(企業(yè)管理手冊)房地產(chǎn)項目投資評審管理手冊

1、房地產(chǎn)項目投資評審管理手冊（討論稿）第一篇概述第一節(jié)總則第一條為了提高集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資決策的合理性、科學(xué)性，在宗地投資評審、規(guī)劃設(shè)計方案評審到項目經(jīng)營方案評審三個主要決策階段，通過控制各階段的主要指標以逐步達到以下成果：成本越來越低，投資效益越來越高，銷售均價越來越高，投資風(fēng)險越來越小的目的。特制定本辦法。第二條房地產(chǎn)項目重大投策決策的最高機構(gòu)為集團董事局，并成立投資決策管理委員會，為非常設(shè)機構(gòu)，對董事局負責(zé)。第三條房地產(chǎn)投資決策委員會主要對三階段主要的投資節(jié)點進行評審：宗地購買投資評審（確定買不買，投資決策的核心是以低價獲得優(yōu)質(zhì)地塊）、規(guī)劃設(shè)計方案評審（確定買后做什么，投資決策的核心是確定

2、優(yōu)質(zhì)贏利模式，控制投資成本）、經(jīng)營方案評審（確定項目如何做，投資決策的核心是控制投資明細成本，確定實操階段贏利模式下的總體計劃部署方案）。第四條該投資評審管理辦法適用于集團所有純地產(chǎn)和泛地產(chǎn)投資項目，上述三階段主要投資節(jié)點若未經(jīng)過投資決策委員會的評審則不予支持，但在特定戰(zhàn)略性情況下的投資或董事局直接下達的投資決策可特殊處理。第五條本辦法的修訂和解釋權(quán)歸集團總部。第二節(jié)職責(zé)分工和管理原則第六條集團人力資源管理中心全面負責(zé)三階段投資評審會議的會務(wù)組織工作，以及投資決策委員會成員的決策績效、福利管理等日常事務(wù)。第七條每階段的待評審方案經(jīng)地區(qū)公司初評，地區(qū)總經(jīng)理簽名確認后，資料、條件符合要求者方能正式

3、提交集團，并且都要采取上會的形式，即地區(qū)公司上報的投資方案首先要經(jīng)過集團總部主管中心的資料審核并出具書面專業(yè)意見，最遲不超過三個工作日內(nèi)，評審不合格者退回重做方案，評審合格并符合本辦法第二部分的資料后才由人力資源管理中心安排時間（但最遲不超過五個工作日或提案單位要求的最遲時間）召開投資決策評審大會。第八條每階段的評審資料均須地區(qū)公司負責(zé)人簽名、蓋章后由人力資源中心負責(zé)上報給集團人力資源管理中心，集團人力資源管理中心負責(zé)將資料轉(zhuǎn)發(fā)給各階段的主責(zé)中心，宗地購買投資的會前資料審核與專業(yè)評審由集團前期開發(fā)管理中心主責(zé)，規(guī)劃設(shè)計方案的會前資料審核與專業(yè)評審由集團工程設(shè)計管理中心主責(zé)，經(jīng)營方案的會前資料審

4、核與專業(yè)評審由集團房地產(chǎn)經(jīng)營管理中心主責(zé)。第九條各投資階段的評審會議上都要形成明確的評審決議，以投資控制指標的形式下達給地區(qū)公司或?qū)嵅賳挝唬貐^(qū)公司或?qū)嵅賳挝灰凑湛刂浦笜藝栏駡?zhí)行。同時，各階段投資控制指標亦成為委員會的決策績效指標。第十條三階段投資節(jié)點評審的指標控制原則是：成本遞減，利潤率遞增，售價遞增，風(fēng)險遞減。第十一條三階段投資節(jié)點的時間為：宗地評審?fù)ㄟ^后一個月內(nèi)地區(qū)公司必須簽訂用地合同，開工前三個月內(nèi)地區(qū)公司必須向集團提請規(guī)劃設(shè)計方案評審；規(guī)劃設(shè)計方案評審?fù)ㄟ^并取得詳規(guī)報批后一個月內(nèi)地區(qū)公司必須向集團提請經(jīng)營方案評審；經(jīng)營方案評審?fù)ㄟ^后一個月內(nèi)應(yīng)如期開工。(流程如下)宗地評審?fù)ㄟ^1個月

5、地區(qū)公司必須簽訂用地合同開工前3個月規(guī)劃設(shè)計方案評審評審前提條件:批出詳規(guī)1個月經(jīng)營方案評審1個月開工第三節(jié)各階段評審主要節(jié)點控制第十二條三階段投資方案評審總流程圖（見附圖）第十三條第一階段項目宗地購買投資評審，（1）由開發(fā)中心（成熟地區(qū)由當?shù)氐貐^(qū)公司，新地區(qū)由集團前期開發(fā)管理中心）負責(zé)召集評審會議及資料準備。（2）方案提供包括項目可行性研究報告與買地合同文件兩大部分（詳細方案資料要求見本辦法第二部分）（3）評審大會形成的決議至少要具備以下控制指標：編號大會決議項目內(nèi)容基本規(guī)范決議要求項目投資基本可行/不一1可研報告必要可行一2購地地價（純地產(chǎn)）項目內(nèi)部利潤率（泛地產(chǎn)）一3不高于萬元每畝不低于

6、必要必要內(nèi)部利潤率（出售）不低于投資回報率（出租和教育）不低于按每百分比每個月作為一4付款進度單位進度，總進度不得超過一5交地進度總進度不得延后必要熟地必要，生地可選一6其他控制指標詳見本辦法第二大部分可選第十四條第二階段規(guī)劃設(shè)計方案評審（1）由工程設(shè)計中心（成熟地區(qū)由當?shù)氐貐^(qū)公司，新地區(qū)由集團工程設(shè)計管理中心）負責(zé)召集評審會議及資料準備。（2）方案提供包括市場定位報告與規(guī)劃設(shè)計圖兩大部分（詳見本辦法第二部分），其中，總規(guī)與單體方案不能低于兩套方案。（3）評審大會至少要形成以下的控制指標編號二1二2大會決議項目市場定位報告容積率指標內(nèi)容基本規(guī)范市場定位基本可行/不可行不低于決議要求必要必要（純

7、地產(chǎn)）內(nèi)部利潤率不低于，并且不低于宗地評審確定的指標（如經(jīng)充分論證確實做不到，則視為宗地評審時的失敗決策，列入宗地投資委員會的績效考核）方案利潤率測算（泛地產(chǎn)）內(nèi)部利潤率（出售）不低二3必要于，投資回報率（出租和教育）不低于，并且不低于宗地評審確定的指標（如經(jīng)充分論證確實做不到，則視為宗地評審時的失敗決策，列入宗地投資委員會的績效考核）（純地產(chǎn)）合理確定項目產(chǎn)品類型與規(guī)模，原則上可售面積不低于平米，非可售面積不高于平米。分類面積（商業(yè)、（泛地產(chǎn)）合理確定項目產(chǎn)品類型與規(guī)模，確二4酒店、公建、住宅、必要定各產(chǎn)品類型租售比例，原則上可售面積不低車位、寫字樓等）于平米，非可售面積不高于平米，可租面積

8、不低于平米，非可租面積不高于平米。教育項目建筑面積不低于平米（純地產(chǎn)）總投資不超過萬元，單位成本不超元。二5成本測算（泛地產(chǎn)）總投資不超過萬元，單位成本不必要超元。其中出租單位成本不超元，出售單位成本不超元。是否需調(diào)整道路設(shè)計、是否需調(diào)整建筑群組合二6總規(guī)平面圖必要設(shè)計，其余可依方案而定設(shè)計修改不得突破總成本概算%二7設(shè)計修改量指標必要是否要調(diào)整立面風(fēng)格、是否需調(diào)整戶型比例與二8單體方案可選標準戶型、建筑結(jié)構(gòu)形式與鋼二9采用什么形式與鋼筋含量不超過可選筋含量其他控制指標二10詳見本辦法第二部分可選第十五條第三階段經(jīng)營方案評審（1）由經(jīng)營與財務(wù)中心（成熟地區(qū)由當?shù)氐貐^(qū)公司，新地區(qū)由集團房地產(chǎn)經(jīng)營

9、管理中心）負責(zé)召集評審會議及資料準備。（具體內(nèi)容見本辦法相關(guān)章節(jié)），（2）方案要提供整盤經(jīng)營文件（詳見本辦法第二部分）并且提供不低于二個方案分別從靜態(tài)利潤率和動態(tài)利潤率（資金回收速度）最大化考慮。（3）評審大會至少要形成以下的控制指標編號大會決議項目內(nèi)容基本規(guī)范（純地產(chǎn)）銷售額不低于三1項目總收入（泛地產(chǎn)）總銷售額（銷售）不低于，總出租額（出租）不低于，總收費額（教育）不低于決議要求必要方案利潤率測三2算（純地產(chǎn)）內(nèi)部利潤率不低于，并且不低于規(guī)劃設(shè)計方案評審確定的指標。否則視為規(guī)劃設(shè)計評審時的失敗決策，列入規(guī)劃投資委員會的績效考核）（泛地產(chǎn)）內(nèi)部利潤率（出售）不低于，投必要資回報率（出租和教育

10、）不低于，并且不低于規(guī)劃設(shè)計方案評審確定的指標。否則視為規(guī)劃設(shè)計評審時的失敗決策，列入規(guī)劃投資委員會的績效考核）（純地產(chǎn)）總投資不高于萬元，單位成本元。并且不高于規(guī)劃方案評審確定的投資成本概算指標，否則視為規(guī)劃評審時的失敗決策，列入規(guī)劃投資委員會的績效考核）。三3投資成本預(yù)算（泛地產(chǎn)）總投資不超過萬元，單位成本不超必要元。其中出租單位成本不超元，出售單位成本不超元。并且不高于規(guī)劃方案評審確定的投資成本概算指標，否則視為規(guī)劃評審時的失敗決策，列入規(guī)劃投資委員會的績效考核）。（純地產(chǎn)）不低于年三4投資回收期（泛地產(chǎn)）不低于年，其中銷售部分不低于必要年，出租部分不低于年。三5開工時間在年月日（純地產(chǎn)

11、）在年月日三6開盤時間（泛地產(chǎn)）銷售開盤在年月日出租經(jīng)營在年月日必要熟地必要，生地可選（純地產(chǎn)）不低于元/平方米（泛地產(chǎn)）銷售不低于元/平方米，出租不低熟地必要，三7項目實收均價于元/平方米/月，教育收費不低于元/生源/年。生地可選開盤租售賣場熟地必要，三8以開盤條件列表圖示設(shè)計生地可選（純地產(chǎn)）銷售不得低于年。三9項目租售周期（泛地產(chǎn)）銷售不得低于年，出租不得低于可選年，教育經(jīng)營不得低于年三10其他控制指標詳見本辦法第二部分可選第四節(jié)投資決策評審大會的組織第十六條投資決策委員會為非常設(shè)機構(gòu)，主要負責(zé)珠江集團、合生集團的各階段項目評審工作委員會人員組成：三類評審各成立一個投資決策委員會，委員由

12、兩大集團各管線部門共同提名報董事會，由董事會最終任命。評審委員會由公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)部門代表（專家）組成。參加領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門1、經(jīng)營班子2、集團工程設(shè)計管理中心集團公司3、集團財務(wù)管理中心4集團房地產(chǎn)經(jīng)營管理中心5、集團前期開發(fā)管理中心投票有效票數(shù)占投票有效票數(shù)的50%1、經(jīng)營班子2、地區(qū)工程設(shè)計中心地區(qū)公司3、開發(fā)中心4、經(jīng)營與財務(wù)中心5、營銷中心占投票有效票數(shù)的30%(注：對合生項目的評審，珠江集占投票有效票數(shù)的20%專家團上述相應(yīng)參審人員則是專家，反之亦然)第十七條議事規(guī)則（1）投資決策委員會會議應(yīng)有三分之二以上的委員出席方可舉行；（2）每一名委員有一票的表決權(quán)，會議做出的決議，必須經(jīng)全體

13、委員的過半數(shù)通過，并以會議紀要的形式記錄各委員的意見并簽名確認。（3）投資決策委員會對董事會負責(zé)，委員會通過的決議，應(yīng)在會議結(jié)束后三個工作日內(nèi)以書面形式提交董事會審議決定。（4）出席會議的委員均對會議所議事宜有保密義務(wù)，不得擅自披露有關(guān)信息。第十八條任期委員會委員每兩年改選一次，委員任期屆滿，連選可以連任。期間如有委員在評審中投票決定與最終評審結(jié)果相違背達50%以上，則該委員自動失去委員資格，今后亦不在決策委員會委員甄選范圍內(nèi)。并根據(jù)上述第二條規(guī)定另行改選補足委員人數(shù)。第十九條決策程序（1）提案單位負責(zé)做好評審會的前期準備工作，根據(jù)要求提供有關(guān)方面的資料；（2）原則上資料提前7天發(fā)至集團人力資

14、源管理中心，再轉(zhuǎn)發(fā)至相應(yīng)的主責(zé)管理中心；（3）由各階段方案評審的集團主責(zé)管理中心組織評審會議；（4）如有必要，決策委員會可以聘請中介機構(gòu)為其決策提供專業(yè)意見；XXX評審會會議紀要簽發(fā)表會議紀要內(nèi)容會議時間：與會人員：內(nèi)容簡介：各委員意見：評審決議委員簽名第二篇項目宗地投資評審第一條評審流程第二條用地分類1、3個月或半年內(nèi)可以直接開發(fā)操作的2、戰(zhàn)略性儲備用地3、工業(yè)及其他第三條申報評審所需要的資料1、可行性研究報告（報告提綱見附件一）2、合同（重點條款見附件二）附件一：可行性研究報告提綱目錄一、項目投資環(huán)境分析二、土地性質(zhì)及操作方式三、區(qū)位價值分析四、法律風(fēng)險分析五、房地產(chǎn)市場分析六、項目發(fā)展定

15、位七、財務(wù)分析八、結(jié)論說明：1、在3個月或半年內(nèi)可以直接開發(fā)操作的地塊，可行性研究報告中要包含提綱中所列全部內(nèi)容。2、戰(zhàn)略性儲備用地，可行性研究報告中要包含提綱中所列一、二、三、四、七、八項（如。要求提供的詳細資料不全可以說明原因，暫不提供）3、工業(yè)及其他用地，可行性研究報告中要包含提綱中所列一、二、三、四、七、八項（如。要求提供的詳細資料不全可以說明原因，暫不提供）一、項目投資環(huán)境分析1、城市地位分析；2、城市規(guī)劃發(fā)展狀況（城市空間結(jié)構(gòu)圖、城市發(fā)展戰(zhàn)略）分析；3、項目所在區(qū)域與項目地塊關(guān)系圖；4、分析城市發(fā)展方向?qū)椖康挠绊懀?、分析區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃對項目的影響；6、提供項目周邊交通條件現(xiàn)

16、狀圖并分析城市交通系統(tǒng)對項目的影響。需附屬資料：城市空間結(jié)構(gòu)圖、地形圖、區(qū)域規(guī)劃圖、地塊周邊現(xiàn)狀圖片二、土地性質(zhì)及操作方式（見表一）表一：現(xiàn)地塊權(quán)屬人權(quán)屬情況項目用地是否有抵押、訴訟或仲裁情況原指標可爭取指標1、總用地面積2、凈用地面積土地相關(guān)指標3、道路面積4、總建筑面積5、綜合容積率6、凈容積率7、建筑密度8、綠地率9、總戶數(shù)10、公建用地目前用地性質(zhì)國土：規(guī)劃性質(zhì)國土：規(guī)劃：規(guī)劃：國土：國土：規(guī)劃：規(guī)劃：（土地相關(guān)指標一欄中）未取得紅線圖、用地坐標及經(jīng)濟指標的地塊請?zhí)峁﹨^(qū)域規(guī)劃指標1、一級開發(fā)（）2、一級開發(fā)后，參與公開出讓（）土地獲取方式（請3、用地轉(zhuǎn)讓（）在相應(yīng)范圍后打4、收購公司（

17、包括部分或全部股權(quán)）（）標示）5、招拍掛（）6、其他（如委托合同等）（）周邊參可接受地區(qū)公司建土地單價對方報價：土地價格（詳細分析見財務(wù)分析表）土地總價對方報價：考價：周邊參考價：最高價可接受最高價議價地區(qū)公司建議價1、說明土地單價的內(nèi)涵（例如是農(nóng)地的，地價中是否含征地補償、青苗補償、價格說明征地稅費等）。2、如涉及征地補償及拆遷的請說明征地、拆遷量。含公司性質(zhì)，合作各方股權(quán)比例、董事會構(gòu)成、新設(shè)公司的注冊資本土地（合作）方背景請詳細說明運作具備的條件、操作模式及預(yù)計可開發(fā)時間。操作方式目前項目手續(xù)辦理程度轉(zhuǎn)讓方式指用地轉(zhuǎn)讓、招拍掛、收購公司的地塊，其原用地方已辦理用地手續(xù)的程度，如是否取得規(guī)

18、劃許可證、規(guī)劃指標、建設(shè)用地批準書、國土證、出讓合同和已繳交多少出讓金等。（用地轉(zhuǎn)讓類請?zhí)顚懺摍?，要說明是全額，還是以地作價入股，或購買部分用地權(quán)屬）（收購公司類請?zhí)顚懺摍冢┦召徆镜幕矩攧?wù)狀況注：需要提供以下資料并注意核實資料的真實性1、征地合同（或意向書、框架協(xié)議）或合作合同，咨詢委托合同。2、土地權(quán)屬證明文件：如：用地規(guī)劃許可證及附圖、建設(shè)用地通知書及附圖、用地批準書及附圖、國土證及附圖、出讓合同及出讓金發(fā)票復(fù)印件、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃批復(fù)、房地產(chǎn)權(quán)證等。3、上表內(nèi)提及的歷史資料4、以招標、掛牌、拍賣方式取得用地的：提供該土地的招拍掛的文件。5、收購公司（包括公司部分或全部股權(quán)）的提供:

19、在簽訂意向協(xié)議時要提供：A公司性質(zhì)、注冊資本、經(jīng)營范圍、職工情況。B股東的基本情況及股權(quán)比例、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。C公司對外投資情況及有關(guān)合同、文件。D公司與第三方簽訂的所有合同、協(xié)議及其他書面文件，及其履行情況。E公司的資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備等）情況及其相關(guān)憑證、文件。在簽訂正式協(xié)議時需補充提供的文件清單：序號一公司設(shè)立與存續(xù)文件名稱備注-1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.項目建議書可行性研究報告行業(yè)主管部門的批復(fù)意見公司設(shè)立的合作合同以及所有對合作合同的變更公司設(shè)立時的章程以及所有的章程修正案或新章程相關(guān)批復(fù)批準證書通過上一年度年檢的營業(yè)執(zhí)照正副本和公

20、司成立時起所有曾經(jīng)生效的營業(yè)執(zhí)照組織機構(gòu)代碼證稅務(wù)登記證（國稅、地稅）財政登記證外匯登記證外匯帳戶開戶通知書人民幣基本帳戶開戶許可證外債登記申請和外債登記證16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.二、27.外債簽約情況表和變動反饋表海關(guān)登記/報關(guān)注冊登記證公司變更工商登記的申請文件及批準、備案文件（包括但不限于：股東變更、股權(quán)比例變更、經(jīng)營范圍變更、注冊資本變更、名稱變更、法人代表變更等）公司注冊資本的驗資報告及其后所有的驗資報告公司目前股東名稱及所有股東的營業(yè)執(zhí)照有關(guān)公司股權(quán)（合作條件）的全部記錄（包括股東的出資證明書、股東名冊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、變更或注銷股權(quán)文件或股

21、權(quán)質(zhì)押文件及其批準文件）股東股權(quán)投資及轉(zhuǎn)讓的文件公司成立時起的公司董事會或高級管理層會議的決議和記錄董事會設(shè)置及成員清單（包括變更情況）公司現(xiàn)行內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖及各自職能說明公司附屬公司、分支機構(gòu)以及關(guān)聯(lián)公司的名稱、營業(yè)執(zhí)照或相關(guān)說明項目及運營的審批、許可公司取得的與業(yè)務(wù)經(jīng)營相關(guān)的一切批準、許可或授權(quán)（包括但不限于-有關(guān)部門頒發(fā)的經(jīng)營許可證或出具的主管部門審核意見、在公安機關(guān)的登記備案證明等）28.公司取得的任何資格認定證書（如高新技術(shù)企業(yè)認定證書、質(zhì)量體系認證證書、ISO認證證書等）29.30.31.32.進出口企業(yè)資格證書加工貿(mào)易手冊及相關(guān)文件經(jīng)貿(mào)主管部門對進口設(shè)備的批準、登記文件設(shè)備適用的

22、中國安全規(guī)章、商檢證明或其他核準證明33.34.35.36.37.38.39.40.41.三、42.43.44.環(huán)境影響評價大綱環(huán)保部門對環(huán)境影響評價大綱的審批意見環(huán)境影響報告書/環(huán)境影響報告表/環(huán)境影響登記表環(huán)保部門對環(huán)境影響報告書的審批意見公司設(shè)施現(xiàn)今或以往儲存、生產(chǎn)或存在的有害物質(zhì)或公司運輸?shù)挠泻ξ镔|(zhì)清單（有害物質(zhì)系指可能含有中國法律規(guī)定的有毒或有害物質(zhì)的任何物質(zhì)或物料）；公司設(shè)施存有的受法律監(jiān)管的化學(xué)品、有毒物品或大氣污染源清單公司委托他人進行污染物處理的協(xié)議及該受托方之合法存續(xù)證明及有權(quán)進行污染物處理之全部政府授權(quán)、證照、批準、許可共8份特種設(shè)備清單及使用登記證公司生產(chǎn)產(chǎn)品之工藝流程

23、說明公司資產(chǎn)最近三年公司的審計報告及最新的資產(chǎn)負債表、利潤表最近三年的評估報告主要資產(chǎn)折舊制度的說明以及向財政廳、稅務(wù)局備案的相關(guān)文件和證-明45.公司資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、對外投資、其他資產(chǎn)明細表）46.47.公司單筆金額在元以上的資產(chǎn)的購買合同或發(fā)票、租賃合同公司的分支機構(gòu)擁有或租賃的資產(chǎn)清單及單筆金額在元以上的資產(chǎn)的購買合同或發(fā)票、租賃合同48.公司所有的或使用的各項房地產(chǎn)（包括其附屬設(shè)施）的權(quán)屬證明及相關(guān)情況說明49.公司土地及房屋租賃的文件（公司為出租人和/或承租人的），如土地50.51.52.使用權(quán)租賃協(xié)議或房屋租賃協(xié)議或合同；土地、房屋租賃登記備案文件及房屋租賃證進

24、口設(shè)備統(tǒng)計總表國內(nèi)設(shè)備采購統(tǒng)計臺帳交通工具行駛證、近3年車輛保險證、近3年養(yǎng)路費繳納憑證、車輛購置稅完稅憑證、車船使用稅完稅憑證其他地方政府規(guī)定繳納的稅費清單及近3年的繳納憑證53.公司擁有或被許可的知識產(chǎn)權(quán)（專利、商標、域名、著作權(quán)、地理標記、拓撲圖等）清單（包括名稱、種類、有效期）54.專利、商標、版權(quán)、商譽及其他知識產(chǎn)權(quán)以及所有有關(guān)的注冊登記、證明55.工商行政管理局商標局、國家知識產(chǎn)權(quán)局等有關(guān)部門提出的有關(guān)知識產(chǎn)權(quán)申請的所有查詢、質(zhì)問及反對意見四、56.57.58.59.60.61.62.63.64.合同與業(yè)務(wù)公司及分支機構(gòu)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款、短期負債、長期負債

25、帳目明細公司采購相關(guān)政策說明原材料、產(chǎn)品采購合同樣本生產(chǎn)用能源（燃料）采購合同說明在同樣或接近同樣成本、質(zhì)量和條件下，無法由其他供應(yīng)商提供的原材料、能源（燃料）、公用事業(yè)和其他材料的種類、名稱等庫存控制與存放說明庫存日消耗量及現(xiàn)場儲存能力說明主要客戶一覽表及其在總銷售量中所占比例的說明潛在客戶一覽表及未來三年內(nèi)可能發(fā)生的增加情況-65.66.67.68.69.70.71.72.73.74.75.76.77.78.79.80.81.82.83.潛在客戶的分類情況表銷售政策（含分銷機制）說明產(chǎn)品銷售的詳細價格政策產(chǎn)品長期銷售合同/訂單樣本標準客戶合同/訂單樣本根據(jù)訂單生產(chǎn)情況及比例說明購買量占公司

26、年銷售額或以上的客戶的產(chǎn)品銷售合同/訂單售后服務(wù)協(xié)議公司與關(guān)聯(lián)公司、附屬公司以及其它合作伙伴訂立的有關(guān)專利（專利申請權(quán)）、商標、域名、計算機軟件、著作權(quán)（無論是否登記）的轉(zhuǎn)讓、許可協(xié)議（公司作為轉(zhuǎn)讓方或受讓方、許可方或被許可方）及有關(guān)登記注冊證明認證合同或文件（包括OEM）設(shè)備安裝監(jiān)理合同設(shè)備安裝合同設(shè)備及備件供貨合同以及修改協(xié)議公用事業(yè)協(xié)議限制公司及或任何分支機構(gòu)從事某一行業(yè)或與任何其他人競爭的協(xié)議、合同或承諾，包括與一個或多個競爭對手達成的任何有關(guān)公司提供服務(wù)的價格或條件的協(xié)議或安排（不論是否以書面形式作出；亦不論是否希望其可合法執(zhí)行）借款合同清單各金融機構(gòu)、各幣種借款合同樣本非金融機構(gòu)借

27、款合同動產(chǎn)或不動產(chǎn)上設(shè)定的所有抵押、質(zhì)押、留置權(quán)等擔(dān)保權(quán)益或其它權(quán)84.85.86.87.88.89.90.91.92.93.94.95.96.97.利障礙以及公司本身對外提供擔(dān)保的情況一覽表公司及/或分支機構(gòu)作為保證人的保證合同質(zhì)押擔(dān)保協(xié)議及相關(guān)文件動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押協(xié)議附條件買賣或所有權(quán)保留合同尚未履行完畢的倉儲保管合同尚未履行完畢的加工承攬合同尚未履行完畢的運輸合同尚未履行完畢的行紀合同單筆金額在或以上的服務(wù)合同（中介、代理、信息、技術(shù)服務(wù)、廣告、印刷等）經(jīng)營性租賃與融資性租賃合同（出租或承租）主要資產(chǎn)的財產(chǎn)保險合同保險費支付情況說明保密協(xié)議關(guān)聯(lián)公司與公司之間的經(jīng)營、服務(wù)、合作、協(xié)作、共同

28、研究開發(fā)及與提供和或使用保密資料、技述或訣竅的合同98.附屬公司與公司之間的經(jīng)營、服務(wù)、合作、協(xié)作、共同研究開發(fā)及與提供和或使用保密資料、技述或訣竅的合同五、99.100.101.102.勞動人事高級管理成員（董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人、董事會秘書）的基本情況（姓名、年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)歷）任命高級管理成員的董事會紀要或文件高級管理成員的服務(wù)合約（管理服務(wù)協(xié)議）按部門分類的現(xiàn)有職工人數(shù)-103.104.105.106.107.108.109.110.111.112.113.114.115.116.117.118.119.120.121.122.123.124.125.126.職工勞

29、動合同樣本及在有關(guān)部門備案的文件勞動合同到期情況及未到期合同人員、到期時間續(xù)簽勞動合同的政策、程序與情況說明員工工資標準及福利情況（養(yǎng)老金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、生育保險、住房公積金等）說明文件（包括但不限于：2003年度標準）社會保險文件（2003年5月繳納社會保險基金申報表）員工表現(xiàn)評估政策、規(guī)章及文件公司培訓(xùn)制度及執(zhí)行情況說明員工工時及休假制度及執(zhí)行情況說明其他職工福利制度說明（交通、住房、衛(wèi)生保健補貼、帶薪年假等）公司員工受處罰情況統(tǒng)計表安全檢查及隱患整改臺賬公司事故（包括但不限于工傷事故）明細表及相關(guān)情況說明勞動安全情況通報檔案勞動安全生產(chǎn)措施情況說明勞動衛(wèi)生安全規(guī)章勞動安全衛(wèi)生基礎(chǔ)臺

30、帳工傷事故管理規(guī)定工傷待遇的臨時處理意見工會組織機構(gòu)圖及詳細資料工會的組建文件工會的職權(quán)與職責(zé)相關(guān)文件工會行為守則與工作情況說明撥交工會經(jīng)費憑證與工會簽訂的協(xié)議（如集體合同）127.128.129.130.六、131.132.正在執(zhí)行或擬執(zhí)行的公司認股權(quán)計劃或股票期權(quán)計劃公司、附屬公司或關(guān)聯(lián)公司駐海外雇員情況為公司及或任何分支機構(gòu)的股東、董事或高級管理人員就其以股東、董事或高級管理人員的身份而招致的責(zé)任提供保險或補償?shù)娜魏魏贤?、安排、法律或法?guī)的副本公司或其前身以往糾正不安全工作條件的全部事例的清單爭議與行政處罰現(xiàn)存及所知道的將來可能使之涉及的訴訟、仲裁、索賠請求現(xiàn)存及所知道的將來可能使之涉及

31、的行政處罰及政府機構(gòu)之調(diào)查或-質(zhì)詢的詳細情況133.違反或被指控違反衛(wèi)生、消防、建設(shè)、規(guī)劃、安全、環(huán)保等方面之法律、法規(guī)、規(guī)章的情況及有關(guān)通知、訴訟、聽證七、134.135.136.137.138.139.140.八、141.142.稅務(wù)公司的應(yīng)納稅項目清單（稅種、稅目、稅率）進口設(shè)備海關(guān)完稅證明或保稅證明公司近3年所涉稅種征納情況說明及相關(guān)完稅憑證公司向有關(guān)部門申請減免稅的文件有關(guān)部門對減免稅的批復(fù)、批準文件退稅登記證有否可能被稅收管理部門追究以前欠款的可能性的說明及證明其他對公司業(yè)務(wù)經(jīng)營、股權(quán)及資產(chǎn)處置有重大影響的出口加工區(qū)的規(guī)定境內(nèi)外全部賬戶清單-說明：1、“備注”按照提供情況標注：“”

32、、“缺”或“無”2、附屬公司：指公司對外投資并全資擁有、控股或參股的公司3、關(guān)聯(lián)公司：直接或間接擁有公司25或以上股權(quán)的企業(yè)，或與公司共同被第三方直接或間接擁有25或以上股權(quán)的企業(yè)4、分支機構(gòu)：公司設(shè)立的無獨立法人資格的機構(gòu)，包括但不限于代表處、辦事處、營業(yè)部、分公司等三、區(qū)位價值分析（結(jié)合地塊現(xiàn)狀和未來規(guī)劃發(fā)展方向，綜合評價地塊的開發(fā)可行性和發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)測本地塊土地價格的走勢、可能增值幅度）四、法律風(fēng)險分析（請結(jié)合項目運作方式分析是否跟政策有抵觸，如何考慮規(guī)避風(fēng)險?？蓞⒄找韵聝?nèi)容進行分析。）1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括以土地作價入股）情況下請說明：該土地使用權(quán)是否符合轉(zhuǎn)讓的條件？（包括符合城市房

33、地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）轉(zhuǎn)讓方為何種性質(zhì)的企業(yè)？國家或當?shù)貙τ谠擃惼髽I(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有無限制？國家或當?shù)貙ν恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的方式是否特殊規(guī)定？當?shù)貙椖款A(yù)售有無特殊的條件限制？（如形象進度要求等，與項目公司的開發(fā)進度是否相適應(yīng)？）說明可能存在的其他法律、政策、資金風(fēng)險，并提出風(fēng)險防范的法律建議。2、收購公司（包括收購公司部分或全部股權(quán)）情況下請說明：提供全體股東同意收購的書面文件，如為國有企業(yè)，還應(yīng)同時提供及有關(guān)主管機關(guān)同意收購的意見，如無書面文件，應(yīng)提出解決此問題的方案。如被收購公司為國有企業(yè)/集體企業(yè)，應(yīng)提供國家或當?shù)氐年P(guān)于收購此類公司的法律、法規(guī)、政策規(guī)定。在通過收購公司以達到

34、對該公司名下土地進行開發(fā)的情形，當?shù)厥欠裼蟹杉笆掷m(xù)辦理上的限制？說明可能存在的其他法律、政策、資金風(fēng)險，并提出風(fēng)險防范的法律建議。（說明：土地作價入股視同土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地作價入股方式導(dǎo)致土地成本無法在項）目成本中列支，因此，如無特殊情況，建議不予采用。3、擬以招拍掛或協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)的請說明：招投標、拍賣、掛牌及協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)的情形，簽約一方均為政府國土部門，因此項目前期應(yīng)注意：如采取協(xié)議出讓方式，且征地補償由我方自行進行的，應(yīng)提供被補償單位擁有土地權(quán)屬的證明。說明可能存在的法律、政策、資金風(fēng)險，并提出風(fēng)險防范的法律建議。4、一級開發(fā)方式請說明：提供當?shù)仃P(guān)于一級開

35、發(fā)的相關(guān)規(guī)定。核實簽約對方的主體適格性。說明可能存在的法律、政策、資金風(fēng)險，并提出風(fēng)險防范的法律建議。5、其他方式請說明說明項目運作方式，并提供支持該運作方式的法律或政策依據(jù)。說明可能存在的法律、政策、資金風(fēng)險，并提出風(fēng)險防范的法律建議。五、房地產(chǎn)市場分析（分別就地塊所在區(qū)域商品房及市場主流產(chǎn)品(如商品住宅)的市場供需情況、價格水平分析，市場整體發(fā)展水平等情況進行分析，并對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢作相應(yīng)預(yù)測。）六、項目發(fā)展定位1、住宅定位：；項目市場定位（檔次、功能）客戶群體定位；產(chǎn)品定位（層數(shù)、是否帶電梯、一梯幾戶、裝修標準、是否有標志性配套）；價格定位，如表二。表二：住宅價格定位表（定價系數(shù)調(diào)節(jié)

36、表）項目名稱/因素權(quán)重分值本項目5碧水灣5城市花園5區(qū)位權(quán)數(shù)10%分值加權(quán)分值生活成本權(quán)數(shù)9%加權(quán)分值分值配套權(quán)數(shù)8%分值加權(quán)分值物業(yè)管理權(quán)數(shù)5%分值加權(quán)分值建筑質(zhì)量權(quán)數(shù)8%分值加權(quán)分值交通權(quán)數(shù)8%分值加權(quán)分值小區(qū)規(guī)劃權(quán)數(shù)6%分值加權(quán)分值樓盤規(guī)模權(quán)數(shù)4%分值加權(quán)分值朝向權(quán)數(shù)4%分值加權(quán)分值外觀權(quán)數(shù)4%分值加權(quán)分值裝修標準權(quán)數(shù)6%分值加權(quán)分值綠化權(quán)數(shù)8%分值加權(quán)分值發(fā)展商信譽權(quán)數(shù)5%分值加權(quán)分值樓宇類型權(quán)數(shù)5%分值加權(quán)分值戶型設(shè)計權(quán)數(shù)4%分值加權(quán)分值廣告權(quán)數(shù)3%加權(quán)分值停車位數(shù)量分值權(quán)數(shù)綜合3%加權(quán)分值比較系數(shù)樓盤均價可調(diào)均價影響權(quán)數(shù)本項目建議均價2、商業(yè)、寫字樓定位：；項目市場定位（功能、分級

37、）客戶群體定位；產(chǎn)品定位；租售面積比率；租金定位；價格定位，如表三。表三：商業(yè)（寫字樓）價格定位表可比項目名稱修正系數(shù)交通便捷程度環(huán)境景觀區(qū)域人口區(qū)位狀況修正周邊業(yè)態(tài)分布商業(yè)網(wǎng)點分布公共設(shè)施完備程度房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)權(quán)益狀況修正容積率品牌影響建筑規(guī)模建筑形式實物狀況修正建筑密度地塊臨街寬度配套設(shè)施完備程度戶型設(shè)計工程形象進度總修正系數(shù)可比實例價格可比實例修正后價格權(quán)重本項目建議價格七、財務(wù)分析（包括技術(shù)經(jīng)濟指標、開發(fā)計劃表、成本估算，利潤測算，現(xiàn)金流分析，土地資金安排表及支付明細表）綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表【純地產(chǎn)項目適用以下表】表一（1）項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地居住區(qū)用地總建筑面積住宅總

38、建筑面積商業(yè)配套面積車位總數(shù)hahaMMM個容積率建筑密度綠地率總銷售面積住宅銷售面積商鋪銷售面積%MMM內(nèi)容占住宅總建筑建筑面積擬結(jié)構(gòu)形式備注類型低層住宅（13層）住多層住宅（46層）宅小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100m）內(nèi)容面積比例(%)建筑面積(M)用地面積(M)公共配套設(shè)施類型會所學(xué)校幼兒園市政公用其他內(nèi)容車位數(shù)占總停車面積比例(%)停車方式停地下、半地下車架空層場地面車庫地面露天綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表【泛地產(chǎn)物流項目適用以下表，教育和工業(yè)園項目按功能區(qū)另行列表】表一（2）項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地功能區(qū)用地總建筑面積h

39、ahaM容積率建筑密度綠地率%總出租面積M總銷售面積M內(nèi)容占商貿(mào)總建筑建筑面積出租面積出售面積類型面積比例(%)商批發(fā)市場貿(mào)零售市場批零混合市場小計內(nèi)容占會展總建筑建筑面積出租面積出售面積會展類型展示一展示二小計面積比例(%)內(nèi)容占廠房倉儲總建筑建筑面積出租面積出售面積類型廠房簡易平面?zhèn)}倉儲多層樓面?zhèn)}大型立體貨倉小計內(nèi)容酒類型店綜合星級酒店小計內(nèi)容類型小高層（711.5層）寫字樓中高層（1218層）高層（19層100m）超高層（100m）小計內(nèi)容類型低層住宅（13層）面積比例(%)占酒店總建筑建筑面積出租面積出售面積面積比例(%)占寫字樓總建筑建筑面積出租面積出售面積面積比例(%)占住宅總建筑

40、建筑面積出租面積出售面積面積比例(%)住多層住宅（46層）宅小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）套學(xué)校超高層住宅（100m）小計內(nèi)容建筑面積(M)用地面積(M)類型公共配會所設(shè)施幼兒園市政公用小計開發(fā)與銷售（經(jīng)營）計劃表表二項目共分（）年開發(fā)，（）年銷售，（）年出租【泛地產(chǎn)】，（）年經(jīng)營【泛地產(chǎn)】，進度表如下：序號年份月/年月/年月/年月/年合計備注1（A）銷售進度2（A）銷售合約凈額1（B）出租進度泛地產(chǎn)填2（B）出租合約凈額1（C）經(jīng)營進度泛地產(chǎn)填2（C）經(jīng)營合約凈額34建安進度建安費用注：1、銷售進度和出租進度數(shù)據(jù)由地區(qū)公司營銷管理中心提供。具體計

41、算是按每季度預(yù)計租售的面積占可供租售面積的百分比，泛地產(chǎn)教育項目用招生人數(shù)進度來統(tǒng)計。2、建安進度數(shù)據(jù)由地區(qū)公司總工辦提供。具體計算是按每季度預(yù)計建安費用占整個建安費用的百分比。3、建安費用主要包括建筑安裝工程、市政及環(huán)境工程、公共配套工程等費用。成本估算表【地產(chǎn)項目通用。泛地產(chǎn)項目需分出租和出售分別估算成本，教育項目需計算生均成本】表三單位建筑成本總成本套用的成填列責(zé)任序號成本項目一12345二123456三123土地成本土地出讓金土地補償費合作款項大市政配套費土地稅費前期工程費用勘測費規(guī)劃費設(shè)計費報建費三通一平臨時設(shè)施建造費建筑安裝工程室內(nèi)土建安裝工程設(shè)備供貨安裝裝修工程(元/平方米)(萬

42、元)本指標部門四12345678910五1234567六1234567市政及環(huán)境工程供電工程供水工程供氣工程供熱工程小區(qū)園建小區(qū)綠化市政道路排水與排污工程小區(qū)弱電系統(tǒng)室外零星設(shè)施公共配套工程會所中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院小區(qū)運動及游樂設(shè)施其他配套工程及設(shè)施開發(fā)間接費用監(jiān)理費質(zhì)監(jiān)費沉降觀測費樁基檢測費消防檢測費防雷檢測費室內(nèi)環(huán)境檢測費七開發(fā)成本合計_項目內(nèi)部銷售凈利潤率計劃表【純地產(chǎn)和泛地產(chǎn)銷售項目適用。泛地產(chǎn)按產(chǎn)品類別分功能區(qū)?！繂挝唬喝f元表四（1）序號項目項目關(guān)系合計年年(1)銷售面積(平方米)其中:住宅(1)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)商鋪車位(個)(2)單位銷售成本(元/平方米)(2)(3)銷售均價(元/平方米)其

43、中:住宅商鋪車位(萬元/個)(3)(4)銷售合約數(shù)(4)=（1）*（3）銷售利潤其中:住宅商鋪車位(5)經(jīng)營成本(5)=（1）*（2）(6)銷售毛利（6）=（4）-（5）(7)(8)銷售毛利率（%）經(jīng)營稅金及附加（7）=（6）/（4）(8)=（4）*適用稅率行政費用及獎金間（10）營銷費用及（11）財務(wù)費用顧問費稅費期費用其他費用（12）（13）其他業(yè)務(wù)收入（14）其他業(yè)務(wù)支出其它其他業(yè)務(wù)利潤利潤（15）(16)營業(yè)外收入（17）營業(yè)外支出稅前利潤（18）所得稅(9)=（4）*4%（10）=(4)*2.5%（11）=(4)*2%(12)=（4）*2%（13）（14）(15)=（13）-（14）

44、(16)（17）(18)=（6）-（8）-（9）-（10）-（11）-（12）+（15）+（16）-（17）(19)=（18）*0.33營（19）業(yè)利潤（20）（21）銷售凈利潤銷售凈利潤率（%）(20)=（18）-（19）(21)=（20）/（4）（22）資金占用利息（22）=(4)*2%內(nèi)部銷售凈利潤(23)=（20）-（22）（23）內(nèi)部銷售凈利潤率（%）(24)=（23）/（4）（24）地區(qū)公司負責(zé)人：復(fù)核:制表:_項目投資回報率計劃表【泛地產(chǎn)出租和教育項目適用，并按產(chǎn)品類別分功能區(qū)。教育按招生收費作為經(jīng)營收入?！繂挝唬喝f元表四（2）序號項目項目關(guān)系合計年年(1)出租面積(平方米)其中

45、:商貿(mào)會展廠房倉儲寫字樓(1)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)酒店住宅(2)單位出租成本(元/平方米)(2)(3)出租均價(元/平方米)其中:商貿(mào)會展(3)(4)廠房倉儲寫字樓酒店住宅出租合約數(shù)(4)=（1）*（3）銷售利潤其中:商貿(mào)會展廠房倉儲寫字樓酒店住宅(5)(6)(7)經(jīng)營成本出租毛利出租毛利率（%）(5)=（1）*（2）（6）=（4）-（5）（7）=（6）/（4）行政費用及獎金間（10）營銷費用及（11）財務(wù)費用顧問費(8)經(jīng)營稅金及附加稅費期費用其他費用（12）其它（13）其他業(yè)務(wù)收入利潤（14）其他業(yè)務(wù)支出(8)=（4）*適用稅率(9)=（4）*4%（10）=(4)*2.5%（11）=(4)*2%(12

46、)=（4）*2%（13）（14）業(yè)（21）資金占用利息營利潤其他業(yè)務(wù)利潤（15）(16)營業(yè)外收入（17）營業(yè)外支出稅前利潤（18）所得稅（19）出租凈利潤（20）內(nèi)部出租凈利潤（22）投資額（23）投資回報率（24）(15)=（13）-（14）(16)（17）(18)=（6）-（8）-（9）-（10）-（11）-（12）+（15）+（16）-（17）(19)=（18）*0.33(20)=（18）-（19）（21）=(4)*2%(22)=（20）-（21）(23)(24)=(22)/(23)地區(qū)公司負責(zé)人：復(fù)核:制表:現(xiàn)金流量預(yù)測項目合計*年*年表五*年一1、2、3、4、4.14.24.2.1

47、4.2.24.2.34.2.44.34.3.14.3.24.3.34.3.44.3.55、5.15.25.3經(jīng)營合約數(shù)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量經(jīng)營實收款（泛地產(chǎn)教育項目為招生收款）其它收入流入小計成本支出土地儲備土地成本土地出讓金土地拆遷補償費大市政配套費其他土地成本工程成本前期工程款建筑安裝成本市政及環(huán)境工程款公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用行政費用及獎金營銷費用財務(wù)費用66.16.26.37、8、9、稅費營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅土地增值稅其它支出流出小計經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量二10、11、12、三籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量新增銀行貸款償還銀行貸款籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量期末資金地區(qū)公司負責(zé)人：審

48、核：制表：制表日期：土地資金支付計劃表單位:萬元表六合計自有銀行集團第一年自有銀行集團.編號項目小計資金籌金投入小計資金籌金投入合計1土地出讓金2土地補償費3合作軟項4大市政配套費5土地稅費地區(qū)公司負責(zé)人：審核：制表：八、評審決議及下達的控制指標（綜合前述分析，總結(jié)地塊投資的可行性并形成總則第十四條的控制指標）附件二：合同重點條款一、土地轉(zhuǎn)讓1、土地狀況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途、容積率、土地手續(xù)情況2、轉(zhuǎn)讓價款及支付方式：包括轉(zhuǎn)讓價款組成、具體支付方式及時間（一般與對方義務(wù)完成時間相結(jié)合）3、轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理時間4、交地時間及交地條件5、雙方權(quán)利義務(wù)：如轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理義務(wù)的承擔(dān)等6

49、、違約責(zé)任：如逾期付款的違約責(zé)任、逾期交地的違約責(zé)任、逾期辦證的違約責(zé)任、單方解除合同的違約責(zé)任等二、收購公司1、被收購公司狀況：（1）公司性質(zhì)、注冊資本、經(jīng)營范圍、職工情況。（2）股東的基本情況及股權(quán)比例。（3）公司對外投資情況及有關(guān)合同。（4）公司與第三方簽訂的所有合同、協(xié)議及其履行情況。（5）公司的資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備等）情況。（6）債權(quán)債務(wù)（包括或有債務(wù)）、對外擔(dān)保及訴訟情況。（具體情況也可在審計報告中反映。）2、如被收購公司名下有土地資源，也應(yīng)具體說明土地情況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途、容積率、土地手續(xù)情況3、收購方式：包括被收購公司債權(quán)債務(wù)的處理、已簽訂合同的承接、

50、糾紛的處理、職工的安置問題等4、收購份額、收購價格、款項構(gòu)成及支付方式（支付時間與對方義務(wù)完成情況相結(jié)合）5、雙方權(quán)利義務(wù)：如轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)/股權(quán)的保證、聲明及承諾；收購手續(xù)的辦理等6、公司收購后的運作：如公司經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)營機構(gòu)、股東利益分配等7、違約責(zé)任：如逾期付款的違約責(zé)任、逾期交地的違約責(zé)任、逾期辦證的違約責(zé)任、單方解除合同的違約責(zé)任、承諾出現(xiàn)瑕疵的違約責(zé)任等三、招拍掛或協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)該種情形一般采用政府格式文本四、一級開發(fā)1、土地狀況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途等2、一級開發(fā)的范圍3、合作方式4、收益分配方式5、雙方權(quán)利義務(wù)：如優(yōu)惠政策爭取、開發(fā)資金

51、籌集等6、違約責(zé)任五、土地作價入股或新設(shè)公司合作開發(fā)1、土地狀況：包括土地位置、面積、用地性質(zhì)、規(guī)劃用途、容積率、土地手續(xù)情況2、股東出資方式：包括出資額、出資比例等3、雙方權(quán)利義務(wù)：如土地及/或工商手續(xù)辦理責(zé)任；出資責(zé)任；優(yōu)惠政策的爭?。婚_發(fā)資金籌集等4、公司經(jīng)營方式及經(jīng)營機構(gòu)：如公司經(jīng)營期限、經(jīng)營范圍；股東會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)營班子組成、議事規(guī)則等（也可在公司章程中約定）5、利益分配方式6、違約責(zé)任：如逾期出資的違約責(zé)任等第三篇規(guī)劃設(shè)計方案評審第一條評審流程地區(qū)公司開發(fā)用地單位牽頭收集已確定投資地塊的規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)資料營銷中心收負責(zé)制訂項目市場分析、總體定位和分期開發(fā)建設(shè)等相關(guān)文件。集團開

52、線設(shè)計任務(wù)書地區(qū)公司使用經(jīng)審核的設(shè)計任務(wù)書組織規(guī)劃設(shè)計工作，并按深度要求制作出規(guī)劃設(shè)計成果組織規(guī)劃設(shè)計評審會報董事會第二條本階段規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)資料1.項目基礎(chǔ)資料1.1.宗地自然條件填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱宗地圖紙、圖片名稱宗地城市位置圖內(nèi)容要求表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作位置宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作宗地紅線圖宗地現(xiàn)狀照片宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高標明拍攝點與目標點位置宗宗地為復(fù)雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、地宗地地形圖標高（等高線）、現(xiàn)狀地貌現(xiàn)宗地綠化植被與狀植被與水面的定位水面分布圖水文地質(zhì)資料表達地塊地質(zhì)狀況

53、，如土壤性質(zhì)、地下水位等1.2規(guī)劃設(shè)計要點及相關(guān)規(guī)劃參考資料填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求區(qū)域現(xiàn)狀圖區(qū)域總體規(guī)劃圖區(qū)域交通圖周邊交通分析圖周邊道路斷面圖表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等表達宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸表達宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；周邊公共設(shè)施圖表達對項目設(shè)計存在有利與不利因素的設(shè)施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所

54、、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管市政管線圖徑、埋深、標高等規(guī)劃設(shè)計要點表達規(guī)劃設(shè)計要求，如容積率、間距要求等2項目市場分析區(qū)域市場容量、市場發(fā)展趨勢、消費能力變化趨勢主要競爭樓盤供給情況（可附表格）、競爭對手策略本項目特點與優(yōu)勢（區(qū)位、價格、綠化、配套等等）（總體SWTO分析及策略）見附表主要競爭對手情況分析表3項目總體定位總體定位綜述（含項目將來的管理模式；總體停車策略；是否設(shè)地下停車庫；商業(yè)對內(nèi)或?qū)ν饨?jīng)營要求；標志性配套建筑物如大門、廣場、酒店、標志景觀、商業(yè)街等的設(shè)置；賣場范圍如售樓部的初步設(shè)想等等）目標客戶定位產(chǎn)

55、品定位（內(nèi)容包括：項目檔次、產(chǎn)品類型（洋房/別墅、高層/多層、一梯幾戶、是否帶電梯、主要戶型的面積、戶型分布及戶型分幢示意圖）價格定位及策略配套定位（含園林景觀設(shè)計、道路交通組織、立面風(fēng)格效果等等）售樓資料、圖片及照片分期開發(fā)建議、開發(fā)順序競爭樓盤列表填表人：填寫日期：年月日編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234其他說明營銷中心經(jīng)手人：營銷中心經(jīng)理：確認欄年月日年月日【注：泛地產(chǎn)項目套用格式?！繕潜P名稱規(guī)劃總用地面積總建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)競爭樓盤設(shè)計信息表位置地面?zhèn)€地下MM戶個建筑住宅總面積M獨立別墅聯(lián)排別墅平層公寓花園洋房住宅產(chǎn)品類型小高層高層其他住宅戶型比例住宅結(jié)構(gòu)形式會

56、所面積商業(yè)面積幼兒園學(xué)校景觀、其它周邊自然景觀（描述）M會所個數(shù)Meqoac(,)租售班個（等級、規(guī)模）景觀設(shè)計面積游泳池水景/噴泉包含兒童游戲場項目硬地活動場球場室外MM室內(nèi)M個組個個（類別）其它【注：泛地產(chǎn)項目套用格式?！康谌龡l本階段評審的所需要的資料（規(guī)劃設(shè)計成果）1設(shè)計說明1.1應(yīng)包括對規(guī)劃設(shè)計方案的介紹、分析；2規(guī)劃設(shè)計圖紙2.1規(guī)劃設(shè)計圖紙目錄規(guī)劃設(shè)計圖紙目錄表表1序低、多高層分類圖紙名稱比例備注號1總平面圖1:10001：層項目項目總圖20002功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1:10001：20003交通分析圖1:10001：20004分期開發(fā)示意圖1:10001：20005配套分析圖6視

57、線分析圖1:5001:10001:10001：20001:10001：7景觀分析圖20001:10001：8組團基本單元分析圖20001:10001：9日照分析圖20001:10001：10坡度、坡向分析圖2000用地地形復(fù)11地形改造土方平衡圖1:10001：雜時需完成2000住宅12住宅單體意向平面圖1:2001:300單體13工作模型1:10001：其它200014效果圖或模型照片說明：本表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。2.2規(guī)劃設(shè)計圖紙深度要求2.2.1總平面圖示意性表達建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實經(jīng)濟技術(shù)指標的依據(jù)。2.2.2功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖明確住宅和公建

58、分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。2.2.3交通分析圖應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對用地已有道路進行功能定位；核實停車方式、位置與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路設(shè)計寬度，示意性表達路網(wǎng)分級。2.2.4分期開發(fā)示意圖應(yīng)符合項目基礎(chǔ)資料中由營銷部門提供的分期開發(fā)建議。考慮分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計；應(yīng)體現(xiàn)首期賣場的選址。2.2.5組團基本單元分析圖應(yīng)體現(xiàn)組團、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。2.2.6配套分析圖考慮公

59、建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容；應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點要求考慮是否設(shè)置各類技術(shù)配套設(shè)施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備），如需設(shè)置，考慮大體的位置安排。2.2.7景觀分析圖表達景觀設(shè)計概念，綠化、水系、廣場之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源，表達對現(xiàn)狀景觀的利用方式。2.2.8景觀視線分析圖若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等等，則應(yīng)從視角、視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。2.2.9住宅單體平面圖高層住宅項目應(yīng)提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求；低、多

60、層項目若無優(yōu)秀創(chuàng)意，可不提供單體意向平面圖，但應(yīng)表達單體進深與開間尺寸。2.2.9.1日照分析圖體現(xiàn)用地內(nèi)每個區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時數(shù)。2.2.9.2坡度與坡向分析圖當用地內(nèi)有坡地時，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布；坡度應(yīng)以10為單位分級，坡向應(yīng)分為東、西、南、北四向。2.2.9.3地形改造土方平衡圖根據(jù)坡度與高程進行土地的利用分析，計算土方平衡量第四條技術(shù)指標分析綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表【純地產(chǎn)項目適用以下表】表一（1）項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地居住區(qū)用地總建筑面積住宅總建筑面積商業(yè)配套面積車位總數(shù)hahaMMM個容積率建筑密度綠地率總銷售面積住宅銷售面積商鋪銷售面積