房地產(chǎn)項目策劃投資可行性分析報告

1、XX精攻石油開發(fā)集團有限公司青島XXX片區(qū)王家村房地產(chǎn)項目投資可行性初步分析報告第一章 項目概況1、項目位置本次調(diào)研的項目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗山區(qū)內(nèi)，具體為香港東路以北，松嶺路以東，規(guī)劃131路以西，XXX海水浴場與XXX村之間的王家村地塊上。2、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)該地塊總占地50畝，分為兩部分，南側(cè)部分37畝，北側(cè)部分13畝。用地單位：青島兆基置業(yè)有限公司容積率： 南側(cè)地塊0.7 北側(cè)地塊1用地面積：50畝 用地性質(zhì)：居住用地使用年限：50年 建筑層數(shù) 層 建筑高度 米 綠地率 %3、項目開發(fā)覺狀項目地塊處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上覆蓋植被，屬耕地或果林用地，無須拆遷，平坦難度不大；

2、地塊兩部分分隔處有現(xiàn)狀道路，沒有硬化；地塊內(nèi)東側(cè)有水池一處，可覆蓋或利用。第二章 青島市房地產(chǎn)宏觀背景分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟概況1、青島概況青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西5市面積為9552平方公里。 青島為海濱丘陵都市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷，整個青島市區(qū)確實是嶗山支脈向北部的延伸。青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口都市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、

3、信息中心；國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。1981年4月，青島被列為全國15個經(jīng)濟中心都市之一；1984年4月，被列為全國14個對外開放的沿海港口都市之一；1986年10月15日，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家打算單列市，給予相當(dāng)省一級經(jīng)濟治理權(quán)限；1994年2月，被列為全國15個副省級都市之一。青島都市進展目標(biāo)是構(gòu)建有特色的現(xiàn)代化國際大都市。2、青島市宏觀經(jīng)濟進展?fàn)顩r2002年青島實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1518.2億元，增長14.6%；其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值145.9億元，增長4.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值765.0億元，增長16.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值607.3億元，增長14

4、.7%。綜合經(jīng)濟實力在全國都市中居第11位。在15個副省級都市中居第5位，較上年前移1位?！窘?jīng)濟和社會進展要緊指標(biāo)預(yù)期】國內(nèi)生產(chǎn)總值,到2005年達到2000億元,年均增長12以上。外貿(mào)出口年均增長13.5,2005年力爭達到100億美元以上。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重,2005年達到4050。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?2005年達到50。地點財政收入,年均增長12.5。都市居民人均可支配收入和農(nóng)村住戶人均可支配收入年均增長均為7。城區(qū)居民人均住房使用面積達到17。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在4左右。到2005年,高等教育毛入學(xué)率達到25以上。人口自然增長率操縱在4以下,2005年總?cè)丝谶_到73

5、5萬。青島國民經(jīng)濟進展水平和綜合經(jīng)濟實力都排在全國前列，都市居民收入較高、消費能力較強，加上旅游、度假經(jīng)濟的拉動，社會消費十分活躍。其中，住宅消費隨著政府引導(dǎo)、奧運等展會刺激，整體走勢接著趨高，房屋銷售和土地交易價格指數(shù)上漲明顯，可能這種趨勢將接著保持若干年。經(jīng)濟進展是都市進展的基礎(chǔ)。沒有強大的經(jīng)濟動力作保障，都市進展就會是一句空話。近幾年來，作為沿海開放都市的青島，經(jīng)濟一直保持了兩位數(shù)的增長（年均遞增14.3），從而為都市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的動力。第二節(jié) 青島都市規(guī)劃及建設(shè)【都市總體布局結(jié)構(gòu)】都市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為進展組團，形成兩點一環(huán)的進

6、展態(tài)勢。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為都市相對集中進展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個進展組團規(guī)劃為都市適度分散進展的區(qū)域，形成相對集中與適度分散相結(jié)合的都市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積192.5平方公里，實際居住人口230萬人，人均建設(shè)用地83.7。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。從都市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。因此在項目開發(fā)定位時一方面要看到其旅

7、游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點，又要看到其處于都市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的進展預(yù)期?！径际杏玫夭季帧慷际兄行膮^(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是都市進展的核心地區(qū)。(1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的都市主中心，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。(2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城西部副中心。(3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城東部副中心。(4)自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心。(5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)服務(wù)為主的主城北部副中心。(

8、6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為主的都市副中心，同時作為輔城中心。居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建兩部分。主城的新建居住區(qū)要緊向東部進展，輔城的新建居住區(qū)要緊向西部和南部進展。規(guī)劃紅島進展組團作為遠期都市居住區(qū)的進展用地。至2010年人均居住面積為12，住宅總建筑面積為5481.6萬，人均居住用地面積為24.8，居住建筑用地面積為76.88平方公里，約占都市建設(shè)總用地的28.8%。至2010年規(guī)劃新建15個居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居

9、住區(qū)。舊居住區(qū)的更新改造應(yīng)按規(guī)劃集中成片有打算、有重點地進行，重點是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率。從上述用地布局來看，夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“都市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。因此本項目在營銷推廣上能夠突出CLD的進展前景?！痉康禺a(chǎn)與都市建設(shè)】房地產(chǎn)價格總指數(shù)105.2,上升5.2%，其中房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)上漲明顯，分不上升7.6%和4.3%,房屋租賃價格指數(shù)下降5.6%。2003

10、年，青島市房屋銷售和土地交易價格分不較上年上升14.6%和18%，房屋銷售價格上漲幅度已達歷年之最。推進住房改革,大力進展經(jīng)濟適用房,合理調(diào)整商品房建設(shè)結(jié)構(gòu),結(jié)合舊城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè),積極引導(dǎo)對都市經(jīng)濟適用房的投資和開發(fā),逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。擴大住房信貸,活躍房地產(chǎn)二、三級市場。加強房地產(chǎn)經(jīng)營治理,規(guī)范物業(yè)治理,建立健全商品房開發(fā)用地調(diào)節(jié)手段。第三節(jié) 青島市房地產(chǎn)運行狀況分析青島2002年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2002年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下：指標(biāo)名稱12月全年累計累積增長房地產(chǎn)投資額（萬元）250108103648612%其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬元

11、2%施工面積（萬平方）106.31419.83.4%其中本年新開工（萬平方）97.1667.20.4%竣工面積（萬平方）268.2522.91.7%土地開發(fā)面積（萬平方）66.5312.439.4%商品房屋銷售額（萬元）38546092017114.7%商品房銷售建筑面積（萬平方）190.5429.15.6%據(jù)統(tǒng)計：2002年市內(nèi)四區(qū)商品房成交17130套，同比增長25%，成交面積183.2萬，同比增長25%，成交金額49.83億元，同比增長49%，二手房成交15492套，同比增長34%，成交面積108、84萬，成交金額21、5億元，同比增長54%。2002年青島房產(chǎn)交易市場的持續(xù)增長，特不是

12、二手房交易空前活躍，要緊因為市場有旺盛的需求，特不是東西快速路、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。2、房地產(chǎn)運行狀況青島房地產(chǎn)持續(xù)升溫青島市房地產(chǎn)市場自2001年開始不斷升溫，通過去年一年的市場調(diào)整后，青島房地產(chǎn)市場更為火爆，而市場也逐步同意青島市場的進展。至2003年，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高，2003年的房價比2001年的房價整體提升在2000元左右，有的高檔項目甚至更高，位于開發(fā)區(qū)與城陽李滄區(qū)的房價相比市區(qū)的提升幅度較小，但也在500至1000元之間。住宅市場結(jié)構(gòu)趨向合理青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成比上年同期增長33.1%，其中

13、：住宅投資完成57.84億元，占投資額的74.8，比上年所占比重提高4.7個百分點；增長42.1%，高于全市房地產(chǎn)投資增幅9個百分點，拉動青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.5個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資8.21億元，同比下降5.1個百分點，增速下降9.7；辦公樓投資比上年增長18.7。住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，講明青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入。非國有投資拉動作用強勁從投資主體看，各類非國有企業(yè)投資成為推動今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的要緊動力。全市非國有經(jīng)濟開發(fā)單位完成投資70.94億元，比上年增長44.5，高于全市開發(fā)投資增速11.4個百分點；占

14、總投資的91.8，比上年提高7.3個百分比；國有單位投資6.38億元，比上年下降29.0，占比下降7.3個百分點。新開項目規(guī)?？焖贁U張目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)正處于新一輪啟動期，新開工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢，帶動全部房屋施工面積穩(wěn)健擴大。各類房屋新開工面積595.65萬，比上年增長26.7，其中：住宅新開工514.7萬，增長22.5，占全部新開面積的86.4，所占比重比上年提高4.1個百分點。存量市場：占據(jù)半壁江山2003年上半年存量房成交10039套，成交面積68.31萬，成交金額15.96億元；其中住宅成交9773套，成交面積60.95萬，成交金額14.26億元。已購公房上市4767套，成交面

15、積26.17萬，成交金額5.02億元。中檔價位成市場主力統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在商品房價格結(jié)構(gòu)上小于3000元的房屋成為市場主力，成交戶數(shù)7126戶，占總成交戶數(shù)的69.64；30005000元的成交戶數(shù)為2038戶，占總成交戶數(shù)的19.92；50007000元的成交戶數(shù)為824戶，占總成交戶數(shù)的8.05；超過7000元的成交戶數(shù)為244戶，占成交總戶數(shù)的2.38。3、市場存在問題信貸資金增長過快2003年以來，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金供應(yīng)充足，但從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款籌資增幅高位攀升。前9月，青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計111.37億元，比上年增長26.8，從結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款26.4億元

16、，占23.7，比上年增長67.1，高于本年到位資金增幅40.3個百分點；自籌資金29.52億元，占26.5，增長20，其中企業(yè)自有資金18.25億元，在全部資金來源中僅占16.4，增幅12.6，遠低于全部到位資金和國內(nèi)貸款增幅,講明青島市房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中對信貸資金依靠大，而自有資金積存不足?？晒╀N售房源缺口大2003年以來，青島市一直處于新開工項目的啟動期，竣工房屋供應(yīng)量短缺，導(dǎo)致商品房供給出現(xiàn)“瓶頸”效應(yīng)，但從實際銷售情況看，商品房銷售卻呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢，因此整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系愈加顯得緊張。前9個月，青島市累計竣工各類房屋203.84萬，比上年下降4.9，其中：住宅竣工17

17、1.42萬，雖比上年增長12.5%，但低于新開工面積增幅10個百分點。從銷售看，商品住宅銷售面積180萬，比上年增長13.8，比竣工面積多出8.58萬，住宅銷售額實現(xiàn)43.63億元，比上年增長9.7；另一方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款54.42億元，比上年增長22.8。房價持續(xù)高位面對房價與居民家庭年收入13.7：1的懸殊比值，青島房價高已成為不爭的事實，據(jù)測算，前9月全市商品住宅平均售價2424元/，比上年上浮292元/，其中：市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價4524元/，比上年上浮1124元/。分析其緣故，一是地價高走促使房價水漲船高。二是投機炒作行為變相提拉了房價。三是青

18、島以外購房族帶動了房價的上揚。市區(qū)北部地產(chǎn)板塊有待激活在目前市區(qū)房價高位、地價走高而有效房源不足的情況下，導(dǎo)致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，青島市已開工建設(shè)180多萬的經(jīng)濟適用房，以后兩年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會對供求緊張的狀況有所緩解，然而由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇，從而抑制了北部房地產(chǎn)板塊的活躍。因此，加速市區(qū)北部配套設(shè)施的改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)?；钱?dāng)務(wù)之急。4、需求趨勢青島房地產(chǎn)需求趨勢近來呈現(xiàn)以下特點：經(jīng)濟適用房的是解決住房困難的中低收人家

19、庭的要緊手段，需求量巨大。小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。近郊房因其低廉的價格和良好的進展前景而倍受關(guān)注與歡迎。稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選。 高檔物業(yè)因青島的優(yōu)美環(huán)境和進展態(tài)勢吸引眾多置業(yè)者，因供應(yīng)量不足積聚大量消費勁。第四節(jié) 項目周邊XXX區(qū)域房地產(chǎn)狀況1、區(qū)域概況青島的沿海物業(yè)因其良好的自然景觀和優(yōu)美的環(huán)境而獨具特色，沿海房地產(chǎn)項目也成為比較獨特的一類產(chǎn)品，而位于嶗山區(qū)內(nèi)的XXX旅游度假區(qū)一帶也形成沿海物業(yè)中一個比較典型的片區(qū)。該地塊所處區(qū)域為嶗山XXX旅游度假片區(qū)，自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源豐富，屬青島重點旅游區(qū)域

20、，北側(cè)有浮山、金家?guī)X山、午山三山環(huán)抱，南側(cè)為寬敞平緩的沙灘和狹長的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。尤其地處青島海濱風(fēng)景區(qū)與峙山風(fēng)景名勝區(qū)之間，地理位置特不優(yōu)越。度假區(qū)自成立以來，不斷招商引資，使本區(qū)豐富的旅游資源得以充分開發(fā)和利用，先后建起了弄海園、海上樂園、國際啤酒城、國際美食娛樂城、國際高爾夫球場、環(huán)字國際城、體育中心及高級不墅區(qū)。該區(qū)域隨著都市進程、都市重心轉(zhuǎn)移及旅游事業(yè)的進展，配套逐步完善，已成為嶗山區(qū)的政治、經(jīng)濟、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，差不多形成較為成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好

21、的基礎(chǔ)。區(qū)域與周邊的關(guān)系XXX旅游度假片區(qū)西起麥島，北至香港路浮山腳下，東到沙子口鎮(zhèn)。是以XXX旅游度假區(qū)為基礎(chǔ)向外做部分延展的一個片區(qū)，該片區(qū)房地產(chǎn)項目都以海景、XXX旅游度假區(qū)為要緊賣點，都依靠漂亮的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì)，這也是將其歸為一個片區(qū)的重要依據(jù)。浮山在該片區(qū)中占有舉足輕重的地位，正是它與浮山灣形成了山水之間的一條絕佳的帶狀開發(fā)區(qū)域，使該區(qū)域的住宅有山有水，有氣概、有靈性，成為真正的高檔物業(yè)。金家?guī)X山和午山也起到了專門大的支持的作用。3、片區(qū)開發(fā)態(tài)勢該區(qū)域遠期以青島市和高科技工業(yè)園總體規(guī)劃為依據(jù)，強調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多

22、運用現(xiàn)代都市設(shè)計手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性制造條件。加強居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用金家?guī)X山和午山等周圍遠山優(yōu)美的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。瑞納花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，悅海豪庭項目的開發(fā)把區(qū)域進一步向東延伸，去年熱點樓盤之一的匯海山莊則越過了XXX地段。目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量并許多，去年開盤銷售的有美林小鎮(zhèn)、匯海山莊、千泰居、凱旋家園、裕龍大廈、中惠雅園等，正在籌備時期的有山水名

23、園、麗?；▓@二期等。從目前的情況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個：一是沿海岸線接著向東，二是從高新區(qū)五大廣場向北。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向北則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合寬敞市民居住的精品家園。從向東的開發(fā)方向上看，一是午山南麓的成片區(qū)域，二是XXX村的整體改造，三是接著向東，南姜村一帶。向北則側(cè)重于午山村附近、遼陽路東路及附近區(qū)域。位于項目地塊東鄰的美林小鎮(zhèn)，是去年的成功樓盤，除了有一個良好的樓盤銷售業(yè)績，還把一個純Town-house社區(qū)介紹給了青島房地產(chǎn)市場。美林小鎮(zhèn)的熱銷，一方面驗證了青島房地產(chǎn)市場對新型住宅產(chǎn)品的吸納與同意，另一方面也驗證了青島本土的購買力水

24、平。第五節(jié) 已調(diào)查樓盤分區(qū)1、分區(qū)情況為便于進行產(chǎn)品細分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，依照地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價格檔次不同又可分為麥島區(qū)、XXX雕塑園區(qū)、王家村區(qū)、沙子口區(qū)、浮山區(qū)等五大競爭區(qū)域： 麥島區(qū)區(qū)域特點：處于市南區(qū)與嶗山區(qū)交匯處，面向麥島風(fēng)景區(qū)，近鄰大學(xué)校園區(qū)，自然景觀、人文環(huán)境具佳，屬于高檔成熟片區(qū)。價格區(qū)間：800017000元/代表樓盤：頤灝園、海怡名都 XXX、雕塑園區(qū)區(qū)域特點：東部地區(qū)最優(yōu)質(zhì)海景資源，開發(fā)最早的高檔不墅區(qū)，近期此片區(qū)已沒有土地儲備，新增項目不多，是高檔不墅住宅的典型代表地區(qū)。價格區(qū)間：800025000元/代表樓盤：弄海園、銀都景苑、海風(fēng)花園 王家村區(qū)區(qū)域

25、特點：比較典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的感受，但自然資源較好，北山南水，且正處于高速進展的時期，是近期熱點地區(qū)。價格區(qū)間：6000-16000/代表樓盤： 千喜龍苑、美林小鎮(zhèn)、悅海豪庭 沙子口區(qū)區(qū)域特點：處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚攏區(qū)，離市區(qū)距離較遠，配套設(shè)施不完善，但山海景色良好，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價位。價格區(qū)間：6000-15000/代表樓盤：山水名園、匯海山莊、陽明山莊、未名山莊 浮山區(qū)區(qū)域特點：位于沿香港路浮山腳下，距離海岸線較遠，大多依山勢而建，有自然高差，產(chǎn)品形式以多層為主，總體規(guī)劃相對落后，比較零亂。價格區(qū)間：6000-11000/代表樓盤：天泰馥香谷、建飛花園、凱旋山莊。2、 青島市區(qū)

26、重點樓盤分析（略）因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強，因此關(guān)于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。3、 片區(qū)競爭樓盤分析競爭樓盤狀況項目名稱位 置戶 型產(chǎn)品形式價 格裝修項 目 評 述麥 島 區(qū)金海廣場澳門路北珠海路西2535、6復(fù)式9000元/毛坯房二手房如意花園澳門路南珠海路西209復(fù)式260萬精裝修全海景二手房碧海花園臺灣路東東海路北167（3*2*2）平層1.3萬/精裝修全南向、海景房（二手房）頤灝園東海路北麥島路西130、140、150180、210、270平層、不墅高層9000起不墅13000起毛坯房占地45000，容積率1.2，共400戶，電梯房，2005年交房海怡名都東海路北麥島路

27、西140、150180、210平層、復(fù)式10000元/毛坯房占地面積34000建筑面積46000 綠化率40%紳 園麥島路西東海路北148平層198萬（四層）精裝修海景房（二手房）XXX、雕塑園區(qū)海風(fēng)花園雕塑公園對面170、200平層、不墅210萬400萬精裝修二手房銀都景園東海路北海安路西170平層（四層）12400元/精裝修二手房澳門花園香港路南海寧路西面積146、150、170、220、280，平層，閣樓復(fù)式，電梯現(xiàn)價958011700元/，毛坯房項目占地6.2萬,容積率0.9，2004年5月交房，購買群體本土占60%，外地占40%。頤 景 園香港路南海寧路東多層130180戶型平層70

28、00元毛坯房2001年交房，當(dāng)時賣價4000，現(xiàn)價7000左右，項目相比檔次較低。（二手房）金地公寓香港路南山東頭路150平層7800元/毛坯房全海景高層二手房。蔚藍海岸?？诼繁焙柭肺?39、145（3*2*2）、320、平層、少量復(fù)式、雙拼不墅900030000元/精裝修海景房總面積10萬，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，可能年底會拆弄 海 園?？诼繁鼻貛X路兩側(cè)230、260310、330復(fù)式、不墅7800元/14500元/精裝修最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房）千泰居海口路北松領(lǐng)路東240平層8500精裝修2002年建成，原價6500（二手房）王 家 村 區(qū)千禧龍園香港路北松領(lǐng)路東1

29、50、240、3003、4平層1、2復(fù)式5層閣樓7000元/毛坯房1999建成（二手房），現(xiàn)價60007000元/美林小鎮(zhèn)香港東路北規(guī)劃131路東180-270窄面4層戶型帶車庫4*3*2，帶小面積私家庭院，部分帶獨立車庫。TOWN HOUSE240200萬310220萬320250萬（閣樓看海）毛坯房總占地5.3萬，共200戶，一梯一戶共五層（含夾層和地下層），面寬較窄，戶型功能分區(qū)復(fù)雜，綠化率47%，2002年7月開盤，交房時刻2003年3月底悅海豪庭香港路南王家村對面154、160、209、230、380、370平層、不墅、復(fù)式03年8800元現(xiàn)1000012000元/廚衛(wèi)精裝共200套

30、、34棟多層、3棟獨棟不墅、5棟雙拼，2000年入伙。（二手房）臥龍山莊香港路北XXX村140、150、160170、230平層海景房8000沿街7500底層7200后排7800均價7500毛坯房總建面8669，共7棟，56戶，2004年底交房，本地客戶60%以上愛琴海公寓香港路北XXX村129、150平層02年3000元現(xiàn)6600元/毛坯房六棟共86戶，四層加閣樓沙 子 口 區(qū)山水名園香港路北XXX村110180、230以上平層、雙拼多層均價6000、TOWHOUSE8000以上毛坯房占地606畝，總建面40萬方，容積率1以下，多層、單體不墅、TOWHOUSE、聯(lián)體、小高層，共分三期，一期已

31、賣完，二期今年4、5月份動工，一年交房，規(guī)模最大，配套設(shè)施最完善。匯海山莊東海路76號337、634聯(lián)體不墅獨棟不墅300萬毛坯房2002年入伙，全海景，帶中央空調(diào)，一至五層帶閣樓，二手房海逸翠庭姜村西香港路北178190（3*2）183194（3*2）189202（4*2）143146（2*2）220233（4*3）復(fù)式雙層800011000元/精裝修（1500元/）占地面積22000，容積率0.65，共80戶，三層加閣樓，2004年5月交房。陽明山莊香港路北沙子口鎮(zhèn)150160平層原4000現(xiàn)6000毛坯房2000年建成，共100戶左右未名山莊香港路北沙子口鎮(zhèn)130少量、180、210、2

32、20、230三層平層、復(fù)式毛坯房海濤園香港路南沙子口鎮(zhèn)200不墅420萬精裝修一至四層，帶車庫、院子，2001年入伙，二手房。海濤園二期香港路北沙子口鎮(zhèn)6080、300以上平層、不墅原40006000，現(xiàn)全海景不墅300400萬毛坯房2002年建成，共6棟43戶，平常僅10戶居住，大部分為外地客戶山?；▓@香港路北沙子口鎮(zhèn)200復(fù)式2、3閣樓150萬精裝修租金7.5萬/年，中檔海景二手房浮 山 區(qū)麗都國際香港路北海寧路東121、133、185頂層復(fù)式167頂層復(fù)式174平層復(fù)式均價一萬一、二樓為9500元/9700元/精裝修，送微波爐、嵌入式爐窖現(xiàn)正封頂，總建面3.6萬，規(guī)劃面積65540，多層

33、帶電梯天泰馥香谷香港路北海安路西130、170、210平層、復(fù)式不墅03年7000元04年8000元毛坯房一期、二期，共425戶建飛花園香港路北海青路東中、小戶型平層6000元毛坯房建委開發(fā)，規(guī)模大，早期產(chǎn)品凱旋山莊香港路北海川路西176、963、4復(fù)式176萬、80萬精裝修二手房榮美御園香港路北海青路西126、176184、198平層約8500元起毛坯房海景多層帶電梯，現(xiàn)未開盤，五月可能開盤，三棟，不墅已賣完實態(tài)綜合分析該片區(qū)沿海樓盤是青島價格水平最高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。要緊范圍指東海路與香港路一帶的區(qū)域，以香港東路沿線、XXX旅游度假區(qū)的純粹“富人區(qū)”為代表。開發(fā)樓盤的要緊特征如下： 海

34、景是其最要緊的賣點，既能享受到稀缺的海景資源，又能充分享受遠離都市喧囂、繁華的靜謐生活。 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為不墅、電梯洋房等中、高檔住宅，價格定位相應(yīng)較高。 該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部配套設(shè)施完善；但規(guī)劃、戶型設(shè)計方面普遍存在問題。 此片區(qū)為嶗山區(qū)的商務(wù)中心、行政中心，同時分布了青島大學(xué)、中國海洋大學(xué)等高等院校，整個片區(qū)的市場形象已被充分同意。 香港東路一帶可開發(fā)土地資源逐漸減少，因此開發(fā)重點逐漸向XXX風(fēng)景區(qū)以東一帶進展。 此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體要緊為青島高收入階層，外地置業(yè)者在一線海景房消費中所占比重專門大。 青島消費者調(diào)查分析第一節(jié) 消費者住房需求調(diào)查概述1、

35、消費者調(diào)查的目的由于房地產(chǎn)行業(yè)的專門性，目標(biāo)消費群鎖定是項目操作的動身點和回歸點，只有對潛在的目標(biāo)消費群體有比較清晰認識的前提下，才能把握好項目的市場定位和形象定位。本次消費者調(diào)查的目的是為了確定本項目的主力消費群體，了解此部分群體的生活適應(yīng)、住房需求心理特征和消費特征，以便初步確定本項目的消費定位。本次調(diào)查對象為：市場上同類項目業(yè)主、房地產(chǎn)從業(yè)人員及相關(guān)政府機關(guān)人員。2、項目調(diào)查方式由于此次市調(diào)時刻關(guān)系，因此本次消費者調(diào)查并未以問卷形式進行調(diào)查。而是采納“針對樣本走訪”的形式，要緊以訪問、談話形式對調(diào)查對象進行調(diào)研，要緊訪問人員為同類項目業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機關(guān)人員。3、居住狀

36、況調(diào)查概述該片區(qū)主力消費群能夠分為兩大部分，一部分為青島本地高收入階層，要緊集中在私營業(yè)主、政府官員、外企人士和國內(nèi)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等范圍內(nèi)，差不多上為二次或三次置業(yè)，購買目的為投資和休閑度假居住；另一部分為外地人士，要緊集中在東北、內(nèi)蒙新疆、山東等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購買目的為居住兼投資。從產(chǎn)品方面看，一線海景且位置較好、售價較高的住房多為外地置業(yè)者所購，產(chǎn)品形式多為不墅、聯(lián)排不墅和復(fù)式；而二線海景房，本地人士認購較多，產(chǎn)品形式多為多層平層住宅。分析其緣故，一是一線海景房總價過高，本地消費者承受力有限；二是離海過近，潮濕不舒服，本地消費者不同意。而且從投資角度看，二線稍偏位置的產(chǎn)品

37、更具備升值潛力，這也是本地消費者追求的要緊緣故。 購房需求情況調(diào)查 通過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向：立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場追捧面積：一線沿海物業(yè)，平層戶型面積操縱在130-180 復(fù)式戶型面積操縱在200-260 不墅戶型面積操縱在240-500 二線觀海物業(yè)，平層戶型面積操縱在100-150 復(fù)式戶型面積操縱在160-240 不墅戶型面積操縱在240-500戶型：三房平層、四房復(fù)式、四房聯(lián)排、獨立不墅建筑形式：復(fù)式房、聯(lián)排及獨棟不墅需求增大裝修：精裝修與毛坯房的比例各占一半，針對外地客戶提供裝修較好創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，能夠有效

38、增加產(chǎn)品競爭力區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下，XXX以東區(qū)域成為市場熱點第五章 項目SWOT分析優(yōu) 勢（S）：區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及天然旅游度假圣地；區(qū)域成熟度：項目周邊已聚攏數(shù)個中高檔住區(qū)；項目交通便捷性：緊鄰濱海大道香港東路；項目地塊狀況：無拆遷、地勢依山就勢便于提升價值；周邊環(huán)境：緊鄰XXX天然浴場；劣 勢（W）：地塊規(guī)模：規(guī)模偏小，不利于打造差異化；區(qū)域配套：配套設(shè)施不成熟；噪音：緊鄰主干道，噪音較大；品牌：開發(fā)商品牌價值低，阻礙力弱；海景資源：海景資源相對可利用性差；機 會（0）：都市形象：青島獨特歷史、人文、自然、區(qū)位價值；市場供求：市場近期擬推出類比項目較少；度假趨勢：休閑度假

39、成為消費熱點；外企進駐：青島作為韓日投資重點都市；土地政策：嶗山區(qū)獨特的土地操縱政策；威 脅（T）：同質(zhì)化現(xiàn)狀：產(chǎn)品規(guī)模、風(fēng)格、資源同質(zhì)化；競爭激烈：二級市場特不是三級市場競爭；區(qū)域競爭：面臨浮山區(qū)、市南區(qū)市場競爭；炒房投機：房地產(chǎn)市場炒作、投機比例大；第六章 項目定位第一節(jié) 項目整體定位一、 項目整體定位依照前面的市場分析、項目分析以及片區(qū)的“生態(tài)環(huán)境”，對本項目的物業(yè)整體定位為東海岸國際人文濱海住區(qū)打造一個國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活住區(qū)；高檔但絕非是豪宅，優(yōu)質(zhì)而有不于奢華。走中檔普及路線。項目物業(yè)定位項目地塊地塊面積容積率建筑面積（萬）物業(yè)形態(tài)價位檔次靠海的地塊

40、37畝0.71.73純TOWNHOUSE聯(lián)排不墅中檔偏上靠內(nèi)的地塊13畝1.00.87多層高尚住宅中檔靠海的37畝地塊：依照容積率0.7的規(guī)劃，建議物業(yè)做成純TOWNHOUSE聯(lián)排不墅。靠內(nèi)的13畝地快：依照容積率1.0的規(guī)劃，建議物業(yè)做成多層高尚住宅。三、 建筑風(fēng)格定位以北歐風(fēng)格為本項目的建筑風(fēng)格定位。青島素有72國不墅之城的稱號，又獨享“東方瑞士”的美譽，本項目建筑定位為北歐風(fēng)格，能比較自然的與都市的原有建筑風(fēng)格進行溝通。四、 定位分析讓更多的人買得起不墅，讓更多的人住得起濱海物業(yè)。不墅，是專門多人理想的居住模式，依照不墅市場的現(xiàn)狀和特點，整體能夠分為三個層次：高檔不墅、中檔不墅和普及型不

41、墅。本項目在價位上把純TOWNHOUSE聯(lián)排不墅定位為中檔偏上濱海不墅、多層高尚住宅定位為中檔濱海住宅，要緊是將本項目客戶群鎖定在都市中產(chǎn)階級的消費層。有一種講法：假如你還沒住上或買不起中檔普及型不墅，講明你離都市中產(chǎn)階級還有一段距離，還要接著努力。而中檔普及型濱海不墅住宅，能夠讓更多的人買得起不墅，讓更多的人住得起濱海物業(yè)，乃至成為眾人圓夢的首選。能夠滿足本項目地塊給出的條件，回避本地塊的不利因素。市場上對高檔不墅、中檔不墅和普及型不墅有一定的推斷標(biāo)準(zhǔn)。針對青島東部沿海物業(yè)而言，高檔不墅要緊指檔次較高的獨棟不墅，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)品戶型面積較大、私家花園面積大、私密性好。高檔不墅大都屬于獨棟產(chǎn)

42、品形態(tài)，售價在11000元/平方米以上，容積率在0.3以下，戶型面積大于400平方米，花園面積大于1000平方米。中檔不墅要緊是指面積適中，總價在200500萬的不墅。中檔不墅社區(qū)規(guī)劃有獨立不墅和Townhouse產(chǎn)品等多種形態(tài)，售價在800011000元/平方米左右，容積率在0.30.7范圍，戶型面積大約在200400平方米，花園面積在2001000平方米范圍。普及型不墅指目前市場上出現(xiàn)的聯(lián)排、疊拼等不墅項目，以及小獨棟不墅，以Townhouse為主，容積率在0.81.0左右，總價在200萬/套以內(nèi)，產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、形態(tài)朝傳統(tǒng)意義的不墅靠攏，但具有比傳統(tǒng)不墅價格低、密度集中、私家花園小等特點

43、，滿足了一定消費層次群體的需求。嚴格來講，本項目并不是通常意義上的與沙灘海洋近在咫尺的“濱?！表椖?，地塊與海有一定的距離，因而缺少海景和離岸線較遠等不利自然要素，物業(yè)自然走不了高端路線，因此，本項目在價位上把純TOWNHOUSE聯(lián)排不墅定位為中檔偏上濱海不墅、多層高尚住宅定位為中檔濱海住宅，將可回避本地塊的這些不利因素。另外，隨著XXX國家旅游度假區(qū)沿岸線的大規(guī)模開發(fā)，將會把各項目逐漸聯(lián)為一體，有效彌補本片區(qū)生活配套不足的劣勢，而關(guān)于本項目的定位有利。本項目定位符合地理位置特點青島的XXX國家旅游度假區(qū)沿線，地處都市邊緣地帶，交通便捷，距離市中心1020公里，距離市中心的車程在30分鐘左右。而

44、購買這種類型的客戶大多擁有私家車，對距離的敏感性要稍小，而更多的注重環(huán)境、居住生活品質(zhì)。此外，隨著市政建設(shè)向青島東部郊區(qū)延伸，將郊區(qū)住宅組團串聯(lián)起來，使遠郊不墅住宅的交通更為便捷，從而給本項目的定位帶來利好。本項目定位將備受消費者青睞本項目在價位上把純TOWNHOUSE聯(lián)排不墅定位為中檔偏上濱海不墅、多層高尚住宅定位為中檔濱海住宅，在房型規(guī)劃設(shè)計能夠更合理、面積和價位相對適中，功能又齊全（例如配套會所），同時滿足人們的享樂生活需要和健康需求。一般，此類物業(yè)面積大都操縱在200平方米以內(nèi)，而房型設(shè)計緊湊合理，開發(fā)商能夠在操縱總價的基礎(chǔ)上，在有限的建筑面積里把不墅、住宅所有的功能做足，和濱海公寓相

45、比，中檔偏上型濱海不墅、中檔多層濱海住宅的功能劃分更加人性化、細化。在同樣總價的范圍內(nèi)，此類物業(yè)給了消費者更多的享受自然環(huán)境的空間，這也確實是能夠讓其成為備受消費者青睞的緣故。本項目定位符合以后進展的趨勢相比而言，500萬元以上甚至上千萬元的超級不墅豪宅市場需求相對較少。例如，一套包括帶產(chǎn)權(quán)地下室的中檔不墅，建筑面積220平方米，不算地下室面積170180平方米，單價在9000元/平方米左右，總價確實是153162萬元左右，同樣有不墅的各種功能，而且有稀缺的景觀資源，相對就專門多人有能力買。因此，高綠化率、低密度、高性價比的聯(lián)排不墅和中檔濱海住宅將是以后進展的趨勢。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)不墅指數(shù)

46、辦公室報告認為，高檔不墅的品質(zhì)和個性化程度將有較大提高，而100200萬的中檔不墅將迎來更大的市場需求。第二節(jié) 目標(biāo)市場與客戶群定位與分析目標(biāo)市場分析：XXX國家旅游度假區(qū)地產(chǎn)市場目前沒有固定的區(qū)域客戶群，只是在青島要緊區(qū)域、省內(nèi)周邊都市和內(nèi)地查找項目客戶，能夠講客戶鏈?zhǔn)巧⒌?。目?biāo)市場定位：本項目的主力客戶群建議定位在省內(nèi)周邊都市和內(nèi)地，可能項目主力客戶群60%是來自省內(nèi)周邊都市和內(nèi)地，但隨著XXX國家旅游度假區(qū)開發(fā)的日益成熟和青島市民收入的提升，本市區(qū)的客戶會略有增加。另外，由于本項目具有自然海景的稀缺屬性，在推廣中應(yīng)加強面向省內(nèi)周邊都市和內(nèi)地點面進行推廣，可能效果會較有明顯。目標(biāo)客戶群定位

47、與分析目標(biāo)客戶分析：在青島和國人的觀念中，XXX國家旅游度假區(qū)是周末、國家法定長假時休閑、度假的好去處。關(guān)于絕大多數(shù)青島人而言，在XXX國家旅游度假區(qū)擁有一套物業(yè)作為間或或經(jīng)常度假差不多上比較奢侈的消費，而且，目前XXX國家旅游度假區(qū)現(xiàn)有的交通盡管有公交車到達，但雙休日人多、車多的現(xiàn)狀，也非一般的市民可同意。因而，購買該區(qū)域物業(yè)的客戶將是有專門特征和專門需求的一群。關(guān)于本項目的目標(biāo)客戶群：XXX國家旅游度假區(qū)物業(yè)相對一般房地產(chǎn)住宅而言不是生活的必須，而是生活的錦上添花，針對的是市民金字塔的中上層中的一部分人。這是一部分有鈔票、有閑，開始追求生活品質(zhì)的都市中產(chǎn)階級。他們對價格敏感度和品牌忠誠度較

48、低，對品質(zhì)、環(huán)境要求較高，要求住宅兼具有用性和舒適享受的特點，能滿足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰顯其身份和地位。此階層形成的時刻不長，有此特征：喜愛真正的海、喜愛有格調(diào)、新奇的事物；有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，但不一定是富豪階層。因此在他們身上最能體現(xiàn)：山不在高，有仙則靈；屋不在大，詩情畫意。只有明白項目的客戶他們的喜好、需求，我們才有可能做出他們所需要的產(chǎn)品；才能在營銷中做出引導(dǎo)；只有通過對項目客戶的深度挖掘，才能做出成功的，有戰(zhàn)略高度的項目?？赡艿奖卷椖抠彿康目蛻籼卣骺偨Y(jié)擁有私家車。生活、事業(yè)穩(wěn)定，有專門好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，極強的首付能力。都市新興中產(chǎn)階級。喜愛濱海風(fēng)情，向往海邊生活。追求生活情

49、調(diào)和生活品味。專注海邊住宅的投資增值。客戶年齡購買客戶將以中青年人士為主。3040歲客戶為主，占55%。40-50歲的客戶占30%。50歲以上：占10%。20-30歲：占5%。客戶職業(yè)中小型企業(yè)經(jīng)理、中小型私有企業(yè)主、公司主管、外資的高級白領(lǐng)雇員、科研人員、律師、文藝工作者、新聞從業(yè)人員、高級知識分子，外地灰色收入人群，外籍人士。2大戶型的物業(yè)會有本市的中小型公司客戶追捧，作為公司客戶接待物業(yè)。置業(yè)目的依照對片區(qū)樓盤的調(diào)查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比例如下：以購買后自用度假的客戶將成為主體，約占55%。投資性的客戶也占有一定的比例，約為30%左右。作為公司招待客戶用的占10%。4其他類的約為

50、5%。第三節(jié) 項目形象定位項目整體形象定位依照前面的市場分析、項目整體定位以及客戶定位，將議本項目整體形象定位為：青島XXX國家旅游度假區(qū)東海岸國際人文濱海住區(qū)。產(chǎn)品形象定位純TOWNHOUSE聯(lián)排不墅、多層高尚住宅。東海岸國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活居住物業(yè)。第四節(jié) 項目價格定位總體價格定位TOWNHOUSE聯(lián)排不墅價格定位：單價為9000元/平方米。多層住宅價格定位：單價為7500元/平方米?？傮w均價：8500元/平方米。分項價格定位TOWNHOUSE聯(lián)排不墅價格定位：建筑面積為200220平方米，單價在9000元/平方米，總價確實是180198萬元，總價操縱在2

51、00萬/套以內(nèi)。多層住宅價格定位：平層建筑面積為120135平方米，單價在7500元/平方米，總價確實是90101萬元，總價操縱在100萬/套左右；復(fù)式建筑面積為165180平方米，單價在7500元/平方米，總價確實是124135萬元，總價操縱在135萬/套左右。三、 開發(fā)策略一、項目開發(fā)需要考慮的問題點擁有一套自己的、奢侈的、有品味的海邊生活度假住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目標(biāo)群共性的東西。但如何在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計上附著這種“享樂生活”的東西？這需要有一個好的規(guī)劃設(shè)計。而這種品味，這種格調(diào)，這種檔次是一個小圈子所觀賞的，依舊在金字塔尖內(nèi)更大的消費群所認同的，是不是共性的呢？也需要有

52、一個更深入的、更系統(tǒng)的測評和全程營銷策劃推廣。簡單的講，一套房應(yīng)該有十個以上的潛在客源，而不是為二、三個人量身訂做。假如對本項目這種“享樂生活的東西”認同客戶群大，則會出現(xiàn)暢銷、快銷的局面，否則銷售周期將延長，投資將不能獲得最大的收益。換個方式來講，關(guān)于項目產(chǎn)品所附加的這種“享樂生活的東西”，是帶有我們某些主觀性的，而市場是動態(tài)的，關(guān)于這種度假式休閑生活型物業(yè)、這種純愉悅精神的享樂生活型濱海物業(yè)，市場并沒有太多的先例，也沒有形成一套“意識形態(tài)”或“行為模式”，這和賣一般豪華住宅不同，“豪宅”是一個相對成熟的市場和產(chǎn)品，而本項目的競爭不光只是誰比誰做得更出彩，還要我們喚醒“享樂生活”的欲望，這就

53、要求，我們某些主觀的東西需要具有共性，也確實是金字塔尖一千三百多人的共性！為此，我們認為：本項目的運作將是一個資源整合的運作。二 、項目開發(fā)的資源整合 本項目能夠作為一期開發(fā)完畢，大體需要整合的資源如下：建筑規(guī)劃設(shè)計公司園林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司建筑公司物業(yè)治理公司營銷策劃公司廣告公司模型制作公司室內(nèi)裝飾公司影視制作公司網(wǎng)站制作公司第七章 項目可行性分析研究第一節(jié) 項目總講明 可行性分析(Feasibility Study)，又稱可行性研究，確實是對擬建項目從技術(shù)上、經(jīng)濟上及其他方面進行可行性進行分析，其目的是給項目投資決策者提供決策依據(jù)，同時給項目提供開發(fā)依據(jù)和參考指導(dǎo)意見。講明：由于所掌握的相關(guān)

54、資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進行動態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案差不多確定后能深入精確的分析。1、項目地塊概況本項目地塊位于山東省青島市嶗山區(qū)XXX度假區(qū)王家村，項目南臨香港東路，西臨XXX一路，地塊南隔路與悅海豪庭相望，西隔路與美林小鎮(zhèn)相臨，地塊東、北向臨王家村民宅，后有某開發(fā)商擬開發(fā)用地，背山面海，地塊中部被路分割成兩部分。（1）總用地面積約50畝，臨街地塊容積率0.7，北面地塊容積率為1。 本項目尚未進入土地平坦，地塊為典型的丘陵地形，順應(yīng)山勢北高南低，起伏平緩，與香港東路路面有約5米高差；目前項目進入前期市場研究時期，原為

55、苗圃，無拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。（2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查項目南向為悅海豪庭，項目建筑面積約為5萬平米，為高檔海景住宅區(qū)，于2002年分期開發(fā)完成，曾獲中國五十名盤，具有一定市場阻礙力；項目西向為新建項目美林小鎮(zhèn)，總占地面積5.3萬平米，共200戶，建筑面積約5萬平米，項目開發(fā)差不多完成，為聯(lián)體TOWHOUSE，形象較好。（3）地塊交通條件調(diào)查項目所在區(qū)域為有名的XXX旅游度假區(qū)，同時也是青島比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已聚攏了愛琴海公寓、千禧龍園、臥龍山莊等眾多中高檔樓盤，區(qū)域處于高速進展時期，項目南靠青島市重要沿海主干道香港東路，交通便捷，隨著本區(qū)域都市建設(shè)加快，交

56、通將更加便捷、成熟。2、項目經(jīng)營方式項目地塊現(xiàn)由青島兆基置業(yè)有限公司操縱，東營XX精攻石油開發(fā)集團股份有限公司可通過轉(zhuǎn)讓或參股合作開發(fā)方式介入項目開發(fā)，面向市場進行公開銷售。如協(xié)議達成，項目可能自2004年10月份開工建設(shè)，2005年5月可取得政府有關(guān)部門頒發(fā)預(yù)售許可證后對外公開發(fā)售。依照市場情況，可能在一年半內(nèi)銷售率達到95%。3、項目要緊指標(biāo)可能建筑面積：2.6萬平方米；容積率：0.8；綠化率：45%左右；住宅層數(shù)：以低層聯(lián)排為主，多層為輔；開發(fā)周期：2004年10月2005年12月第二節(jié) 項目投資背景及打算預(yù)期1、項目市場分析和定位分析青島市房地產(chǎn)情況和市場形勢分析和項目定位詳見：項目市

57、場調(diào)查、項目定位章節(jié)。2、項目不確定性因素分析項目在開發(fā)過程中常常會有種種不確定性因素，表現(xiàn)在以下方面：（1）通貨膨脹和物價的變化在任何一個國家，貨幣的價值都不是固定不變的，它通常隨著時刻的增長而降低，隨著國際和國家經(jīng)濟的變化而變化。貨幣價值的降低，必定導(dǎo)致物價上漲；物價的上漲，反過來又促進或加重通貨膨脹。通貨膨脹導(dǎo)致購買力的降低和融資成本、工程造價的增加，就直接阻礙項目以后的技術(shù)經(jīng)濟效益。這是造成不確定性因素的要緊緣故。（2）國家相關(guān)經(jīng)濟政策和法規(guī)、規(guī)定的變化國家對房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接阻礙項目的開發(fā)和銷售的進度，如按揭利率的變動，國家對房地產(chǎn)金融的支持等。國家實行住房

58、制度改革，各商業(yè)銀行加大對住宅市場金融支持的力度，日趨健全房地產(chǎn)相關(guān)法律，為項目的順利開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經(jīng)濟形勢看，貸款利率上調(diào)可能性不大。貸款利率的降低，不僅能夠減少項目財務(wù)費用的支出，降低項目的開發(fā)成本，還可減輕消費者銀行按接還款的壓力，促進項目的銷售。（3）建設(shè)工期的變化建設(shè)工期的變化特不是建設(shè)工期的延長，將直接阻礙項目的操作和項目品牌的樹立。本項目假如工期不能嚴格保證，則既會阻礙樓盤的銷售，還會阻礙樓盤的品牌。（4）其他因素阻礙項目的其他因素有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時機、宣傳推廣費用的變化、市場價格的整體變動等。如山水名園、蔚藍海岸等有較大的市場吸引力和號召力的項目

59、推出。其價格如被市場所同意，因此本項目應(yīng)依照具體的市場環(huán)境適時而變。3、項目開發(fā)進度建議鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，特不是近期市場競爭項目相對較少，嶗山片區(qū)土地的政府管制，建議項目于2004年10開工建設(shè)，力爭在2005年10月竣工，并在2005年4月進行認購登記。4、項目銷售進度建議從2005年4月開始認購登記，要緊積存本地客戶，并通過2005年5月1日開盤，利用“五一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，建議把青島的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點推廣期。第三節(jié) 項目投入與產(chǎn)出分析一、項目投入與成本（一）前期工程費1、勘察費項目在開工前，要進行地質(zhì)勘察，按每畝為3000元計算，地勘費約15萬

60、元。2、規(guī)劃設(shè)計費較為高檔的項目，規(guī)劃設(shè)計費（含初步設(shè)計、建筑設(shè)計、施工圖設(shè)計、園林景觀設(shè)計等）一般為40元平方米（按建筑面積計算），園林設(shè)計費按20元/平方米（按建筑面積計算），則本項目的規(guī)劃設(shè)計費為156萬元。3、場地平坦等費用本項目在開工前要做土地平坦、排洪溝處理、護坡等前期工作，按50元平方米計算，以50畝計算，場地平坦費為167萬元。綜上，前期工程費總計約為：338萬元。(二)土地費(含土地綜合配套費)項目土地轉(zhuǎn)讓費按青島兆基置業(yè)有限公司報價為1.3億元。（三）建安費本項目的土建成本按標(biāo)準(zhǔn)1500平方米計算（含建筑主體、安裝、設(shè)備等），所有主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，則本項目建安費總計約為：