4月2日常熟鴻福名苑商業(yè)定價(jià)報(bào)告

1、常熟鴻福名苑商業(yè)定價(jià)報(bào)告 2021-4-2 MISSION 使命對(duì)于一個(gè)近9000平方米的社區(qū)沿街裙房商業(yè)？為了使其獲得更高利潤(rùn)，我們必須要賦予其一個(gè)新的形象概念？第章：碧溪商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)述第章：目標(biāo)客戶(hù)分析第章：本案商業(yè)定位第章：業(yè)態(tài)建議分析第章：碧溪商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)述關(guān)鍵詞：商業(yè)格局、業(yè)態(tài)形式、價(jià)格體系、客戶(hù)選擇碧溪商業(yè)格局本案位置聚福路新溪路商業(yè)沿線碧溪中路商業(yè)沿線碧溪東路商業(yè)沿線濱江新天地濱江花園開(kāi)發(fā)區(qū)商圈老鎮(zhèn)區(qū)商圈目前碧溪商業(yè)區(qū)分：成熟的鎮(zhèn)中心+開(kāi)發(fā)區(qū)待推商業(yè)老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)分類(lèi)1、聚福路新溪路商業(yè)沿線2、碧溪中路商業(yè)沿線3、碧溪東路商業(yè)沿線新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)分類(lèi)1、濱江新天地2、濱江花園商業(yè)描述：各自為政

2、，沒(méi)有形成有效商業(yè)氣氛老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第一階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力百貨、賣(mài)場(chǎng)類(lèi)世紀(jì)百聯(lián)購(gòu)物中心、上海如海超市、常客隆超市第一階梯租金在800-850元/平方米/年折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)15000-16000元/平方米老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第二階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力效勞類(lèi)中國(guó)電信、中國(guó)郵政、中國(guó)電信、賓館第二階梯租金在500-600元/平方米/年折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)10000-12000元/平方米老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第三階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力家居建材類(lèi)家具廣場(chǎng)、聚福路沿街家具店第三階梯租金在300-330元/平方米/年折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)6000-6800元/平方米老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第四階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力家具建材類(lèi)碧溪東路沿

3、街家具店第四階梯租金在240-260元/平方米/年折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)4800-5000元/平方米目前老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第一階梯租金在800-850元/平方米/年第二階梯租金在500-600元/平方米/年第三階梯第四階梯租金在300-330元/平方米/年租金在240-260元/平方米/年本案位置碧溪東路碧溪中路商業(yè)沿線以當(dāng)?shù)?%的投資回報(bào)率計(jì)算折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)15000-16000元/平方米折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)10000-12000元/平方米折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)6000-6800元/平方米折算現(xiàn)期銷(xiāo)售價(jià)4800-5000元/平方米聚福路新溪路商業(yè)沿線第一階梯第二階梯第三階梯第四階梯本案的商業(yè)價(jià)值從位置上應(yīng)處于第三

4、階梯間但考慮到目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)鋪可售，價(jià)格上也相應(yīng)有所上升目前開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)目前新開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格在底商在6000-8000元/平方米左右當(dāng)?shù)囟由啼伵c一層商鋪價(jià)格比為河濱花園前期產(chǎn)品：外街，商業(yè)價(jià)格7000-8000元/平方米，目前租金在220-230/平方米/年，由于人氣原因，目前在售：內(nèi)街：一二層，上下層面積在71平方米，均價(jià)在6500元/平方米，外街二層33平方米，價(jià)格在5500元/平方米。河濱天地面積段較大，在110-293平方米間，特色型的主題商業(yè)區(qū)，底層商業(yè)單買(mǎi)在8000元/平方米，一層帶二層的商業(yè)在5200元/平方米。目前去化緩慢?？蛻?hù)需求分析按照價(jià)格地段論而言，本案對(duì)面推論價(jià)格應(yīng)在60

5、00-6800元/平方米，但實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格在10000元/平方米。當(dāng)?shù)厝藢?duì)于商鋪的價(jià)格上漲，而對(duì)于投資回報(bào)率的敏感度相對(duì)較低。客戶(hù)需求分析：注重商鋪價(jià)格增長(zhǎng)高于投資回報(bào)率，商鋪主力客群以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)私營(yíng)業(yè)主占主力客戶(hù)分析描述：目前購(gòu)置當(dāng)?shù)厣啼伒目蛻?hù)主要以常熟碧溪當(dāng)?shù)厝藶橹鳎覍?duì)于商鋪的投資熱情選高于當(dāng)?shù)氐淖≌瑑r(jià)格定論：當(dāng)?shù)刈饨鸹厥諆r(jià)格：銷(xiāo)售價(jià)格=65:100第一章市場(chǎng)總結(jié)對(duì)本案的啟示啟示4：客戶(hù)需求分析：注重商鋪價(jià)格增長(zhǎng)高于投資回報(bào)率，商鋪主力客群以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)私營(yíng)業(yè)主占主力啟示3：價(jià)格定論：當(dāng)?shù)刈饨鸹厥諆r(jià)格：銷(xiāo)售價(jià)格=65:100啟示2：目前新開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格在底商在6000-8000元/平方米左右當(dāng)?shù)囟?/p>

6、層商鋪與一層商鋪價(jià)格比為啟示1：本案的商業(yè)價(jià)值從位置上應(yīng)處于第三階梯間但考慮到目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)鋪可售，價(jià)格上也相應(yīng)有所上升對(duì)于工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)的把握零散型的社區(qū)商業(yè)商業(yè)檔次中央街區(qū)式商業(yè)商業(yè)數(shù)量鎮(zhèn)中心的主題式商業(yè)工程缺失？困惑在于現(xiàn)在能否？碧溪市場(chǎng)目前主題式的集中商業(yè)缺失？而對(duì)于目前碧溪而言，是否存在著這樣的空間？ 大而全市場(chǎng) 百貨業(yè)態(tài)多樣化，購(gòu)物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn) 餐飲娛樂(lè)形態(tài)開(kāi)始多樣化 Basic fashion占市場(chǎng)主流 消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化趨優(yōu)選擇市場(chǎng)全業(yè)態(tài)市場(chǎng) 出現(xiàn)多種類(lèi)型的購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到一定程度的滿(mǎn)足 Fast

7、fashion成為市場(chǎng)主導(dǎo)，top fashion占市場(chǎng)5%-10%的市場(chǎng)份額 娛樂(lè)/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn) 城市出現(xiàn)所有類(lèi)型購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲、及休閑娛樂(lè)的業(yè)態(tài)豐商業(yè)開(kāi)展階段的演變 傳統(tǒng)市場(chǎng) 以批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿(mǎn)足根本需求為主 消費(fèi)以?xún)r(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求 品牌的滲透率低碧溪的零售商業(yè)正處于從傳統(tǒng)市場(chǎng)向大而全市場(chǎng)的開(kāi)展過(guò)程中，綜合性的商業(yè)集聚正在逐步形成城市開(kāi)展論給我們的啟示市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證今天的碧溪，在世界著名公司新加坡泛聯(lián)集團(tuán)，芬蘭UPM，瑞士諾華、歐米亞，臺(tái)灣燁輝、華豐、長(zhǎng)春，香港華潤(rùn)、理文等先進(jìn)生產(chǎn)要素帶動(dòng)下，積極加快工業(yè)化進(jìn)程，全鎮(zhèn)“鋼鐵建材、服

8、裝毛衫、化纖紡織、輕工機(jī)械、家具物流五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)并進(jìn)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)增勢(shì)明顯；按照開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，主動(dòng)對(duì)接、積極參與濱江新城建設(shè)，城市化進(jìn)程、新農(nóng)村建設(shè)加速推進(jìn)；“區(qū)鎮(zhèn)互動(dòng)、統(tǒng)分結(jié)合管理體制的日益深化，“一級(jí)政府、兩級(jí)管理運(yùn)作模式的日漸完善，“2021年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45億元,一般預(yù)算收入突破3億元，工業(yè)產(chǎn)值141億元，工業(yè)銷(xiāo)售收入132億元。先后榮獲“中國(guó)毛衫名鎮(zhèn)、“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)、“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)和“蘇州市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn)等榮譽(yù)，進(jìn)入全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)行列。 新的產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入勢(shì)必將引領(lǐng)整個(gè)碧溪商業(yè)形態(tài)走向一個(gè)更高的臺(tái)階2001年2004年2021年以下數(shù)據(jù)直接影響未來(lái)工程定位

9、：從消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢(shì)上看，食品的支出呈現(xiàn)出一定幅度的下降趨勢(shì)，衣著、家庭設(shè)備用品及效勞、醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂(lè)文教的支出比例逐年上升；說(shuō)明本鎮(zhèn)居民的生活不再滿(mǎn)足于物質(zhì)層面，更多地開(kāi)始關(guān)注精神層面和生活質(zhì)量的提高上;隨著城市化率的進(jìn)一步提升，未來(lái)的商業(yè)消費(fèi)需求仍具備較大的開(kāi)展空間，消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍將面臨進(jìn)一步的改變。新興產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展積極推動(dòng)了城鎮(zhèn)居民及職工收入的大幅提升，恩格爾系數(shù)進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證通常公務(wù)員、企業(yè)職員及管理階層、周邊工廠企業(yè)職工及其家屬等，均屬于中等收入群體。在業(yè)態(tài)喜好方面，品牌專(zhuān)賣(mài)店55%、特色餐飲52%和大賣(mài)場(chǎng)48%分列前三。對(duì)于娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)，喜好度都在40%以下，現(xiàn)階段碧

10、溪的娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)無(wú)法滿(mǎn)足居民的消費(fèi)需求。說(shuō)明該群體希望能提高生活的質(zhì)量的需求提升。公務(wù)員、企事業(yè)單位管理階層月消費(fèi)情況2021年銅陵商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)中等收入群體在餐飲上的需求明顯要高于其它群體，娛樂(lè)休閑上的需求現(xiàn)階段無(wú)法得到滿(mǎn)足市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證產(chǎn)業(yè)正在升級(jí)換代換代！經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)正引入了大量的外來(lái)知富階層！消費(fèi)習(xí)慣的改變需要正是整個(gè)碧溪市場(chǎng)的絕對(duì)空白點(diǎn)！通過(guò)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的論證，我們相信，主題型的新興商業(yè)模式能被市場(chǎng)所認(rèn)同市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證第章：目標(biāo)客群定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證碧溪目前商鋪客戶(hù)分析常熟碧溪鎮(zhèn)上的當(dāng)?shù)厝送顿Y為主以蘇州為主的外圍投資客投資為主外來(lái)經(jīng)營(yíng)者自己持有經(jīng)營(yíng)通過(guò)目前碧溪市場(chǎng)而言租金與投資回報(bào)的不合理

11、性，我們根本判定而由于歷史原因，輕紡織生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)早起步奠定了目前整個(gè)碧溪市場(chǎng)具有一批具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)業(yè)主；這是目前整個(gè)碧溪鎮(zhèn)上主要購(gòu)置商鋪的客戶(hù)群體目前整個(gè)碧溪鎮(zhèn)上商業(yè)投資意識(shí)處于起步階段！而目標(biāo)客群仍是碧溪鎮(zhèn)本地人為主！購(gòu)置力客戶(hù)推致以私營(yíng)業(yè)主、政府官員為主具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一批高端人群他們具有較多的剩余資金，為了保證資金抗通脹必然會(huì)選擇資金出處農(nóng)民及周邊產(chǎn)業(yè)廠房工人，收入低，財(cái)富少，工資僅可滿(mǎn)足日常開(kāi)銷(xiāo)。政府工作人員及周邊產(chǎn)業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)，工資收入中等，目前無(wú)投資打算，主要以滿(mǎn)足其剛性需求為主目標(biāo)人群只有中高層以上才會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生興趣客戶(hù)定位投資為主的產(chǎn)品，投資目標(biāo)為抗通貨，確保資金有效增長(zhǎng)！碧

12、溪鎮(zhèn)上私營(yíng)業(yè)主為主的投資客群是我們絕對(duì)的目標(biāo)客群！常熟的投資客以常熟為主的蘇州投資客泛長(zhǎng)三角投資客第章：本案商業(yè)定位本案商業(yè)定位前提主題型的商業(yè)在當(dāng)?shù)靥幱诳杖遍_(kāi)發(fā)區(qū)都以較高端的商業(yè)定位為主題目前整個(gè)碧溪地區(qū)能夠支撐得起主題型的商業(yè)商業(yè)定位能級(jí)：提升整個(gè)碧溪商業(yè)能級(jí)差異于開(kāi)發(fā)區(qū)得高端商業(yè)定位效勞于整個(gè)碧溪鎮(zhèn)的商業(yè)生活區(qū)工程定位：鴻運(yùn)生活休閑廣場(chǎng)第章：本案業(yè)態(tài)建議鴻運(yùn)生活廣場(chǎng)生活配套中心休閑娛樂(lè)中心休閑餐飲中心超市、美容美發(fā)、銀行、干洗店、建材店、家具店等按摩、足浴、棋牌室、網(wǎng)吧、經(jīng)濟(jì)型酒店等西餐、中小型輕餐飲、茶室、火鍋店等約占總體量的40%約占總體量的35%約占總體量的25%生活配套中心大型超市、美容美發(fā)、銀行等滿(mǎn)足附近居民日常一般生活需要休閑娛樂(lè)中心通過(guò)跳脫性地段型的業(yè)態(tài)彌補(bǔ)本案南面商業(yè)的缺乏 主力餐飲與小食肆結(jié)合 各省的正宗地道特色小吃，由上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、東北 、蒙古 等 和國(guó)外休閑餐飲相結(jié)合。 價(jià) 廉 物 美的小菜 又有豪華優(yōu)雅的大餐。 以輕餐作為主要業(yè)態(tài)休閑飲食街本案商業(yè)價(jià)值一類(lèi)