2022年上海靜安茗園策劃方案

1、 靜安茗園靜安先鋒企劃大綱市場篇上海市房地產(chǎn)市場分析開發(fā)投資持續(xù)上升 2002年上海市房地產(chǎn)市場熱火朝天，一片大好發(fā)展態(tài)勢。2002年第一季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為107.88億元，同比增加20.19億元，增幅為23%。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢。今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下調(diào)0.25個百分點，貸款利率平均下調(diào)0.5個百分點。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢。但總體而言，對房地產(chǎn)業(yè)是一個利好消息，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)生產(chǎn)成本下降，對個人

2、消費來說，還貸利息少了，購房成本降低了。因此，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級市場的需求。土地市場升溫2002年第一季度，新增經(jīng)營性項目土地出讓面積72.13萬平方米，同比增加70.81萬平方米，增幅達(dá)到53.7%。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓向招標(biāo)拍賣過渡，因此沒什么可比性。去年7月1日實施招標(biāo)制度以來，對于促進(jìn)土地市場發(fā)展、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極的作用。未來上海土地供應(yīng)將形成6種制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（3）土地使用權(quán)公開交易制度；（4）基準(zhǔn)地價定期更新和公布制度;（5）土地登記可查詢制度

3、;(6)集體決策制度。商品房市場持續(xù)火熱2002年第一季度，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積466.33萬平方米，增加338.58萬平方米，增幅高達(dá)2.65倍。這主要是由于2001年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。與此對應(yīng)的已登記的商品房預(yù)售面積為516.57萬平方米，同比增加142.33萬平方米，增幅達(dá)到38.8%，供求比為1：1.08。批準(zhǔn)銷售面積582.66萬平方米，同比增加19.8%，供求比為1：0.96。從上述數(shù)據(jù)來看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為1：1.21，銷售供求比為1：1.03。

4、由此可見，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。從需求來看，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作為投資手段，從而加劇了供求矛盾。房地產(chǎn)市場的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過多，市場風(fēng)險隨之集聚。從房屋分類情況看，盡管住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強(qiáng)勢增長。二手房市場活力十足2002年第一季度，已登記的存量房買賣面積達(dá)333.81萬平方米，同比增加53.09萬平方米，增幅達(dá)19.2%。已售公房上市成交面積為86.4萬平方米，比去年同期增加14.62萬平方米，增幅達(dá)20.4%，占存量交易面積的比重，由去年同期的25.6%，上升至25.9%；平均每套出售

5、價格為15.51萬元，每套平均建筑面積52.27平方米，單價為2950元/平方米，比去年同期增加450元，增幅達(dá)17.96%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，增幅達(dá)4.09%。作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四個階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。上海樓市從1999年底回升以來，20002001年可稱為復(fù)蘇期，而今年才剛剛進(jìn)入繁榮期，這一時期至少35年。據(jù)市價格監(jiān)測中心最近統(tǒng)計，目前上海購買高檔價位住房的境內(nèi)外人士約占購房群體的30%，65%以上的市民買的是中低價住房，其中有辦事人員、個體工商戶、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個最新“社會各階層”

6、的購房分析，反映了上海住宅市場目前的最新需求。6月，上海的住宅房價如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚的態(tài)勢。據(jù)上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報告顯示，6月份住宅平均單價達(dá)到5430元，與5月相比，提升3.3%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，從各區(qū)域的房價變動情況來看，普漲的特點十分明顯。市中心三個區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項目上都紛紛高價上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來本區(qū)域價格水平制定了一個較高的參照值，區(qū)域均值分別達(dá)到7330元和8020元的新高度。作為國際大都市，境外和外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費群體，這是無可非議的。但是，上海樓市仍以本地消

7、費者為主體。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年登記預(yù)售商品房中，以成交面積計算，屬本市居民購買的占74.2%，外地人士購買比例為20.1%，境外人士的購買比例為5.7%。今年上半年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為265.7萬平方米，其中住宅用地為256.74萬平方米，占總量的96.6%。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，住宅占96.6%，辦公占1.3%，商業(yè)占2.1%。上半年二手房交易同比增長31%，其中住宅占74.5%。今年的購房者中，除了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。有關(guān)專家估計，投資置業(yè)約占總量的1020%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn)510%的下降幅度。此外，房價增長幅度趨緩，

8、使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。投資客的總量縮小，使居住置業(yè)比例上升。綜上所述，上海房地產(chǎn)市場仍然保持著供求兩旺態(tài)勢，即使今年下半年房價有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房價還會小幅上仰。從中長期來看，未來上海樓市至少有35年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目標(biāo)實現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在GDP中的比重將超過7%。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房價亦呈波浪形上升。靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析靜安區(qū)區(qū)域面積為7.62平方公里，人口38.08萬。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。是上海最早全部拆除“365”危棚簡屋的區(qū)之

9、一。靜安區(qū)的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。靜安區(qū)的商品住宅，價格在60008000元之間。靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨特優(yōu)勢，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的兩大高級賓館群。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動和國際商務(wù)貿(mào)易洽談活動，靜安區(qū)同時是上海金融機(jī)構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國、交通、浦東發(fā)展等8家銀行的營業(yè)網(wǎng)點60多處，萬國、申銀等證券公司營業(yè)部40多家；另有中國人民保險公司、太平洋保險公司等設(shè)立的辦事處。近

10、年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場尤為火爆。截至6月底，來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營業(yè)稅155億元，同比增長45，一躍成為全區(qū)稅收新秀。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均10萬平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來好運。經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場價格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新樓盤成為靜安房地產(chǎn)開發(fā)商的共識。靜安區(qū)由于其獨特而優(yōu)越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是舉足輕重的。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，現(xiàn)在又作重新調(diào)整，從低谷慢慢復(fù)蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的

11、里程。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè)雙高區(qū)的目標(biāo)，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。開發(fā)商也開始用高品質(zhì)的樓盤來滿足市場需求。靜安區(qū)新一輪的舊區(qū)改造也已徹底擺脫了舊的形式，進(jìn)入了全新時期。同時，也走出了低價競爭、慘淡經(jīng)營的惡性循環(huán)。從樓市的回暖、房價的啟動已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地段價值。靜安區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風(fēng)。靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價地區(qū),住宅物業(yè)也以高層居多,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪天下-南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和,曹家渡地

12、區(qū)將日益成為靜安的黃金寶地。靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊：第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。物業(yè)類型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞-麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道?，聚豪天下等均銷量頗佳；第二塊是北京路以南，這一塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長樂路上，如四方新城，皇家公寓等。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū),人文,居住環(huán)境不錯,交通便捷,生活,就業(yè)方便；第三塊是曹家渡附近。曹家渡位于靜安區(qū)，長寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時又是商業(yè)中心，交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。特別是新開盤的

13、靜安麗舍，它的獨特設(shè)計理念以及較低的價格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊。南塊樓盤以商辦樓為主，外銷房居多，北塊以內(nèi)銷住宅為主。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。原先靜安區(qū)樓盤多集中在延平路、新閘路一帶和昌平路附近以及江寧路沿線。近年來，由于市府對蘇州河沿岸景觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時候，推出多個頗有份量的樓盤。嘉園、三鑫花園、達(dá)安花園以回歸自然、智能化以及市級示范居住區(qū)的面目出現(xiàn)，同時南草坪花園市中心別墅、新?？道锏纳虾Ｇ榻Y(jié)

14、，這些樓各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事實上這些個案都取得了不同程度得成功。在渲染靜安區(qū)地段優(yōu)勢的同時，也使得整個靜安區(qū)樓市活躍起來。河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。在此態(tài)勢之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安與浦東聯(lián)系。據(jù)悉，不久后長壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。靜安區(qū)北

15、部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯的樓盤。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上了有力的一筆。目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。靜安

16、區(qū)將堅持開發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里萬平方米的基礎(chǔ)上，計劃再拆平舊里萬平方米。靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）有限公司下屬的香港佳運投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進(jìn)入攻堅戰(zhàn)。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。石門二路以東地塊也稱“東八塊”，位于石門二路以東，北京西路以北，成都北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)萬平方米，計劃5至7年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化內(nèi)涵的全新國際一流生活社區(qū)。該項目暫名“靜安國際社區(qū)”，規(guī)

17、劃開發(fā)面積萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資億元。該區(qū)域?qū)舆w居民萬戶，拆除舊里萬平方米。此后，靜安區(qū)還剩萬平方米舊里。副區(qū)長是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。為此，該區(qū)將實施成片開發(fā)和零星拔點相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設(shè)計實行國際招標(biāo)，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區(qū)的家公司已要求參加競標(biāo)。本案周邊大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人

18、能切實感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。4、周邊個案基本情況分析A樓盤名稱靜安康寓滬中新苑靜安青年匯位置康定路1158號武寧南路

19、88號江寧路新閘路口總建筑面積2.7萬平方米6.6萬平方米17863平方米建筑規(guī)劃2幢小高層和1幢多層4幢小高層和2幢高層1幢18層小高層價格45006600元/平方米50886650元/平方米均價10000元/平方米房型面積90.52268.18平方米68.06135.91平方米4688平方米主力總價76萬元人民幣72萬元人民幣55萬元人民幣 主力面積135平方米120.45平方米50平方米得房率7679%70%75%綠化率30%36%35%交房時間2003年1月2002年11月2003年7月28日銷售率80%96%尚在預(yù)定階段開發(fā)商恒興房產(chǎn)滬中花苑房地產(chǎn)新格房地產(chǎn)綜合評述地段好，周邊生活配

20、套齊全，交通便利。但房型面積偏大，造成總價較高，綠化率偏低。位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。主力房型的層高有4.6米，是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。只是房型一般。B樓盤名稱鼎鑫佳園靜安四季花園大聞麗都苑位置昌平路西康路膠州路余姚路海防路377號總建筑面積2.39萬平方米2.5萬平方米2.4萬平方米價格51806180元/平方米53006200元/平方米48006100元/平方米房型面積136.2175.6平方米81.56203平方米102.32154.63平方米建筑規(guī)劃小高層、高層多層

21、、小高層多層、小高層主力總價80萬元人民幣82萬元人民幣72萬元人民幣主力面積135平方米14856平方米12834平方米得房率79%78%79%綠化率35%30%33%交房時間2002年12月2000年5月2000年12月銷售率98%100%100%開發(fā)商康定房地產(chǎn)新概念房地產(chǎn)大聞房地產(chǎn)綜合評述位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價偏高。地段不錯，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。1號樓房型較差，但面積控制得較為合理。C樓盤名稱靜安楓景苑靜安河濱花園常德名園位置常德路、新閘路

22、口西蘇州河路85弄1號常德路1199號總建筑面積30萬平方米10萬平方米7萬平方米價格900010000元/平方米60008000元/平方米48006400元/平方米建筑規(guī)劃高層2幢小高層和4幢高層小高層和高層房型面積88145平方米107.38272.98平方米95250平方米主力總價130萬元人民幣139.69平方米65萬和110萬人民幣主力面積135平方米110萬元人民幣 113和200平方米得房率80%84%83%綠化率45%50%38%交房時間2004年10月2003年6月2002年12月銷售率98%（1期）65%（2期）100%（1期）70%（2期）100%開發(fā)商上海明峰置業(yè)上海預(yù)

23、源房地產(chǎn)上海寶華置業(yè)綜合評述地段上佳，距南京路5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。VIP會所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險較大。樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。距長壽路300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。D長壽路沿線個案比較：樓盤名稱上海知音音樂廣場秋水云廬位置長壽路1012號長壽路468號長壽路28弄總建筑面積17萬平方米11.5萬平方米10萬平

24、方米建筑規(guī)劃3幢小高層和2幢高層2幢小高層、5幢高層3幢833F高層價格55008000元/平方米55006900元/平方米50006600元/平方米房型面積111.57230平方米84.83137平方米78.12184平方米主力總價72萬元人民幣78萬元人民幣62萬和76萬人民幣主力面積120平方米123.8平方米112.24和136.98平米得房率78%80%82%綠化率45%40%50%交房時間2003年8月2002年12月2002年8月銷售率80%90%98%開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)中偉房地產(chǎn)泰元置業(yè)綜合評述目前開發(fā)2期，總建面有10萬方，主要銷高層。地段好，周邊生活配套齊全，。朝蘇州河及河濱公

25、園，景觀相當(dāng)好。位于長壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主題景觀。標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。四明結(jié)構(gòu)。小區(qū)有2000平方米的陽光會所。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。5、天睿分析：由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報道，目前指數(shù)樣本中單價8000元/m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供應(yīng)量的增加，高價樓盤能否持續(xù)受到市場的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。而目前市場真

26、正受到絕大部分客戶歡迎的是價位在6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓斄?，起到了搶占“市場眼球”的作用。但其實際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。同時，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價”持保留態(tài)度。因為目前靜安區(qū)7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場空缺。而報紙（包括中房指數(shù)）反映的價格是目前國際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價格，也就說目前靜安區(qū)均價8020元帶有一定的片面性。因此我們在開發(fā)銷售時，所制定的價格必須堅持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。目前市場上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系

27、列產(chǎn)品也計劃在年底開盤上市。但目前其開發(fā)程度有點過度了。很明顯，目前之所以單身公寓單價較高，是因為原來單身公寓對于市場來說較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價高于周邊普通公寓的單價，而這一價差會隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價格單項高是暫時的。同時，前面說的：投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn)510%的下降幅度。因此，對于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。由此可見，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場的空白

28、點在于高品質(zhì)的中檔價位的樓盤。而顯然本案符合這一特點。因為本案屬于靜安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時，被國際麗都城和靜安楓景這兩個代表個案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時，被長壽路沿線的個案再次分流。那么，做高價位的樓盤就顯得有點“懸”了。產(chǎn)品篇 項目地塊情況序號項目內(nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2，總建筑面積為80317.8 m2，其中地上面積71928 m2，地下面積8389.8 m2，住宅面積達(dá)到67116.04 m2，

29、綠化率為37.7%，總戶數(shù)共有644戶。5用地性質(zhì)住宅用地6容積率4.507地塊情況地塊形狀為扇形。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。項目周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心

30、小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）。S.W.O.T矩陣分析說明：SWOT分析法能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。SWOT分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。就

31、一個房地產(chǎn)項目而言，所謂的內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（Weakness），是該項目與競爭對手相比在某些方面的缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會因素可以增強(qiáng)項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會因素可以增強(qiáng)項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因

32、素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.良好的整體地理位置S2.周邊環(huán)境較好（尤其是噪音方面）S3.完善成熟的外部整體配套設(shè)施S4.靈活的產(chǎn)品設(shè)計S5.投資收益期限較短W1.交通系統(tǒng)不甚理想W2.項目成本較高，導(dǎo)致售價偏高W3.周邊居

33、住區(qū)環(huán)境有待改善W4.規(guī)模較小及內(nèi)部設(shè)施的局限性W5.品牌知名度不是很高Opportunity機(jī)會分析Threat威脅分析O1.整體經(jīng)濟(jì)利好房地產(chǎn)業(yè)O2.上海樓市的大好局勢O3.住房投資呈上升態(tài)勢O4.目前本區(qū)出現(xiàn)斷層，有時間機(jī)遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策T1.住房消費日趨理性化T2.下半年上海樓市的供應(yīng)量T3.項目區(qū)域競爭市場激烈T4.靜安興海城2期的出現(xiàn)T5.長壽路沿線的個案競爭Strength（優(yōu)勢分析）S1.良好的整體地理位置本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本項目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜

34、西北路，西托九九廣場。本項目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。與未來靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項目日后帶來眾多的市場關(guān)注。S2.周邊環(huán)境較好（尤其是噪音方面）本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。可見本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與

35、視野并無太大的影響。S3.完善成熟的外部整體配套設(shè)施本項目所處區(qū)域經(jīng)過多年建設(shè)，無論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。本項目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。步行至長壽路、亞新生活廣場最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅510分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。主要公交線路在江寧路和長壽路上。 江寧路上主要有：550輕紡市場昌平路 112大華新村人民廣場112萬里城人民廣場 112管弄新

36、村人民廣場113西區(qū)火車站新客站 36東新路魯班路68昌平路乾溪新村 19提藍(lán)橋澳門路738大華新村南京西路 長壽路上主要有： 106上海北站上海西站 36東新路魯班路63吳淞路銅川路 13提藍(lán)橋曹家渡104龍華上海站 41龍華天目東路40長樂路華陰路 105昌化路真光新村708桃浦七村安遠(yuǎn)路 768共和路蓮花公寓830管弄新村康健新村 S4.靈活的產(chǎn)品設(shè)計由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對產(chǎn)品的要求也越來越高，本項目由于還處于動工打樁階段，但仍可以有時間對目前市場中客戶的實際需求進(jìn)行討論和修改。采用最為市場接受的產(chǎn)品，對小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計和產(chǎn)品設(shè)計等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整，從而取得最大限

37、度的市場認(rèn)同，為未來項目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。S5.投資收益期限較短本項目規(guī)劃在8萬多平米，屬于較小規(guī)模。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動開發(fā)帶來的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來長期建設(shè)對已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。由于項目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。有效的規(guī)避一定風(fēng)險。Weakness（劣勢分析）W1.交通系統(tǒng)不甚理想由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。在本項目附近的公交路線較少，都要步行510分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。W2.項目成本較高

38、，導(dǎo)致售價偏高由于項目地處市中心，市政規(guī)劃對未來設(shè)計的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項目成本居高不下。項目地塊的基礎(chǔ)地價相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費用不扉，造成項目土地部分支出較大。W3.周邊居住區(qū)環(huán)境有待改善由于項目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。而且，目前項目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。同時，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。所以，未來業(yè)主將要步行5分鐘以上的路才能到達(dá)。W4.規(guī)模較小及內(nèi)部設(shè)施的局限性由于本項目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說相對

39、功能不是十分完善，受到一定的限制。相對大盤的推廣，缺少一點知名度。W5.品牌知名度不是很高隨著消費者的不斷成熟，在住宅消費中對品牌的關(guān)注也越來越多，就本區(qū)域而言也集中了靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展有限公司、中凱置業(yè)、靜安地產(chǎn)、金外灘集團(tuán)等等眾多上海房地產(chǎn)市場經(jīng)營多年，擁有相當(dāng)大市場占有率的知名企業(yè)，其品牌效應(yīng)和長時間的市場經(jīng)營所樹立的美譽度，是初次在浦西露面的本項目開發(fā)商所欠缺的。Opportunity機(jī)會分析O1.整體經(jīng)濟(jì)利好房地產(chǎn)業(yè)續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好勢頭。特別是國家把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實后，給上海市房地產(chǎn)市場帶來了巨大的動力，開發(fā)規(guī)模和速度

40、逐年上升，項目隨處可見，市場火爆程度至近年來的新高。O2.上海樓市的大好局勢上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持較高水平，投資和消費繼續(xù)同步增長。同時，目標(biāo)也更為明確了，按照“十五”計劃，上海房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。也就是到2005年末，房地產(chǎn)業(yè)增加值占本地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值7%以上。中國加入世貿(mào)組織，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將在更大范圍內(nèi)更深程度上參與全球經(jīng)濟(jì)的循環(huán)。上海城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開發(fā)和樞紐型、功能性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點啟動新一輪城市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。O3.住房投資呈上升態(tài)勢隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷

41、發(fā)展，股票、債券、期貨等投資方式都不斷的涌現(xiàn)，相比較傳統(tǒng)投資，住房投資在保證一定收益的基礎(chǔ)上風(fēng)險更小。與世界經(jīng)濟(jì)的頻繁接觸，以及相對較高的收益和較低的風(fēng)險讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來滬，進(jìn)行住房投資。O4.目前本區(qū)出現(xiàn)斷層，有時間機(jī)遇目前本區(qū)域內(nèi)暫時無新樓盤推出，出現(xiàn)所謂“斷層”現(xiàn)象。因此。對于本項目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時間優(yōu)勢。本項目完全可以在其他個案尚未推出前，強(qiáng)得一定的市場份額。O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策最近靜安區(qū)提出“一軸兩翼，南留北改”：“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動的黃金走廊；

42、“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。這對于本項目目前區(qū)域內(nèi)的生活配套、環(huán)境建設(shè)都具有一定影響力。對于未來本項目升值前景看好。Threat威脅分析T1.住房消費日趨理性化國家為了保護(hù)購房者的利益，已經(jīng)出臺了商品房銷售管理辦法、房地產(chǎn)信貸管理辦法等等一系列法規(guī)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正規(guī)化管理。住房消費者在經(jīng)歷了多年的市場洗禮后由原來的沖動型消費逐步轉(zhuǎn)向理智，尤其在上?！，F(xiàn)在購房者更注意的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。T2.下半年上海樓市的供

43、應(yīng)量今年下半年上海樓市將有 T3.項目區(qū)域競爭市場激烈靜安區(qū)目前已經(jīng)走出盤整期，市政的“北改”速度加快，樓市將有許多新盤出現(xiàn)。如上海壹街區(qū)、國際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。再加上滬上客戶的消費心理的日漸成熟，對物業(yè)的挑選更為細(xì)致等，這都對本項目開發(fā)提出了較高的要求。目前漲盤大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量的16%。84%樓盤還屬于中低檔，尤其是40005000元的樓盤很受歡迎，購者如蟻。秋水云廬 音樂廣場單價：50006000 單價：55006900主力2房：112.24M2 總價：62萬 主力3房：123.8M2 總價：72萬主力3房：136.98M2 總價：76

44、萬 千路公寓上海知音 單價：58006500單價：55008000 主力2房：89.84M2 總價：56萬主力2房：120M2 總價：72萬 主力3房：141.86M2 總價：87萬北靜安河濱花園單價：60008000主力3房：139.69M2 總價：110萬靜安順德苑單價：55007100主力2房：120M2 總價：75萬主力3房：140M2 總價：88萬喜福會單價：730013000主力3房：180.38M2 總價：180萬 177.45M2 總價：180萬靜安康寓單價：45006600主力3房：135M2 總價：76萬滬中新苑單價：50886650主力2房：120.45M2 總價：72萬

45、達(dá)安花園二期單價：55007500主力1房：63.63M2 總價：40萬主力2房：102.8105.68M2 總價：66萬主力3房：122.23M2 總價：78萬西 靜安茗園 東 南靜安楓景單價：900010000主力3房：135M2 總價：130萬靜安青年匯（新格公寓）均價：10000主力房：50M2 總價：55萬T4.靜安興海城2期的出現(xiàn)目前靜安興海城2期也在近期馬上要動工了，已經(jīng)有錦和等4家代理公司與其進(jìn)行了洽談。該項目有許多方面與本項目類似、相近。體量、規(guī)模都不大，建筑面積也差不多。但是，該項目有其1期作為支點，內(nèi)部配套方面就有了一定補(bǔ)充。據(jù)說，該項目目前內(nèi)部所定售價也與本案接近。T5

46、.長壽路沿線的個案競爭目前長壽路沿線個案對本項目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價在6500元左右，而本項目所定的價格為7200元，這樣就形成了一個阻勢。本項目優(yōu)勢：作為一個全新的項目，我們將本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，把本項目建設(shè)成為一個極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。因為目前項目雖已動工，但許多方面仍可根據(jù)實際情況作局部修改。本項目地理位置尚佳。屬于市中心地段，配套齊全。雖說在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢，但本項目周邊因無大型車輛經(jīng)過，故做到了“鬧中取靜”的賣點，試想在繁華熱鬧的市中心，有一塊真正安靜利于居住的小區(qū)確

47、實十分難得。本項目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點）等文化教育背景較好的氛圍。有利于在本項目的人文方面挖掘深度。發(fā)展商、投資商的信譽和實力，產(chǎn)品品質(zhì)有保障。這對客戶有一定影響。本項目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。項目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點，可以借鑒其他幾個成功小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。項目配套完善，有利于在開發(fā)中營造優(yōu)質(zhì)地段、高品位休閑生活概念，增強(qiáng)項目附加值。在今后35年內(nèi)，市場前景依然看好，承接力較強(qiáng)。而且，目前整個上海樓市看好，本案在大勢前提條件下，有望成功。 上海目前二次置業(yè)人士不斷增加，本項目的核心客戶的人數(shù)在

48、增多?！耙惠S兩翼，南留北改”的發(fā)展保持良好的勢頭，本項目又可借其勢頭，發(fā)揮一下“北改”的政府規(guī)劃特點。結(jié)論： 項目的這些優(yōu)勢再結(jié)合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營造，可 以形成樓盤極強(qiáng)的賣點。 本項目劣勢因為本案體量、規(guī)模較小，要做到面面俱到有一定困難，尤其是在小區(qū)內(nèi)部配套方面。故而，我們應(yīng)盡量做到精致，在軟件上化工夫。項目中目前的一些房型較不合理，雖然控制了總價，但是破壞了和諧性和科學(xué)性。應(yīng)當(dāng)適量調(diào)整房型。尤其是單身公寓，需重新分割布局面積，使其盡量能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。目前整個靜安區(qū)開發(fā)的項目雖沒有其他幾個區(qū)的多，但其競爭也是較為

49、激烈。而且，離本案很近的（只隔2條馬路）靜安興海城的2期馬上也要起動了，無論在體量上，還是在內(nèi)部建造的棟數(shù)，以及其目前暫定建筑風(fēng)格上都極其相似。因此，我們特別注意。同一區(qū)域內(nèi)競爭個案較為有實力，而且有個別公司的地理位置較我們更為理想，更為有利。項目目前的公交路線較少，交通不是十分方便。目前項目周圍生活配套設(shè)施檔次不是很高，與項目市場定位及主要目標(biāo)客戶身份不相符。項目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。其實解決也不難在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當(dāng)項目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告宣傳投入，樹立項目良好的品牌形象。項目定位價格、面積、房型說明項目建議 酒店式公寓重新分割布局面積，使其

50、能做到二房面積在68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式房型和小房型設(shè)計，做到精致。關(guān)于其他幾棟樓看看是否可以打加強(qiáng)樁，從而使得突出幾個向南房型的優(yōu)點，便于去化。時間機(jī)遇：本案周邊近期無任何項目發(fā)售，出現(xiàn)短暫的斷層期。故在確定項目各個方面的大方向后，應(yīng)當(dāng)盡快施工，以便本案第一時間搶先占領(lǐng)一定市場份額，取得先機(jī)！智能化概念 ：作為一種新媒介，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展給人們的工作和生活方式帶來了巨大的變化。這種變化對現(xiàn)代城的客戶群有深遠(yuǎn)的影響。為了適應(yīng)這一趨勢，本案應(yīng)在社區(qū)智能化、網(wǎng)絡(luò)化方面進(jìn)行了積極的探索。 如本案樓宇采用綜合布線系統(tǒng)，通過區(qū)內(nèi)高速局域網(wǎng)為住戶提供快捷、周到的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，為每個單元設(shè)置高速

51、寬帶專用INTERNET接口，免費為住戶提供家庭主頁（HOMEPAGE）等。 我們將為客戶描述了以下情景：早晨醒來，您可以通過您的計算機(jī)查看社區(qū)服務(wù)中心提供的圖文并茂的早餐供應(yīng)表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時間里，您可以通過INTERNET網(wǎng)收看世界各大電臺、電視臺的新聞節(jié)目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達(dá)地下停車場，開著您的愛車到自動化洗車場，把車清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒有關(guān)燈，沒關(guān)系，您可以通過辦公室里的電腦把家里的燈關(guān)掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調(diào)打開，并調(diào)試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過計算機(jī)進(jìn)入“社區(qū)沙龍”同您的鄰居“面對面”地聊天、談生意

52、，同遠(yuǎn)在美國的一個您素不相識的人進(jìn)行游戲大戰(zhàn)；您還可以通過計算機(jī)查看股市行情、金融信息；此時已是夜里11點，您仍無睡意，可以通過視頻點播VOD收看您想看的某部影片或某場足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)訂購機(jī)票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書的習(xí)慣，您可以通過網(wǎng)絡(luò)圖書館閱讀各類書籍。 營銷篇客源分析靜安區(qū)區(qū)域客戶由于嚴(yán)格控制了面積，導(dǎo)致總價不會很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來購買本案，尤其是酒店式公寓。喜歡市中心的客戶案名確定靜安先鋒先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點勢單力薄，有點孤軍作戰(zhàn)，但我們要當(dāng)仁不讓爭做一個

53、先驅(qū)，一個領(lǐng)先者。流戀靜安本案名欲表現(xiàn)出目前滬上存在相當(dāng)部分的市民對回歸市中心的強(qiáng)烈愿望。取名“流戀”顯然是要表達(dá)這層涵義。但原來應(yīng)是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺。戀賞景城“戀”，愛上，喜歡；“賞”，鑒賞、觀賞、欣賞；“景城”，靜城，安安靜靜的小區(qū)環(huán)境。朗朗上口。戀城賣點塑造五項金牌措施：房屋質(zhì)量保證卡、家庭綠化卡、快樂教育卡、物業(yè)服務(wù)卡和社區(qū)書香卡（當(dāng)場解釋給發(fā)展商聽）關(guān)于樣板房關(guān)于全設(shè)計售樓的問題背景介紹商品化住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，而住宅銷售的商品化特征已越來越符合現(xiàn)代市場營銷規(guī)律。從毛坯房售樓到樣板房售樓，只代表住宅市場已經(jīng)從生產(chǎn)時代進(jìn)入了銷售時代，

54、即開發(fā)出什么樣的樓盤，就要想辦法賣掉它的時代，促進(jìn)銷售的必要性讓每一個開發(fā)商都投入了大量的人力、物力，效果各有千秋，因為消費者有了充分的選擇權(quán)，對商品住宅的要求越來越個性，這很難保證每一個開發(fā)樓盤都能讓消費者滿意。若要作好這一點，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標(biāo)是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個性和消費特征，如何去鎖定他們等等。如此量身定做的開發(fā)，勢必銷售成功，這是營銷時代代替銷售時代必然的規(guī)律。為了便于開發(fā)建設(shè)，國內(nèi)的商品住宅基本上都是毛坯交房，消費者也基本都認(rèn)可。但隨著市場的成熟，與國際慣例不斷的接軌，對于中高檔住宅樓盤的目標(biāo)顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點。特

55、別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國際化都市，消費者的需求也發(fā)展迅速。一方面是家庭裝潢市場長期不規(guī)范造成的消費者后顧之憂，一方面是毛坯房售樓的房型缺點暴露無遺，確實在影響著住宅市場的發(fā)展。如果有一種新售樓模式，既能有毛坯房售樓的開發(fā)方便性，又有全裝修售樓的按揭合一、利潤增值的“成品”優(yōu)勢，還能保證消費者在裝潢上的造價個性、設(shè)計個性需求，最重要的這種售樓模式要能盡力彌補(bǔ)所有房型上的缺點合不足，這種售樓模式就是“全設(shè)計售樓”。全設(shè)計售樓及優(yōu)勢全設(shè)計售樓，是提取了毛坯房交房合全裝修交房各自的優(yōu)勢，消除了兩者的固有的缺點，而最新推出的一種全新售樓模式，最大的特點是能“賣給顧客一個想象中的家”，簡單的說，全設(shè)計售樓就是將量身定做的家居環(huán)境方案連同房子一起賣給客戶的售樓模式，其實