lution借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷中心戰(zhàn)略執(zhí)行細(xì)節(jié)1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動1個“另設(shè)另設(shè)銷售接待中心，舍棄現(xiàn)有接待中心 置業(yè)顧問任務(wù)區(qū) 承攬集中客戶 工程初步講解 客戶簽約新接待中心 工程深度講解 現(xiàn)場及樣板間觀賞過渡區(qū)現(xiàn)接待中心借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution新接待中心設(shè)置區(qū)域建議新瑪特商圈本案新接待中心地址首選地 商業(yè)中心區(qū)，門頭矚目率較高 人流密集，目的客群集中 地點(diǎn)易記易找，交通方便，方便拓客攬客上門集中 到達(dá)本案現(xiàn)場交照射暢借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution看房交通動線新

14、瑪特商圈本案首選第一動線黃河路-長春街-博愛街-向陽街-元寶街 路途較近，交照射暢 路途中競品工程較少次選第二動線九三街-旅順北路-向陽街-元寶街 路途較遠(yuǎn)，且兩次經(jīng)過鐵路道口，印象不良 路途中經(jīng)寰海城/半島印象等競品工程借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution詳細(xì)選址及裝修布置細(xì)節(jié)選址 盡量臨主干路，黃河路最正確，其次九三街，再次長江路 盡量門前開敞，無燈桿、街頭景觀、行道樹大面積遮擋 盡量有停車位，至少保證23處停放看樓車的位置面積 整面子積控制在200以上門頭 寬大醒目，并做成燈箱或亮化大字，夜晚構(gòu)成矚目效果室內(nèi) 背景墻、接待區(qū)構(gòu)成logo識別區(qū) 制造小型沙盤，沙盤

15、為區(qū)域沙盤，工程樓體放小，重點(diǎn)表現(xiàn)整體區(qū)域，表現(xiàn)出由新接待中心到工程地的全貌 設(shè)置現(xiàn)場影像設(shè)備，與等候區(qū)相結(jié)合，等候區(qū)盡量做大，以保證大量客戶聚集等待現(xiàn)場看房的需求看樓車 至少保證3輛看樓車，以備運(yùn)用 看樓車有兩個義務(wù)：其一，外銷隊(duì)伍用車，由指定地點(diǎn)將客戶接至新接待中心；其二，現(xiàn)場看房用車，由新接待中心將客戶送至工程地 看樓車根據(jù)新案名和籠統(tǒng)的需求，重新包裝借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動1個“重建按戰(zhàn)略要求，重建銷售隊(duì)伍新接待中心任務(wù)陣地借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution隊(duì)伍組建特點(diǎn)的兩個思緒A 年輕

16、專業(yè)式 設(shè)置銷售經(jīng)理1人，置業(yè)顧問23人 人選皆從在其他工程中有閱歷的銷售人員中選擇 人員年輕化，30歲以內(nèi) 一致服裝、一致培訓(xùn)、一致口徑，完全按專業(yè)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍組建和開展任務(wù)，展現(xiàn)工程是一個“全新工程的印象 設(shè)置銷售經(jīng)理1人，置業(yè)顧問23人 銷售經(jīng)理或全部人員設(shè)計(jì)為“抵債施工單位親屬角色 人員不一定年輕化，可以是35歲以上甚至更大年齡的婦女籠統(tǒng)可從二手房行業(yè)中發(fā)掘 銷售人員在講清楚工程優(yōu)勢、特點(diǎn)和價(jià)錢的前提下，不強(qiáng)求銷售技巧，講求“鄰居大姐覺得的親和力和溝通力，并給客戶構(gòu)成“房子好、合算、數(shù)量有限、再不買就沒了的印象，甚至可以適當(dāng)以“房子不愁賣，愛買不買的顏面示人專業(yè)銷售經(jīng)理+專業(yè)置業(yè)顧問

17、B 返璞歸真式抵債施工單位親屬人員權(quán)衡利弊在兩個思緒中進(jìn)展選擇借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution1個“另設(shè)、1個“重建、3個“改動3個“改動抵債施工單位改動工程權(quán)屬主體改動工程案名改動工程包裝籠統(tǒng)待擬定待設(shè)計(jì)借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution改動工程權(quán)屬主體大連天熙鑫達(dá)房地產(chǎn)開展原權(quán)屬主體大連代永明建立工程新權(quán)屬主體抵債給戰(zhàn)略假定借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution改動工程案名公園季原案名A 全新設(shè)計(jì)案名，無“公園季前綴或后綴B 設(shè)計(jì)案名，帶“公園季前綴或后綴，闡明隸屬關(guān)系新案名改名為戰(zhàn)略設(shè)計(jì)借名另案/靶向拓客公

18、園季之營銷處理之道The solution改動工程包裝籠統(tǒng)原包裝籠統(tǒng)新包裝籠統(tǒng)改動為戰(zhàn)略設(shè)計(jì)以此LOGO為中心的包裝籠統(tǒng)新案名以此設(shè)計(jì)LOGO及包裝籠統(tǒng)借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 營銷拓客戰(zhàn)略執(zhí)行細(xì)節(jié)拓客5大渠道外銷隊(duì)伍外銷帶客二手房公司聯(lián)動帶客網(wǎng)絡(luò)公司電商團(tuán)購訪問競品工程客戶攔截借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 方式選擇自建隊(duì)伍+外聘隊(duì)伍 時(shí)機(jī)選擇營銷期間的適當(dāng)節(jié)點(diǎn) 方式自建隊(duì)伍+外聘隊(duì)伍兩個隊(duì)伍混合運(yùn)用，優(yōu)勝略汰；自建隊(duì)伍底薪+提點(diǎn)，外聘隊(duì)伍實(shí)行帶隊(duì)經(jīng)理擔(dān)任制，只擔(dān)任帶隊(duì)經(jīng)理底薪，并許以高報(bào)答提點(diǎn)；劃分區(qū)片，流動改換；看樓車

19、全天候配合外銷隊(duì)伍客戶的接送任務(wù)。1 外銷隊(duì)伍外銷帶客自建隊(duì)伍+外聘隊(duì)伍進(jìn)展外銷拓展借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 公司選擇好望角、鏈家、安鑫或旅順口覆蓋率較高的二手房公司 時(shí)機(jī)選擇營銷期間的適當(dāng)節(jié)點(diǎn) 方式挑選適宜的二手房公司，確定協(xié)作意向和相關(guān)協(xié)作細(xì)節(jié)二手房公司報(bào)答；制定對客戶的針對性的相關(guān)優(yōu)惠政策；二手房公司定期或不定期帶客至工程現(xiàn)場看房選房；配合二手房公司做好來訪客戶的接待任務(wù)。2 二手房公司聯(lián)動帶客與實(shí)效二手房公司開展帶客協(xié)作借名另案/靶向拓客公園季之營銷處理之道The solution 公司選擇電商業(yè)務(wù)開展較好的搜房、騰訊等 時(shí)機(jī)選擇營銷期間的適當(dāng)節(jié)點(diǎn) 方式挑選適宜的協(xié)作電商單位，確定協(xié)作意向和相關(guān)協(xié)作細(xì)節(jié)；制定對客戶的針對性的電商優(yōu)惠政策？萬抵？萬；電商任務(wù)人員駐場；配合電商單位做好電商來訪客戶的接待任務(wù)。3 網(wǎng)絡(luò)公司電商與實(shí)效網(wǎng)絡(luò)公司開展電