國(guó)外保障性住房的對(duì)中國(guó)的啟示

1、國(guó)外保障性住房的對(duì)中國(guó)的啟示社會(huì)保障性住房是指政府投資新建或收購(gòu)的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)和特定用途的住房。它是我國(guó)在新形勢(shì)下對(duì)多年以來(lái)各類(lèi)政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等）建設(shè)、分配、管理工作進(jìn)行總結(jié)研究的基礎(chǔ)上提出的一個(gè)全新概念。作為解決居民住房尤其是中低收入家庭住房問(wèn)題的一種有效政策供給，社會(huì)保障性住房在發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家已形成了比較完善的多層次供應(yīng)體系和靈活高效的運(yùn)作機(jī)制，對(duì)西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用。在我國(guó)，社會(huì)保障性住房正處于探索的初級(jí)發(fā)展階段。因此，需要在立足本土的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的模式來(lái)建構(gòu)具有中國(guó)特色的社會(huì)保障性住

2、房供應(yīng)和管理體系。 今年全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬(wàn)套，未來(lái)五年我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套。到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。但這一計(jì)劃要想真正實(shí)現(xiàn)需要健全的保障性住房政策的支撐。保障性住房本是改善人民群眾生活條件的很有效地措施，20多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)大量的問(wèn)題都致使保障性住房不能成為一項(xiàng)切實(shí)利民的政策。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，甚至有人開(kāi)始懷疑這項(xiàng)舉措的推行。保障性住房在國(guó)外也是困難

3、家庭居住的第一選擇，有很多國(guó)家的保障住房政策已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)完善。以下是一些發(fā)達(dá)國(guó)家的保障性住房的主要政策在我國(guó)的適用度： 英國(guó)“共有產(chǎn)權(quán)”模式：其方式就是先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，然后逐步購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)。英國(guó)的成功實(shí)踐，讓共有產(chǎn)權(quán)房制度在世界范圍內(nèi)具有了一定的吸引力。目前在我國(guó)一線或二線城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或許仍然難以負(fù)擔(dān)剩余部分。所以，此舉比較適合三線城市或者中等收入家庭。 韓國(guó)10年內(nèi)完成“百萬(wàn)戶國(guó)民廉租房建設(shè)”：這種按照計(jì)劃進(jìn)度，有序提供廉租住房，并有執(zhí)行程序和保障舉措的方式，一方面可以逐步解決低收入居民的住房問(wèn)題，另一方面給予市場(chǎng)良性的預(yù)期，即政府在住房供應(yīng)中究竟起到多大的作用，

4、從而有利于穩(wěn)定居民的購(gòu)房預(yù)期，減少對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌和炒房行為。相關(guān)部門(mén)在政策執(zhí)行過(guò)程中肯定會(huì)遇到多方面的困難，這為我們今后解決困難是提供了一定的參照方法。 日本政府建金融公庫(kù)并提供超低息貸款：對(duì)于當(dāng)前貧富差距較大打中國(guó)來(lái)說(shuō)，區(qū)分不同收入群體，提供不同的住房解決方案，是一種理想的思路，但政策執(zhí)行中容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。而且，廉租房比重4%左右，或許難以滿足低收入階層的要求。 新加坡組屋和廉租房“雙效保障”這一政策模型對(duì)于土地資源非常稀缺的中國(guó)而言，很有啟發(fā)意義。因?yàn)樗軌虮Ｕ贤恋刭Y源的有效利用?？墒?，主要房屋由政府來(lái)解決，成本很大。對(duì)于中國(guó)這樣人口眾多，尚處于經(jīng)濟(jì)起飛階段的國(guó)家而言，執(zhí)行起來(lái)比較困難。

5、美國(guó)美國(guó)以全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐的保障性住房政策：為實(shí)現(xiàn)“人人享有體面的住宅”的目標(biāo)，美國(guó)采取金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化措施,并在不同時(shí)期，根據(jù)居民居住狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，頒布相應(yīng)的住房保障法律，通過(guò)法律強(qiáng)制達(dá)到住房保障目的。此外聯(lián)邦政府和州政府大量、持續(xù)性的高額財(cái)政投入，是中低收入階層住房狀況得以解決的關(guān)鍵。對(duì)于法律體系還不完善的我國(guó)，美國(guó)的成功提示我們保障性住房實(shí)施的成功要以健全的法律體系和發(fā)達(dá)的金融體系做后盾。所以，我們不單單要加大力度建設(shè)保障性住房，更要快速發(fā)展我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、完善法律體系。 國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)保障房政策的啟示：1、組建獨(dú)立的非營(yíng)利

6、性機(jī)構(gòu)主管全國(guó)保障性住房的建設(shè)。新加坡的建屋發(fā)展局是國(guó)家的法定機(jī)構(gòu)，不以盈利為目的，也不需要另外一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)審批。我國(guó)大陸地區(qū)可以參照其模式，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，組建一個(gè)獨(dú)立的保障性住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，在各省市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)分管各城市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維修。這樣可以保障建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金的高效運(yùn)作、相關(guān)政策的真正落實(shí)和后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。為了加快該機(jī)構(gòu)的成立，可以考慮整合部分國(guó)有大中型房地產(chǎn)公司作為該機(jī)構(gòu)的構(gòu)成主體，讓它們退出商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，成為專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)與維修主體。由于修建保障性住房不以盈利為目的，需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行資金投入和給予相應(yīng)的優(yōu)

7、惠政策，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還可以在這個(gè)過(guò)程中不斷發(fā)展、壯大，從而體現(xiàn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)在支柱產(chǎn)業(yè)中的控制力、影響力和帶動(dòng)力。2、建立與完善住房保障法律。住房保障實(shí)施有賴于完善的住房保障法規(guī)，對(duì)中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問(wèn)題進(jìn)行明確的界定，以法律要求并保障財(cái)政撥款計(jì)劃、租金控制計(jì)劃、稅收減免計(jì)劃、抵押貸款貼息計(jì)劃等的實(shí)施；對(duì)各種計(jì)劃所惠及的人群具有明確的準(zhǔn)入條件和收入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)違反法律的行為予以嚴(yán)懲。我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)住房保障的經(jīng)驗(yàn)，盡快制定專(zhuān)門(mén)的住宅法和住房保障法，從立法層面對(duì)住房保障的實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施進(jìn)行法律界定。3、住房保障體制的運(yùn)作以維護(hù)市

8、場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)。西方國(guó)家將房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)由政府主導(dǎo)和有市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)的兩部分明確區(qū)分開(kāi)來(lái)，大多數(shù)國(guó)家的住房保障的主要對(duì)象是中低收入者和無(wú)力為自己解決住房問(wèn)題的特殊階層，如剛畢業(yè)的大學(xué)生。住房保障只是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。4、建立以住房?jī)?chǔ)蓄為核心的保障性住房金融體系。無(wú)論是日本的官辦的住房金融公庫(kù)，德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄，還是新加坡的公積金制度，住房金融在住房保障政策實(shí)施過(guò)程中都發(fā)揮著非常重要的作用。我國(guó)應(yīng)加以借鑒，盡快成立專(zhuān)門(mén)為住房困難家庭提供住房抵押貸款、保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，建立財(cái)政擔(dān)保、補(bǔ)貼和市場(chǎng)之間的調(diào)節(jié)和補(bǔ)償機(jī)制。 5、完善保障性住房的供應(yīng)和退出機(jī)制。實(shí)行土地出讓與保障性住房供應(yīng)掛鉤的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，在商品房

9、土地出讓過(guò)程中，嚴(yán)格規(guī)定并執(zhí)行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成員結(jié)構(gòu)等標(biāo)準(zhǔn)，住房面積標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的分級(jí)差價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。盡快建立經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制，在收入標(biāo)準(zhǔn)、居住時(shí)限和分階段租金水平上建立制度保障。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要更加明確應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生、新生代農(nóng)民工等中低收入人群保障性住房計(jì)劃。6、完善資格審查和懲罰制度。國(guó)家需要制定出詳細(xì)的相關(guān)規(guī)定以嚴(yán)格區(qū)分不同的收入群體，對(duì)不同的群體分別供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。在房屋的面積和價(jià)格上也要有所區(qū)分。在接受居民的申請(qǐng)后，要從多方面考察，杜絕弄虛作假。房屋的出租和出售要嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)禁炒房，確保組屋政策的順利實(shí)施。7、動(dòng)態(tài)調(diào)整。住房保障的廣度和深度是與一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、 能力、居民的可支配收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)等緊密聯(lián)系在一起的。住房保障應(yīng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民的生活水平的提高相適應(yīng)，保障的范圍、方式也應(yīng)隨著社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化不斷驚醒調(diào)整除了上述方面，我國(guó)的保障性住房的建設(shè)還可以從土地來(lái)源、融資渠道等多方面來(lái)考慮。保障房政策我國(guó)可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，但由于各個(gè)國(guó)家國(guó)情不同